Accessibility Tools

תביעה לפינוי מושכר - כתב הגנה

כתב הגנה ב- תביעה לפינוי מושכר מבניין שלם בנווה צדק בתל אביב. הבניין הושכר במשך שנים רבות ואולם מצב הדירות המושכרות היה בכי רע ובצדק הפסיקה מרשתנו לשלם עבורן. לאחר שהוגשה תביעה לפינוי מושכר על ידי בעלי הנכס הגשנו בשם מרשינו כתב הגנה זה המדבר בעד עצמו. בסופו של דבר ובסיוע בית המשפט הגיעו הצדדים להסמכה בדבר פינוי ופיצוי עבור הנזקים שנגרמו למרשנו.

 



כתב הגנה

תמצית טענות ההגנה

  1. התובעת תטען בראשית הדברים כי הסכם זה מסתיים ביום 31/08/23 היינו קצת יותר מ- 4 חודשים לאחר מועד הדיון.

כפי שיפורט להלן את הדירה הראשונה בבניין בשנת 1997 כאשר אט אט שכרה בבניין עד ועוד דירות עד שבשנת 2013 שכרה 7 מתוך 8 הדירות בבניין לטובת השכרתן לתקופות קצרות ללקוחותיה.

אשר על כן ובנסיבות אלו הרי שלאחר 26 שנים של השכרת הדירות תטען הנתבעת כי לכל הפחות יש לאפשר לה שהות של כ- 4 חודשים עד לסיום ההסכם על מנת לפנות את הדירות.

  1. באותה נשימה ייאמר כי כפי שיפורט להלן משנת 2016 מושכרות לתובעת דירות שברובן אינן ראויות למגורים כאמור בהתכתבות בין הצדדים, כאמור בדו"ח קבלן ביצוע מטען התובעת משנת 2018 , כאמור בדוח מהנדס מטעם התובעת משנת 2022 ושנת 2023 וכאמור בדוח עיריית תל אביב - כולם מצ"ב לכתב הגנה זה. במהלך שנים אלו, תוך שהתובעת מנצלת את העובדה כי המדובר בפרנסתה היחידה של הנתבעת, מבטיחה התובעת פעם אחר פעם כי הליקויים יתוקנו והדברים מתועדים כפי שיפורט להלן. כמו כן, עובר לחתימת ההסכם בשנת 2018 בעורמה הגובלת במרמה שיפצה התובעת את הדירות הפגומות אך ורק קוסמטית תוך שהיא טוענת כי הדירות תוקנו. רק אחרי שחתמה התובעת התברר לה בחורף הראשון כי הדירות לא באמת שופצו והרטיבות והעובש חזרו להחריבן.
  1. בנסיבות אלו תטען התובעת כי נוכח המסכת העובדתית והטענות שתפרוס להלן התובעת לרבות תקיפתה על ידי נציגי התובעת זמן קצר לפני הגשת התובענה דנן הרי שתובענה זו אינה ראויה לידון בסדר דין מהיר וזאת בין השאר בגין עובדות אלו: המדובר כאמור במערכת יחסים עסקית שנמשכה 26 שנים, המדובר ב- 7 דירות שהושכרו למטרות עסקיות, מערכת היחסים בין הצדדים ידעה תהפוכות ומחלוקות אין ספור, התובעת השכירה כאמור לנתבעת דירות אכולות רטיבות ועובש שעשו שמות בדירות והפכו את רובן לבלתי ראויות למגורים, המדובר בהתנהלות חסרת תום לב קיצונית מטעם התובעת בקיום ההסכם בין הצדדים הנוגעת לבסיסו של ההסכם – העמדת דירות ראויות למגורים לנתבעת תמורת דמי השכירות ששולמו לה לאורך השנים
  1. לצד הנתבעת עומדות טענות קיזוז על פי חוק החוזים [חלק כללי] וחוק השכירות והשאילה. בתמצית תטען התובעת כי כאמור לעיל, בתקופות הרלוונטיות חלק מהדירות היו בלתי ראויות למגורים. לפיכך, לכל הפחות ראוי לקזז משווי דמי השכירות ששילמה הנתבעת משנת 2016 50% מדמי השכירות שעל התובעת להשיב לנתבעת בסך כולל של 855,000 ₪ (שוב בהערכה זהירה וחוות דעת מקצועית לעניין זה תוגש בתביעה שתגיש הנתבעת כנגד הנתבעת)

טיעונים לעניין הסעד המבוקש

  1. התובעת תטען כי כמפורט לעיל בסעיפים 1 – 4 לעיל הסעד של פינויה בסדר דין מהיר בנסיבות העובדתיות אשר יפורטו להלן דינו להידחות.

פירוט הטענות והרקע העובדתי:

  1. בין הצדדים נחתם ביום 23/01/13 הסכם בנוגע לשכירות 12 דירות בבניין שבבעלות התובעת בשכונת נווה צדק בתל אביב (להלן: "הדירות"). הסכם זה נחתם כאמור בשנת 2013 ואולם הנתבעת משכירה חלק הדירות כבר משנת 1990 ואת כל הדירות המוזכרות בהסכם החל משנת 2010. הסכם זה מסתיים ביום 31/08/23.

הסכם השכירות בין הצדדים יום 22/02/13 מצ"ב כנספח א'

  1. התובעת עוסקת בתחום השכרת דירות לזמן קצר ומלכתחילה שכרה את הדירות לצורך השכרתן על בסיס יומי או שבועי לתיירים המבקרים בישראל. כאמור התובעת הכירה את הבניין כבר משנת 1997 כאשר שכרה את דירה מספר 1 דירת הגג שהינה בזמנו דירת המגורים שלה.
  2. התובעת בעיסוקה הייתה מטפלת הוליסטית ובמסגרת עיסוקה הזמינה מדריכים לארץ והייתה זקוקה למקום לשכן אותם ומשום כך השכירה את דירה מס' 2. מאחר ולא תמיד הוזמנו מדריכים והדירה הייתה פנויה לא פעם שיפצה הנתבעת על חשבונה את הדירה והשכירה אותה, בידיעת המשכיר אז ששמו מר שלמה כהן, בשכירות משנה לתיירים. בשלב מסוים התפנתה דירה 3, גם היא בגג ומר כהן שאל אם התובעת מעוניינת להשכיר אותה ואכן כך נעשה. התובעת שיפצה גם דירה זו והשכירה אותה בתיירות משנה לדיירים. כך אט אט ועד לשנת 2013 שכרה הנתבעת את כל 7 הדירות כאמור בהסכם השכירות משנת 2018 כאשר אחת מהדירות שימשה למגוריה. הדירות היו אמנם בבניין ישן ואולם בשנים אלו היו בעיות תשתית מיוחדות שהשפיעו על השכרת הדירות.
  1. לערך במחצית שנת 2015 הבחינה הנתבעת לראשונה ברטיבות ובסדקים בבניין. הדבר התבטא בין השאר בתלונות של לקוחות על ריח של עובש וחוסר שביעות רצון. הנתבעת אל מר כהן ועד שנת 2016 ניסתה התובעת לתקן את הנזקים שהלכו והצטברו. המדובר היה בבניין ישן והנזקים החלו לצוץ בדירות בזה אחר זה. הנתבעת ביקשה לעזוב את הנכס ולסיים את החוזה בין הצדדים ואף החלה לקזז מדמי השכירות את הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מהפגמים בבניין.
  1. בסופו של דבר, לאחר דין ודברים ולאחר שדירות 4, 5, 6, 7, (רק למראית עין) שופצו חתמו הצדדים על ההסכם משנת 2018. עובר לחתימת הסכם השכירות בשנת 2018 הסכימו הצדדים על שיפוץ מקיף לנכס, באשר בלעדיו לא יכולה הייתה הנתבעת להמשיך ולעשות שימוש בדירות שהושכרו לה על ידי התובעת. בין השאר סיכמו הצדדים כדלקמן וכאמור בהתכתבות הוואטסאפ שבין הנתבעת למזכירותו של מר כהן, אילנה:
  • הנתבעת 07/02/18 ביקשה מפורשות להוסיף את התחייבויותיה של המשכירה (התובעת) כלפיה:
  • ביום 12/02/18 הובטח על ידי אילנה כי השיפוץ בבניין שייעשה על ידי הקבלן חיים יפתור את הבעיות בבניין על מנת שהנתבעת לא תינזק:
  • כך גם ביום 14/02/18 הובטח לנתבעת כי היא נכנסת לתקופה חדשה בה היא לא תיאלץ להתעסק בבניין אלא רק בעבודתה, זאת בעוד שהיא עדיין סובלת גם במועד זה מנזקים שגורמים לה הפסדים אדירים:
  • וכך, תוך שימוש בהבטחות לטיפול בליקויים פעל מר כהן באמצעות מזכירותו אילנה מצד אחד שלא לרשום דבר לגבי התחייבויותיו כמשכיר ומצד שני ללחוץ על הנתבעת לחתום:
  • גם יומיים לפני חתימת ההסכם התעקשה הנתבעת כי הבטחותיו של מר כהן לעניין שיפוץ הבניין יועלו על הכתב ואף מזכירה כי בעבר נשכר בעל מקצוע לשיפוץ הבניין שלא הועיל ולא תיקן את הליקויים בבניין:
  • הלחץ לחתימת ההסכם גם מבלי שיתאפשר לנתבעת להתייעץ עם עורך דין המשיך ובסופו של דבר. גם יום לפני חתימת ההסכם, מאוימת הנתבעת שבמידה ולא ייחתם הסכם כפי שהוא מקור העסקה תבוטל ומקור פרנסתה יאבד:

ההתכתבות המלאה בין הנתבעת לבין אילנה מיום 21/04/16 עד ליום 19/03/23 מצ"ב כנספח ב'

יום לאחר ההודעה האחרונה הנ"ל הגיע מר כהן אל התובעת עם ההסכם כמו שהוא ותוך שהוא משכנע את הנתבעת שהבניין כבר שופץ במלואו לשביעות רצונה של הנתבעת שכנע את התובעת לחתום על ההסכם כמו שהוא. בלית ברירה, מאחר ופרנסתה תלויה בחוזה זה ובעיקר תוך שהיא סומכת על מר כהן שאותו הכירה ועליו סמכה כבר יותר מ- 10 שנים חתמה הנתבעת על ההסכם.

  1. כאמור לעיל בזמן חתימת ההסכם היו דירות 4, 5, 6, 7 משופצות (למראית עין בלבד). לאחר השיפוצים נראו הדירות כפי שהובטח לתובעת כמעט כחדשות והתובעת סברה שהגיע הסוף לתלאותיה ולנזקים שנגרמו לה כתוצאה ממצבן הגרוע.

תמונות השיפוצים שבוצעו בשנת 2018 לאחר חתימת ההסכם מצ"ב כנספח ג'

תמונות הדירות לאחר השיפוצים שבוצעו בשנת 2018 מצ"ב כנספח ד'

  1. ואולם זמן קצר לאחר העבודות שביצע הקבלן חיים התברר כי דבר לא תוקן באמת וכי העבודות בוצעו בעיקר למראית עין. לנתבעת לא ידוע האם המדובר ברשלנותו של חיים או, כפי שחיים בעצמו אמר – התובעת החליטה לחסוך בהוצאות ולא ביצעה את העבודות עליהן הוא המליץ על מנת לפתור את בעיות הרטיבות והעובש הקשות שהיו בבניין.
  • בינואר 2019 זמן קצר לאחר השיפוצים גשמי החורף הציפו את דירה מספר 4 כפי שניתן לראות מההתכתבות בין הנתבעת לאילנה:
  • כך היו פני הדברים גם בהמשך חורף שנת 2019 כפי שניתן לראות מהתכתבות הצדדים במרץ 2019:
  • בסוף מרץ 2019 התמוטטה חלק מהתקרה סביב החלון:
  • התקלות, הנזילות וההתפוררות של הדירות המשיכו גם בחודש יוני 2019:
  • הבעיות עם הדירות לא פסקו גם בקיץ, כפי שניתן לראות בהתכתבות באוגוסט 2019:
  • וכך גם בחודש ספטמבר ואוקטובר 2019, בכל פעם בדירה אחרת:
  1. הרטיבות, העובש, הסדקים ההולכים ונפערים והעובש שמילא את הדירות הלך והתגבר גם במהלך שנת 2020 תוך שהנתבעת סובלת נזקים עצומים שנגרמים לה כתוצאה מתלונות של לקוחות ופגיעה אנושה בשמה הטוב מול לקוחותיה. אם לא היה בכך די הרי שבתקופה זו החלו הסגרים בקורונה ונזקיה התגברו עוד יותר. יודגש כי העובש מהרטיבות בדירות הפך אותן לבלתי ראויות למגורים ורק באמצעות מכשיר מיוחד שרכשה הנתבעת ניתן היה, בצורה כלשהי להתגורר בדירות ואולם כפי שיפורט בהמשך הדברים תלונות לקוחותיה של הנתבעת הלכו וגברו.

הדברים באו לידי ביטוי בהתכתבות בין התובעת לאילנה בתקופה שבין ינואר עד יוני 2020 בהם התלוננה הנתבעת פעם אחר פעם כי לאור הרטיבות והעובש שהשתלטו על הבניין כולו הדירות אינן ראויות למגורים. ראו רק לדוגמא ההתכתבות מיום 25/05/20:

המדובר רק בדוגמא אחת בלבד ולאורך כל תקופה זו התלוננה הנתבעת על כך שהדירות אינן ראויות למגורים וכי יש לטפל בעניין.

  1. אם לא די בכך, התחיל הבניין לשרוץ חולדות כפי שניתן להיווכח בהתכתבות מיום 11/06/20:
  1. המצב היה נורא עד כדי כך שצואה ומי שופכין נשפכו מצינורות הבניין על אורחיה של המבקשת כפי שניתן לראות מהתכתבות הצדדים מיום 11/03/20.

התכתבות הצדדים מיום 11 למרץ לרבות התמונות שהועברו אל אילנה מצ"ב כנספח ה'

  1. בחודש יוני 2020 הגיע הקבלן חיים לבניין על מנת להעריך שוב את הנזקים בבניין ואת העבודות שיש לבצע שוב על מנת שהדירות יהיו ראויות למגורים שוב. בדוח שהגיש חיים ביום 05/06/20 ניתן לראות כי הרטיבות והעובש השתלטו על כל הדירות וכי כאמור לעיל יש לבצע שיפוצים נרחבים על מנת להשמישן כדי שיהיו ראויות למגורים.

דוח הקבלן חיים המדבר בעד עצמו מיום 05/06/20 ותמונות שצורפו על ידו מצ"ב כנספח ו'

  1. העבודות עליהן המליץ חיים לא בוצעו עד היום, תחתיהן בוצעו עבודות קוסמטיות זולות!!!
  1. בחודש אוגוסט 2020 יצר מר דרור יהודה קשר עם הנתבעת והודיע כי מעתה, ובכל הקשור לענייני הבניין הנתבעת אמורה להיות בקשר איתו ולא עם מר כהן.
  1. אט אט התברר לנתבעת כי לשיטתו של מר דרור יהודה האחריות על תשתיות הבניין שגורמות לרטיבות ונזקים לדירות כאמור בדוח חיים מוטלות על הנתבעת ולא על התובעת, כבעלים של הבניין. התובעת ניסתה להעמיד את מר יהודה על טעותו אך ללא הועיל, כאמור בהתכתבות ביניהם מיום 08/11/20:

העתק ההתכתבות בין הנתבעת לדרור יהוד מיום 08/11/20 עד ליום 27/02/22 מצ"ב כנספח ז'

  1. ביום 31/12/20 בתחילת השנה האזרחית 2021 ובטרם העבירה הנתבעת את השיקים לשכירות נכתב על ידה שוב כי הבניין אינו ראוי לאירוח דיירים או תיירים וכי אין במתן ההמחאות לקראת שנת השכירות הבאה כדי לפגוע בטענותיה בעניין זה:
  1. כאמור לעיל הליקויים בחוות דעתו של חיים משנת 2020 לא טופלו. אט אט, בשנת 2021 ולאור תלונות של תיירים מהארץ ומחו"ל על מצב הדירות נאלצה התובעת, על מנת להקטין את נזקיה, לוותר על השכרת הדירות לתיירות פנים וחוץ ולהשכירן לשכירות שעתית. מובן מאליו כי נזקיה כתוצאה מאילוץ זה הלכו והצטברו מחודש לחודש. בשלב זה כבר לא יכולה הייתה הנתבעת לעשות שימוש בנכס למטרותיה והדברים אף הובהרו ביום 23/04/21 לדרור:
  1. בחודש דצמבר 2021 החליטה התובעת להציב מצלמות בבניין, כאשר שהן מכוונות לדירות של התובעת, תוך פגיעה בפרטיות שלה ושל אורחיה. המדובר היה בפגיעה אנושה בעסקיה של התובעת, אורחיה של התובעת סירבו להיכנס למקום שנראה היה שהיו בו מצלמות בכל מקום ומכוונות ישירות לדירות שהושכרו על ידי הנתבעת. התובעת פנתה הן לתובעת ובייאושה אף למשטרת ישראל בעניין זה.

מיילים מטעם התובעת אל דרור מיום 12 ומיום 20 לדצמבר 2021 והתכתבות עם מנשה מיחידת השיטור העירוני מצ"ב כנספח ח'

  1. בשנת 2020 התנהלה הנתבעת מול חברת AIRBNB אשר רוב לקוחותיה הגיעו מהאתר הפופולרי אותו היא מנהלת עד שלאחר כמה וכמה השהיות מדפי האתר הוסרו ביולי 2020 חלק מהדירות שפרסמה התובעת באתר זה לצמיתות.

התכתבות התובעת עם חברת AIRBNB והודעות על השהיית הנכסים מצ"ב כנספח ט'

  1. ביום 15/02/22 הוזמנה על ידי הנתבעת חברת שלדון ביקורת מבנים על מנת לבדוק את מצב הדירות 1, 3, 4, 5, 6. ולהלן תמצית חוות דעתו ההנדסית:

בעניין דירה מס' 1 - "ללא ביצוע תיקונים של איטום וקונסטרוקציה, המבנה מסוכן ולא ראוי למגורים" (עמ' 14 לחוות הדעת)

בעניין דירה מס' 3 - "ללא ביצוע תיקונים של איטום וקונסטרוקציה, המבנה מסוכן ולא ראוי למגורים" (עמ' 14 לחוות הדעת)

בעניין דירה מס' 4 - "ללא ביצוע תיקונים של איטום וקונסטרוקציה, המבנה מסוכן ולא ראוי למגורים" (עמ' 17 לחוות הדעת)

בעניין דירה מס' 5 - "ללא ביצוע תיקונים של איטום וקונסטרוקציה, המבנה מסוכן ולא ראוי למגורים" (עמ' 17 לחוות הדעת)

בעניין דירה מס' 6 - "ללא ביצוע תיקונים של איטום וקונסטרוקציה, המבנה מסוכן ולא ראוי למגורים" (עמ' 18 לחוות הדעת)

חו"ד חברת שלדון ביקורת מבנים מיום 15/02/22 על דירות 1, 3, 4, 5, 6 מצ"ב כנספח י'

  1. ביום 22/03/22 התקבל מכתב עיריית תל אביב בו מתריע בפני התובעת מהנדס יחידת מבנים מסוכנים בתל אביב על הליקויים בבניין, שתואמים באופיים את חוות דעת חברת שלדון הנ"ל.

הודעת עיריית תל אביב מיום 22/0/22 מצ"ב כנספח י'1

  1. הנתבעת העבירה את הדוח אל התובעת ובאותה תקופה החל גל קורונה נוסף, האומיקרון, והתובעת ביקשה הנחה בשכר הדירה גם נוכח הליקויים וגם נוכח הקורונה, כפי שנהוג היה ביניהם בתקופת הקורונה. ואולם התובעת סרבה להנחה כלשהי וביום 25/02/22 ביטלה התובעת את ההמחאה שנועדה לחודש מרץ 2022. יודגש כי התובעת הדגישה במכתב ביטול ההמחאה את המצב הדירות נוכח הדוחות שהועברו אל התובעת. בסופו של דבר ולאחר פניית עורך הדין של התובעת הנתבעת שילמה מחצית משכר הדירה.
  1. ביום 09/06/22 ולאחר שהנתבעת התנתה את מימוש האופציה בשיפוץ הדירות פנה דרור אל התובעת בדואר אלקטרוני, לאחר שזו פנתה אל עיריית תל אביב בדברים כדלקמן:

צילום המייל של דרור אל הנתבעת מיום 09/06/22 מצ"ב כנספח יא'

וראו לעניין זה גם התכתבות הנתבעת ודרור מיום 20/06/22:

  1. בפועל אכן הגיעו מהנדסים ובעלי מקצוע בבניין ואולם לנתבעת התברר כי בעוד שהתובעת מספרת לה כי אלו מגיעים על מנת לשפץ את הבניין ולהפוך אותו לראוי למגורים – בפועל הגיעו בעלי המקצוע מסיבה אחרת לגמרי והיא תוכניותיה של התובעת להרוס ולבנות מחדש את הבניין.
  1. על כל פנים עד למועד כתיבת שורות אלו דבר לא נעשה על ידי הנתבעת, כפי שניתן לראות מחוות הדעת של חברת שלדן מהנדסים שבדקה את הדירות בדירה חוזרת ביום 23/02/23. גם שם היו תוצאות בדיקת חברת שלדון כי הדירות הנ"ל נותרו לא ראויות למגורים ובנוסף גם דירה 2 הפכה ללא ראויה למגורים.

חוו"ד בדיקה חוזרת מיום 23/02/23 מטעם שלדון מהנדסים מצ"ב כנספח יב'

  1. גם חוות דעת זו הועברה אל התובעת באמצעות דרור ואולם בתגובה היא הותקפה פיזית. ביום 16/03/23 בשעה 07:30 הגיעו לשער הכניסה מר דרור יהודה, בנו יהונתן יהודה ומאבטח ששכרה התובעת. הם נכנסו דרך השער של הכניסה לדירות ששכרה הנתבעת וניסו לשבור אותו ולהוציאו מהמקום על מנת להיכנס לעשות עבודות בחצר. כל אותה שעה היו אורחים בדירות שהשכירה הנתבעת ונוכח האירוע היו בבהלה גמורה.
  1. אירוע התקיפה צולם בחלקו בוידאו והועבר אל המשטרה כאשר הגשה הנתבעת תלונה במשטרה כנגד שלושת הגברים הנ"ל בגין תקיפה סתם והשגת גבול פלילית. הנתבעת נחבלה בידה וכמו כן ספגה מכות בצלעות ובאגן בצד הימני והגיעה לקופת חולים מכבי על מנת לקבל טיפול בחבלותיה.

תלונת הנתבעת במשטרה מכתב שחרור מיום 15/03/23 ותמונת ידה מצ"ב כנספח יג'

טענות התובעת

התובענה אינה מתאימה לדיון בסדר דין מהיר

  1. בהתאם לסעיף 78(א)(2) לתקנות, ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר, כתביעה בסדר דין מהיר.

עם זאת, בהתאם לס"ק (ג):

"בית המשפט רשאי בכל עת, להורות כי תביעה או תביעה שכנגד במסלול דיון מהיר תועבר למסלול דיון רגיל, אם מצא כי היא אינה מתאימה להתנהל בדיון מהיר".

  1. הנתבעת תטען כי השאלה אם ראוי לדון בתביעה בהליך של סדר דין מיוחד, נוגעת בעיקרה למורכבות עילת תביעת הפינוי והמחלוקות בין הצדדים בנוגע אליה. כאמור, הוראת סעיף 78(ג) לתקנות נותנת בידי בית המשפט שיקול דעת רחב בבואו להורות על העברת התביעה למסלול דיון רגיל "אם מצא כי היא אינה מתאימה להתנהל בדיון מהיר". בית המשפט, בהתייחסו להסדר זהה לפינוי מושכר בהליך מהיר קבע כי תכלית סדרי הדין המיוחדים שנקבעו באשר לפינוי מושכר היא לאפשר:

"הכרעה מהירה ואפקטיבית במחלוקות שעניינן פינוי מושכר. זאת - מתוך הכרת המציאות השיפוטית, וגרירתם של הליכי פינוי משמעה, כי במקרים לא מעטים ישבו שוכרים ללא צדק במושכר שנים על שנים עד להכרעה..."

(ע"מ 8671/13 ‏‏פלונית נ' פלוני (פורסם ביום 30.12.13)).

  1. על פרק ט"ז4 לתקנות (הישנות), הוסָף במסגרת תיקון 3 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשס"ט - 2008. במסגרת התיקון הנ"ל הוספו תקנות 215ז. - 215יג. בדברי ההסבר לתיקון, שפורסמו גם כנספח ג' לדו"ח הועדה לבחינת דרכי ייעול ההליכים המשפטיים, בראשות השופטת רות רונן, מחודש יוני 2008הנה כי כן, ההליך המהיר נועד למקרים שבהם עילת הפינוי פשוטה וניתנת לבירור בהליך משפטי פשוט וזריז.
  1. הנתבעת תטען כי שניתן להיווכח מהאמור לעיל ומהמסמכים אשר צורפו תובענה זו אינה מתאימה לידון בסדר דין מהיר.
  • המדובר במערכת יחסים מורכבת בין הצדדים שנמשכה 26 שנים, משנת 1997 ועד היום.
  • אין המדובר בתביעה עבור נכס אחד אלא בלא פחות מ- 7 דירות שהתובעת השכירה למטרות מסחריות (מעין מלון) למעט דירה אחת שרוב השנים השכירה הנתבעת למטרת מגוריה.
  • מערכת היחסים בין הצדדים, שנמשכה כ- 26 שנים ידעה תהפוכות רבות, הסכמות ומחלוקות שונות, רובן הועלו על הכתב בין הצדדים בהתכתבויות ביניהם בוואטסאפ ובמייל וחלקן בעל פה.
  • נוכח האמור לעיל עולה כי לכל הפחות החל משנת 2016 השכירה התובעת לנתבעת דירות פגומות ומתפוררות, אכולות רטיבות ועובש שאינן ראויות למגורים וכי למרות שיפוצים חובבניים שביצעה התובעת, רק למראית עין ולמרות הבטחות אין ספור מתועדות שנועדו לשמר את התובעת בהסכם השכירות – לא נעשה דבר על ידי התובעת עד להגשת כתב התביעה לפינוי מושכר דנן. אשר על כן ופי שיפורט להלן תטען התובעת כי על פי סעיף 9א' וסעיף 15א' לחוק השכירות והשאילה עומדת לצדה טענת קיזוז מהסכומים לאור הסכומים ששילמה לתובע ביתר.
  • אין מחלוקת כי במהלך התקופה הנדונה של 26 שנים השקיעה התובעת בריהוט הדירות ושיפוצן.
  • ממילא מסתיים ההסכם בתוך פחות מ- 4 חודשים והתובעת מתכוונת לפנות את הנכס בתום התקופה ובנסיבות אלו גם הפגיעה בתובעת אינה ברף הגבוה של הפגיעה ואף לא קיימת.
  1. כפי שיפורט בהמשך הדברים, טענת התובעת כי הדירות שהושכרו לה לכל הפחות לאורך 7 השנים האחרונות היו לא ראויות למגורים או לכל הפחות לא התאימו לשימוש המלונאי עליו הסכימו הצדדים. המדובר בשאלות מורכבות באשר למערכת היחסים בין הצדדים לרבות אלו הקשורות להסכמות ביניהם לאורך השנים ואשר יש בהן כדי להשליך על בירור זכותה של התובעת לפינוי מהמושכר וההפרה של ההסכם מצידה באי פינוי המושכר.
  1. התובעת תטען כי סוגיות אלה מצריכות בירור מעמיק שיתכן ויצריך שמיעת עדויות בהיקף רחב, ובכלל זה, ככל הנראה, שמיעת מומחה. בירור ממין זה אינו עולה בקנה אחד עם ההליך המקוצר והמזורז של פינוי מושכר לפי התקנות. כמו כן כי טענות ההגנה, כמו גם טענות התביעה וחומרת הסעד של פינוי, מצדיקות, כולן כמכלול, דיון מעמיק ושמיעת ראיות בהיקף ניכר. בוודאי אין לומר כי המקרה מתאים לידון בסדר דין מהיר, ללא הליכים מקדמיים, דיון אשר יחל ויסתיים בישיבה אחת.

טענת קיזוז מכוח דיני החוזים

  1. התובעת תטען כי סעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי) (להלן: "חוק החוזים") קובע כדלקמן:

חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים.

  1. הנתבעת תטען כי נוכח העובדה כי דירות 1, 3, 4 5, 6 לא היו ראויות למגורים בתקופות שונות כפי שיפורט להלן הרי שיש לקזז משווי השכירות שהיא שילמה לכל הפחות 50% מהסכומים ששולמו לתובעת על פי החישוב להלן וזאת על פי הערכה גסה וראשונית בלבד:
  • על פי חישוב 7 דירות בסך כולל של 40,000 ₪ לחודש הרי ששווי שכירות דירה אחת בממוצע הינו 5,700 ₪ לחודש (לא כולל מע"מ). יצוין כי לפני 2018 דמי השכירות היו יקרים יותר. כמו כן יצוין כי התובעת לא שילמה דמי שכירות החל מחודש מרץ 2023.
  • לגבי דירות 4, 5, 6 החל משנת 2016 דירות אלו לא היו ראויות למגורים למעט 3 חודשים שלאחר השיפוץ בשנת 2018. דמי השכירות על פי החוזה בשנת 2018 על דירות אלו היו על סך של 5,700 ₪ X 3 ובסה"כ 17,100 ₪. לפיכך תטען התובעת כי יש לקזז מדמי השכירות ששולמו עבור דירות 4,5,6 כדלקמן: 17,100 ₪ לחודש X 12 חודשים X 7 שנים X 50% בעקבות העובדה כי דירות אלו היו לא ראויות למגורים ובסה"כ 718,200 ₪
  • לגבי דירות 1 ו- 3 הן הרי שאלו היו לא ראויות למגורים משנת 2021 כאמור בהתכתבות בין הצדדים ובדוח המהנדס משנת 2022. דמי השכירות על פי החוזה בשנת 2018 על דירות אלו היו על סך של 5,700 ₪ X 2 ובסה"כ 11,400 ₪. לפיכך תטען התובעת כי יש לקזז מדמי השכירות ששולמו עבור דירות 1 ו - 3 כדלקמן:

11,400 ₪ לחודש X 12 חודשים X 2 שנים X 50% בעקבות העובדה כי דירות אלו היו לא ראויות למגורים ובסה"כ 136,800 ₪

סה"כ טענת הקיזוז של התובעת עומדת על סך של 855,000 ₪

יש לציין למען הסר ספק כי חוות דעת בעניין שווי דמי השכירות הראויים בתקופת חוזה השכירות בין הצדדים לא מוגשת במקביל אך ורק נוכח אילוצי הזמן. כמו כן ולמען השלמת התמונה, מתוך סכומים אלו יש לקזז לטובת התובעת את 50% מדמי השכירות שלא שולמו בשנה האחרונה ולעניין דירות 4,5,6 יש לקזז לטובת התובעת 50% מדמי השכירות על 3 חודשי שכירות.

  1. הנתבעת תטען כי בעניינינו המדובר בחיובי כספיים שהצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת, היינו הסכם השכירות בין הצדדים שראשיתו בשנת 2018. כמו כן תטען התובעת כי "קיזוז דיוני" "חייב לכלול סכום לא-קצוב שנוצר באותה עסקה. על בית המשפט לצרף לדיון בתביעה עילה נגדית לזכות הנתבע, הנובעת מאותה עסקה, אפילו היא טענה בסכום לא-קצוב. דיון במכלול העובדות מאפשר לבית המשפט לעמוד על התמונה הכוללת ולהגיע לתוצאה צודקת. איחוד הדיון באמצעות קיזוז משרת את הצדק ולא רק את היעילות הדיונית" (שלום לרנר קיזוז חיובים 100 (2009)). וראה גם האמור בע"א 8357/03 מינהל מקרקעי ישראל נ' בנק דיסקונט למשכנתאות, בפסקה 13 לפסק-דינו (פורסם באתר הרשות השופטת, [פורסם בנבו], 8.10.2006) כי חובת הצדק וחובת ההגינות מביאות למסקנה כי יש להפעיל את זכות הקיזוז כאשר מדובר בעסקה אחת, וכדבריו של כב' הנשיא בדימוס אהרון ברק:

"הוא עקרון ההגינות. רציונל זה שריר וקיים גם ככל שמבקש החייב להפעיל את זכות הקיזוז כלפי נמחה בגין אותה עסקה"

  1. ואכן תטען הנתבעת כי אין זה ראוי וצודק לאפשר לתובע לטעון לפינוי מנכס בגין אי תשלום דמי שכירות בעוד שנוכח עובדות וחוות דעת המונחות בפני בית המשפט עולה כי דמי השכירות המלאים שולמו על דירות שאינן ראויות למגורים או לכל הפחות לא שוות את דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות. הנתבעת תוסיף ותטען כי לא יהיה זה מן הצדק לאפשר לתובעת לפנות אותה מהמושכר מבלי לברר תחילה אם התובעת בעצמה אינה חייב לה את הסכומים כאמור בטענת הקיזוז המבוססת במסמכים שלה.
  1. הנתבעת תוסיף ותטען כי הקשר בין טענתה של התובעת לפינוי בעקבות אי תשלום דמי שכירות לבין טענת התובעת לקיזוז נוכח מצב הדירות במהלך השנים (אשר היה במחלוקת בין הצדדים ואף הבטחות אין ספור לתיקון המצב מצדה של התובעת לא קוימו) הינו קשר הדוק ועומד בתנאיו של סעיף 53(א) לחוק החוזים. ראה לעניין זה בספרו של פרופ' לרנר הנ"ל בעמ' 67:

"רמת הקשר בין העסקאות תלויה בנסיבותיו של כל מקרה, ואין די בכך שבין הצדדים מתקיימים עסקים מתמשכים. על החיובים ההדדיים להיות closely connected, כך שיהיה זה בלתי הוגן לדון באחד מהם בנפרד מחברו. על שני החיובים לנבוע מעסקה אחת או מעסקאות קשורות, ו[נדרש] שיהא זה בלתי הוגן לפרוע את חובו של התובע בלי להביא בחשבון את זכות הנתבע"

טענת קיזוז מכוח חוק השכירות והשאילה:

  1. מקור נוסף לטענת הקיזוז של התובעת, בסיטואציות של יחסי שכירות, הינו חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971 ויש להזכיר בעניין זה ראשית את סעיף 23 לחוק לפיו תרופות הנתונות לצדדים לפי פרק זה באותת להוסיף על הוראות דיני החוזים ולא לגרוע מהן.
  1. סעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה קובע כדלקמן:

"לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר

(1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;

(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה".

  1. הנתבעת תטען כי נוסח סעיף 9(א)(2) מדבר בחיוב לא קצוב שניתן להשית על משכיר אשר אינו עומד בחיוביו כמשכיר הוראותיו של סעיף 9(א) לחוק משמעות גם בסוגיה, הנדונה כאן. סעיף 9(א) משמיע כלל ולפיו התנהלות של משכיר, שיש בה לגרוע מכוחו של השוכר ליהנות מן המושכר, מקימה למשכיר חיוב. חיוב זה ניתן להעמיד אל מול החיוב בדמי-שכירות, וזאת אפילו אם אין זה הראשון – חיוב קצוב. זו מקבילתה של התיבה "מתוך עסקה אחת" כאמור בחוק החוזים חלק כללי.
  1. הנתבעת תטען לחילופין, ואך ורק לעניין טענות התובעת בדבר אי תשלום דמי השכירות עד למועד הגשת התביעה הרי שנוכח העובדה כי אין מחלוקת כי מן התובעת נמנע במהלך חודשים אלו לעשות שימוש בנכס למטרת השכירות (שהרי מטרת השכירות בשנת 2018 הייתה להשכיר את הנכס כעסק מלונאי לתיירות פנים וחוץ) הרי שעומד לצדה לעניין אי התשלום בחודשים לגביהן טוענת התובעת בכתב התביעה שהגישה כי היא פטורה מתשלום דמי שכירות אלו, כאמור בסעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה הקובע כדלקמן:

"היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות".

  1. התובעת תטען כי תכליתו של סעיף 15(א) הנ"ל הינו לפטור את המשכיר מדמי השכירות שעה שאין בידיו האפשרות להפיק מן המושכר את התועלת אותה הוא התכוון להפיק במועד חתימת הסכם השכירות. אכן, פטור זה הוא מוגבל בזמן ורשאי המשכיר / התובעת לבטל את החוזה ואולם ממילא בעניינינו הסכם השכירות מסתיים בתוך מספר חודשים ונוכח העובדה כי הקשר העסקי בין הצדדים נמשך זה יותר מ- 26 שנה תטען התובעת כי בנסיבות העניין זמן סביר הוא סיום ההסכם בן הצדדים, היינו באוגוסט 2023.

חוסר תום לב קיצוני מטעם התובעת בקיומו של ההסכם:

  1. רבות נקבע בפסיקה כי בעת התקשרות בחוזה ובעת קיומו, על הצדדים לנהוג בתום לב, דרישה שהיא אבן יסוד בדיני החוזים בפרט ובדין הישראלי בכלל. לעניין זה נקבע: בע"א 2239/06 אילן אמיר חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' עיריית הרצליה, [פורסם בנבו] תק-על 2007(4), 3072 כדלקמן:

"עקרון תום הלב - כעקרון כללי - מורה כי "השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר". גרימת עיכובים בלתי סבירים בהשלמת החוזה עשויה להוות חוסר תום לב בקיום חוזה והפרה של החוזה"

  1. הנתבעת תטען כי התנהלותה של התובעת מהווה חוסר תום לב קיצוני בקיומו של ההסכם. התובעת ידעה היטב מה היא מטרת השכירות ולאורך שנים, למרות הבטחותיה ואפילו למרות שיפוצה הקוסמטי בלבד של המבנה לא עשתה דבר על מנת לעמוד בדרישות המינימליות כמשכירה.
  1. בכל פעם מחדש הבטיחה התובעת לנתבעת, שפרנסתה הייתה תלויה במבנה, כי הליקויים יתוקנו. חמור מכך, בשנת 2018 אף פעלה בהתנהלות הגובלת במרמה שעה ששיפצה רק קוסמטית את המבנה וגרמה לתובעת לחתום על הסכם השכירות רק על מנת לגלות שבחורף הראשון הליקויים נשארו כשהיו. מאז מסובב התובעת את הנתבעת בכחש רק על מנת למשוך זמן ולקבל את דמי השכירות בעוד שהיא לא עושה דבר לטובת קיום ההסכם בין הצדדים אפילו ברמה הבסיסית ביותר של שמירה על הדירות ראויות , ולו מינימלית למגורים.

התייחסות הנתבעת לסעיף 24 לחוזה השכירות – היעדר זכות קיזוז

  1. התובעת תטען כי בנסיבות הקיצוניות אשר תוארו לעיל, היינו חוסר תום לב קיצוני בגביית דמי שכירות מלאים עבור דירות שאינן ראויות למגורים לאורך שנים כה רבות וכמו כן התנהלות הגובלת במרמה, שעה שעובר לחתימת ההסכם שופצו הדירות קוסמטית בלבד על מנת לשכנע את הנתבעת לחתום על ההסכם – הרי שיש לאפשר לתובעת את הסעד הצודק לקזז את התשלומים ששילמה מדמי השכירות.

התייחסות התובעת לסעיפי כתב התביעה:

  1. מוכחש האמור בסעיף 1 מחוסר ידיעה.
  1. מוכחש האמור בסעיף 2 לכתב התביעה למעט העובדה כי אכן שכרה הנתבעת 7 דירות בבניין.
  1. מוכחש האמור בסעיף 5 לכתב התביעה למעט עצם חתימת ההסכם. הנתבעת תוסיף ותטען כי כאמור בחוות הדעת שצורפו לכתב ההגנה זה ואף מהודעת העירייה מיום 22/03/22 הרי שמדובר בתיקוני תשתית ולא בתיקונים "קוסמטיים" כאמור בחוזה בין הצדדים.
  1. האמור בסעיף 8 ו- 9 לכתב התביעה אינו מוכחש. התובעת תטען לעניין זכותה לקיזוז כאמור לעיל.
  1. מוכחש האמור בסעיף 10 לכתב התביעה. הנתבעת תוסיף ותטען כי הצהרתיה והתחייבויותיה כאמור בהסכם השכירות שלובים ותלויים בתנאי הבסיסי כי התובעת תדאג לספק לה דירות תקינות וראויות למגורים. כמו כן לגבי השיק מחודש מרץ 2022 המדובר בקיזוז תשלומים לעניין סגר האומיקרון. ולגבי השיק מנובמבר 2022 שולם השיק, למעט הפחתה של דירה אחת שבה בוצע שיפוץ של תקרת גבס במשך 3 שבועות עקב נפילתה. לגבי 2 שיקים אלו הגיעו הצדדים להסכמות ולא לחינם לא נדרשו שיקים אלו עד למועד הגשת כתב התביעה. יודגש כי הטענה כי דמי השכירות היו מופחתים מוכחשת מכל וכל וממילא לא הובאה על ידי התובעת כל ראיה לכך.
  1. האמור בסעיף 11 – 12 אינו מוכחש.
  1. מוכחש האמור בסעיף 13 לכתב התביעה. הנתבעת תוסיף ותטען כי דמי השכירות כאמור בהסכם תלויים בהתחייבות הנתבעת לספק לתובעת דירות ראויות למגורים.
  1. האמור בסעיף 14 לכתב התביעה אינו מוכחש למעט טענת התובעת התמוהה לפיה היא, כבעלי המקרקעין וכמשכירה אינה אחראית לתשתית הבניין. הסכמת הצדדים כאמור בהסכם לעניין תיקונים על חשבון הנתבעת לא היו לגבי תשתיות הבניין והדברים הובהרו פעם אחר פעם ברחל בתך הקטנה בהתכתבות בין הצדדים.
  1. מוכחש האמור בסעיף 15 לכתב התביעה. הנתבעת
  1. מוכחש האמור בסעיף 16 לכתב התביעה למעט עצם משלוח המכתב.
  1. האמור בסעיף 17 לכתב התביעה אינו מוכחש. אכן וכאמור לעיל התובעת הציפה את הנתבעים בתחינות לתיקון הדירות.
  1. מוכחש האמור בסעיף 18 לכתב התביעה.
  1. מוכחש האמור בסעיף 19 – 21 לכתב התביעה.
  1. האמור בסעיף 22 לכתב התביעה אינו מוכחש.
  1. אשר על כן יתבקש בית המשפט לדחות את תביעת התובעת לפינוי או לחילופין להעביר את הדיון בה לפסים של דיון רגיל. כמו כן יתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את התובעת בהוצאות הנתבעת, לרבות שכ"ט ומע"מ כדין.

_____________________

בר אל ירון, עו"ד

ב"כ הנתבעת

מאמרים קשורים

  • הודעה על ביטול חוזה

    הודעה על ביטול חוזה הינה הודעה הנשלחת על ידי הצד הנפגע מהפרת החוזה לצד המפר ובו מודיע הצד הנפגע על עילת הביטול...
  • הפרת חוזה

    הפרת חוזה הינה הפרה שלגביה ניתן להניח בדיעבד כי הצד הנפגע לא היה מסכים להתקשר באותו חוזה לו היה...
  • טעות והטעיה בדיני חוזים

    טעות ו/או הטעיה בחוזים, כמשמעה בדיני החוזים הינה פער שקיים בין המציאות שחווה צד להסכם לבין המציאות...
  • ביטול חוזה

    ביטול חוזה הינה זכות העומדת לצידו של צד שנפגע מהפרת חוזה. ביטולו של החוזה ייעשה בהתאם לעילות...
  • תום לב במשא ומתן לכריתת חוזה

    תום הלב במו"מ לכריתת חוזה הינה חובה המוטלת כי על הצדדים בשלב הטרום חוזי לנהוג האחד כלפי השני בדרך מקובלת ובתום לב...