פלישת שכן לשטח משותף לא פעם מפריעה את מנוחתם של השכנים ואת זכותם הלגיטימית ליהנות מהשטח המשותף בבניין המשותף. לאחר פניית דיירי הבניין כנגד דייר אחד שסיפח לעצמו חלקים בשטחים המשותפים ופתח דלת וחלון בקירות המשותפים הוגשה על ידינו, בשמם תביעת פינוי וסילוק יד בפני הרשם לענייני מקרקעין. 

המדובר בפסק דין מנחה העוסק בפלישת שכן לשטחים משותפיםוסוגיות הנוגעות לתום הלב בשימוש בזכויות קנייניות.

זכות הקניין, ככל זכות אחרת, אינה מוחלטת. כל הזכויות כולן הן יחסיות. זכות הקניין אינה הזכות לנהוג שלא ב- תום-לב. על-כן נתון תמיד שיקול-דעת שיפוטי – בגדרי עקרון תום-הלב – בהענקת סעדים בגין פגיעה בזכות הקניינית. עם זאת דרישות תום-הלב בגדרי זכות הקניין אינן זהות לדרישות תום-הלב בגדרן של זכויות החיובים. מהותה של הזכות משפיעה על היקף פעולתו של עקרון תום-הלב.

במאמר זה נדון בזכות השימוש בשטח המשותף ובדרכים בהם ניתן להילחם בתופעה (הדי נפוצה מסתבר) של פלישת שכן לגינה או לחצר המשותפת השייכת על פי דין לכל הדיירים בבניין המשותף. 

כתב תשובה לכתב הגנה בתביעה שהוגשה על ידי משרדנו כמשרד עו"ד מקרקעיןלסילוק ידו של שכן שביצע פלישה לשטח המשותף בבניין ולמעשה השתלט על מרבית החצר המשותפת.

המדובר בתביעה אצל המפקח על רישום המקרקעין בגין פלישה של שכן בבית משותף לחצר המשותפת של הדיירים אשר הוגשה על ידי משרדנו כמשרד עורכי דין מקרקעין. בסופו של יום, ולאחר הגעת המפקח לבניין הומלץ בחום לנתבעים לקבל את התביעה ולפנות את שבנה בחצרים המשותפים.

התיישנות – מקרקעין – מחזיק המקרקעין

קניין – מקרקעין – בעלות רשומה

גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים, ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי. אין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול-דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים. בנוסף, גריעה מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר, המתבצעת שלא בהסכמתו המפורשת של הדייר, איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית, עליה לזכות בהסכמתם המפורשת של כל רוכשי הדירות. אין מסיקים הסכמה או ויתור מכללא על דרך ההתנהגות או הימנעות מהגשת תביעה.

הצמדה של רכוש משותף לדירה מבין הדירות אפשרית היא, וזאת בהתאם לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969- (לפנים סעיף 40(ג) לחוק בתים משותפים תשכ"א1961- [נוסח משולב]), אך הצמדה מעין זו טעונה הסכמת כל השכנים.

בבחינת למעלה מן הצורך צוין כי העובדה שמדובר בבניין שאינו רשום כ"בית משותף" אינה מונעת מכל הדיירים לעשות "שימוש רגיל ונאות" בשטח החצר, בהיעדר קביעה מפורשת אחרת בהסכמי השכירות עם הדיירים. צוין כי הדברים הם בבחינת היגיון בריא ושכל ישר, כאשר מדובר בבניין הממוקם בטבורה של עיר, שמתגוררות בו משפחות רבות; בנוסף, סירובן העיקש של המבקשות בנסיבות העניין להקמת הסוכה מהווה שימוש לרעה בזכות הקניין. מסקנה זו ניתן לבסס על עיקרון תום הלב או על סעיף 14 לחוק המקרקעין. כל עוד מדובר בשימוש מוגבל בזמן ובמקום - הקמת סוכה לימי החג ופירוקה בסמוך לאחר מכן תוך השבת מצב החצר לקדמותו - יש לראותו כ"שימוש רגיל ונאות" ולא כמטרד (כאשר טענת המטרד אף לא הוכחה).

על-ידי הצמדה הופך השטח המוצמד לחלק מהדירה אליה הוא מוצמד, ולכל דבר הוא נחשב כחלק מהדירה.

מי שמחנה מכוניתו במקום שהוא רכוש משותף איננו רוכש לעצמו כל זכות מיוחדת במקום זה. זכותו אינה אלא זכות הפרט לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף. יש לראות בחניה במקום מתאים בתוך שטח הבית שימוש רגיל, שהוא כורח המציאות, אך אין בחניה חפשית ברכוש המשותף כדי להקנות לבעל המכונית כל זכות או חזקה במקום החניה.

בהעדר ייעוד של הרכוש המשותף אין בעל דירה חוטא כלפי בעלי הדירות האחרים כשהוא עושה ברכוש המשותף שימוש יום יומי רגיל ומתאים למקום. לא כל שימוש ברכוש המשותף מותנה בקיומה של החלטה של האסיפה הכללית המתירה אותו. כל שימוש ברכוש המשותף מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים.

לכל אחד מבעלי הדירות זכות להתנגד לפגיעה ברכוש המשותף שנעשית על-ידי בנייה בו ועל-ידי צירופו לאחת הדירות.

אם תותר הרצועה, ובית המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף, שאינן אפסיות עד שכל בר-דעת יראה בהן דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, עד כדי כך שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם.

העובדה, כי אחד הדיירים עשה דין לעצמו ברכוש המשותף, אינה יכולה לשמש היתר לדייר אחר לעשות גם הוא כמותו.

(בעקבות ע"א 810/82 [2]) גדרו של ניהול ה"רכוש המשותף" והשימוש בו (כאמור בסעיף 5(א) לתקנון המצוי) הוא ניהול ושימוש רגילים, שמשמעם עשיית כל אותן פעולות (מטיריאליות ומשפטיות), אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו, הן טבעיות לגביו; ניהול או שימוש, שהם יוצאי דופן או שיש בהם כדי להביא לשינוי מהותי בייעוד הרגיל או הטבעי של נכס, אינם מותרים לרוב.

תפיסת חזקה בלעדית על-ידי בנייה ב"רכוש המשותף" המיועד לשמש את כל בעלי הדירות, שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מ"הרוש המשותף" משאר בעלי הדירות, ודבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם - כשם שאין בעל דירה רשאי לקפח על-ידי מעשה כזה את זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות שימוש באותו מקום, כן אין בכוחה של האסיפה הכללית להקצות לאותו בעל דירה חלק מן ה"רכוש המשותף" לשימושו הבלעדי.

פתיחת פתח לגג וגידורו, לא רק שיש בהם משום פגיעה ב"רכוש המשותף", אלא שאין לראות מעשים כאלה בגדר שימוש רגיל וסביר בגג, המיועד לשימושם של כלל "בעלי" הדירות. כיוון שכך, אין בידי האסיפה הכללית, אף ברוב דעות, לשלול את זכות השימוש בחלק מן הגג מיתר בעלי הדירות.

אין לשלול בעלותם של יתר בעלי הדירות ברכוש המשותף רק על ידי פרשנות בדרך ההיקש או על ידי הנחה בדבר קיום הסכמה מכללא כביכול, העולה כאילו מן ההסכמה להעברת חלק אחר מן הרכוש המשותף. 

מכאן כי אם מוצמד שטח גג אין לראות כרכוש צמוד אלא את מה שהוצמד מפורשות. אם הוענקה זכות לבנות על השטח המוצמד, איננו נובע מכך עדיין כי כל חלקיו החיצוניים של מה שנבנה (קירות חיצוניים או גג) גם הם מוצמדים לדירה כל עוד לא נקבע מפורשות אחרת, בהסכמת כל בעלי הדירות. אגב, לעניין זה יש לאבחן בין ההצמדה של חלק מן הרכוש המשותף לדירה מסוימת לבין הרשות לבנות. גם אם יש הסכמה להצמדה, אין פירושו עדיין כי יש בכך גם משום הסכמה של יתר בעלי הדירות לבניה ודרושה בכל מקרה הסכמתם כתנאי לקבלת ההיתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, הכל כמפורט בתקנות הנוגעות לעניין.

המדובר בתביעה בעניין פלישת כן לשטח משותף על שבוצעה על ידי שכן שרכש דירה בקומת הקרקע של הבניין. לאחר רכישת הדירה מיד החל בשיפוצים נרחבים שביניהם דאג לפתוח מרפסת בדירה הפונה אל חצר שהינה רכוש משותף של דיירי הבניין. רוכש הדירה דאג להוציא עשרות טונות של אדמה מהחצר, על מנת להשוות את גובהה לגובה הדירה ולאחר מכן, ועל מנת להשלים את השתלטותו, גידר את החצר.

דיירי הבניין הגיעו אל משרדנו כ- עו"ד מקרקעין, ואנו הגשנו בשמם את התביעה לסילוק ישו של השכן שפלש לשטחים המשותפים. בסופו של יום התקבלה התביעה בשלמותה, נרשמה הערת אזהרה מטעם המפקח על הרכוש המשותף של הבניין והדייר הפולש חויב בהוצאותיהם של הדיירים.