דיון אזרחי – מחיקה – חוסר עילה
דיני חוזים – חוזה לטובת אדם שלישי – הקניית הזכות
מחיקת עילות תביעה

חובת תום הלב במו''מ לכריתת חוזה קבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"). כ- עורך דין חוזים יציין הח"מ כי חובת תום הלב מוזכרת גם בסעיף 39 לחוק החוזים, בהקשר של קיום חוזה, ואולם מאמר זה יתמקד כאמור בעיקר בשלב הטרום חוזי, בשלב המו"מ בין הצדדים.

כל מה שראוי לכלול ב- הסכם מייסדים להקמת חברה או עסק.

כ-עורך דין חוזים בכלל וכבעל ניסיון בהסכמי מייסדים בפרט, יכול להעיד הח"מ כי אחד מהנושאים המרכזיים עליהם מתדיינים שותפים בתחילת דרכו של כל עסק הוא כיצד לעגן את הסכמותיהם לגבי ניהול העסק, החברה או השותפות שזה עתה הקימו בשעה טובה ומוצלחת. ואכן, מטרתו העיקרית של הסכם המייסדים הוא לעגן את הסכמות הצדדים בנוגע לעקרונות ניהולו של העסק או דרך הפעלתה של החברה. מטרה חשובה נוספת של הסכם המייסדים הוא לתת מענה לתרחישים אפשריים צפויים במהלך חייו של העסק ולהחליט מראש כיצד יפעלו הצדדים היה ויתקיימו תרחישים אלו. חשיבותו של הסכם מייסדים הינו בהעלאת ההסתברות לכך שהצדדים יגיעו למבוי סתום בהתנהלות החברה ואף יימנע מראש מחלוקות וסכסוכים בין בעלי המניות בחברה או השותפים בעסק.

במאמר זה נפרט בפני הקורא את הכללים לעריכת הסכם למכירת מניות / חוזה מכר מניות ואת הדגשים שיש להקפיד עליהם בהסכם כזה. כ- עורך דין לחוזים זה שנים רבות יכול בענווה להעיד הח"מ על חשיבותו הרבה של חוזה מכר מניות, בעיקר בהסדרת המעבר החלק של השליטה במניותיה של חברה פעילה.

ברשימה זו אנו מביאים בפניכם את ניסיון משרדנו כמשרד עו"ד חוזים ואת הדין בסוגיות העוסקות בדרכים לביטול הסכם. בעיקר נדון ונתמקד בעילות הביטול בשל פגם בכריתתו על פי חלק ב' לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973.

מה הם דרכי הפעולה העומדים לרשותכם כאשר צד לחוזה גרם להפרת חוזה לרכישה / מכירה של דירה? בכך ידון מאמר זה.

כעורך דין למקרקעין, מודע היטב הח"מ לעובדה כי עסקה לרכישה / מכירת דירה הינה אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מן הישוב עושה בחייו. נדגיש כבר כי כאשר עולה עסקה כזו על שרטון, ולאחר שמבין הצד הנפגע שהמו"מ הגיע למבוי סתום והוא מבקש לאכוף את חוזה המכר - המטרה הראשונה במעלה היא שמירת המצב הקיים. כאשר מגיע תיק כזה לשולחנו של עורך הדין, הפעולה הראשונה שיש לשקול לנקוט בה היא הגשת בקשה לסעד זמני לשם מניעת שינוי עובדות בשטח. היה והמצב הוא הפוך, היינו הצד הנפגע מבקש לבטל את ההסכם עקב הפרתו על ידי הצד שכנגד – מציע הח"מ להודיע מיד על כוונה לבטל את ההסכם אם לא יתוקנו ההפרות ולקבוע זמן סביר לתיקונן. היה ולא יתוקנו ההפרות – יבוטל הסכם המכר של הדירה.

חוזים – הפרה – הפרה יסודית
חוזים – ביטול חוזה
חוזים – השבה
עשיית עושר ולא במשפט

כבר בראשית הדברים ייאמר כי זיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין. כ- עורך דין מקרקעין ידגיש הח"מ כי חתימה על זיכרון דברים מחייבת מצד אחד אך בד"כ ובמרבית המקרים הוא אינו כולל את כל התנאים עליהם מבקשים להסכים הצדדים. במצב שכזה, מתחייב צד להסכם מבלי שברורים לחלוטין תנאיו של ההסכם לרבות פגמים שיש בנכס, עיקולים וכיו"ב.

כמו כן חשוב לציין כי המועד להגשת הודעה לרשויות המס הינו יום הרכישה. יום הרכישה מוגדר גם כיום חתימת זיכרון הדברים או העברת התשלום הראשון עבור הנכס (הקודם מביניהם). זיכרון הדברים מקצר את המועד הקובע לעניין מס רכישה ואם יאחרו הצדדים בדיווח על העסקה ייאלצו לשלם ריביות וקנסות בגין האיחור.

ביטוח – חוזה ביטוח – כריתתו
הדיון אזרחי – המרצת-פתיחה – תכלית ההליך
דיון אזרחי – פיצול סעדים – אימתי
חוזים – ביטוח – כריתת חוזה
חוזים – קיום החוזה – השלמת פרטים

רשימה מקיפה זו תביא בפניכם את כל מה שצריך לדעת על הפרת חוזה. 

בסיטואציות של הפרת הסכם מעניק החוק לנפגע את הזכות לבחור האם הוא מעוניין לאכוף את החוזה או לחילופין לבטלו. בשני המקרים זכאי הנפגע גם לפיצויים ממפר החוזה על הנזקים שנגרמו לו,  אם נגרמו. אם הסכימו הצדדים מראש על פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק,  זכאי הנפגע לפיצויים גם אם בכלל לא נגרם לו נזק כתוצאה מהפרת החוזה.  עורך דין העוסק בחוזים יידע להמליץ למרשו מה היא הדרך האופטימלית שיש ללכת בה על מנת למזער את נזקי הפרת החוזה למינימום.  יהיו מקרים בהם יהיה נכון יותר לקבל פיצויים על ההפרה, תוך שמירה על קיומו / אכיפתו של ההסכם. לעומת זאת במקרים אחרים נכון ו/או כלכלי יותר יהיה דווקא לדרוש את ביטולו של ההסכם וסעד של השבה.

כפי שנפרט בהרחבה להלן, הדין עומד לצדו של הצד הנפגע – הוא זה שיחליט האם הוא מבקש לאכוף את ההסכם או לבטלו, הכול על פי הסיטואציה הספציפית והנסיבות המיוחדות של כל הסכם והסכם.

חוזים – חוזה למראית עין – משמעו

בחוזה למראית עין מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה. לאור סעיף 13לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, חוזה כזה הוא בטל, אך אין בכך כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום-לב על קיום החוזה.

הטוען לבטלות חוזה בטענת מראית עין - עליו הראיה. ראיה כזו היא, לרוב, נסיבתית, שכן מטבע הדברים, בעלי חוזה למראית עין מעלימים את כוונתם האמיתית ואינם טורחים להכין ראיות על קנונייתם

חוזים - זכרון-דברים - תוקפו
חוזים - אי-חוקיות - חוזה בלתי חוקי
חוזים - הטעיה - ביטול החוזה בעטיה
חוזים - חוזה למראית עין - מכר
חוזים - אי-חוקיות - מטרה פסולה
חוזים - הסכם מוקדם - חוזה פורמלי
חוזים - תרמית - הוכחתה
.
הטענה היא שהצדדים הסכימו לנקוב במסמכים, לרבות החוזה הפורמאלי, במחיר של -.340,000 ל"י במקום המחיר האמיתי של -.400,000 ל"י, כדי לאפשר לשני הצדדים, או לפחות למשיב, להשתמט מתשלום מיסים.

כאשר הצדדים לחוזה מסכימים לנקוב בו מחיר נמוך מהמחיר האמיתי שקונה משלם עבור הנכס או הזכויות שהוא קונה, והדבר נעשה על מנת לעזור לשניהם או לאחד מהם להשתמט מתשלום המיסים שהיו משתלמים על העסקה ובגינה לו ננקב המחיר האמיתי אזי החוזה הוא בלתי חוקי, ובטל בהתאם להוראות סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

חוזים – חוזה למראית עין – קיומו

מכוח סעיף 13לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, שעניינו בטלות חוזה שנכרת למראית עין, ניתנה עדיפות לרצונם המשותף האמיתי של הצדדים על פני הצהרתם החיצונית. ההצהרה החיצונית נעשתה על-ידיהם למראית עין בלבד, ולכן היא בטלה. עניינו של סעיף 13הוא, אם כן, בהתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים

השאלה, מה הייתה כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת ההסכם, היא שאלה שבעובדה, הנלמדת ממכלול הראיות הרלוואנטיות, כולל אלה שהן נסיבתיות. לעניין זה, התנהגות הצדדים היא רלוואנטית, ויש בה כדי להאיר את כוונת הצדדים. ההסתמכות עליה אין פירושה שינוי של נטל הראיה, המוטל על שכם המבקש להוכיח כי החוזה נכרת למראית עין.

מאמר זה יעסוק בהסכם מתנה וליתר דיוק, בביטול הסכם מתנה במקרקעין, סוגיה בה משרדנו כמשרד עורכי דין לחוזים עוסק בה לא מעט. מניסיוננו, מאחר ובד"כ מתנה במקרקעין ניתנת לבן משפחה, כאשר מבקש מעניק המתנה או יורשיו לבטלה מעורבים בעניין אמוציות לא פשוטות.

העותרת, סוחרת בשוק הפשפשים ביפו (להלן – הקונה), רכשה שני ציורים מאת רוכלת-סוחרת אחרת (להלן – המוכרת) ושילמה תמורתם 250 ש"ח. לימים, לאחר שהסירה את הציורים ממסגרותיהם לצורכי ניקוי, מצאה העותרת כי הציורים מסומנים במדבקת המוזאון היהודי בניו-יורק וחתומים בשם "ראובן". לאחר בירורים נתגלה כי מדובר בשני ציורים מקוריים של האמן ראובן רובין אשר הושאלו על-ידי מוזאון ישראל לממשלת ארצות-הברית (להלן – המשיבה) לשם הצגתם בתערוכה של אמנות יהודית במוזאון היהודי ומשם הם נעלמו. ערכם של הציורים כ-115,000 דולר.

הכלל הבסיסי בדיני קניין קובע כי אין אדם יכול להקנות לאחר יותר זכויות מאלה המוחזקות על-ידיו. מכלל זה נגזר כי מי שרוכש נכס נוטל על עצמו, כלפי כולי עלמא (למעט מוכר הנכס וחליפיו), את הסיכון בכל הנוגע לזכות שרכש. כאשר נכס יוצא מרשות בעליו המקורי שלא כדין (כגון שאבד או נגנב), זכות הקניין אינה עוברת לחוליות הבאות שבשרשרת כדין, והכלל הוא שכל קונה של הנכס בתוך שרשרת זו אינו זכאי לבעלות בו. מדיניות זו משקפת את אינטרס החברה לצמצם את הסיכון לפגיעה בזכויות קניין.

בית-המשפט דחה את התביעה וקבע כי טעותו של המנוח הייתה לכל היותר טעות בכדאיות העיסקה, שאינה מקנה לצד לחוזה את הזכות לבטלו. באשר לטענתה החלופית של המערערת קבע בית-המשפט כי אין לומר שהאירוע הביטוחי התרחש בעת שהפוליסה הייתה בתוקף, משום שלצורך הכיסוי הביטוחי לא די בכך שהמחלה קיננה בגופו של המבוטח. בית-המשפט דחה גם את טענת המערערת שלפיה תנאי הפוליסה הם תנאים מקפחים, כמשמעותם בסעיפים 3 ו-19 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982. מכאן הערעור.

פרשנותו של חוזה הייתה, עודנה וכנראה גם תהיה אחת הסוגיות המרכזיות שידונו בהם בתי המשפט בכל הערכאות. במאמר זה ראינו לנכון כמשרד עו"ד חוזים להבהיר את ההלכות האחרונות בפרשנותם של חוזים.

חוזים – הפרה – הפרה יסודית
חוזים – כריתת חוזה – טעות והטעיה
חוזים – מכר – אי-התאמה
חוזים – משא ומתן לכריתת חוזה – בדרך מקובלת ובתום-לב

התנהגות בתום-לב בעת משא-ומתן לצורך כריתת חוזה משמעה התנהגות ביושר ובהגינות. בין החובות המוטלות על צדדים למשא-ומתן בולטת החובה שלא להטעות את הצד האחר על-ידי אי-גילוי מידע חשוב לשיקוליו. מהו מידע חשוב אינו ניתן להגדרה כוללנית וקביעתו במקרה המסויים תיעשה לפי נסיבותיו המיוחדות של אותו מקרה.

חוזים - עושק בחוזים

בין המשיבה לבין המערערים נכרת חוזה, בו הסכימו ביניהם להחליף את זכויות החזקה והחכירה שלהם בדירות שבהן התגוררו באותו זמן, זו כנגד זו. שווי דירת המשיבה היה רב בהרבה משווי דירת המערערים. בית המשפט המחוזי הכיר בזכות של המשיבה לבטל את החוזה בקבעו, שנתקיימו יסודות העושק לפי סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 מכאן הערעור.

בית המשפט העליון פסק:

עשוק לעניין סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) אינו בעל מום שמומו פוסל אותו, ואינו חסר דעה וידיעה, שחסרונם עושה את פעולתו כאין וכאפס, אלא הוא בגדר "מעין בעל מום", הקרוב, או דומה, לשני אלה מבחינת הפגם בשיקול דעתו, ש"מומו" פוגם בהתקשרות חוזית מסוימת, הניתנת לביטול רק בהתקיים יתר יסודותיה של עילת העושק. לפיכך המצוקה, החולשה השכלית או הגופנית וחוסר הניסיון, בהם מדובר בסעיף 18 לחוק, חייבים להיות כבדי משקל, ועל בית המשפט להשתכנע, שפעלו את פעולתם על העשוק והסיטו את שיקול-דעתו סטייה של ממש מנתיבו הנכון. יש לשקול כל מקרה לגופו ואין להקיש ממצוקתו של פלוני על מצוקת אלמוני.

יש צורך בידיעה או לפחות בעצימת עיניים ברשלנות גסה מצדו של העושק בדבר מצבו של העשוק.

על-פי האמור בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים), ביטולם של הסכם או של תנאי בו, משום שההתקשרות בהסכם הייתה נגועה בעושק, מותנה בקיומם של שלושה: "חולשתו" של אחד המתקשרים – הבאה לכלל ביטוי במצוקה, בחולשה שכלית או גופנית או בחוסר ניסיון; מודעותו של המתקשר ל"חולשה" זו וניצולה לצורך קביעת תנאים בהסכם הגרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל.

עילת הביטול קמה בהצטרפותם יחד של שלושת היסודות האלה. שלושת יסודותיה של עילת העושק הם יסודות מצטברים, וכן קיימת תלות הדדית ביניהם. קיומו הברור ואופיו החמור של כל אחד מן היסודות האלה עשויים לשמש סימן וראיה לכך כי נתקיימו בו, בהסכם, היסודות האחרים המקימים את עילת העושק. בכך אין כדי להמעיט מן הדרישה כי כל אחד מן היסודות האלה יתקיים במלוא תוקפו (948ג, ה –ו).