• 03-6129124
  • This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
  • פלישת שכן לשטח משותף

    במאמר זה נדון בזכות השימוש בשטח המשותף ובדרכים בהם ניתן להילחם בתופעה (הדי נפוצה מסתבר) של פלישת שכן לגינה או לחצר המשותפת השייכת על פי דין לכל הדיירים בבניין המשותף. 

  • כתב תשובה לכתב הגנה בתביעה שהוגשה על ידי משרדנו כמשרד עו"ד מקרקעיןלסילוק ידו של שכן שביצע פלישה לשטח המשותף בבניין ולמעשה השתלט על מרבית החצר המשותפת.

  • המדובר בתביעה אצל המפקח על רישום המקרקעין בגין פלישה של שכן בבית משותף לחצר המשותפת של הדיירים. בסופו של יום, ולאחר הגעת המפקח לבניין הומלץ בחום לנתבעים לקבל את התביעה ולפנות את שבנה בחצרים המשותפים. 


     

    כתב תביעה - אצל המפקח על רישום המקרקעין - פינוי שכן שפלש לחצר המשותפת

     

    מהות התובענה: סילוק יד/צו הריסה/צו מניעה

     

    1. רשם המקרקעין הנכבד יתבקש להוציא תחת ידו צו המורה לנתבעים כדלקמן:

    א. לסלק ידם של הנתבעים מכל השטחים המשותפים שפלשו אליהם במבנה שיתואר ויכונה להלן הבניין.

    ב. להרוס את כל שנבנה/צורף/נשתל/הוקם ע"י הנתבעים ללא הסכמתם של התובעים, בשטח המשותף אשר יתואר ויכונה להלן החצר המשותפת.

    ג. לסלק את המרצפות, הפרגולה, הגדרות, המחסן, הדק מעץ וכל בניה מכל סוג שהוא בשטחים המשותפים שנעשו ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין.

    ד. להחזיר את צינורות המים המשותפים למקומם המקורי ולנתק כל חיבור שבוצע לצינור המים המשותף ע"י הנתבעים.

    2. בבסיסה של תביעה בית דירות הממוקם ברח' רמת גני 66 ברמת גן הידוע גם כגוש 666666 חלקה 66 המבנה מורכב מ- 8 יחידות מגורים.

    לבית חצר משותפת סביב הבניין (להלן: החצר המשותפת).

    מבירור שנערך בלשכת רישום המקרקעין לא הוצמד אף חלק מהרכוש המשותף למי מהדירות. יצוין בנוסף כי המבנה לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים וכמו כן אין לו תקנון מוסכם. לפיכך משמש התקנון המצוי כתקנונו.

    מצ"ב העתק רישום מפנקס הזכויות מסומן נספח א'.
    מצ"ב העתק תרשים המגרש והמבנה מסומן נספח ב'.

    להלן ייקרא המבנה המתואר לעיל: "הבניין"

    3. א. התובע הינו בעל דירה מס 6 בבית.

    ב. הנתבעים הינם הבעלים הרשומים של דירה מס 2 שאחד הקירות שלה גובל בחצר המשותפת, בצדו המזרחי של הבניין.

    4. יש לציין למען השלמת התמונה שהשתלטות הנתבעים על השטח המשותף החלה לפני שנים. ואולם, מעולם לא אישרו דיירי הבניין לנתבעים שימוש בלעדי כלשהו בשטח עליו השתלטו שלא כדין.

    5. עוד למען הבאת מלוא התמונה בפני המפקח הנכבד יצוין כי שאר בעלי הדירות בבניין הינם קשישים, שחוששים מאד בפני מעשי בריונות של הנתבע 1, אשר בעבר כבר הכה קשות את הגב' אווה רדלשמידר, ניצולת שואה שדירתה הנה אחת הדירות בבית. בעקבות תקיפה זו פונתה לטיפול רפואי הגב' רדלשמידר, מר שרון הואשם והורשע בבית המשפט בגין תקיפה זו.

    6. לפיכך, למרות מורת הרוח של יתר דיירי הבניין מפעולותיהם של הנתבעים, נמנעים בעלי הדירות האחרים לצרף את שמם לתביעה דנן. למרות זאת יודגש ויובהר כי הם תומכים בהגשת התביעה ובשיחה של התובע עמם הם הבהירו מפורשות כי מעולם לא אישרו לנתבעים שימוש ייחודי בשטחים המשותפים אליהם פלשו.

    השתלטות הנתבעים על השטחים המשותפים:

    7. במהלך תקופה ארוכה "הפקיעו" הנתבעים חלק מהרכוש המשותף הגובל בקיר ביתם ותוך גידור שטח זה בגדרות גבוהות, בניית פרגולה (ככל הידוע לתובע ללא היתר בנייה), ריצוף ובניית מחסן לרבות פתיחת הקיר מסלון ביתם אל החצר משל הייתה דירתם דירת גן. כל זאת מבלי לשאול, וממילא מבלי לקבל אישור ממי מדיירי הבניין.

    בסופה של אותה "הפקעה" נותק חלק אחד של החצר מחלקו האחר תוך שבתווך נמצא מגודר השטח הצמוד לדירת הנתבעים.

    מצ"ב צילומים מהשטחים המשותפים אותו גדרו הנתבעים כנספח ג'

    8. הלכה למעשה, וכפי שניתן לראות מהצילומים, לא רק שדיירי הבניין אינם יכולים לעשות שימוש באותו שטח משותף "מופקע", אלא שלאחר אותו גידור כבר לא ניתן לעבור מצדו האחד של החצר המשותפת לצדה האחר.

    9. במהלך אותו שיפוץ עשו הנתבעים בשטחים המשותפים כמנהג בעלים תוך כדי ביצוע שינויים ותיקונים ככל העולה על רוחם ללא כל התחשבות בנתבעים ובזכויותיהם ותוך השתלטות חצופה וכוחנית שאין כדוגמתה על השטחים המשותפים. פעולות אלו ביצעו הנתבעים מבלי להודיע, להיוועץ, שלא לדבר על קבלת הסכמת התובע או מי מבעלי הדירות בבניין.

    10. יצוין כי לאחרונה עברו הנתבעים מהדירה, תוך שהם משכירים את הדירה כ"דירת גן".

    טענות התובע:

    11. התובע ייטען כי לא יכולה להיות מחלוקת כי השטח אותו גידרו הנתבעים מוגדר בתשריטי הבניין כשטח המשותף לכל הדיירים בבניין.

    התובע ייטען כי די בכך כדי שיעמוד בנטל ההוכחה הנדרש בפני המפקח על רישום המקרקעין (ראה בעניין זה רע"א 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי ואח' (פורסם בנבו))

    12. יוסיף וייטען התובע כי מאחר ולא יכולה להיות מחלוקת כאמור בעניין גידור השטח המשותף, עובר נטל ההוכחה לשכמם של הנתבעים ועליהם להראות כי יש בידם הסכמה של בעלי הדירות לשימוש, לגידור ולבנייה שביצעו הנתבעים בשטח המשותף (ראה בעניין זה רע"א 296/11 מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן עליאן (פורסם בנבו)).

    13. התובע ייטען כי השתלטותם של הנתבעים על חלק מהחצר המשותפת גורעת מזכויותיהם של הדיירים בבניין בכלל, ובזכותו של התובע בפרט. ומשמעות הדברים, כאמור בע"ס 2525/92 גבי וקרני ראוכברגר נ' עיריית רמת גן (פורסם בנבו):

    "... כי לכל אחד מבעלי הדירות זכות להתנגד לפגיעה ברכוש המשותף על ידי בנייה בו וצירופו לאחת הדירות. "תפיסת חזקה בלעדית על ידי בנייה ב'רכוש המשותף', המיועד לשמש את כל 'בעלי הדירות', שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מ'הרכוש המשותף' משאר 'בעלי הדירות', ו'ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם'..." (ההדגשה אינה במקור)

    ראה בעניין זה גם רע"א 698/85 בן צור נ' נעים ששון מא (3) 144, י. וייסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (תשמ"ז 1997) עמ' 454 - 455

    14. התובע ייטען כי שימוש בחצר המשותפת של הבניין ריצופה, בניית מחסן תוך כדי גידורה ובניית פרגולה מעליה לא יכולה להיות מוגדרת כשימוש סביר ברכוש המשותף. ראה ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה פ"ד כ"ח (1) 645, וראה גם המ' 163/81 בודונוף נ' נציגות הבית המשותף פ"ד ל"ה (4) 277.

    15. מאחר ולא יכולה להיות מחלוקת כי הנתבעים עושים שימוש ייחודי ברכוש המשותף ייטען התובע כי לשימוש זה דרושה הסכמת כל בעלי הדירות. הסכמה זו לא חייבת להיעשות בכתב דווקא אלא גם בעל פה ובהתנהגות. ואולם, ייטען התובע כי על מנת שיינתן תוקף קנייני להסכמה זו הרי שזו צריכה להיות, כאמור בע"א 7388/97 עיזבון משה זמיר ז"ל נ' יעל דולב (שמיר) (פורסם בנבו):

    "ברורה וחד משמעית, ולהעיד על גמירות דעת, ידיעה והסכמה מלאה של הצד המוותר"

    16. התובע יוסיף וייטען בעניין זה כי אין בידיהם של הנתבעים הסכמה כלשהי להשתלטותם על החצר המשותפת, כל שכן הסכמה ברורה וחד משמעית. נהפוך הוא, התובע ושאר בעלי הדירות בבניין הביעו לא פעם את מורת רוחם מהתנהלותם החד צדדית של הנתבעים בנוגע ל "סיפוח" חלק מהרכוש המשותף לדירתם.

    17. התובע ייטען כי משהוגשה התובענה דנן הביע לפחות התובע את רצונו להפסקת השימוש שעושים הנתבעים בשטח המשותף שלא כדין.

    18. אשר על כן יתבקש המפקח על המקרקעין לזמן את הנתבעים לדיון בפניו ולהורות כאמור ברישא לבקשה. כמו כן יתבקש המפקח על המקרקעין הנכבד לחייב את הנתבעים בהוצאות תביעה זו לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.

    ______________________
    בר אל ירון, עו"ד
    ב"כ התובע

  • פלישת שכן לשטח משותף לא פעם מפריעה את מנוחתם של השכנים ואת זכותם הלגיטימית ליהנות מהשטח המשותף בבניין המשותף. לאחר פניית דיירי הבניין כנגד דייר אחד שסיפח לעצמו חלקים בשטחים המשותפים ופתח דלת וחלון בקירות המשותפים הוגשה על ידינו, בשמם תביעת פינוי וסילוק יד בפני הרשם לענייני מקרקעין. 

  • המדובר בתביעה אצל המפקח על רישום המקרקעין בגין פלישה של שכן בבית משותף לחצר המשותפת של הדיירים אשר הוגשה על ידי משרדנו כמשרד עורכי דין מקרקעין. בסופו של יום, ולאחר הגעת המפקח לבניין הומלץ בחום לנתבעים לקבל את התביעה ולפנות את שבנה בחצרים המשותפים.

  • המדובר בתביעה בעניין פלישת כן לשטח משותף על שבוצעה על ידי שכן שרכש דירה בקומת הקרקע של הבניין. לאחר רכישת הדירה מיד החל בשיפוצים נרחבים שביניהם דאג לפתוח מרפסת בדירה הפונה אל חצר שהינה רכוש משותף של דיירי הבניין. רוכש הדירה דאג להוציא עשרות טונות של אדמה מהחצר, על מנת להשוות את גובהה לגובה הדירה ולאחר מכן, ועל מנת להשלים את השתלטותו, גידר את החצר.

    דיירי הבניין הגיעו אל משרדנו כ- עו"ד מקרקעין, ואנו הגשנו בשמם את התביעה לסילוק ישו של השכן שפלש לשטחים המשותפים. בסופו של יום התקבלה התביעה בשלמותה, נרשמה הערת אזהרה מטעם המפקח על הרכוש המשותף של הבניין והדייר הפולש חויב בהוצאותיהם של הדיירים.