כבר בראשית הדברים ייאמר כי זיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין. כ- עורך דין מקרקעין ידגיש הח"מ כי חתימה על זיכרון דברים מחייבת מצד אחד אך בד"כ ובמרבית המקרים הוא אינו כולל את כל התנאים עליהם מבקשים להסכים הצדדים. במצב שכזה, מתחייב צד להסכם מבלי שברורים לחלוטין תנאיו של ההסכם לרבות פגמים שיש בנכס, עיקולים וכיו"ב.

כמו כן חשוב לציין כי המועד להגשת הודעה לרשויות המס הינו יום הרכישה. יום הרכישה מוגדר גם כיום חתימת זיכרון הדברים או העברת התשלום הראשון עבור הנכס (הקודם מביניהם). זיכרון הדברים מקצר את המועד הקובע לעניין מס רכישה ואם יאחרו הצדדים בדיווח על העסקה ייאלצו לשלם ריביות וקנסות בגין האיחור.

מה הם דרכי הפעולה העומדים לרשותכם כאשר צד לחוזה גרם להפרת חוזה לרכישה / מכירה של דירה? בכך ידון מאמר זה.

כעורך דין למקרקעין, מודע היטב הח"מ לעובדה כי עסקה לרכישה / מכירת דירה הינה אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מן הישוב עושה בחייו. נדגיש כבר כי כאשר עולה עסקה כזו על שרטון, ולאחר שמבין הצד הנפגע שהמו"מ הגיע למבוי סתום והוא מבקש לאכוף את חוזה המכר - המטרה הראשונה במעלה היא שמירת המצב הקיים. כאשר מגיע תיק כזה לשולחנו של עורך הדין, הפעולה הראשונה שיש לשקול לנקוט בה היא הגשת בקשה לסעד זמני לשם מניעת שינוי עובדות בשטח. היה והמצב הוא הפוך, היינו הצד הנפגע מבקש לבטל את ההסכם עקב הפרתו על ידי הצד שכנגד – מציע הח"מ להודיע מיד על כוונה לבטל את ההסכם אם לא יתוקנו ההפרות ולקבוע זמן סביר לתיקונן. היה ולא יתוקנו ההפרות – יבוטל הסכם המכר של הדירה.

הלכה פסוקה היא, כי אין לראות באמירה ב- זיכרון דברים, שלפיה הצדדים יחתמו על חוזה מפורט בתוך תקופה מוגדרת, משום הוכחה לכך שזיכרון-הדברים עצמו אינו בגדר חוזה מחייב. הכול תלוי בכוונת הצדדים, ועליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה. יסוד המסוימות אינו מנותק מיסוד גמירות-הדעת. קיימים קשרי גומלין בין שני יסודות אלה השלובים זה בזה, ומאפשרים ללמוד על דבר קיומו של האחד, מתוך בחינתו של האחר.

עניינו של יסוד המסוימות בקיום הסכמה בגופו של המסמך, על הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה. הדרישה אינה שהפירוט בחוזה יהיה כליל השלמות, אלא די בכך שיהיה ניתן ללמוד ממנו על מהותה ועל תחומה של העיסקה, ושייכלל בו כל פרט אשר בלעדיו לא ניתן לבצע את החוזה, גם אם הצדדים חפצים בכך.

חוזים – גמירת-דעת – הוכחתה

חוזים – הסכם מוקדם – תוקפו

חוזים – ויתור – על-ידי התנהגות

חוזים – תרופות – השבה

כדי שהסכם בענייני מקרקעין(ובמיוחד הסכם מוקדם) יהיה בעל תוקף מחייב, שומה עליו לקיים שתי דרישות עיקריות. ראשית, ככל חוזה, עליו ליתן ביטוי לגמירת דעתם ש הצדדים בדבר כריתת חוזה מחייב בענייני מקרקעין, ושנית, צריך שייכללו בו, במסמך בכתב, התנאים ההכרחיים ליצירת ההתקשרות בין הצדדים שערכוהו. קיימים קשרי גומלין בין שתי הדרישות הנ"ל, המאפשרים ללמוד על דבר קיומה של האחת מתוך בחינתה של האחרת.

כמשרד עו"ד מקרקעין אנו עדים לכך כי רוב רוכשי הדירות נעזרים במשכנתא, באחוז כזה או אחר משווי הדירה, על מנת לממן את העסקה. למעשה, בתנאים מסוימים, גם אם ידך משגת לרכוש דירה ללא משכנתא ייתכן ועדיין יהיה כדאי יותר ליטול משכנתא, מאשר לשלם את מלוא שווי הדירה מכספים המצויים בידי הרוכש.

נציין כי עובר להגשת הבקשה למשכנתא קחו בחשבון גם את תשלומי הדירה הנלווים, מלבד ערך הדירה לרבות דמי תיווך, מס רכישה (בין 0.5% ל- 5% מערך הדירה, כאשר אין פטור או הקלה) דמי התיווך, שיפוצים, תוספות ושכ"ט עו"ד (בין 0.5% ל- 1.0% מערך הדירה). לזכאי משרד השיכון מומלץ לבדוק בבנק למשכנתאות את זכאותם לקבלת משכנתא מסובסדת, ולדאוג מבעוד מועד להוצאת תעודת זכאות באחד הבנקים.

כלל חשוב שיש להקפיד עליו, ונלקח גם בשיקולי הבנק, הוא כי החזר המשכנתא לא יהווה יותר משליש מההכנסה החודשית של המשפחה.

חוזים – גמירת-דעת – משמעותה
חוזים – זיכרון-דברים – תוקפו
חוזים – מכר – השלמת פרטים
קניין – מקרקעין – התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין

גמירות-דעת ומסוימות הן היסודות הדרושים ליצירת חוזה מחייב. גמירות-דעת נקבעת על-ידי התחקות אחר כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם בשלב החתימה על זיכרון הדברים. על כוונה כזו ניתן ללמוד מתוך זיכרון הדברים, מהתרחשויות ומהתנהגות שקדמו לחתימתו ומאלה שהתרחשו במהלך החתימה ולאחריה. אין גמירות הדעת תלויה בתחושותיהם הסובייקטיביות של הצדדים, והיא נבחנת על-פי אמת מידה של האדם הסביר.

חוזים – ביטול – טעות
חוזים – כריתת חוזה – הצעה
מקרקעין – עיסקה במקרקעין – מכר מניות ב"חברת מקרקעין"

בית-המשפט המחוזי קבע בפסק-דינו כי על-פי שני המכתבים שהוחלפו בין הצדדים נכרת ביניהם חוזה המחייב את המערערים להעביר למשיבים את כל חלקם וזכויותיהם בחברות. על הענין הנדון חל חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

רכישה או מכירה של דירה היא ברוב המקרים העסקה הגדולה ביותר שחלק גדול מאיתנו יעשה אי פעם בחייו.

אנו, כ- משרד עו"ד מקרקעין העוסק בין השאר בהסכמי מכר של דירות, מאמינים כי מטרתו העיקרית (כמובן לא המטרה היחידה) של הסכם המכר להבטיח כל שקל שמוציא הרוכש לטובת רכישת הדירה. הסכם מכר טוב דואג להבטיח את רוכש הדירה ולדאוג שכספים שהוא מעביר למוכר לא יונחו על קרן הצבי. כמובן, מטרה זו מושגת באמצעות הוראות המעגנות את התמורה עליה הסכימו הצדדים, טבלת התשלומים, תאריך פינוי הדירה, הוראות לעניין משכנתאות והתחייבויות לצדדים שלישיים, החבות במיסים ועוד כהנה וכהנה הסכמות שעל עורך הדין לוודא שהסכם המכר מעגן. מן הצד השני, הסכם מכר צריך להבטיח כי המוכר יקבל את כספי התמורה במלואם ובזמן. 

חוזים – זיכרון-דברים – תוקפו
חוזים – חוזה מכר מקרקעין
חוזים – פרשנות חוזה
חוזים – תרופות – אכיפה
קניין – מקרקעין – התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין

הכלל, לפיו יש לפרש הסכם כנגד מנסחו, חל כאשר קיימת אי-בהירות בנוסח ההסכם, אולם אין לו כל נפקות, כאשר ההסכם אינו לוקה בכל אי-בהירות. במקרה דנן, ניתן להשלים על-פי הוראות סעיפים 23ו- 33 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, ועל-פי המועד המוסכם בזיכרון הדברים להעברת החזקה בנכס, את המועד לביצוע התשלום ואת המועד לביצוע העברת נכס המקרקעין על שם הקונה, שלא פורטו בזיכרון הדברים.

חוזים – חוזה למראית עין – משמעו
חוזים – תרופות – פיצויים על הפרת חוזה

(בעקבות ע"א 630/78) בחוזה למראית עין מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה. ההסדר המשפטי הפנימי והנסתר, המשקף את רצונם האמיתי של הצדדים, מבטל בהסכמה או משנה את ההסדר החיצוני והגלוי. יש להבחין בין חוזים, שמראית העין בהם היא מוחלטת, לבין חוזים, שמראית העין בהם היא יחסית.

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח הינו ההפרש, אם קיים, שבין שווי מכירת הזכות במקרקעין לבין שווי רכישת הזכות, בניכוי הוצאות ובתוספת פחת.

מס שבח הוא מס רווח הון שמוטל על מוכר זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין כאשר זכות זו אינה מהווה לגביו "מלאי עסקי". לא מן הנמנע מלציין כי כשמו, מס השבח יוטל רק אם נוצר "שבח" כהגדרתו לעיל. במידה ולא היה רווח או שהיה הפסד לא מוטל מס שבח. החוק מסדיר את דרך חישוב המס, את ההוצאות המותרות בניכוי, הוראות בעניין יום המכירה, שווי המכירה. כמו כן מסדיר החוק את הפטורים והקלות המס המוענקות לזכאים ומומלץ מאד להתייעץ עם משרד עו"ד מקרקעין.

ברשימה זו נדון בחלק מההיבטים הנובעים מ- היטל ההשבחה אותו מטילה רשות עירונית בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווים של המקרקעין.

לעיתים, כ- משרד עו"ד מקרקעין אני מגלים שחלק מלקוחותינו מבלבלים בין היטל השבחה למס שבח, על מנת להסיר ספק כלשהו יובהר כי המדובר בהיטל השבחה אותה מטילה הרשות המקומית להבדיל ממס שבח אותו מטילים רשויות מס שבח מקרקעין.

מאמר זה ידון בנושא מס הרכישה דירת מגורים. מס זה הוא מס שמוטל ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 ("להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") על רוכש נכס מקרקעין לרבות משרד, חנות, עסק, בניין, מגרש, חנות או דירת מגורים להגיש הצהרה בדבר הרכישה.

ברשימה זו יתייחס הח"מ כ- עורך דין מקרקעין בעיקר במס רכישה לרכישת דירת מגורים. 

המדובר בלקוחה שהגיעה אל משרדנו לאחר שנודע לה לגמרי במקרה שהדירה בה היא מתגוררת נמכרה ! כך ! ככל הנראה חתימתה זויפה על ידי מתחזה. כמובן שמיד הוגשה בקשה למתן צו מניעה זמני (שהתקבלה) ובמקביל הוגשה המרצת פתיחה כאשר המבקשת עותרת לצו הצהרתי המבטל את הסכם המכר ואת הערת האזהרה שנרשמה בטאבו לטובת "הרוכשים".

כתב תביעה שהוגש לאחר שמוכרת דירה סרבה לקיים הסכם מכר דירה בטענות מטענות שונות. לאחר הגשת התביעה לאכיפת ההסכם לבית המשפט המחוזי בתל אביב קוים החוזה במלואו.

המדובר בעסקת מכר דירה שאליה צמודים מקרקעין ואשר ע"פ מצגי המוכרים, אשר ניסו כבר בעבר למכור את הנכס, והמתווכים עובר לחתימת הסכם המכר – קיימות זכויות לבניה על השטח המוצמד וניתן לבנות עליו בכל מועד בו יבחר רוכש הדירה. רוכש הדירה שכר אדריכלית (שנשכרה במקור ע"י מוכרי הנכס) על מנת לבדוק את אפשרויות הבניה והתכנון על השטח המוצמד. כמו כן נעזר רוכש הדירה בשירותי עו"ד לשם עריכת הסכם המכר. למרבה הצעער, מצג השווא של המוכרים נתמך בקלות דעת ו/או רשלנות ו/או אינטרס אישי (במקרה של המתווך) של בעלי המקצוע ששכר התובע.

כל אלו גרמו לרוכש הדירה לחתום על הסכם שלא רק שלא הזכיר את זכויות הבניה, אלא למרות מצג המוכרים, המתווכים, וחוות דעת מצידם של שני עורכי דין ואדריכלית, זכויות כאלו מעולם לא היו ולא נבראו. רוכש הדירה הגיע אל משרדנו (במסגרת התמחותו של עורך דין בר אל ירון כעורך דין העוסק בדיני חוזים) על מנת לתבוע את נזקיו בשווי כמיליון ₪.

המסקנה המושגית שניתן להסיק מההסדר אשר נקבע לעניין "עסקאות נוגדות" בסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ובסעיף 12 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971, היא כי לקונה אשר התחייבו להקנות לו זכות בנכס מקרקעין או מיטלטלין, זכות שביושר "תוצרת הארץ" בנכס נושא ההתחייבות. מזכותו שביושר של הקונה הראשון נובע כי קונה שני, אשר כלפיו התחייב המוכר לעיסקה נוגדת – כל עוד לא רכש בתום-לב בעלות בנכס – אינו יכול למנוע אכיפת זכותו של הקונה הראשון כלפי הבעלים.

על-כן הוא אינו יכול לעקל את הנכס. אם הקונה השני, שהוא נושה של המוכר בקשר לנכס שאותו הוא מבקש לעקל, אינו יכול לעקל את הנכס, מקל וחומר שנושה של המוכר – מנשייה שאינה קשורה כלל לנכס – אינו יכול לעקל את הנכס. מכאן כי קונה של נכס שבידו התחייבות בלתי רשומה גובר על נושה של המוכר המבקש לעקל את הנכס.

מרשתנו, אשר הגיעה למשרדנו כמשרד עו"ד חוזים גילתה יום בהיר אחד שדירתה נמכרה ללא ידיעתה. מיד לאחר שהתקבל התיק במשרדנו הוגשה תביעה לביטול הסכם המכר וצו מניעה לעיכוב כל דיספוזיציה בנכס. לאחר שנים ודיונים שהשתרעו על אלפי עמודי פרוטוקול נתן בית המשפט המחוזי את פסק דינו המנומק והמפורט לפיו יש לבטל את הסכם המכר וכמו כן לבטל את הערות האזהרה שנרשמו על הנכס בלשכת רישום המקרקעין לטובת הרוכש ובנק לאומי למשכנתאות. 

משרדנו, כמשרד עו"ד לחוזים, הגיש בשם מרשתנו תובענה, בהמרצת פתיחה, כנגד הנתבע יוסף אגמי (לד לייט) ובנק לאומי למשכנתאות (שהגיש מצידו הודעת צד ג' כנגד עו"ד קלמן קרני) בדרישה ל- ביטול עסקת מכר דירה שבבעלותה, שנמכר ללא ידיעתה, כך !!! בהחלטה זו המדובר בבקשת ביניים אותה הגיש הנתבע 2, בנק לאומי למשכנתאות, להעביר את תביעת מרשתנו מפסים של המרצת פתיחה לפסים רגילים. בית המשפט המחוזי שקל את הנסיבות לפיהם הוגשה המרצת הפתיחה על ידי מרשתנו והגיע למסקנה כי בנסיבות הקיימות, יש להעביר את התביעה מפסים של המרצת פתיחה לפסים רגילים. 

אתם מוזמנים לעיין גם בסיכומים בתביעה לביטול הסכם מכר דירה שהוגשו בתיק דנן על ידי משרדנו.