• 03-6129124
  • This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
  • המדובר בפסק דין מנחה העוסק בפלישת שכן לשטחים משותפיםוסוגיות הנוגעות לתום הלב בשימוש בזכויות קנייניות.

    זכות הקניין, ככל זכות אחרת, אינה מוחלטת. כל הזכויות כולן הן יחסיות. זכות הקניין אינה הזכות לנהוג שלא ב- תום-לב. על-כן נתון תמיד שיקול-דעת שיפוטי – בגדרי עקרון תום-הלב – בהענקת סעדים בגין פגיעה בזכות הקניינית. עם זאת דרישות תום-הלב בגדרי זכות הקניין אינן זהות לדרישות תום-הלב בגדרן של זכויות החיובים. מהותה של הזכות משפיעה על היקף פעולתו של עקרון תום-הלב.

  • זכרון דברים דירה

    כבר בראשית הדברים ייאמר כי זיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין. כ- עורך דין מקרקעין ידגיש הח"מ כי חתימה על זיכרון דברים מחייבת מצד אחד אך בד"כ ובמרבית המקרים הוא אינו כולל את כל התנאים עליהם מבקשים להסכים הצדדים. במצב שכזה, מתחייב צד להסכם מבלי שברורים לחלוטין תנאיו של ההסכם לרבות פגמים שיש בנכס, עיקולים וכיו"ב.

    כמו כן חשוב לציין כי המועד להגשת הודעה לרשויות המס הינו יום הרכישה. יום הרכישה מוגדר גם כיום חתימת זיכרון הדברים או העברת התשלום הראשון עבור הנכס (הקודם מביניהם). זיכרון הדברים מקצר את המועד הקובע לעניין מס רכישה ואם יאחרו הצדדים בדיווח על העסקה ייאלצו לשלם ריביות וקנסות בגין האיחור.

  • ביטול חוזה דירה

    מה הם דרכי הפעולה העומדים לרשותכם כאשר צד לחוזה גרם להפרת חוזה לרכישה / מכירה של דירה? בכך ידון מאמר זה.

    כעורך דין למקרקעין, מודע היטב הח"מ לעובדה כי עסקה לרכישה / מכירת דירה הינה אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מן הישוב עושה בחייו. נדגיש כבר כי כאשר עולה עסקה כזו על שרטון, ולאחר שמבין הצד הנפגע שהמו"מ הגיע למבוי סתום והוא מבקש לאכוף את חוזה המכר - המטרה הראשונה במעלה היא שמירת המצב הקיים. כאשר מגיע תיק כזה לשולחנו של עורך הדין, הפעולה הראשונה שיש לשקול לנקוט בה היא הגשת בקשה לסעד זמני לשם מניעת שינוי עובדות בשטח. היה והמצב הוא הפוך, היינו הצד הנפגע מבקש לבטל את ההסכם עקב הפרתו על ידי הצד שכנגד – מציע הח"מ להודיע מיד על כוונה לבטל את ההסכם אם לא יתוקנו ההפרות ולקבוע זמן סביר לתיקונן. היה ולא יתוקנו ההפרות – יבוטל הסכם המכר של הדירה.

  • חוזים – גמירת-דעת – הוכחתה

    חוזים – הסכם מוקדם – תוקפו

    חוזים – ויתור – על-ידי התנהגות

    חוזים – תרופות – השבה

    כדי שהסכם בענייני מקרקעין(ובמיוחד הסכם מוקדם) יהיה בעל תוקף מחייב, שומה עליו לקיים שתי דרישות עיקריות. ראשית, ככל חוזה, עליו ליתן ביטוי לגמירת דעתם ש הצדדים בדבר כריתת חוזה מחייב בענייני מקרקעין, ושנית, צריך שייכללו בו, במסמך בכתב, התנאים ההכרחיים ליצירת ההתקשרות בין הצדדים שערכוהו. קיימים קשרי גומלין בין שתי הדרישות הנ"ל, המאפשרים ללמוד על דבר קיומה של האחת מתוך בחינתה של האחרת.

  • נטילת משכנתא לרכישת דירה

    כמשרד עו"ד מקרקעין אנו עדים לכך כי רוב רוכשי הדירות נעזרים במשכנתא, באחוז כזה או אחר משווי הדירה, על מנת לממן את העסקה. למעשה, בתנאים מסוימים, גם אם ידך משגת לרכוש דירה ללא משכנתא ייתכן ועדיין יהיה כדאי יותר ליטול משכנתא, מאשר לשלם את מלוא שווי הדירה מכספים המצויים בידי הרוכש.

    נציין כי עובר להגשת הבקשה למשכנתא קחו בחשבון גם את תשלומי הדירה הנלווים, מלבד ערך הדירה לרבות דמי תיווך, מס רכישה (בין 0.5% ל- 5% מערך הדירה, כאשר אין פטור או הקלה) דמי התיווך, שיפוצים, תוספות ושכ"ט עו"ד (בין 0.5% ל- 1.0% מערך הדירה). לזכאי משרד השיכון מומלץ לבדוק בבנק למשכנתאות את זכאותם לקבלת משכנתא מסובסדת, ולדאוג מבעוד מועד להוצאת תעודת זכאות באחד הבנקים.

    כלל חשוב שיש להקפיד עליו, ונלקח גם בשיקולי הבנק, הוא כי החזר המשכנתא לא יהווה יותר משליש מההכנסה החודשית של המשפחה.

  • חוזים – גמירת-דעת – משמעותה
    חוזים – זיכרון-דברים – תוקפו
    חוזים – מכר – השלמת פרטים
    קניין – מקרקעין – התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין

    גמירות-דעת ומסוימות הן היסודות הדרושים ליצירת חוזה מחייב. גמירות-דעת נקבעת על-ידי התחקות אחר כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם בשלב החתימה על זיכרון הדברים. על כוונה כזו ניתן ללמוד מתוך זיכרון הדברים, מהתרחשויות ומהתנהגות שקדמו לחתימתו ומאלה שהתרחשו במהלך החתימה ולאחריה. אין גמירות הדעת תלויה בתחושותיהם הסובייקטיביות של הצדדים, והיא נבחנת על-פי אמת מידה של האדם הסביר.

  • חוזים – ביטול – טעות
    חוזים – כריתת חוזה – הצעה
    מקרקעין – עיסקה במקרקעיןמכר מניות ב"חברת מקרקעין"

    בית-המשפט המחוזי קבע בפסק-דינו כי על-פי שני המכתבים שהוחלפו בין הצדדים נכרת ביניהם חוזה המחייב את המערערים להעביר למשיבים את כל חלקם וזכויותיהם בחברות. על הענין הנדון חל חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

  • הסכם רכישה / מכר דירה

    רכישה או מכירה של דירה היא ברוב המקרים העסקה הגדולה ביותר שחלק גדול מאיתנו יעשה אי פעם בחייו.

    אנו, כ- משרד עו"ד מקרקעין העוסק בין השאר בהסכמי מכר של דירות, מאמינים כי מטרתו העיקרית (כמובן לא המטרה היחידה) של הסכם המכר להבטיח כל שקל שמוציא הרוכש לטובת רכישת הדירה. הסכם מכר טוב דואג להבטיח את רוכש הדירה ולדאוג שכספים שהוא מעביר למוכר לא יונחו על קרן הצבי. כמובן, מטרה זו מושגת באמצעות הוראות המעגנות את התמורה עליה הסכימו הצדדים, טבלת התשלומים, תאריך פינוי הדירה, הוראות לעניין משכנתאות והתחייבויות לצדדים שלישיים, החבות במיסים ועוד כהנה וכהנה הסכמות שעל עורך הדין לוודא שהסכם המכר מעגן. מן הצד השני, הסכם מכר צריך להבטיח כי המוכר יקבל את כספי התמורה במלואם ובזמן. 

  • חוזים – זיכרון-דברים – תוקפו
    חוזים – חוזה מכר מקרקעין
    חוזים – פרשנות חוזה
    חוזים – תרופות – אכיפה
    קניין – מקרקעין – התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין

    הכלל, לפיו יש לפרש הסכם כנגד מנסחו, חל כאשר קיימת אי-בהירות בנוסח ההסכם, אולם אין לו כל נפקות, כאשר ההסכם אינו לוקה בכל אי-בהירות. במקרה דנן, ניתן להשלים על-פי הוראות סעיפים 23ו- 33 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, ועל-פי המועד המוסכם בזיכרון הדברים להעברת החזקה בנכס, את המועד לביצוע התשלום ואת המועד לביצוע העברת נכס המקרקעין על שם הקונה, שלא פורטו בזיכרון הדברים.

  • המדובר בתביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר, ובהתאם לפרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי. משכיר אשר ניצל נזילת מים שארעה במושכר על מנת לתרץ את מחדליו באי תשלום דמי שכירות ואי קיום תנאי הסכם השכירות. תביעה זו הוגשה במקביל לתביעה נוספת לתשלום פיצויים עבור הפרת חוזה. אנו ממליצים כי תעיינו גם במאמר משרדנו "תביעה לפינוי מושכר" שם הבהרנו את התנאים להגשת תביעה לפינוי שוכרים שהפרו את הסכם השכירות. 

  • תביעה לפינוי מושכר

    מאמר זה ידון בסוגייה מוכרת, שאנו כמשרד עו"ד העוסק בחוזים נתקלים בה לא מעט, המדובר בפינוי מושכר משוכריו לאחר שאלו הפרו את הסכם השכירות. בעיקר נשים את הדגש על הוראות פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי שכותרתו "תביעה לפינוי מושכר".

  • פלישת שכן לשטח משותף

    במאמר זה נדון בזכות השימוש בשטח המשותף ובדרכים בהם ניתן להילחם בתופעה (הדי נפוצה מסתבר) של פלישת שכן לגינה או לחצר המשותפת השייכת על פי דין לכל הדיירים בבניין המשותף. 

  • הצמדת רכוש משותף לדירה

    במחוזותינו, נפוצים מאד המקרים בהם מבקש דייר או דיירים בבניין המשותף להצמיד לדירתו חלק מהרכוש המשותף בבניין. בלא מעט מקרים עושה אחד הדיירים דין לעצמו ומצמיד בפועל חלק מהרכוש המשותף לדירתו. על האפשרויות העומדות לדייר לבצע הצמדת רכוש משותף לדירה שבבעלות, או לחילופין נימוקים להתנגדות של דיירים להצמדת שטח משותף שדייר ביצע, ידון מאמר זה. 

  • חוזים – תרופות – ביטול
    קניין – מקרקעין – מקרקעי ישראל

  • אפיונו של חוזה נקבע בראש ובראשונה על-פי לשון החוזה ותכליתו. נוטריקון נטלה על עצמה למכור לקונים ממנה את המקרקעין. נמצא כי נוטריקון – אף שאינה הבעלים של המקרקעין (בהיעדר רישום) – נטלה על עצמה התחייבות להעביר בעלות במקרקעין למערער ולאפק, והיא מסוגלת לקיים התחייבותה זו לאור עמדתה של בריטיש, הבעלים הרשום. 

    תחולתו של סעיף 9 לחוק המקרקעין נקבעת על-פי פירושה של ההתחייבות שנטל על עצמו המתחייב. לעניין זה אין כל חשיבות לשאלה אם בשעת יצירת ההתחייבות היה אותו אדם בעל זכות במקרקעין אם לאו. תחולתו של הסעיף נקבעת על-פי מובנה של התחייבותו ולא על-פי היקף זכויותיו. סעיף 9 לחוק המקרקעין אינו דורש כי המתחייב יהיה בעת ההתחייבות בעל המקרקעין. מכאן, כי מדובר בעיסקאות נוגדות כאמור בסעיף 9 לחוק המקרקעין.

  • פירוק שיתוף במקרקעין

    מאמר זה ידון בסוגיות ובעקרונות הנוגעים לפירוק שיתוף במקרקעין כמו כן נפרט כיצד אלו מיושמים בפועל, על ידי עורכי הדין למקרקעין ועל ידי בתי המשפט.

  • חוזים – תנאים – תנאי מתלה
    חוזים – תרופות – פיצויים
    עשיית עושר ולא במשפט – השבה – הזכות להשבה
    קניין – מקרקעין – הערת אזהרה

    חוזה, אשר כלול בו תנאי מתלה, הוא התקשרות אשר בה תלויות ההתחייבויות ההדדיות בקיומו של התנאי, אולם, אף אם קובעים תנאי מתלה בחוזה, נוצר הקשר החוזי מיד עם כריתת החוזה, וזה מוסיף להתקיים עד למועד בו צריך התנאי להתממש. אם התנאי איננו מתממש - מתבטל החוזה למפרע בשל עצם אי-קיומו של התנאי.

  • היטל השבחה

    ברשימה זו נדון בחלק מההיבטים הנובעים מ- היטל ההשבחה אותו מטילה רשות עירונית בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווים של המקרקעין.

    לעיתים, כ- משרד עו"ד מקרקעין אני מגלים שחלק מלקוחותינו מבלבלים בין היטל השבחה למס שבח, על מנת להסיר ספק כלשהו יובהר כי המדובר בהיטל השבחה אותה מטילה הרשות המקומית להבדיל ממס שבח אותו מטילים רשויות מס שבח מקרקעין.

  • חוזים – גמירת דעת – משמעותה
    חוזים – הסכם מוקדם – תוקפו
    חוזים – קיום החוזה – השלמת פרטים
    חוזים – תיווך – דמי תיווך
    קניין – מקרקעין– התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין


    מתווך זוכה בשכר רק כשפעולתו הייתה "סיבה יעילה" להתקשרות ומשהגיעו הצדדים לעיסקה לידי כריתת חוזה מחייב. תפקידו של המתווך בעיסקת מקרקעין הוא לשמש כלי יעיל להפגשת מוכר וקונה, לסייע להם להגיע להסכמה ולמפגש רצונות שיבוא לידי ביטוי בכריתת חוזה מחייב. העובדה, שהצדדים לחוזה לא מימשו את ההסכם או לא קיימו אותו, אינה שוללת מהמתווך את שכרו, אלא אם הותנה אחרת.

    זכאותו של מתווך לשכר איננה נובעת רק בשל כך שהשקיע מאמצים להשגת המטרה, אלא שהשגת המטרה היא המזכה אותו בשכר עבור עמלו. עם זאת, הגם שהשגת המטרה תכלול בדרך כלל חתימה על חוזה מחייב, הדבר אינו הכרחי. צד הפונה למתווך ומבקש עזרתו במציאת קונה או מוכר יכול להציב מטרה אחרת.