• משפט מסחרי מחוץ לקופסה

  • 1
בר אל ירון, משרד עורכי דין

משרד עו"ד מסחרי מחוץ לקופסה

התמחותו של המשרד הוא בתחום המסחרי אזרחי. למשרדנו ניסיון ייחודי ורב שנים כמשרד עו"ד העוסק בעריכת חוזים וליטיגציה בסוגיות מגוונות הנוגעות לדיני חוזים, ליווי חברות ובעלי מניות בתחום דיני חברות, ייצוג זוכים וחייבים בהליכי הוצאה לפועל , ליווי בהליכי פשיטת רגל עד למתן הפטר וכמשרד עו"ד המתמחה בעריכת חוזים וליטיגציה בתחום דיני המקרקעין. כמו כן, משרדנו הוא נציגה הבלעדי של חברת הגבייה העולמית GCS והינו משרד עורכי הדין היחיד בישראל המייצג בהרשאתה חברות ופרטים מהארץ ומרחבי העולם בהליכי גביית חובות בינלאומיים.

אתם מוזמנים לעיין בפסקי הדין שקיבל משרדנו עבור לקוחותיו בדף משרדנו בבתי המשפט. על המחשבה המקצועית, והתפיסה האחרת של עולם המשפט בתחומי התמחותו תוכלו ללמוד בדף מאמרים משפטיים באתר ו/או בדף כתבי טענות משפטיים שם תוכלו לעיין בכתבי טענות וכיו"ב מסמכים שהגשנו עבור לקוחותינו שהינם מצד אחד לקוחות פרטיים מן הישוב בישראל, ומצד שני חברות ענק בינלאומיות, לרבות חברת (Google (Ireland וחברת Savox ענקית הטכנולוגיה מפינלנד.

אודות משרד עורך דין בר אל ירון

מקצועיות חסרת פשרות, ליווי אישי ומסור

מזה 14 שנים משרדנו הינו משרד עו"ד מוביל שבמסגרת פעולותו מייצג לקוחות פרטיים וחברות המתמודדים עם תיקים מגוונים בתחום המשפט המסחרי אזרחי. במהלך השנים למדנו שוב ושוב שהמפתח להצלחה היא עורך דין שמבין לא רק את בית המשפט, אלא לא פחות את הלקוח ו/או העסק שהוא מייצג. משמעות הדברים מבחינתנו היא מתן חשיבות עליונה לליווי אישי מתחילת ההליך לעד סופו. אנו מאמינים כי הפתרונות היצירתיים ביותר באים מתוך שיתוף פעולה והבנה מעמיקה של עורך הדין המייצג את הלקוח וצרכיו - זהו סוד הצלחותינו בבית המשפט ומחוצה לו.

yaron46

עו"ד בר אל ירון

יליד 1971, ישראל, סיים בהצלחה ייתרה תואר ראשון במשפטים והוסמך כחבר לשכת עורכי הדין בישראל משנת 2004. במהלך שנת 2007 התקבל כנציגה בישראל של חברת GCS המייצגת גופים בינלאומיים ברחבי העולם. עו"ד בר אל ירון מתמחה בליטיגציה מסחרית בכלל ובדיני החוזים בפרט, ייצג ומייצג אין ספור חברות בינלאומיות, בעיקר בסכסוכים עסקיים מול חברות ישראליות לצד לקוחות פרטיים מן השורה שמתמודדים עם חברות מסחריות ובנקים. מאמריו המשפטיים התפרסמו ומתפרסמים באתרים משפטיים מובילים כגון האתר המשפטי המקצועי "פסק דין" ולא פעם הוזכרו תיקים בהם היה מעורב במגזין גלובס ובכלי תקשורת אחרים. עו"ד בר אל מתנדב פעיל לייצוג מעוטי יכולת במסגרת עמותת לתת, בין אם מול גופים ציבוריים וחברות ובין אם בבית המשפט. במהלך השנים הקפיד ומקפיד עו"ד בר אל לשמור לא רק על מצויינות משפטית אלא גם ובעיקר על יחס אישי מסור לכל לקוח ולקוח, שילוב זה התברר במהלך השנים כשילוב מנצח.

ייצוג וליטיגציה בתחומי המשפט המסחרי אזרחי

 התמחות יחודית בתחומי המשפט המסחרי אזרחי, 12 שנים של ייצוג וליטיגציה בכל ערכאות בתי המשפט והבנה עמוקה של המציאות העסקית שברקע של כל תיק ותיק שמועבר לטיפולינו. להלן תחומי ההתמחות של משרדנו:

עורך דין חוזים 9

דיני חוזים

התמחות וניסיון מגוון וייחודי בדיני חוזים לרבות עריכת חוזים וליטיגציה באכיפה / ביטול חוזים. 

קרא עוד בדף עורך דין חוזים

עורך דין חברות 9

דיני חברות

הקמה, ליווי שוטף וייעוץ לחברות. ליטיגציה וייצוג חברות, בעלי מניות המיעוט ו/או הרוב בחברה.

קרא עוד בדף עורך דין חברות

עורך דין הוצאה לפועל 9

דיני הוצאה לפועל

ייצוג חייבים וזוכים בלשכות ההוצאה לפועל ברחבי הארץ, ערעורים על החלטות רשמי ההוצאה לפועל.

קרא עוד בדף עורך דין הוצאה לפועל

עורך דין פשיטת רגל 9

דיני פשיטת רגל

ייצוג בהליכי פשיטת רגל, משלב בדיקת התיק, דרך ייצוג בהליכי הפשט"ר ועד לצו ההפטר הסופי מחובות.

קרא עוד בדף עורך דין פשיטת רגל

עורך דין מקרקעין 9

דיני מקרקעין

עריכת חוזי מקרקעין מגוונים וליטיגציה בסוגיות הנוגעות לדיני מקרקעין בבכל הערכאות המשפטיות הדנות בדיני מקרקעין.

קרא עוד בדף עורך דין מקרקעין

עורך דין עובדים זרים

דיני עובדים זרים

ייעוץ למעסיקי עובדים זרים, הגנה וליטיגציה מול קנסות המוטלים על מעסיקים והגנה בפני כתב אישום על העסקת עובדים זרים.

קרא עוד בדף עורך דין עובדים זרים

המאמרים האחרונים שפרסמנו

  • הודעה על ביטול חוזה +

    בין אם זה ביטול חוזה שכירות, ביטול חוזה עסקי או ביטול הסכם בין שותפים, בין אם המדובר בביטול חוזה באופן חד צדדי או ביטול חלקי של חוזה, מצאנו במהלך פעילות משרדנו כ- משרד עו"ד חוזים כי קיים בלבול בדרך שבה ראוי להודיע קרא עוד...
  • "מה אומר חוזה הטיפול שבין רופא ומטופליו ומהי "הסכמה מדעת +

    בכל טיפול בין רופא/ה לחולה נחתם הסכם (אף אם לא בוצע בכתב !!!) שאת מחיר הפרתו ישלם החולה לא בכסף, אלא בנזק גוף, לעיתים בלתי הפיך. כמו בכל הסכם, על שני הצדדים חלות חובות אשר עליהם למלא. במאמר זה יפרט על קרא עוד...
  • תביעה על לשון הרע / הוצאת דיבה - הדרכה והגנות +

    "שומר פיו ולשונו שומר מצרות נפשו" משלי, כ"א, כ"ג. תביעות לשון הרע והוצאת דיבה מוגשות בעת האחרונה בקצב הולך וגדל. הסיבות לכך רבות ומגוונות אך בוודאי שאחת הסיבות המרכזיות לתופעה זו היא החיבור ואולי אפילו התלות של כולנו ברשתות החברתיות קרא עוד...
  • דיני חוזים - 7 מושגי יסוד שכדאי לדעת לפני חתימה על חוזה +

    במהלך התמחות משרדנו זה שנים רבות כמשרד עורכי דין לחוזים העוסק בעיקר בליטיגציה בבית המשפט בסוגיות מורכבות הנוגעות לעריכה, הפרת חוזה, אכיפה וביטול חוזים ראינו לנכון להכין מדריך מתומצת למושגי יסוד בדיני החוזים. הדברים להלן יובאו בשפה פשוטה ותמציתית אך קרא עוד...
  • 1
  • 2
  • 3

חדשות המשרד

  • תביעה לביטול הסכם מכר דירה 5 +

    בשנת 2011 נתקל הח"מ, כעורך דין לחוזים, לראשונה בשם יוסי אגמי או יוסף אגמי בשמו המלא. בשעתו הגשנו בשם מרשנו כתב תביעה לביטול הסכם מכר דירה ולאחר שנים של התדיינות בבית המשפט המחוזי בוטל הסכם מכר זה (קישור לפסק הדין). קרא עוד...
  • תגובה לבקשה להוספת נתבע בתביעת לשון הרע +

    במסגרת ייצוג הח"מ כעורך דין בתביעת לשון הרע את לקוחו החליט התובע, מר יוסף אגמי, שתבע גם את חדשות ערוץ 10 לתבוע בנוסף גם את משרדנו בלשון הרע, עקב ראיון שהעניק עורך דין בר אל ירון לחדשות ערוץ 10 בעבר קרא עוד...
  • ביטול הגבלת חשבון לפי סעיף 10 לחוק שיקים ללא כיסוי +

    לעיתים טעות של צד ג' שאליו נמסר השיק גורמת להפקדתו בחשבון וסירובו על ידי הבנק. במקרה זה הגיע מרשנו להסדר עם רשויות מס ההכנסה ואולם לאחר מכן ביקש לבטל הסדר זה ולהגיע להסדר חדש. את השיקים שמסר בהסדר שבוטל ביקש קרא עוד...
  • ערעור / ביטול הגבלת חשבון בנק עקב שיקים שחזרו +

    במסגרת עיסוק משרדנו כמשרד עו"ד לערעור וביטול הגבלה על שיקים חוזרים פנו אלינו בני זוג אשר חשבונם הוגבל בעקבות החזרה של עשרה שיקים בחשבונם. עיון בדפי החשבון של השנה האחרונה גילה כי המדובר היה בהתנהלות בלתי תקינה של הבנק אשר קרא עוד...
  • 1
  • 2
  • 3

כתב תביעה - פלישת שכן לשטח המשותף בבניין דירות

1 1 1 1 1 (0 Votes)

פלישת שכן לשטח משותף לא פעם מפריעה את מנוחתם של השכנים ואת זכותם הלגיטימית להנות מהשטח המשותף בבניין המשותף. לאחר פניית דיירי הבניין כנגד דייר אחד שסיפח לעצמו חלקים בשטחים המושתפים ופתח דלת וחלון בקירות המשותפים הוגשה על ידינו, בשמם תביעת פינוי וסילוק יד בפני הרשם לענייני מקרקעין. 



כתב תביעה

הסעדים המבוקשים:

1. המפקח הנכבד יתבקש להוציא תחת ידו צו המורה לנתבעים כדלקמן:

א. לסלק ידם של הנתבעים מכל השטחים המשותפים שפלשו אליהם במבנה שיתואר ויכונה להלן הבניין.

ב. להרוס את כל שנבנה/צורף/נשתל/הוקם ע"י הנתבעים ללא הסכמתם של התובעים, בשטח המשותף אשר יתואר ויכונה להלן החצר המשותפת.

ג. לאטום את דלת היציאה לחצר המשותפת שנפתחה שלא כדין בקיר הבניין המשותף.

ד. לסלק את הטפטפות, התאורה, הריצוף וכל בניה מכל סוג שהוא בשטחים המשותפים שנעשו ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין.

ה. להחזיר את צינורות המים המשותפים למקומם המקורי ולנתק כל חיבור שבוצע לצינור המים המשותף ע"י הנתבעים.

ו. לאסור כל בניה / תוספת כלשהי בחצר המשותפת של הבניין ללא הסכמה מפורשת ובכתב של האסיפה הכללית של דיירי הבניין.

ז. לאסור כל הנחת מיטלטלין של הדיירים בחצר המשותפת.

הבניין:

2. בבסיסה של תביעה בית דירות הממוקם ברח' אמריקה 7 ראשון לציון הידוע גם כגוש 5658 חלקה 58 המבנה מורכב מ 2 קומות, 4 יחידות מגורים כאשר בכל קומה 2 דירות.

לבית חצר משותפת סביב הבניין, כאשר מאחוריו של הבניין, לאורך דירתם של הנתבעים קיימת חצר משותפת גדולה שאליה כניסה משני צדי הבניין (להלן: החצר המשותפת).

מצ"ב צו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים כנספח א'

מצ"ב תשריט הבית המשותף כנספח ב'

ככל הידוע לתובעים, אין לבניין תקנון מוסכם. לפיכך משמש התקנון המצוי כתקנונו.

להלן ייקרא המבנה המתואר לעיל: "הבניין"

הצדדים:

3. א. התובעת 1: בעלת הזכויות בדירה מס' 3 בבניין, בקומה השנייה.

ב. התובעת 2: בעלת הזכויות בדירה מס' 1 בבניין, בקומת הקרקע.

ג. התובע 3: בעל הזכויות בדירה מס' 4 בבניין, בקומה השנייה.

4. הנתבעים הינם בעלי הזכויות בדירה מס' 2 בבניין, בקומת הקרקע.

מצ"ב נסח רישום הבניין מלשכת רישום המקרקעין כנספח ג'.

הרקע העובדתי והשתלטותם "הזוחלת" של הנתבעים על החצר המשותפת:

5. כבר עתה ייאמר כי פתיחת הדלת מדירת הנתבעים נעשתה לפני שנים רבות, ככל הנראה לפני רכישת הדירה על ידי הנתבעים ואולם מעולם לא התקבלה הסכמת מי הדיירים לפתיחת הדלת ולפגיעה ברכוש המשותף.

6. למעשה, התובעת 2 אף הגישה תביעה כנגד בעליה הקודמים של דירת הנתבעים לאטימת חלונות שנפתחו מהדירה לכיוון החצר המשותפת ואף לאטימת הדלת שנפתחה (ת.א (פתח תקווה) 585/58 בלין נ' גלין [לא פורסם]).בסופו של דבר חתמו הצדדים על הסכם פשרה שקיבלת תוקף של פסק דין ביום 3/05/87 לפיו יאטמו כל החלונות שנפתחו מדירת הנתבעים אל החצר המשותפת וכמו כן:

"אם משפחת גלין תבצע שינוי כלשהו מהמפורט לעיל בהתאם לתוכנית הבניין המקורית או בניגוד לה, היא תחויב להחזיר את המצב בשלמותו לזה המפורט בתוכנית הבניין המקורית ובין היתר תחויב לסגור את פתח הדלקת בקיר המזרחי וכל פרט אחר שאינו בהתאם לתוכנית המקורית. "

בסעיף 4 הוסכם:

משפ' גלין מתחייבת לא להניח רהיט או חפץ כלשהו בתחום הרכוש המשותף ובכלל זה החצר, חדר המדרגות והמקלט

חיוב זה יחול גם על התובעת....

ובסעיף 5:

אם יופר סעיף אחד או יותר מן הסעיפים הנ"ל יוכלו גלינה בלין (התובעת) ו/או בא כוחה לתבוע את משפחת גלין (הנתבעים ו/או מי מטעמם) על כל פרט שאינו בהתאם לתוכנית הבניין המקורית ו/או בניגוד להסכם בנינו (בין הצדדים)..."

מצ"ב הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין הנ"ל כנספח ד'.

7. כאמור בכותרת לפסק הדין, התובעים 1 ו- 3 לא היו צדדים להסכם הפשרה בין התובעת 2 לבעליה הקודמים של דירת הנתבעים.

8. ככל הידוע לתובעים, ההסכם בוצע על ידי בעליה הקודמים של דירת הנתבעים ואכן נאטמו החלונות שנפתחו אל החצר המשותפת, נהרסה הבנייה בחצר המשותפת וסולקו המיטלטלין.

9. ואולם, מאז שנפתחה הדלת מביתם של הנתבעים ועד היום הצטמצם והלך השימוש שעשו שאר הדיירים בבניין בחצר המשותפת.

כמעט בכל שעות היממה, בעיקר בקיץ דלת הדירה הפונה לחצר המשותפת פתוחה. התובעים נמנעים לעשות שימוש בחצר המשותפת באשר זו הפכה להיות בעצם חלק מדירת הנתבעים. פתיחת הדלת לחצר המשותפת מהווה מעין "סיפוח" של החצר אל דירת הנתבעים.

ברור שהתובעים אינם יכולים לעשות כל שימוש בחצר. לדוגמא אין באפשרותם להניח בחצר המשותפת שולחן וכסאות לטובת כל דיירי הבניין, בעוד שדלת ביתם של הנתבעים פתוחה. הדבר נותן הרגשה לא נעימה כאילו התובעים הם אלו הפולשים לדירתם של הנתבעים.

כמו כן, גם במקרה והדלת סגורה, היא יכולה להיפתח בכל רגע על ידי הנתבעים והדבר מגביר את תחושת חוסר הנעימות של הדיירים בבניין בשימוש בחצר המשותפת.

10. בשלב מסוים, ולאחר שנרכשה הדירה על ידי הנתבעים החל כרסום גדל והולך בזכויותיהם של הדיירים בחצר המשותפת. לאורך השנים, לפני הגעת כל שוכר שמגיע לדירת הנתבעים "משדרג" התובע את הגישה לחצר המשותפת מהדירה.

א. הנתבעים החלו לרצף במרצפות "אקרשטיין" את אזור הדלת שנפתחה לכיוון החצר המשותפת.

ב. הנתבעים החלו לאחרונה בביצוע עבודות תאורה בחצר המשותפת, אשר התמקדה ליד הדלת שנפתחה לחצר המשותפת.

ג. הנתבעים החלו בהכנת עבודות תשתית להשקיית הגינה שהם מבקשים ליצור בחצר המשותפת והשלימו את התקנת הטפטפות. יש לציין כי בתחילה התחברו הנתבעים לצינור המים המשותף של דיירי הבניין, ואולם לאחר שהדיירים הבחינו בהתחברות פיראטית זו שינו התובעים את הצנרת והיא חוברה לצינור הבית מדירתם.

ד. מיטלטלי הנתבעים ו/או דייריהם הונחו בחצר המשותפת כאבן שאין לה הופכין לרבות כסאות ושולחן המונחים באופן קבוע בחצר ואף חומרי הבניין שלא ברור למה נועדו.

ה. כמו כן, במהלך ביקור בתה של התובעת 1 בבניין ובחצר המשותפת היא הבחינה באדם זר שמסתובב בחצר. כאשר היא שאלה למעשיו בחצר המשותפת הוא סיפר לה שהוא נשכר על ידי הנתבעים על מנת לבצע עבודות שיפוץ בחצר המשותפת.

מצ"ב צילומי החצר המשותפת, הדלת שנפתחה מדירת הנתבעים לחצר המשותפת, חיבורי הטפטפות, התאורה והמיטלטלין של הנתבעים ו/או דייריהם שהונחו בחצר המשותפת ולרבות צילום השיפוצניק שנתקלה בו בתה של התובעת 1 (הצילום סומן באות הלועזית A) כנספח ה'.

11. למעשה, הנתבעים כלל לא הסתירו את כוונותיהם להשתלט על החצר המשותפת. לאחרונה, בפרסום הדירה לשוכרים חדשים נרשם על ידם במפורש כי המדובר ב "דירת גן" בגודל של 95 מ"ר בצירוף תמונת אילוסטרציה של חצר מטופחת (בעוד שגודל הדירה כאמור בנסח הטאבו אינו עולה על 60 מ"ר). כמו כן נכתב על ידם במפורש במודעה כי המדובר ב- "דירה יפה עם יציאה לחצר מתוך הבית..."

מצ"ב צילום מפרסום דירת הנתבעים להשכרה ביד 2 כנספח ו'

12. יש לציין למען השלמת התמונה כי לאחרונה הועבר עמוד הכביסה לחצר המשותפת כפי שהיה מיום הקמת הבניין.

טענות התובעים:

13. התובעים ייטענו כי לא יכולה להיות מחלוקת בדבר העובדה ששטח החצר המשותפת הינה השטח המשותף לכל הדיירים בבניין כאמור בתשריט הבניין.

התובעים ייטענו כי די בתשריט על מנת שיעמדו בנטל ההוכחה הנדרש בפני המפקח על רישום המקרקעין (ראה בעניין זה רע"א 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי ואח' (פורסם בנבו)) כי השטח נשוא כתב התביעה הינו השטח המשותף לכל דיירי הבניין.

14. יוסיפו וייטענו התובעים כי מאחר ולא יכולה להיות מחלוקת כאמור בעניין פתיחת הדלת לחצר המשותפת בניגוד לתוכניות הבניין, בניית ריצוף (גם אם במידה מוגבלת) ליד הדלת שנפתחה, הרכבת תאורה וטפטפות בחצר המשותפת והנחת מיטלטליהם של הנתבעים בשטח משותף, עובר נטל ההוכחה לשכמם של הנתבעים ועליהם להראות כי יש בידם הסכמה של בעלי הדירות לשימוש הייחודי ולבנייה שביצעו הנתבעים בשטח המשותף (ראה בעניין זה רע"א 296/11 מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן עליאן (פורסם בנבו)).

15. התובעים ייטענו כי השתלטותם הזוחלת של הנתבעים על החצר המשותפת גורעת מזכויותיהם להנאה מהחצר המשותפת. עמד על הדברים בית המשפט בע"ס 2525/92 גבי וקרני ראוכברגר נ' עיריית רמת גן (פורסם בנבו):

"... כי לכל אחד מבעלי הדירות זכות להתנגד לפגיעה ברכוש המשותף על ידי בנייה בו וצירופו לאחת הדירות. "תפיסת חזקה בלעדית על ידי בנייה ב'רכוש המשותף', המיועד לשמש את כל 'בעלי הדירות', שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מ'הרכוש המשותף' משאר 'בעלי הדירות', ו'ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם'..." (ההדגשה אינה במקור)

ראה בעניין זה גם רע"א 698/85 בן צור נ' נעים ששון מא (3) 144, י. וייסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (תשמ"ז 1997) עמ' 454 - 455

16. התובעים ייטענו כי פתיחת דלת שלא על פי תוכנית הבניין לחצר המשותפת, בניית ריצוף ליד דלת זו, התקנת טפטפות ותאורה באזור הדלת שנפתחה והנחת מיטלטליהם של הנתבעים בחצר המשותפת הינן פעולות שאינן יכולות להיות מוגדרות כ- "שימוש סביר ברכוש המשותף". ראה ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה פ"ד כ"ח (1) 645, וראה גם המ' 163/81 בודונוף נ' נציגות הבית המשותף פ"ד ל"ה (4) 277.

17. מאחר ולא יכולה להיות מחלוקת כי הנתבעים עושים שימוש ייחודי ברכוש המשותף ייטענו התובעים כי לשימוש זה דרושה הסכמת כל בעלי הדירות. התובעים ייטענו כי על מנת שיינתן תוקף קנייני להסכמה זו הרי שזו צריכה להיות, כאמור בע"א 7388/97 עיזבון משה זמיר ז"ל נ' יעל דולב (שמיר) (פורסם בנבו):

"ברורה וחד משמעית, ולהעיד על גמירות דעת, ידיעה והסכמה מלאה של הצד המוותר"

18. התובעים ייטענו כי פעולות הנתבעים בדמות פתיחת הדלת בניגוד לתוכנית הבניין והתקנת תאורה על הקירות החיצוניים של הבניין, המהווים שטח משותף של כלל דיירי הבניין פוגעים שלא כדין ברכוש המשותף ומנוגדים לתקנון הבניין.

א. התובעים יוסיפו וייטענו כי הקירות החיצוניים של דירת הנתבעים לא הוצמדו לדירה על פי הרשום בפנקס הבתים המשותפים ובנסח הטאבו שצורף. לפיכך, בהתאם להוראת סעיף 55 לחוק המקרקעין, קירות אלו מהווים רכוש משותף של הבניין.

ב. התובעים ייטענו כי התקנון התקף בבניין הוא התקף לגבי מערכת היחסים בין דיירי הבניין וכי סעיף 2 לתקנון המצוי קובע כדלקמן:

"בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לעניין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהייתה בעת גמר הבניה."

ג. התובעים ייטענו כי נפסק בהקשר זה כי פתיחת פתח בקיר המשותף של הבניין מהווה פגיעה ברכוש המשותף של הדיירים. עמד על כך בית המשפט בע"א 395/74 יצחק לוי ואח' נ' רבקה סמואל ואח' פ"ד כט (2) 39:

"המחוקק נקט בסעיף 2 בלשון כללית ורחבה ביותר. הוא דיבר בלשון פגיעה סתם, כלומר פגיעה מכל סוג שהוא. מכאן, ששאף לתפוס ברשתו גם מעשים שאין בהם פגיעה פיזית דוקא, אך בוודאי ובוודאי שעל שלמותו הפיזית של הרכוש המשותף פרש המחוקק את חסותו. גם מ"מ הנשיא בפסק- דינו בדיון הנוסף בענין סדובסקי, הדגיש כי מצב המבנה הוא סטטי וכי הסעיף הנדון בא להבטיח את "שלמות המבנה ותקינותו". לפיכך, צדק בית-המשפט המחוזי באמרו, כי מאחר ומדובר בקיר חיצוני שהוא רכוש משותף, לא היו המערערים רשאים לנהוג בו מנהג בעלים ולעשות בו כטוב בעיניהם".

ד. עולה מהמקובץ לעיל כי התקנת תאורה ופתיחת דלת בקיר המהווה רכוש משותף במטרה ליצירת יציאה ישירה מדירת הנתבעים לחצר המשותפת, מהווים פגיעה ברכוש המשותף הדורשת את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבניין.

19. התובעים יוסיפו וייטענו בעניין זה כי אין בידיהם של הנתבעים הסכמה כלשהי לפתיחת דלת מדירתם אל החצר המשותפת ו/או השתלטותם על החצר המשותפת. בוודאי שאין בידיהם הסכמה ברורה וחד משמעית. למעשה ההפך הוא הנכון: התובעים הביעו לא פעם את מורת רוחם מהתנהלותם החד צדדית של הנתבעים בנוגע ל "סיפוח" חלק מהרכוש המשותף לדירתם. למעשה וכאמור לעיל, התובעת 2 אף הגישה תביעה בעניין זה כנגד הבעלים הקודמים של דירת הנתבעים.

20. התובעים ייטענו כי משהוגשה התובענה דנן הם הביעו את דעתם כי הם מבקשים להפסיק את השימוש שעושים הנתבעים בשטח המשותף שלא כדין. במיוחד עומדים התובעים על דרישתם כי יש לאטום את דלת הכניסה שפתחו הנתבעים בקיר המשותף בבניין בניגוד לתוכנית הבניין ומבלי לקבל את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבניין.

21. אשר על כן יתבקש המפקח על המקרקעין לזמן את הנתבעים לדיון בפניו ולהורות כאמור ברישא לבקשה. כמו כן יתבקש המפקח על המקרקעין הנכבד לחייב את הנתבעים בהוצאות תביעה זו לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.

______________________

בר אל ירון, עו"ד

ב"כ התובע

כתב תשובה בעניין פלישת שכן לחצר המשותפת

4.5 1 1 1 1 1 (2 Votes)

כתב תשובה לכתב הגנה שהגיש שכן שפלש לחצר המשותפת של בית משותף ולמעשה השתלט על מרבית החצר המשותפת.



התובע, באמצעות ב"כ מתכבד להגיש למפקח הנכבד את כתב התשובה מטעמו על כתב ההגנה שהגישו הנתבעים:

1. כבר בראשית הדברים, יש להסיר את מסך הערפל הסמיך שפיזרו הנתבעים מעל העובדות בכתב התביעה בניסיון לבלבל ולהסית את הדיון ממוקד התביעה – פלישתם של הנתבעים לחצר המשותפת של הבניין המשותף.

א. הנתבעים מצרפים כנספח א' ו- ב' לכתב ההגנה שהגישו מסמכים המלמדים כביכול על אישור שקיבלו מאגף ההנדסה של עיריית רמת גן, אגרות בניה ששולמו, בקשה להיתר בניה שהגישו לתוספת בניה, אישורים מהשכנים ועוד כהנה וכהנה מסמכים כגון אלו.

ב. כמו כן בסעיפים 8,5, 12, 18, 19, 20, 25, 36, 39, 40 משרבב התובע טענות מטענות שונות לעניין אותם היתרים לכאורה מהעירייה והסכמות בכתב כביכול משאר הדיירים לפעולותיו הפולשניות ומנסה לחבר בין בניה שעשה בהיתר ובהסכמת הדיירים בבניין לבין פלישה שנעשתה בבריונות וכנגד הסכמתם.

ג. האמת היא שאין לאותן מסמכים שצרף התובע והטענות שהוא טען לאורך כל סעיפי כתב ההגנה כנ"ל, דבר וחצי דבר עם התביעה דנן. את הניסיון "לערב מין שאינו במינו" על מנת להסית את הדיון מפלישתם לשטח המשותף של הדיירים בבניין יש לדחות מכל וכל, ויפה שעה אחת קודם.

ד. אותם מסמכים שצרפו הנתבעים, ואותן טענות שנטענו בסעיפים כה רבים בכתב הגנתם מתייחסים לבנית ממ"ד שהוסיפו לדירתם כאמור במכתב אדר' י. מורד אל הנתבעים מיום 25/11/01 (המסמך האחרון לנספחי כתב ההגנה):

"... בבניין מגורים 2 קומות מעל קומה חלקית בקשה להרחבת דירה דרומית בקומת העמודים + תוספת מ.מ.ד בשטח 7.5 מ"ר + סגירת מרפסות מקורות בשטח כולל של 11.47 מ"ר..."

הנה כי כן, לא בפרגולה ובבניה בחצר המשותפת נשוא תובענה זו עוסקים אותם המסמכים והטענות הנ"ל אלא בבניה של ממ"ד ובסגירת מרפסות מקורות. לא בכדי, בין כל אסופת המסמכים שצרפו הנתבעים לא ניתן למצוא ולו שרטוט אחד שבוודאי היה בתיק ממנו הם נשלפו.

ה. יש לציין בהקשר זה את סעיף 36 לכתב ההגנה שם כותבים הנתבעים במפורש כי בהקשר של העברת נטל הראיה בתביעה דנן : "כי הואיל וישנן חתימות כל השכנים לביצוע העבודות, הרי שאין להעביר את נטל השכנוע לנתבעים...". סעיף זה מהווה שקר מפורש – כאמור, חתימות שאר דיירי הבניין ניתנו לבניית הממ"ד. האמירה בסעיף 36 הינה מעבר לניסיון הטעיה אלא בשקר מפורש שהעלו הנתבעים על כתב הגנתם.

ו. אשר על כן ייטען התובע כי יש לדחות מכל וכל את טענות הנתבעים לפיהם המסמכים שצרפו לכתב הגנתם קשורים בצורה כלשהי לבניה נשוא התביעה דנן, כך גם לגבי טענותיהם כאמור לעיל המסתמכים על אותם מסמכים.

2. לעניין טענתם של הנתבעים בסעיף 21 לפיה פונה התובע בעניין זה לבדו מצ"ב כנספח א' הודעה מטעם בעלי הדירות בבניין לפיה מעולם לא אישרו ו/או הסכימו בעל פה או בכתב להשתלטות / בניה / הוספה או שינוי כלשהו, מכל סוג שהוא בשטח המשותף על ידי הנתבעים בתיק שבנדון.

יש לציין כי מאז שנודע לנתבע 1 על חתימתם של הדיירים בבניין הוא אינו מפסיק להטרידם בעניין זה.

3. לעניין טענתם של הנתבעים להתיישנות בסעיף 5 לכתב ההגנה שהגישו ייאמר כי דינה של טענה זו להידחות לאור ההלכה הפסוקה המורה כי הסגת גבול במקרקעין הינה עוולה מתמשכת, במובן זה שעילת התביעה מתחדשת מיום ליום, ולפיכך אינה מתיישנת (ראה ע"א 831/80 זמיר נ' כימיקלים ופוספטים בע"מ פ"ד לז (3) 122).

4. לעניין הטענה בסעיף 39 לכתב ההגנה כי כל הדיירים התירו את השימוש בחצר ישיב התובע כי כאמור לעיל, וכאמור במסמך אשר צורף כנספח א' לכתב תשובה זה בדיוק ההיפך הוא הנכון.

נוכח הצילומים אשר צורפו לכתב התביעה הטענה כי "כל הדיירים נהנים מהשבחת החצר" מהווה עזות מצח, שלא לדבר על אי אמירת אמת.

עוד ייטען התובע כי אין כל ראיה שניתנה בעבר הסכמה כלשהי של השכנים לשימוש בחצר המשותפת, ובכל מקרה ממילא אין בה כדי להועיל לנתבעים שכן, מצב דברים שבו תופס בעל דירה חזקה בחלק מחצר הבית המשותפת, מבלי שהזכויות הוגדרו בחוזה העברת זכויות מפורש, ניתן להיחזות כמצב של רשות, ואולם, משלא הוכח שניתנה תמורה, עסקינן בהרשאת חינם, לגביה נפסק כי ניתן לבטלה, עם גילויה של התנגדות מצד בעל דירה אחר, שאף לו חלק בחצר המשותפת שאין ברצונו להמשיך, ואף אין מניעה שהודעת הביטול תינתן בתביעת סילוק יד (ר' בספרו של פרופ' מיגל דויטש "קניין" כרך ב' עמוד 414).
בכל מקרה ייטען התובע כי הסכמה להוציא חלקים מהרכוש המשותף לצמיתות והצמדתם לדירה אחת מחייבת הסכמת 100% מבעלי הזכויות והיא חייבת להיות ברורה, מפורשת וחד משמעית.

כך נפסק בפסק הדין המנחה הוא ע"א 239/79 ישראל גלבורט נ' הממונה על המרשם (פורסם בנבו):

"כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא, ותחומי הפרט מאידך גיסא".

בהקשר זה של תפיסת חזקה ברכוש המשותף ומעמדן של זכויות הקניין ראה רעא 6339/97 משה רוקר ואח' נ' משה סלומון ואח' (פורסם בנבו) שם כותב כב' השופט טירקל:

"השיקול הראשון הוא עוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה: האם מדובר בזכות במקרקעין או במטלטלין והאם מדובר בבעלות או בזכות אחרת, חלשה הימנה. השיקול השני הוא עוצמתה של הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה. השיקול השלישי-משני בחשיבותו לקודמיו -הוא עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות. השיקול הרביעי הוא התנהגותם של בעלי הדין.

לעניין שיקולים אלה, תיראה, לדוגמא, זכות בעלות במקרקעין כבעלת עוצמה גדולה מזכות שכירות; פגיעה בזכות על ידי תפיסה של שטח גדול תיראה גדולה מפגיעה על ידי תפיסת שטח זעיר; פגיעה על ידי תפיסה דרך קבע, או לזמן ארוך, תיראה גדולה מפגיעה על ידי תפיסה דרך ארעי. ככל שעוצמת הזכות שנפגעה גדולה יותר, ככל שעוצמת הפגיעה גדולה יותר, יצטמצם וילך שיקול דעתו של בית המשפט, עד בלי השאיר לו שריד."

5. לעניין טענתם של הנתבעים בסעיף 32 ואילך בדבר בניה של התובע בשטחים המשותפים יש להדגיש כי הדברים מצוצים מן האצבע, ולא בכדי לא צירף התובע ולו ראשית ראיה לדברים המופרכים שנאמרו שם. בכל מקרה פתוחה בפניהם של הנתבעים הדרך להגיש תביעה בעניין זה אם יחפצו בכך. ברור בכל מקרה שאין בטענה מופרכת זו כדי לאשר פלישה שלהם לשטח המשותף. כאמור בע"א 93/81 אהרן אליאס ואח' נ' יוחנן שיפר ו2 אח' (פורסם בנבו):

"אם תותר הרצועה, ובית המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף, שאינן אפסיות עד שכל בר-דעת יראה בהן דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד כדי כך שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם, הפועל היוצא מדברים אלה הוא, שהעובדה, כי אחד הדיירים עשה דין לעצמו ברכוש המשותף, אינה יכולה לשמש היתר לדייר אחר לעשות גם הוא כמוהו. שאם תאמר כן, פתחת פתח לכל הדיירים באותו בית משותף לנהוג ברכוש המשותף כבתוך שלהם".

למען הסר ספק ייאמר שוב כי הטענה מראשיתה מופרכת ומצוצה מן האצבע והנתבעים יודעים זאת היטב.

6. לעניין כל טענותיו של התובע מסעיף 42 ואילך, מוטב היה להן שלא היו מועלות מאשר מועלות. הנתבעים אשר פלשו שלא כדין לשטחים המשותפים של הבניין מנהלים את המו"מ שלהם עם יזמים פוטנציאלים לפרויקט תמ"א 38 כאילו הם מחזיקים ב "דירת גן" ועושים שימוש בעוולה שביצעו על מנת לסחוט מהדיירים ומהיזמים תנאים משופרים.

7. אשר על כן יתבקש המפקח על המקרקעין לזמן את הנתבעים לדיון בפניו ולהורות כאמור ברישא לבקשה. כמו כן יתבקש המפקח על המקרקעין הנכבד לחייב את הנתבעים בהוצאות תביעה זו לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.

______________________
בר אל ירון, עו"ד
ב"כ התובע

כתב תביעה סילוק שכן שפלש לחצר המשותפת

4.6 1 1 1 1 1 (5 Votes)

המדובר בתביעה אצל המפקח על רישום המקרקעין בגין פלישה של שכן בבית משותף לחצר המשותפת של הדיירים. בסופו של יום, ולאחר הגעת המפקח לבניין הומלץ בחום לנתבעים לקבל את התביעה ולפנות את שבנה בחצרים המשותפים. 


 

כתב תביעה - אצל המפקח על רישום המקרקעין - פינוי שכן שפלש לחצר המשותפת

 

מהות התובענה: סילוק יד/צו הריסה/צו מניעה

 

1. רשם המקרקעין הנכבד יתבקש להוציא תחת ידו צו המורה לנתבעים כדלקמן:

א. לסלק ידם של הנתבעים מכל השטחים המשותפים שפלשו אליהם במבנה שיתואר ויכונה להלן הבניין.

ב. להרוס את כל שנבנה/צורף/נשתל/הוקם ע"י הנתבעים ללא הסכמתם של התובעים, בשטח המשותף אשר יתואר ויכונה להלן החצר המשותפת.

ג. לסלק את המרצפות, הפרגולה, הגדרות, המחסן, הדק מעץ וכל בניה מכל סוג שהוא בשטחים המשותפים שנעשו ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין.

ד. להחזיר את צינורות המים המשותפים למקומם המקורי ולנתק כל חיבור שבוצע לצינור המים המשותף ע"י הנתבעים.

2. בבסיסה של תביעה בית דירות הממוקם ברח' רמת גני 66 ברמת גן הידוע גם כגוש 666666 חלקה 66 המבנה מורכב מ- 8 יחידות מגורים.

לבית חצר משותפת סביב הבניין (להלן: החצר המשותפת).

מבירור שנערך בלשכת רישום המקרקעין לא הוצמד אף חלק מהרכוש המשותף למי מהדירות. יצוין בנוסף כי המבנה לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים וכמו כן אין לו תקנון מוסכם. לפיכך משמש התקנון המצוי כתקנונו.

מצ"ב העתק רישום מפנקס הזכויות מסומן נספח א'.
מצ"ב העתק תרשים המגרש והמבנה מסומן נספח ב'.

להלן ייקרא המבנה המתואר לעיל: "הבניין"

3. א. התובע הינו בעל דירה מס 6 בבית.

ב. הנתבעים הינם הבעלים הרשומים של דירה מס 2 שאחד הקירות שלה גובל בחצר המשותפת, בצדו המזרחי של הבניין.

4. יש לציין למען השלמת התמונה שהשתלטות הנתבעים על השטח המשותף החלה לפני שנים. ואולם, מעולם לא אישרו דיירי הבניין לנתבעים שימוש בלעדי כלשהו בשטח עליו השתלטו שלא כדין.

5. עוד למען הבאת מלוא התמונה בפני המפקח הנכבד יצוין כי שאר בעלי הדירות בבניין הינם קשישים, שחוששים מאד בפני מעשי בריונות של הנתבע 1, אשר בעבר כבר הכה קשות את הגב' אווה רדלשמידר, ניצולת שואה שדירתה הנה אחת הדירות בבית. בעקבות תקיפה זו פונתה לטיפול רפואי הגב' רדלשמידר, מר שרון הואשם והורשע בבית המשפט בגין תקיפה זו.

6. לפיכך, למרות מורת הרוח של יתר דיירי הבניין מפעולותיהם של הנתבעים, נמנעים בעלי הדירות האחרים לצרף את שמם לתביעה דנן. למרות זאת יודגש ויובהר כי הם תומכים בהגשת התביעה ובשיחה של התובע עמם הם הבהירו מפורשות כי מעולם לא אישרו לנתבעים שימוש ייחודי בשטחים המשותפים אליהם פלשו.

השתלטות הנתבעים על השטחים המשותפים:

7. במהלך תקופה ארוכה "הפקיעו" הנתבעים חלק מהרכוש המשותף הגובל בקיר ביתם ותוך גידור שטח זה בגדרות גבוהות, בניית פרגולה (ככל הידוע לתובע ללא היתר בנייה), ריצוף ובניית מחסן לרבות פתיחת הקיר מסלון ביתם אל החצר משל הייתה דירתם דירת גן. כל זאת מבלי לשאול, וממילא מבלי לקבל אישור ממי מדיירי הבניין.

בסופה של אותה "הפקעה" נותק חלק אחד של החצר מחלקו האחר תוך שבתווך נמצא מגודר השטח הצמוד לדירת הנתבעים.

מצ"ב צילומים מהשטחים המשותפים אותו גדרו הנתבעים כנספח ג'

8. הלכה למעשה, וכפי שניתן לראות מהצילומים, לא רק שדיירי הבניין אינם יכולים לעשות שימוש באותו שטח משותף "מופקע", אלא שלאחר אותו גידור כבר לא ניתן לעבור מצדו האחד של החצר המשותפת לצדה האחר.

9. במהלך אותו שיפוץ עשו הנתבעים בשטחים המשותפים כמנהג בעלים תוך כדי ביצוע שינויים ותיקונים ככל העולה על רוחם ללא כל התחשבות בנתבעים ובזכויותיהם ותוך השתלטות חצופה וכוחנית שאין כדוגמתה על השטחים המשותפים. פעולות אלו ביצעו הנתבעים מבלי להודיע, להיוועץ, שלא לדבר על קבלת הסכמת התובע או מי מבעלי הדירות בבניין.

10. יצוין כי לאחרונה עברו הנתבעים מהדירה, תוך שהם משכירים את הדירה כ"דירת גן".

טענות התובע:

11. התובע ייטען כי לא יכולה להיות מחלוקת כי השטח אותו גידרו הנתבעים מוגדר בתשריטי הבניין כשטח המשותף לכל הדיירים בבניין.

התובע ייטען כי די בכך כדי שיעמוד בנטל ההוכחה הנדרש בפני המפקח על רישום המקרקעין (ראה בעניין זה רע"א 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי ואח' (פורסם בנבו))

12. יוסיף וייטען התובע כי מאחר ולא יכולה להיות מחלוקת כאמור בעניין גידור השטח המשותף, עובר נטל ההוכחה לשכמם של הנתבעים ועליהם להראות כי יש בידם הסכמה של בעלי הדירות לשימוש, לגידור ולבנייה שביצעו הנתבעים בשטח המשותף (ראה בעניין זה רע"א 296/11 מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן עליאן (פורסם בנבו)).

13. התובע ייטען כי השתלטותם של הנתבעים על חלק מהחצר המשותפת גורעת מזכויותיהם של הדיירים בבניין בכלל, ובזכותו של התובע בפרט. ומשמעות הדברים, כאמור בע"ס 2525/92 גבי וקרני ראוכברגר נ' עיריית רמת גן (פורסם בנבו):

"... כי לכל אחד מבעלי הדירות זכות להתנגד לפגיעה ברכוש המשותף על ידי בנייה בו וצירופו לאחת הדירות. "תפיסת חזקה בלעדית על ידי בנייה ב'רכוש המשותף', המיועד לשמש את כל 'בעלי הדירות', שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מ'הרכוש המשותף' משאר 'בעלי הדירות', ו'ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם'..." (ההדגשה אינה במקור)

ראה בעניין זה גם רע"א 698/85 בן צור נ' נעים ששון מא (3) 144, י. וייסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (תשמ"ז 1997) עמ' 454 - 455

14. התובע ייטען כי שימוש בחצר המשותפת של הבניין ריצופה, בניית מחסן תוך כדי גידורה ובניית פרגולה מעליה לא יכולה להיות מוגדרת כשימוש סביר ברכוש המשותף. ראה ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה פ"ד כ"ח (1) 645, וראה גם המ' 163/81 בודונוף נ' נציגות הבית המשותף פ"ד ל"ה (4) 277.

15. מאחר ולא יכולה להיות מחלוקת כי הנתבעים עושים שימוש ייחודי ברכוש המשותף ייטען התובע כי לשימוש זה דרושה הסכמת כל בעלי הדירות. הסכמה זו לא חייבת להיעשות בכתב דווקא אלא גם בעל פה ובהתנהגות. ואולם, ייטען התובע כי על מנת שיינתן תוקף קנייני להסכמה זו הרי שזו צריכה להיות, כאמור בע"א 7388/97 עיזבון משה זמיר ז"ל נ' יעל דולב (שמיר) (פורסם בנבו):

"ברורה וחד משמעית, ולהעיד על גמירות דעת, ידיעה והסכמה מלאה של הצד המוותר"

16. התובע יוסיף וייטען בעניין זה כי אין בידיהם של הנתבעים הסכמה כלשהי להשתלטותם על החצר המשותפת, כל שכן הסכמה ברורה וחד משמעית. נהפוך הוא, התובע ושאר בעלי הדירות בבניין הביעו לא פעם את מורת רוחם מהתנהלותם החד צדדית של הנתבעים בנוגע ל "סיפוח" חלק מהרכוש המשותף לדירתם.

17. התובע ייטען כי משהוגשה התובענה דנן הביע לפחות התובע את רצונו להפסקת השימוש שעושים הנתבעים בשטח המשותף שלא כדין.

18. אשר על כן יתבקש המפקח על המקרקעין לזמן את הנתבעים לדיון בפניו ולהורות כאמור ברישא לבקשה. כמו כן יתבקש המפקח על המקרקעין הנכבד לחייב את הנתבעים בהוצאות תביעה זו לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.

______________________
בר אל ירון, עו"ד
ב"כ התובע

כתב הגנה - בתביעה לפינוי מושכר

4.8333333333333 1 1 1 1 1 (6 Votes)

המדובר בתביעה לפינוי מושכר לפי פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי אשר נועדו לפתור את הבעיה החמורה של שוכרים אשר לא מפנים את המושכר, למרות שאין בידיהם חוזה עם המשכיר או שהפרו את חובותיהם על פי הסכם השכירות. במקרה זה שהובא אל משרדנו התברר כי דווקא המשכיר הוא זה אשר ניסה לנצל לרעה את זכויותיו על פי ההסכם. אתם מוזמנים לעיין גם במאמר משרדנו "תביעה לפינוי מושכר" שם הרחבנו בסוגיה זו. 


כתב הגנה בתביעה לפינוי מושכר

 

הנתבע, באמצעות ב"כ מתכבד להגיש לבית המשפט הנכבד את כתב הגנתו בתביעה שבכותרת.

טענת סף: יש להעביר את הדיון בתובענה לפסים של דיון רגיל:

1. הנתבע ייטען כי יש לדחות את תובענת התובע על הסף וזאת מאחר והתובע אינו הבעלים היחידי בנכס כאמור בסעיף א1 לכתב התביעה וכאמור בכותרת להסכם השכירות.

המערער יוסיף וייטען כי התובע לא צרף לכתב התביעה כל אישור על היותו הבעלים של הנכס ורק מסיבה זו דין התביעה, בהליך בה נקט, להידחות על הסף.

2. ככל הידוע לנתבע, התובע הינו בעלים במשותף על הנכס עם גרושתו, כך שכל אחד מהם מחזיק 50% מהזכויות על הנכס.

3. הנתבע ייטען כי גרושתו של התובע מעולם לא הסכימה להגשת התביעה כנגדו ואף משיחה עמה עולה כי היא כלל אינה מעוניינת לפנות את הנתבע מהנכס.

4. בנסיבות אלו, ברור כי זכותו של התובע להגיש תובענה לפינוי התובע מהנכס מוטלת בספק ואין התובענה מתאימה לדיון במסגרת פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי.

5. למיותר לציין כי כותרת כתב התביעה כוללת רק את התובע. כמו כן אין בכתב התביעה, על נספחיו, כל אישור מהבעלים האחרים, המחזיקה גם היא 50% מהזכויות בנכס, אישור כלשהו להגשת התביעה כנגד הנתבע.

6. אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד להעביר את הדיון בתיק דנן לפסים של תובענה רגילה.

7. אי הגשת תצהיר גילוי מסמכים:

א. התובע נמנע מלהגיש תצהיר גילוי מסמכים מטעמו ובו יפרט את המסמכים "המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של התובע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה" כמצוות תקנה 215 ט' לתקנות סדר הדין האזרחי.

ב. אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד להורות לתובע להשלים תצהיר זה, תוך חיובו בהוצאות הנתבע.

טענות הנתבע לגופה של התובענה:

8. האמור בסעיף 1 לכתב התביעה אינו מוכחש. הנתבע יוסיף וייטען כאמור לעיל כי הנתבע מחזיק רק ב- 50% מהזכויות על הנכס.

9. האמור בסעיף 2 אינו מוכחש. הנתבע יוסף וייטען כי הסכם זה הינו המשך להסכם שהיה לו עם הבעלים הקודם של המשק, ובסה"כ שוכר הנתבע את המשק ב- 13 השנים האחרונות.

10. מוכחש האמור בסעיף 3 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כדלקמן:

א. כמפורט בהרחבה להלן, הנתבע אינו מאפשר ומעולם לא אפשר שכירות משנה במושכר.

ב. כמפורט להלן, הנתבע ביטח את המשק וכל פעילות החווה לרבות בית הספר לרכיבה, הפנסיונים לסוסים, וטיולי הסוסים, כאמור בהסכם, לאורך כל תקופת השכירות.

ג. הנתבע מעולם לא התבקש לפנות את המושכר. התובע מעולם לא מסר לו את המכתב שנטען כי נמסר לו מיום 27/09/12. זאת ועוד, מאחר והנתבע כאמור לא הציג כל אישור מהבעלים האחרים בנכס לפנותו, וזו מחזיקה ב- 50% מהמשק והודיעה לו כי אין לה כל דרישה כנגדו לפינוי, ספק אם הודעה כזו מטעם התובע בלבד מספיקה לצורך הפעלתו של סעיף 17 להסכם בין הצדדים.

11. מוכחש האמור בסעיף 4 לכתב התביעה. התובע יוסיף וייטען כי מלבד המכתב מיום 05/12/11 לא התקבל אצל הנתבע כל מכתב מהתובע.

12. מוכחש מכל וכל האמור בסעיף 5 לכתב התביעה, הנתבע מעולם לא אפשר או מאפשר שימוש משנה במושכר. הנתבע יוסיף וייטען כדלקמן:

א. כאמור לעיל, הנתבע מנהל במשק התובע את חוות הסוסים שבבעלותו זה יותר מ- 13 שנים. בין שאר פעילויות החווה מפעיל הנתבע בית ספר לרכיבה. למען הסר ספק בסעיף "מטרת השכירות" בחוזה בין הצדדים נקבע כי בין שאר מטרות השכירות: "בית ספר לרכיבה" (ראה סעיף 8.1 להסכם).

ב. בשלב מסוים, מאחר והנתבע "איש של שטח" ועל מנת להקל את העומס המנהלתי המוטל עליו הוא חיפש דרכים על מנת להכניס לחווה שלו, ותחת אחריותו, מנהל נוסף שינהל עבורו את החלק בחווה הנוגע לבית הספר לרכיבה.

ג. הנתבע הודיע על כוונתו לתובע ולגרושתו והם הסכימו לכך (ראה הרישא למכתב התובע אל הנתבע מיום 05/12/11).

ד. ואכן, ביום 01/10/11 התקשר התובע עם הגב' כהן בהסכם הקובע את מהות המערכת העסקית ביניהם. ההסכם מדבר בעד עצמו ואינו מותיר מקום לספק בדבר העובדה כי הגב' כהן אינה שוכרת משנה בשטח החווה. וכך הסכימו בין השאר הנתבע והגב' כהן:

"לפיכך פנה צוקי ארביב לנטלי כהן וביקש כי תיאות לבוא ולנהל בעבורו את מערך ביה"ס לרכיבה לרבות ניהול לוח זמנים / שיעורים, הדרכה ... וכמו כן ניהול ומעקב בנושא תקבולים ותשלומים"

"בעבור שרותיה ועבודתה שכרה של נטלי כהן יעמוד על סך אשר לא יעלה על מחצית מהכנסות ביה"ס בניכוי הוצ' תפעול ובתוספת מע"מ כחוק."

"מוסכם בזאת כי לנטלי כהן אין ולא תהיה כל זכות או חזקה בשטח החווה. נוכחותה ופעילותה בחווה ומתקניה יהיו כפופים לאישורו של יצחק ארביב"

ה. יצויין כי לנטלי כהן מוניטין רב בתחום רכיבת הסוסים והיו לקוחות עבר אותן הביאה לחוות הנתבע. לפיכך חשוב היה לצדדים להוסיף על השלט בכניסה ובפרסומים גם את שמה (לצד שמו של הנתבע כפי שניתן לראות אף בנספחים שצרף התובע בעצמו). שכרה, כמנהלת בית הספר לרכיבה של הנתבע וכאחראית על קידומו העסקי, שולם לה על דרך של חלוקה ברווחים.

ו. יודגש כי אין בהסכם בין הצדדים הגבלה כלשהי על שם העסק של התובע – מה לו לתובע אם מבקש הנתבע לקדם את עסקיו ולקרוא לחלק מפעילותו – אשר עליה הסכימו הצדדים כי היא מותרת וחלק ממטרות השכירות – בשם אחר.

ז. כך גם לגבי החשבוניות שמוציאה הגב' כהן – החשבוניות מוצאות על ידיה מאחר והיא פועלת מול הלקוחות בבית הספר לרכיבה, חשבוניות אלו מועברות באופן קבוע אל הנתבע וכך נעשית ההתחשבנות בין הצדדים. הנתבע הודיע לתובע כמה פעמים כי אם התנהלות טכנית זו מפריעה לו, אין כל בעיה לשנות זאת ולקבוע כי הנתבע יהיה זה שיוציא את החשבוניות ואף את התשלומים לעובדים. העניין טכני לחלוטין וברור שעניין זה אינו יכול להוות עילה לביטול חוזה עקב הפרה יסודית של ההסכם.

מצ"ב העתק חשבוניות ההתחשבנות בין הנתבע לבין הגב' כהן כנספח א'

ח. הנה כי כן, וכמפורט לעיל הדברים מלמדים כי אין לה לנטלי כהן כל זכות או אפילו רמז של זכות שכירות משנה בחווה. למעשה, על פי החוזה בין הצדדים, היא מחויבת לשלם עבור אכסון הסוסים שלה בפנסיון החווה, ואכן כך פועלים הנתבע והגב' כהן.

ט. לסיום ייאמר כי שיטת הנהלת החשבונות של הנתבע והגב' כהן נועדה אך ורק על מנת להוריד את כל פרוצדורות הנהלת החשבונות ממנו. כאמור, הנתבע איש שטח וביקש להימנע ככל האפשר מעבודות משרדיות. המטרה של דרך ההתחשבנות בין הצדדים לא הייתה על מנת להסוות כדברי התובע שוכר משנה בנכס אלא פשוט להפחית את העניינים המנהלתיים הקשורים בחווה מסדר יומו של הנתבע.

כאמור, אם שיטת ההתחשבנות בין הנתבע לגב' כהן מהווה בעיה כלשהי עבור התובע – אין כל בעיה להורות לאלתר להנהלת החשבונות מטעם הנתבע לדאוג לשנות את ההסדר ולקבוע כי הנתבע הוא זה אשר ידאג לכך.

י. הנתבע יוסיף וייטען כי סעיף 6 לחוק התרופות מגדיר הפרה יסודית כ:

"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית".

לעניין טענתו של התובע בדבר הפרה יסודית של סעיף 7.1 להסכם, עיון בו מגלה כי סעיף זה לא הוגדר כסעיף שהפרה שלו תיחשב כיסודית.

נותר לבחון האם ניתן להניח שהתובע היה מתקשר התובע בהסכם אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. בענייננו, כבר הביע התובע את עמדתו לעניין ההפרה המוכחשת במכתבו מיום 05/12/11:

"שיתוף פעולה זה נוגד לחלוטין את החוזה בינינו (סעיף 7.1) ואינו מקובל עלי לחלוטין בפורמט זה אך מברך אני על כל שיתוף פעולה עסקי שיוביל אותך לצמיחה כלכלית לכן תמורת השימוש שלך ושל חוות נטלי במושכר אני דורש שכירות חודשית של 7500 ₪ + מע"מ רטרואקטיבית מתחילת אוקטובר..."

הנה כי כן, התובע כבר הביע את דעתו לעניין שאלה זו.

הנתבע ייטען כי גם אם יגיע בית המשפט הנכבד למסקנה כי הופר סעיף 7.1 להסכם (דבר המוכחש מכל וכל), אין בכך כדי לבטל את ההסכם כולו אלא רק לבדוק האם יש בדברים כדי להעלות את דמי השכירות.

13. האמור בסעיף 6 לכתב התביעה אינו מוכחש. הנתבע יוסיף וייטען כי כאמור לעיל הגב' נטלי כהן מעולם לא הייתה שוכרת משנה במשק. נהפוך הוא, הנתבע הקפיד להזכיר בהסכם כי אין לה כל זכות בו.

14. מוכחש האמור בסעיף 7 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כי גם עובר לכניסתה של הגב' כהן כמנהלת בית הספר לרכיבה היה בחווה שנים בית ספר לרכיבה, לא ברור כיצד לפתע פתאום נוצרה "הכבדה" כביכול על רשת החשמל.

15. מוכחש האמור בסעיף 8 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כי מעולם לא הושכר לגב' כהן חלק במושכר.

16. מוכחש האמור בסעיף 9 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כי הגב' כהן הינה "פרילנסרית" מטעמו של הנתבע ואין המדובר בעסק שונה ונפרד מהעסק שלו – וראה האמור בהסכם בין הצדדים בדבר החלוקה השווה בחווה שבבעלות הנתבע.

17. מוכחש האמור בסעיף 10 לכתב התביעה – התובע מעולם לא קיבל לידיו את המכתב מיום 27/09/2012 אשר סומן כנספח 3 לכתב התביעה.

18. מוכחש האמור בסעיף 11 לכתב התביעה מחוסר ידיעה.

19. מוכחש האמור בסעיף 13 לכתב התביעה. התובע יוסיף וייטען כדלקמן:

א. הגב' כהן כמנהלת בית הספר לרכיבה מטעמו של הנתבע רשאית להתקשר עם לקוחות פוטנציאליים של בית הספר לרכיבה.

ב. הטענה כי פעילותה של הגב' כהן חורגת מפעילות החווה שבבעלות הנתבע והיא בניגוד להסכם השכירות פשוט מטעה. בית המשפט הנכבד מופנה לאמור בסעיף 8.1 להסכם לפיו מלבד הסכמת הצדדים המפורשת בעניין לימוד רכיבה נרשם (בכתב יד) "וכל המשתמע בפעילות ענף הסוסים פרט..."

20. מוכחש האמור בסעיף 14 לכתב התביעה.

21. מוכחש האמור בסעיף 15 לכתב התביעה. התובע ביטח את פעילותו מיום חתימת הסכם השכירות ועד היום.

מצ"ב פוליסות ביטוח כנספח ב' .

22. מוכחש האמור בסעיף 16 לכתב התביעה. הנתבע כאמור ביטח את פעילותו.

23. מוכחש האמור בסעיף 17 לכתב התביעה. הנתבע כאמור ביטח את פעילותו

24. מוכחש האמור בסעיף 18 לכתב התביעה. הנתבע כאמור ביטח את פעילותו.

25. מוכחש האמור בסעיף 19 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כי כאמור לעיל, אין המדובר בעסק נפרד, ולכן פוליסת הביטוח אשר הוצגה לעיל מכסה את כל פעילויות החווה.

26. מוכחש האמור בסעיף 20 לכתב התביעה.

27. מוכחש האמור בסעיף 21 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כדלקמן:

א. הנתבע ייטען כי אפילו הייתה הפרה כלשהי מצדו של הנתבע (דבר המוכחש מכל וכל), הרי מדובר בהפרה שהייתה ידועה לתובע במשך מספר שנים עובר להגשת התביעה.

ראה בעניין זה המכתב ששלח התובע ביום 05/12/11, ממכתב זה עולה הנימוק האמיתי לטענותיו של התובע כלפי הנתבע. המדובר פשוט בניסיון להעלאת דמי השכירות בניגוד לאמור בהסכם בין הצדדים, זהו למעשה הוא הנימוק גם להגשת התובענה דנן. המדובר בהפעלת לחץ על התובע להסכים להעלאת דמי השכירות בנכס.

ב. יש לציין כי את שאר מכתבי התובע מעולם לא קיבל הנתבע ולא מן הנמנע כי אלו נוצרו לצורך הגשת התביעה דנן.

ג. הנה כי כן, ולמרות שלשיטתו של התובע, הפר הנתבע את ההסכם החל מאוקטובר 20011 הוא המתין שנה וחצי לאחר מכן עד שהגיש את התביעה דנן. זאת לאחר שנוכח לדעת כי הנתבע אינו מתכוון לשנות את ההסכם ולהעביר לו דמי שכירות גבוהים מהמוסכם ביניהם.

ד. הנתבע יטען כי הכלל בדיני חוזים הינו שנפגע המעוניין לבטל חוזה בעקבות הפרתו רשאי לבטלו בתוך זמן סביר מהיום שנודע לו על ההפרה. וכך קובע סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"ה – 1971:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה – תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה".

ה. בספרם של המלומדים גבריאלה שלו ויהודה אדר "דיני חוזים – התרופות" 649-650 (2009) מתייחסים הכותבים לסוגיה זו:

"נפגע המעוניין בכך רשאי לבטל את החוזה למן הרגע שבו נודע לו כי עומדת לרשותו עילת ביטול... יחד עם זאת, אין הנפגע רשאי להשהות את החלטתו לעד. עליו לקבל החלטה בתוך זמן סביר, שאם לא כן – יאבד את ברירת הביטול... השימוש בתרופת הביטול כפוף – על פי סעיף 8 לחוק התרופות – למגבלת זמן: אין הנפגע יכול להפעיל את ברירת הביטול אלא בתוך זמן סביר מהמועד שבו נודע לו אודות קיומה של עילה לביטול החוזה. בחלוף פרק הזמן הסביר, ייחשב הנפגע כמי שוויתר על ברירת הביטול ובחר להותיר את החוזה על כנו".
ראה לעניין זה גם ע"א 829/01 מלון זידאני נצרת בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (פורסם בנבו, 2007).

ו. התובע פנה אל הנתבע לראשונה בהודעת ביטול עם הגשת התובענה דנן. למעשה, גם לטענתו, את הודעת הביטול שלח התובע כשנה לאחר ההפרה המוכחשת (ביום 27/09/12). התובע העדיף להמתין עוד חצי שנה לאחר משלוח אותו מכתב עד שהוגשה התביעה דנן.

הנתבע ייטען כי אין המדובר בזמן סביר כדרישת סעיף 8 לחוק החוזים תרופות.

ז. זאת ועוד, במשך כל אותה תקופה, בה כביכול הפר הנתבע את ההסכם מולו, המשיך התובע ונהנה מפירות הסכם זה, לרבות דמי השכירות והשבחת הנכס שבבעלותו על ידי הנתבע. (ראה לעניין זה האמור בפסק דינו של כב' השופט בנימין ארנון בה"פ (מח' מרכז) 5724-10-08 כהן ואח' נ' אטיה (פורסם בנבו, מיום 3.12.09).

ח. אם לא די בכך, פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי קובע הסדר אשר נועד להקים למשכיר סעד בהליך מהיר במקרה של הפרת הסכם שכירות. הנתבע ייטען כי הגשת תביעה לאחר יותר משנה וחצי שנודע למשכיר על ההפרה כביכול, אינה עולה בקנה אחד עם תכלית פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי. וכך קובעת לעניין תקנות אלו כב' השופטת כנפי - שטייניץ בפסקה 4 לפסק דינה ברע"א (מחוזי י-ם) 54675-02-12 מכמל נ' טרטמן (פורסם בנבו):

"פרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי קובע הליך משפטי מזורז לדיון בתביעות לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר חל עליו, שמטרתו הכרעה מהירה ואפקטיבית במחלוקות שעניינן פינוי מושכר. התכלית המונחת ביסוד ההליך היא הענקת סעד מהיר לבעלי נכסים הזכאים לפינוי שוכרים המחזיקים בנכסיהם שלא כדין, והקטנת נזקיהם. לצורך השגת תכלית זו קובעות התקנות שורה של הוראות המגבילות את היקף ההתדיינות. מן העבר האחד נקבע, כי תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים מעבר לפינוי המושכר (אשר אותם יהיה התובע רשאי לתבוע בהליך נפרד, ללא נטילת רשות מבית המשפט), ומן העבר השני נקבע, כי נתבע לא יהיה רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי (תקנות 215ז, 215 יג לתקנות סדר הדין האזרחי). מטרת הוראות אלה היא לקיים הליך מצומצם ומהודק אשר ייוחד אך לבירור זכותו של התובע לפינוי המושכר וזכותו של הנתבע להחזיק במושכר, זאת מבלי צורך להידרש למחלוקות כספיות ואחרות, כאשר אין באלה להשליך על הזכות להחזיק בנכס. לצד הוראות אלה, נקבעה סמכותו של בית המשפט להורות על העברת התובענה למסלול דיון רגיל, מקום שבית המשפט מוצא כי זו אינה מתאימה להתנהל במסגרת הליך זה. בהקשר זה מורות התקנות כי בעת מתן הוראה כאמור, על בית המשפט להביא בחשבון, בין יתר שיקוליו, את מורכבות העובדות, הראיות והשאלות שבדין, את מספר בעלי הדין, את היקף הראיות, את חשיבות ההכרעה המהירה בתובענה ועוד (תקנות 215יב ו-214יב)".

28. מוכחש האמור בסעיף 22 לכתב התביעה.

29. התובע אינו מכחיש את סמכותו של בית משפט נכבד זה לדון בתובענה שבכותרת.

30. לכתב הגנה זה מצורף תצהיר מטעם הנתבע.

31. אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד לדחות את התובענה שהגיש התובע. כמו כן יתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את התובע בהוצאות הנתבע, לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.

___________________________
עו"ד בר אל ירון,
ב"כ הנתבע

  • 1
לייעוץ בקשר לתחומי התמחותינו והתוכן באתר
 אתם מוזמנים לפנות אלינו בטלפון
03-6129124
למענה מיידי ניתן בקלות לפנות גם בוואטסאפ
בכפתור הירוק למטה מימין
או פשוט שילחו הודעה בטופס בדף זה