• 03-6129124
  • This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
  • כתב תשובה לכתב הגנה בתביעה שהוגשה על ידי משרדנו כמשרד עו"ד מקרקעיןלסילוק ידו של שכן שביצע פלישה לשטח המשותף בבניין ולמעשה השתלט על מרבית החצר המשותפת.

  • המדובר בפסק דין מנחה העוסק בפלישת שכן לשטחים משותפיםוסוגיות הנוגעות לתום הלב בשימוש בזכויות קנייניות.

    זכות הקניין, ככל זכות אחרת, אינה מוחלטת. כל הזכויות כולן הן יחסיות. זכות הקניין אינה הזכות לנהוג שלא ב- תום-לב. על-כן נתון תמיד שיקול-דעת שיפוטי – בגדרי עקרון תום-הלב – בהענקת סעדים בגין פגיעה בזכות הקניינית. עם זאת דרישות תום-הלב בגדרי זכות הקניין אינן זהות לדרישות תום-הלב בגדרן של זכויות החיובים. מהותה של הזכות משפיעה על היקף פעולתו של עקרון תום-הלב.

  • הלכה פסוקה היא, כי אין לראות באמירה ב- זיכרון דברים, שלפיה הצדדים יחתמו על חוזה מפורט בתוך תקופה מוגדרת, משום הוכחה לכך שזיכרון-הדברים עצמו אינו בגדר חוזה מחייב. הכול תלוי בכוונת הצדדים, ועליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה. יסוד המסוימות אינו מנותק מיסוד גמירות-הדעת. קיימים קשרי גומלין בין שני יסודות אלה השלובים זה בזה, ומאפשרים ללמוד על דבר קיומו של האחד, מתוך בחינתו של האחר.

    עניינו של יסוד המסוימות בקיום הסכמה בגופו של המסמך, על הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה. הדרישה אינה שהפירוט בחוזה יהיה כליל השלמות, אלא די בכך שיהיה ניתן ללמוד ממנו על מהותה ועל תחומה של העיסקה, ושייכלל בו כל פרט אשר בלעדיו לא ניתן לבצע את החוזה, גם אם הצדדים חפצים בכך.

  • חוזים – גמירת-דעת – הוכחתה

    חוזים – הסכם מוקדם – תוקפו

    חוזים – ויתור – על-ידי התנהגות

    חוזים – תרופות – השבה

    כדי שהסכם בענייני מקרקעין(ובמיוחד הסכם מוקדם) יהיה בעל תוקף מחייב, שומה עליו לקיים שתי דרישות עיקריות. ראשית, ככל חוזה, עליו ליתן ביטוי לגמירת דעתם ש הצדדים בדבר כריתת חוזה מחייב בענייני מקרקעין, ושנית, צריך שייכללו בו, במסמך בכתב, התנאים ההכרחיים ליצירת ההתקשרות בין הצדדים שערכוהו. קיימים קשרי גומלין בין שתי הדרישות הנ"ל, המאפשרים ללמוד על דבר קיומה של האחת מתוך בחינתה של האחרת.

  • חוזים – גמירת-דעת – משמעותה
    חוזים – זיכרון-דברים – תוקפו
    חוזים – מכר – השלמת פרטים
    קניין – מקרקעין – התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין

    גמירות-דעת ומסוימות הן היסודות הדרושים ליצירת חוזה מחייב. גמירות-דעת נקבעת על-ידי התחקות אחר כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם בשלב החתימה על זיכרון הדברים. על כוונה כזו ניתן ללמוד מתוך זיכרון הדברים, מהתרחשויות ומהתנהגות שקדמו לחתימתו ומאלה שהתרחשו במהלך החתימה ולאחריה. אין גמירות הדעת תלויה בתחושותיהם הסובייקטיביות של הצדדים, והיא נבחנת על-פי אמת מידה של האדם הסביר.

  • חוזים – זיכרון-דברים – תוקפו
    חוזים – חוזה מכר מקרקעין
    חוזים – פרשנות חוזה
    חוזים – תרופות – אכיפה
    קניין – מקרקעין – התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין

    הכלל, לפיו יש לפרש הסכם כנגד מנסחו, חל כאשר קיימת אי-בהירות בנוסח ההסכם, אולם אין לו כל נפקות, כאשר ההסכם אינו לוקה בכל אי-בהירות. במקרה דנן, ניתן להשלים על-פי הוראות סעיפים 23ו- 33 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, ועל-פי המועד המוסכם בזיכרון הדברים להעברת החזקה בנכס, את המועד לביצוע התשלום ואת המועד לביצוע העברת נכס המקרקעין על שם הקונה, שלא פורטו בזיכרון הדברים.

  • חוזים – חוזה למראית עין – משמעו
    חוזים – תרופות – פיצויים על הפרת חוזה

    (בעקבות ע"א 630/78) בחוזה למראית עין מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה. ההסדר המשפטי הפנימי והנסתר, המשקף את רצונם האמיתי של הצדדים, מבטל בהסכמה או משנה את ההסדר החיצוני והגלוי. יש להבחין בין חוזים, שמראית העין בהם היא מוחלטת, לבין חוזים, שמראית העין בהם היא יחסית.

  • המדובר ב תביעה לפינוי מושכרלפי פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי אשר עוסקים בבעיה החמורה של שוכרים אשר לא מפנים את המושכר, למרות שאין בידיהם חוזה עם המשכיר ו/או שהפרו את חובותיהם על פי הסכם השכירות.

    מקרה זה שהובא אל משרדנו על ידי השוכר כמשרד עו"ד לחוזים ובסופו של יום התברר כי דווקא המשכיר הוא זה אשר ניסה לנצל לרעה את זכויותיו על פי ההסכם.

  • מס רכישה דירת מגורים

    מאמר זה ידון בנושא מס הרכישה דירת מגורים. מס זה הוא מס שמוטל ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 ("להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") על רוכש נכס מקרקעין לרבות משרד, חנות, עסק, בניין, מגרש, חנות או דירת מגורים להגיש הצהרה בדבר הרכישה.

    ברשימה זו יתייחס הח"מ כ- עורך דין מקרקעין בעיקר במס רכישה לרכישת דירת מגורים. 

  • המדובר בתביעה אצל המפקח על רישום המקרקעין בגין פלישה של שכן בבית משותף לחצר המשותפת של הדיירים אשר הוגשה על ידי משרדנו כמשרד עורכי דין מקרקעין. בסופו של יום, ולאחר הגעת המפקח לבניין הומלץ בחום לנתבעים לקבל את התביעה ולפנות את שבנה בחצרים המשותפים.

  • המדובר בלקוחה שהגיעה אל משרדנו לאחר שנודע לה לגמרי במקרה שהדירה בה היא מתגוררת נמכרה ! כך ! ככל הנראה חתימתה זויפה על ידי מתחזה. כמובן שמיד הוגשה בקשה למתן צו מניעה זמני (שהתקבלה) ובמקביל הוגשה המרצת פתיחה כאשר המבקשת עותרת לצו הצהרתי המבטל את הסכם המכר ואת הערת האזהרה שנרשמה בטאבו לטובת "הרוכשים".

  • כתב תביעה שהוגש לאחר שמוכרת דירה סרבה לקיים הסכם מכר דירה בטענות מטענות שונות. לאחר הגשת התביעה לאכיפת ההסכם לבית המשפט המחוזי בתל אביב קוים החוזה במלואו.

  • המדובר בתביעה בעניין פלישת כן לשטח משותף על שבוצעה על ידי שכן שרכש דירה בקומת הקרקע של הבניין. לאחר רכישת הדירה מיד החל בשיפוצים נרחבים שביניהם דאג לפתוח מרפסת בדירה הפונה אל חצר שהינה רכוש משותף של דיירי הבניין. רוכש הדירה דאג להוציא עשרות טונות של אדמה מהחצר, על מנת להשוות את גובהה לגובה הדירה ולאחר מכן, ועל מנת להשלים את השתלטותו, גידר את החצר.

    דיירי הבניין הגיעו אל משרדנו כ- עו"ד מקרקעין, ואנו הגשנו בשמם את התביעה לסילוק ישו של השכן שפלש לשטחים המשותפים. בסופו של יום התקבלה התביעה בשלמותה, נרשמה הערת אזהרה מטעם המפקח על הרכוש המשותף של הבניין והדייר הפולש חויב בהוצאותיהם של הדיירים.