כתב תביעה

התובעים, באמצעות ב"כ, מתכבדים להגיש לבית המשפט הנכבד את תביעתם כנגד הנתבעים שבכותרת, הכול כפי שיפורט בהרחבה בהמשך הדברים.

תביעה זו עניינה בקשת התובעת כי בית המשפט הנכבד יצהיר ויורה כדלקמן:

א.להצהיר כי חוזה המכר אשר נערך ונחתם בטירת הכרמל ביום 04/11/15 למכירת הנכס המצוי ברח' דגנית 6 גבעת עדה הידוע גם כגוש 10130 חלקה 65 תת חלקה 2 , (להלן בהתאמה: "חוזה המכר" ו- "הנכס") בטל ומבוטל.

 ב.להורות כל הוראה אחרת אשר תבטל את ההסכם המכר והסכמים אחרים לרבות "תוספות להסכם" ו/או "הסכם שכירות" ו/או "הסכם הלוואה" או מסמך או כל חוזה אחר, שנערך בעקבות הסכם המכר.

 ג.לבטל את רישום המכר של הנכס לטובת הנתבע 1 (להלן: "דידי").

 ד.לחייב את דידי והנתבע 2 (להלן: "דיצי") בשיפוי ופיצוי התובעים על כל נזק שנגרם להם בעקבות תרגיל העוקץ והמרמה שהם ביצעו על הנתבעים.

 ה.לחייב את הנתבע 3 (להלן: "עו"ד סוויסה") בשיפוי ופיצוי התובעים על כל נזק שנגרם להם בעקבות רשלנותו בעריכת חוזה המכר ו/או החתמת התובעים על מסמכי העברת הנכס ו/או העברת הזכויות בנכס בפועל מידיהם של התובעים לידיו של דידי.

 ו.להורות על מחיקת המשכנתא לטובת הנתבע 4 (להלן: "בנק מזרחי") שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 28/10/18.

 ז.להורות על ביטול הערות האזהרה לפי סעיף 126 שנרשמה הנתבע 5 (להלן "גיל") ביום 20/11/19, ביום 30/01/21 וביום 19/05/21.

 ח.להורות על ביטול הערת האזהרה לפי סעיף 126 שנרשמה לטובת הנתבעת 6 (להלן: "סימונה") ביום 19/05/21.

 ט.להורות על ביטול הערות האזהרה לפי סעיף 126 שנרשמה לטובת הנתבעת 7 (להלן: "עדה") ביום 06/04/22 וביום 29/05/23.

 י.לחילופין לחייב את דידי, דיצי ועורך דין סויסה כולם יחד וכל אחד לחוד בכל נזק שנגרם או שייגרם לתובעים היה ובית המשפט לא יצהיר ויורה כאמור לעיל לרבות שיפוי הנתבעים 4 - 7 בגין מחיקת המשכנתא והערות האזהרה כמפורט לעיל. על פי הערכת התובעים ולצורכי אגרה יעמידו התובעים את נזקיהם במקרה כזה ע"ס 4,000,000 ₪

העתק נסח הטאבו של הדירה מיום 09/12/24 מצ"ב כנספח א'

העתק נסח טאבו היסטורי של הדירה מיום 04/11/24 מצ"ב כנספח ב'

 

 הצדדים:

1. התובעים – בני זוג היו הבעלים של הנכס עד ליום 28/10/18 בעלי הזכויות בנכס נשוא כתב התביעה. התובעת כבת 61 ומועסקת כעובדת סיעודית כמטפלת בקשישים. התובע כבן 62 ומועסק בסופר סל כעובד כללי ושליח.

הנתבע 1 – להלן: דידי – היה ככל הידוע לתובעים קרוב משפחה של הנתבע 2 אשר עמו חתמו הנתבעים על הסכם מכר הנכס. כפי שיפורט להלן אין המדובר בהסכם מכר אלא בהסכם למראית עין שמאחוריו עמדה הלוואה.

הנתבע 2 – להלן: דיצי – ניהל או היה הבעלים או בעל תפקיד כלשהו בעסק שהתקרא "פסגה למשכנתאות" ואליו הגיעו מלכתחילה התובעים כדי לקבל הלוואות. הענקת ההלוואות נעשתה דרכו והוא זה אשר הכיר להם מלכתחילה את דידי שכאמור היה בן משפחתו.

הנתבע 3 – להלן עו"ד סויסה – ערך את הסכם המכר מיום 04/11/15 וככל הנראה מסמכים נוספים לרבות ייפוי כוח וכמו כן על פי ההסכם ייצג, או אמור היה לייצג את התובעים לרבות שמירה על זכויותיהם בנכס.

הנתבע 4 – להלן: בנק מזרחי – על פי האמור בנסח הטאבו של הנכס נרשמה לטובתו משכנתא ביום 28/10/18 עם רישום הנכס על שמו של דידי.

הנתבע 5 – להלן: גיל – על פי האמור בנסח הטאבו של הנכס נרשמה לטובתו הערת אזהרה לפי סעיף 126 ביום 20/11/19, ביום 30/01/21 וביום 19/05/21.

הנתבעת 6 – להלן: סימונה – על פי האמור בנסח הטאבו של הנכס נרשמה לטובתה הערת אזהרה על פי סעיף 126 ביום 19/05/21.

הנתבעת 7 – להלן: עדה – על פי האמור בנסח הטאבו של הנכס נרשמה לטובתה הערת אזהרה על פי סעיף 126 ביום 06/04/22 וביום 29/05/23.

 

תמצית העובדות הנחוצות לביסוסה של עילת התביעה ומתי נולדה:

2. בשנת 2015 חתמו התובעים עם דידי הסכם מכר למכירת הנכס. בפועל לא היה מדובר בהסכם מכר דירה אלא הסכם שנועד לשמש כבטוחה עבור סוג של הלוואה חדש שהפך למכת מדינה אשר במסגרתו מלווים בריבית מעניקים הלוואה בסכום כזה או אחר וכבטוחה להחזרת הלוואה זו הם מחתימים את הלווים על הסכם מכר למכירת דירתם. במילים אחרות, המלווה לא עושה שימוש בכספים שלו כדי להלוות כסף ללווים אלא בכספי הלוואה מהבנק שנכס המלווה משמש כבטוחה להלוואה זו.

3. במקרה נשוא תביעה זו, וכפי שיפורט בהרחבה להלן ביקשו התובעים הלוואה מדיצי ואולם בפועל הוחתמו ביום 04/11/15 על הסכם מכר וככל הנראה מסמכים נוספים לצורך למכירת בית המגורים שלהם בתמורה של 1,700,000 ₪. סכום נמוך בהרבה משווי הנכס בפועל באותה תקופה.

דידי, אשר בעצם היה עושה דברו של דיצי נטל במקביל לחתימת ההסכם הלוואה מבנק המזרחי ע"ס 1,190,000 ₪ שמתוכם סילק את המשכנתא שרבצה על הנכס בסך 770,000 ₪ (ייתכן בסכום גבוה מעט יותר) וכמו כן העביר את הסך של 200,000 ₪ לידי התובע. את שאר הסכום שהתקבל מהבנק בסך של 220,000 ₪ שלשל לכיסו – או נכון יותר לכיסו של דיצי.

ייתרת התמורה עבור הנכס בסך של כ- 730,000 ₪ לא תמורה עד למועד כתיבת שורות אלו.

4. בין השנים 2016 עד לשנת 2023 שילמו התובעים (להזכיר מוכרי הנכס על פי הסכם המכר) לדידי (להזכיר רוכש הנכס על פי הסכם המכר) את הסך של 6,000 ₪ בכל חודש כהחזר ההלוואה שבעצם היה סכום המשכנתא בצירוף עמלה. תשלום זה היה אמור להיות משולם עד לסילוק ההלוואה על סך 200,000 ₪. יודגש כי מעולם לא נאמר להם שהדירה תועבר על שם דידי, נהפוך הוא נאמר להם שההסכם הינו פיקטיבי לחלוטין והדירה תישאר תמיד שלהם.

5. בשנת 28/10/18 ומבלי שהדבר הובא לידיעת התובעים הועבר הנכס על שם דידי וזאת מבלי שדידי משלם את ייתרת התמורה עבור הדירה בסך של 730,000 ₪ ובעוד שהתובעים ממשיכים לשלם לו את החזר ההלוואה בסך 6,000 ₪ לחודש.

 

סה"כ משנת 2016 עד שנת 2023 שולם על ידי התובעים לדידי הסך של 491,150 ₪

 

6. בשנת 2023 נקלעו התובעים לקשיים כלכליים ולא שילמו כמה תשלומים על חשבון החזר ההלוואה. ביום 11/05/23 הגיש דידי תביעה כנגד התובע בלבד לפינוי הנכס. התקבל פסק דין בהיעדר התובעים לפינוי ובסופו של דבר למרות בקשה לביטול פסק דין (שבוטל בתנאי של סכום שלא היה בידי התובעים לעמוד בו) פינו התובעים את הנכס ועתה הם מתגוררים בשכירות במרתף שהוסב למקום מגורים בעיר חריש.

 

העובדות המקנות סמכות לבית המשפט:

7. סמכותו העניינית של בית משפט נכבד זה נתונה לו על פי עילות התביעה ואילו סמכותו המקומית נתונה לו על פי מיקום הנכס נשוא כתב התביעה.

 

הקדמה

או כיצד גוזלים מלווים בריבית נכסים מקורבנותיהם מבלי לשלם את תמורתם:

8. תיק זה הינו אחד מכמה וכמה תיקים שנידונו בפני בתי המשפט שבבסיסו "שיטה" שלראשונה הופיעה בבית המשפט בתביעות רבות שהוגשו לבית המשפט המחוזי בעיקר בתל אביב כנגד מלווה בריבית בשם אגמי יוסף. בבסיסה של אותה "שיטה" מתן הלוואה ללויים תמימים שברשותם נכס מקרקעין תוך החתמתם על הסכם למכירת הנכס שלהם שלדברי המלווה אינו הסכם מחייב ו/או לא יעשה בו שימוש מעולם כהסכם מכר אלא שהוא משמש אך ורק כ "בטחון" להשבת ההלוואה.

9. את השיטה בה בתמורה להלוואה של כמה עשרות אלפי שקלים משתלטים נוכלים על דירות קורבנותיו תיאר בית המשפט בתא (ת"א) 24978-02-11 דינה מדר נ' יוסי אגמי (להלן: "פרשת מדר")(פורסם בנבו) בסעיפים 113 – 114 לפסק דינו. הדברים חזרו על עצמם בשינוי כזה או אחר גם בתיקים אחרים שנידונו בבית המשפט וראו לעניין זה דברי בית המשפט ב הפ (מרכז) 40244-02-14‏ ‏ מרים הרוש נ' אגמי השקעות ש.א. בע"מ (פורסם בנבו) [1] ובתא (ת"א) 11089-09-15 דינה ירושלמי נ' אגמי השקעות ש.א. בע"מ (פורסם בנבו) [2] וראו גם האמור בתיק ת"א 53388-10-15 גולשבסקי ואח' נ' אגמי ואח' (פורסם בנבו) [3] שם התייחס בית המשפט לתביעת פינוי שהגיש "הרוכש" על פי הסכם שכירות שכביכול חתמו עליו הצדדים[4].קיימים תיקים רבים נוספים שנידונו בבית המשפט שממרכזם אותה שיטה[5]. כמו כן ניתנו לאחרונה פסקי דין שגם במרכזם מתוארת אותה שיטה, בקונסטלציה כזו או אחרת[6].

10. בעוד הח"מ עורך את כתב התביעה דנן ראה הוא לנכון לבדוק במערכת בנבו את השם "משה דיצי" והנה מסתבר כי גם מר דיצי השתלם באותה שיטה כפי שעולה מהחלטת בית המשפט העליון בתיק רע"א 8390/23 נועה דבי סימיס נ' רומן קופיטמון (נבו 3.1.2024) אשר דחה את ערעור המערערת על החלטת בית המשפט המחוזי שלא לתת צו איסור דיספוזיציה על דירותיה תוך שהוא מפרט את טענות המבקשת:

"בעקבות זאת, הגישה המבקשת ביום 5.6.2023 תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו למתן סעד הצהרתי המכיר בזכויותיה בדירות, ולצידה בקשה למתן צו מניעה זמני לאיסור דיספוזיציה בדירות (לעיל ולהלן: בקשת המבקשת לצו איסור דיספוזיציה). בכל הנוגע לדירה ברמת גן, טענה המבקשת כי עסקת המכירה לרומן הייתה עסקה פיקטיבית, וכי למעשה היה מדובר בעסקה לקבלת הלוואה בלבד. לטענתה, היא מעולם לא נתנה את הסכמתה למכירת הדירה ברמת גן; ובעת ביצוע העסקה, הבהירו לה המשיבים 5-2 כי הדירה היא רק בטוחה לקבלת ההלוואה, וכי עסקת המכר נועדה רק לצורך קבלת המשכנתה מהבנק. עוד טענה המבקשת כי עד לחודש פברואר 2021 היא העבירה לחשבונו של רומן תשלומים חודשיים לטובת תשלום ההלוואה שקיבלה, ובנוסף שילמה סכום חד-פעמי של 150,000 ש"ח. לגרסתה, היא חדלה מלשלם את התשלומים החודשיים כשגילתה כי בניגוד למוסכם – הדירה נרשמה על שם רומן בשנת 2020. כן טענה המבקשת כי רומן איננו קונה אמתי (ההדגשות אינן במקור) [7]

וראו גם בהמשך הדברים:

"לגופם של דברים, ציין בית המשפט בכל הנוגע לדירה ברמת גן, כי טענות המבקשת – לפיהן הסכם המכר שנכרת בינה לבין רומן הוא הסכם למראית עין שאינו משקף את כוונתם האמיתית של הצדדים שהיא נטילת הלוואה – סבירות יותר ברמה הלכאורית מטענות המשיבים ."

באותה שיטה פעלו דידי ודיצי גם כלפי התובעים

הרקע העובדתי

מיום היכרותם של התובעים עם דיצי ועד להעברת הזכויות בנכס לידיו של דידי.

 

11. בחודש מאי 2015 לערך נתקל התובע בפרסום בעיתון של חברת פסגה משכנתאות בדבר מחזור משכנתא ועוד באותו יום הוא יצר קשר עם נציג החברה בשם ודים וזאת לצורך מחזור המשכנתא וקבלת הלוואה נוספת.

12. בשלב זה נותרה לתובעים משכנתא על הנכס בסך כ- 400,000 ₪ והתובעים ביקשו לקבל הלוואה נוספת באמצעות משכנתא על הנכס בסך של כ- 370,000 ₪.

13. התובע קבע פגישה במשרדי פסגה משכנתאות אשר בסיומה נאמר לו שבקשת התובעים אפשרית. לאחר מכן ובימים הבאים התבקשו התובעים להעביר מסמכים והבנק אף שלח שמאי שקבע כי שווי הנכס לצורך מחזור המשכנתא עומד ע"ס 1,600,000 ₪.

14. בחודש יוני 2015 או בסמוך למועד זה חתמו התובעים בבנק מזרחי טפחות, סניף חשמונאים על מחזור המשכנתא, קיבלו לידיהם את הסך של 370,000 ₪ וככל הזכור להם ההחזר החודשי ל- 25 שנים עמד ע"ס 4,050 ₪.

15. מספר חודשים לאחר מכן, בסמוך לחודש אוקטובר 2015, נזקקו התובעים לסכום נוסף של 250,000 ₪ ושוב הם פנו לחברת פסגה משכנתאות, אל משה דיצי והם קבעו יחד פגישה בתל אביב בסמוך לסוף חודש אוקטובר 2024.

16. בפגישה זו נאמר לתובע שלא ניתן לקבל יותר הלוואה מהבנק אך ניתן לקבל הלוואה בדרך אחרת: במקום הסכם הלוואה ייחתם הסכם מכר עם בן אחותו של דיצי – שלום דידי. נאמר לתובע שאין לי מה לדאוג והמדובר בעצם בהסכם מכר פיקטיבי ובעצם לא נמכר פה דבר. העסקה לדבריו אפילו לא תדווח לרשויות. בצורה זו, כך נאמר לתובע, דידי יוכל לקבל משכנתא מהבנק במקום התובעים וכך הם ישלמו את המשכנתא בצירוף עוד "עמלה" על טרחתו של דידי. עוד הפחיד את התובע דיצי שבמידה והתובעים לא יעשו כלום עם החובות שלהם זה רק עניין של זמן עד שהבנק ייקח להם את הבית.

כמה וכמה פעמים חזרה המילה "הסכם פיקטיבי" וכמו כן הדגיש דיצי שבן המשפחה שלו אדם אמין שישמור לו על הבית, שככה הכי בטוח ועוד כהנה וכהנה דברים שנועדו להבטיח שהתובע יאמין לתום ליבו וכנותו. עוד נאמר שאם התובעים יסכימו ניתן לקבוע פגישה אצל עורך הדין בחיפה כדי שיסביר לו את הדברים. לתובע נאמר עוד שאין צורך לשכור עורך דין מטעמו, לדבריו עורך הדין מחיפה ידאג להכל.

17. משהגיע לביתו סיפר התובע לתובעת את הדברים ולבסוף שכנע אותה שדידי הינו אדם אמין שניתן לסמוך עליו.

18. מספר ימים לאחר מכן, ביום 04/11/24 הגיעו התובעים אל עורך הדין שאותו הזכיר דידי. היה זה עו"ד סויסה (שמשרדו לא בחיפה אלא בטירת הכרמל). בפגישה נכחו התובעים, דיצי, דידי – שאותו ראו התובעים בפעם הראשונה ולא מן המיותר לציין כי הוא מעולם לא ביקר בנכס ו/או שוחח עם התובעים לפני יום חתימת ההסכם. כמו כן נכחו בחדר הישיבות עורך דין סויסה ובתו אביטל שלא היה ברור (או זכור) לתובעים אם היא עורכת דין בעצמה או שלא.

19. עם הגעתם למשרדו של עו"ד סוויסה הם ראו את עו"ד סוויסה, בתו אביטל, דיצי ודידי יושבים כבר בחדר הישיבות לאחר ברכות שלום התחיל לדבר דיצי שחזר שוב על הדברים שאמר לתובע. שוב נאמר בפני הנוכחים כולם שמדובר בהסכם פיקטיבי, "בכאילו" של הנכס לדידי. עוד נאמר על ידי דיצי שוב שאם הסכם זה לא ייחתם זה רק עניין של זמן עד שהבנק ייקח לתובעים את הבית ושזו האפשרות היחידה שאפשר יהיה להציל את הבית מהבנק נוכח החובות שיש לתובעים (יודגש למען הסר ספק, המשכנתא שולמה כסדרה). התובעת שאלה שוב ושוב האם הבית נשאר שלה ושהיא מוכנה לעשות הכל שהבית יישאר שלה ודיצי השיב לה שאין לה שום דבר מה לדאוג. שיש להם עסק איתו ולא עם דידי ושוב חזר על כך שאם הם לא יעשו כלום הבנק ייקח להם את הבית.

20. עסקת ההלוואה הוסברה לתובעים כך:

20.1. התובעים יקבלו הלוואה מדידי 200,000 ₪ וכבטחון לתשלום ההלוואה יחתמו הצדדים על הסכם מכר שלדברי דיצי הינו בעצם "הסכם פיקטיבי" ובוודאי שהנכס לא יעבור לדידי בשום מקרה.

20.2. דידי יקבל הלוואה מהבנק שתכסה גם את המשכנתא של התובעים על סך 770,000 ₪ וגם את סכום ההלוואה שמבקשים התובעים בסך 200,000 ₪. עבור הלוואה זו (כך נאמר להם רק מספר ימים אחרי החתימה) ישלמו התובעים 6,000 ₪ בחודש.

20.3. לאחר מספר שנים, כשהתובעים יוכלו לקבל שוב משכנתא (כך הובטח להם על ידי דיצי שהינו יועץ משכנתאות במקצועו ככל שהיה ידוע לתובעים) הם ישלמו את ייתרת סכום ההלוואה שנותרה בקיזוז התשלומים ששילמו עד כה והסכם המכר ששימש כבטוחה להחזר ההלוואה יבוטל.

20.4. יודגש כי לכל אורך הדרך נאמר להם שהסכם המכר לא ימומש והדירה תחזור אליהם ברגע שהם ישלמו את ההלוואה. ג "דידי ואני שומרים לכם על הבית" כדבריו של דיצי.

 

21. בפועל פעלו דידי ודיצי בדרך שאותה ניתן ללמוד מנסח הטאבו ההיסטורי ומהרישומים שנעשו לטובת הבנק עסקת ההלוואה הייתה למעשה בדרך זו:

21.1. הצדדים חותמים על הסכם מכר שנראה אותנטי לחלוטין לרבות רישום הערת אזהרה לטובת דידי. לאחר מכן מבקש דידי מהבנק הלוואה על יסוד שיעבוד הזכויות החוזיות שלו בהסכם המכר ורישום הערת האזהרה לטובתו. הבנק מצידו משעבד את זכויותיו החוזיות של דידי ורושם הערת אזהרה לטובתו.

21.2. לאחר שמתקבלת ההלוואה מהבנק משלם דידי מתוך הלוואה זו מהבנק את המשכנתא שרובצת על הנכס בסך 770,000 ₪ ומעביר אל התובעים ההלוואה בסך 200,000 ₪ ובסך הכל כמיליון ₪.

במאמר מוסגר כי לא ברור מאילו כספי סילק דידי את המשכנתא של התובעים. בפועל סילק דידי ביום 09/12/15 את המשכנתא של התובעים והערת האזהרה לטובת הבנק נרשמה ביום 23/11/15[8]. במקביל הועברה ההלוואה ע"ס 1,190,000 ₪ מהבנק לדידי.

21.3. בצורה זאת נוטל דידי מהבנק הלוואה שחלק ממנה הוא מעביר לתובעים וחלק ממנה הוא שומר לעצמו – והכל על יסוד שיעבוד הנכס של התובעים בעצמם.

21.4. לתובעים הורה דיצי לשלם לדידי את הסך של 6,000 ₪ לחודש כאשר מובטח להם על ידיו (שהרי הוא יועץ משכנתאות) שבתוך כמה שנים הם יוכלו בוודאי לקחת משכנתא בעצמם ולשלם את לדידי את ההלוואה שהם קיבלו, בקיזוז התשלומים ששולמו על ידם.

21.5. בפועל ידעו דיצי ודידי מניסיונם עם קורבנות אחרים באותו פורמט של הלוואה שמהביצה שאליה הם מכניסים את התובעים הם כבר לא יוכלו לצאת.

22. יודגש כי בשלב זה עו"ד סויסה לא דיבר כלל וגם כאשר הוא הציג להם את ההסכם לא הוסבר להם על מה הם חותמים כלל. ועוד יודגש למען הסר ספק כלשהו כי טיוטת ההסכם עליו חתמו התובעים ביום 04/11/15 לא הועברה אליהם מראש. לעומת זאת זוכרים התובעים כי אביטל הרגיעה אותם גם היא כאשר היא אמרה להם שאין להם מה לדאוג מאחר והם עשו לדבריו "עשרות" עסקות דומות ושהם לא יעשו שימוש בחוזה הזה. במאמר מוסגר ייתכן וזו הסיבה מדוע התובעים לא הוחתמו במועד זה על שטרות העברת זכות השכירות בנכס אלא אלו נחתמו 3 שנים לאחר מכן אצל עורך דין אחר (כפי שיפורט להלן התובעים אינם זוכרים שהם חתמו על שטרות אלו גם 3 שנים לאחר מכן מאחר והם מעולם לא היו אצל עורך הדין שכביכול החתים אותנו על שטרות אלו)

23. בסופו של דבר הוחתמו התובעים על הסכם המכר וככל הנראה גם על מסמכים נוספים הנחוצים להעברת הזכויות בנכס. שוב ייאמר כי התובעים לא קיבלו הסבר מעו"ד סוויסה או בתו אביטל על המסמכים עליהם הם חתמו והם לא זוכרים כי הם חתמו על התחייבות כלשהי לבנק או שנאמר להם או הוסבר שהם חותמים על התחייבות כזו.

הסכם המכר מיום 04/11/15 ונסח הטאבו שצורף לו מיום 04/11/15 מצ"ב כנספח ג'

24. בסיכום ביניים עד ליום חתימת ההסכם יודגשו עניינים אלו:

· התובעים מעולם לא פגשו את דידי "רוכש" הנכס עובר לחתימת ההסכם וממילא לא נוהל כל מו"מ על הדברים הכי בסיסיים כגון מחיר הנכס ו/או מועד הפינוי. הדברים נקבעו בחוזה מראש עבור התובעים בהסכם ובמועד חתימתו.

· דידי מעולם לא ביקר בנכס לפני מועד החתימה על הסכם המכר.

· התובעים לא קיבלו טיוטה של הסכם עובר לחתימתו על ידם.

· התובעים לא היו מיוצגים לפני חתימת הסכם המכר, במועד חתימת הסכם המכר או לאחריו.

· מי שדאג לפגישה, לפרטי העסקה, למינוי עו"ד סויסה היה דיצי – ככל הידוע לתובעים דידי מעולם לא היה מעורב בעניינים אלו והוא שימש רק כעושה דברו של דיצי. ככל הנראה מי ששילם את שכר טרחתו של עו"ד סויסה היה דיצי.

25. עוד יודגש בשלב זה כי התובעים כאמור הינם מטפלת סיעודית בקשישים והתובע הינו עובד כללי בסופר מרקט. מדובר באנשים שאינם מן המתוחכמים שהיו זקוקים נואשות לסכום כסף לסילוק חובות התובע. דיצי הציג להם מצג לפיו הם יכולים לסמוך עליו שהוא "ישמור על הבית" והמעמד המכובד של לשבת מול עורך דין שמחתים אותם על מסמכים השרה עליהם בטחון שיש על מי לסמוך ואין להם מה לדאוג. כאמור לעיל מאפיין זה של אנשים קשי יום ושאינם מתוחכמים במיוחד הינו מאפיין חוזר ונשנה בתיקים שבהם הופיעה אותה "שיטה" לגזל נכסים מבלי לשלם עליהם.

26. לאחר חתימת ההסכם נאמר לתובעים על ידי דיצי שברגע שיתקבל סכום הכסף מהבנק הם יקבלו את ההלוואה שהם ביקשו על סך של 200,000 ₪.

27. יצוין כי דיצי לא ציין כל עמלה שהוא מבקש או ביקש שכר כלשהו עבור טרחתו. כששאל התובע לענין זה נאמר להם שלא ידאגו "אנחנו נסתדר".

שלושה שבועות לאחר מכן בסמוך לחודש דצמבר 2015 כאשר יצר דיצי קשר עם התובע והודיע לו שהכסף יעבור אליהם תוך מספר ימים. עד נאמר לתובע בשלב זה שוב כי התשלום החודשי לדידי יהיה 6,000 ₪ למרות שהמשכנתא עומדת על סך של 4,650 ₪ וזה לדבריו כי דידי "שומר על הבית".

ככל הזכור לתובע זמן קצר לאחר מכן עבר לחשבונו של התובע הסך של כ- 200,000 ₪.

28. על פי נסח הטאבו שצורף לעיל זכויותיהם של התובעים בנכס הועברו אל דידי ביום 28/10/18, בדיוק 3 שנים (פחות כמה ימים) לאחר חתימת הסכם המכר. למותר לציין כי לא נאמר לתובעים על כך דבר, לא על ידי דידי, לא על ידי דיצי ולא על ידי עו"ד סוויסה. במקביל להעברת הזכויות נרשמה המשכנתא על הנכס לטובת בנק מזרחי ולאחר מכן נרשמו הערות האזהרה לטובת הנתבעים 5 – 7 כפי שפורט לעיל כאשר הראשונה שבהם נרשמה ביום 20/11/19 והאחרונה ביום 29/05/23.

29. יש להדגיש כי התובעים זוכרים שהם חתמו ביום 04/11/15 על הסכם המכר וככל הנראה על ייפוי כוח ואולם לא זכור להם כי הם הגיעו אל עורך דין סויסה פעם נוספת ביום 18/11/15 וחתמו על התחייבות לבנק והערת אזהרה לטובת הבנק. כאמור הם הגיעו על עורך דין סויסה אך ורק פעם אחת – ביום 04/11/15 ולא פעמיים.

ההתחייבות לבנק והבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק מצ"ב כנספח ד'

כמו כן יודגש כי לא זכור לתובעים כי הם היו אי פעם אצל עורך דין נונו אברהם אשר לכאורה החתים אותם על שטרי העברת זכות השכירות בנכס כשלוש שנים לאחר חתימת הסכם המכר ביום 12/06/18. יצוין כי עורך דין נונו אברהם טיפל בתיקי ההוצל"] של התובע אך מעולם לא בנכס.

שטרות העברת זכות השכירות מיום 12/06/18 מצ"ב כנספח ה'

מאחר והחתימות על המסמכים הנ"ל דומות לחתימתם התובעים שומרים לעצמם את הזכות לדרוש את המסמכים המקוריים של ההתחייבות לבנק והבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק וכמו כן את שטרות העברת זכות השכירות על מנת להעבירם לבדיקת מומחה.

 

התשלומים ששולמו על ידי התובעים משנת 2016 ועד לשנת 2023:

30. כאמור לעיל, הסכמנו עם דיציבדיע כי החזר ההלוואה תבוצע על ידי התובעים בתשלומים של 6,000 ₪. בהתאם להסכמה זו מחודש ינואר 2016 ובמהלך 7 שנים עד לחודש דצמבר 2022 שילמו התובעים לדידי מידי חודש את הסך של 6,000 ₪ בכל חודש (לעיתים פעמיים בחודש, לעיתים סכומים נמוכים יותר, לעיתים חודש אחד סכום נמוך יותר כאשר בחודש הבא משלימים התובעים את הסכום של החודש הקודם).

בסך הכל העבירו התובעים אל דידי סך של 491,150 ₪.

פירוט התשלומים ואישורי העברת התשלומים שביצעו התובעים לשלום דידי מצ"ב כנספח ו'

(יצוין כי ההעברות בחודשים הראשונים נעשו ישירות מחשבון התובע ובימים אלו הוא פועל לקבלת דפי החשבון מתקופה זו ואלו יצורפו מייד שיתקבלו)

31. התובעים ייטענו כי מכל חובת השבה שיש לחייבם יש לקזז סכומים אלו ששולמו לדידי כמפורט לעיל בצירוף ריבית והצמדה מיום התשלום שבוצע על ידם.

32. כמו כן ייטענו התובעים כי יש לקזז מכל חובת השבה לדידי כל סכום שהתקבל מהשכרת הנכס לאחר שזה פונה על ידי התובעים ביום 22/08/24.

 

הרקע העובדתי

הגשת תביעת הפינוי על ידי דידי כנגד התובעים:

33. בינואר 2023 נקלעו התובעים לקשיים כלכליים ולא התאפשר להם לשלם את התשלומים החודשיים שקבע להם דיצי.

34. בדיעבד התברר לתובעים כי בחודש מאי 2023 הגיש דידי כנגד התובע בלבד תביעת פינוי לבית משפט השלום בחדרה[9]. על פי תצהירו של דידי מיום 11/05/23 שהוגש עם הגשת התביעה הוא הבעלים של הנכס.

תצהיר דידי מיום 11/05/23 שהוגש עם תביעת הפינוי מצ"ב כנספח ז'

35. כמו כן הצהיר דידי כי הוא חתם עם התובע (התובע בלבד) הסכם שכירות ביום 01/01/22.

35.1. ייאמר כי ככל הזכור לתובע הסכם זה מעולם לא נחתם על ידו. מעבר לזאת ממילא הסכם שכירות זה לא יכול היה להיחתם ביום 01/01/22 מאחר ותאריך זה באותה שנה היה יום שבת והתובעים שומרי שבת. על כל פנים, מאחר ובידי התובעים אך ורק העתק של הסכם זה שומרים לעצמם את זכותם לקבל מידי דידי או דיצי את ההסכם המקורי על מנת להעבירו למומחה.

כמו כן ולמען הסר ספק, אין בידי התובעים וככל הנראה גם לא בידי דידי או דיצי הסכם שכירות קודם.

35.2. יודגש כי על הסכם שכירות זה נרשם שמו של התובע בלבד.

35.3. עוד יודגש כי ניתן ללמוד מהתשלומים ע"ס 6,000 ₪ ששילמו התובעים משנת 2016 עד לשנת 2023 עולה כי אכן מדובר בהחזר הלוואה ולא דמי שכירות. ראשית דמי השכירות הראויים בשנת 2016 על הנכס היו כמעט מחצית מהסך של 6,000 ₪ (שהרי כיום משכיר דידי את הנכס בסכום דומה) ומעבר לזאת, אם אכן מדובר בדמי שכירות – מדוע אלו לא התעדכנו במשך יותר מ- 8 שנים?

הסכם השכירות מיום 01/01/22 מצ"ב כנספח ח'

36. עוד הצהיר דידי כי נשלחה לנתבע הודעת התראה מיום 28/09/22 ואולם התראה זו מעולם לא הגיעה אל התובעים וספק גדול אם בכלל נשלחה.

37. פסק הדין בתביעת הפינוי ניתן בהיעדר הגנה ביום 04/07/23.

הפסיקתא לפינוי התובע מיום 04.07.23 מצ"ב כנספח ט'

38. בקשת לביטול פסק דין הוגשה ביום 10/03/24 לאחר שגילו התובעים כי דידי פתח תיק הוצאה לפועל לפינוי התובע מהדירה. בבקשה שהוגשה על ידי עורך הדין של התובעים, ככל הנראה בחופזה וללא תשומת לב עלה בידיו ברוב כשרונו וחוכמתו לתמצת את תיאור האירועים המופיעים בתביעה דנן לשלושה משפטים בלבד.

הבקשה לביטול פסק דין לפינוי מיום 10/03/24 מצ"ב כנספח י'

39. ביום 08/04/24 ניתנה החלטת בית המשפט בתביעת הפינוי לקבל את בקשת התובע לביטול פסק דין ואולם זאת בכפוף להפקדת סכום בסך 72,000 ₪.

החלטת בית המשפט בבקשה לביטול פסק דין לפינוי מיום 08/04/24 מצ"ב כנספח יא'

40. במצבם הכלכלי של התובעים (אשר למרבה הצער בית המשפט לא בדק) לא הייתה אפשרות או סיכוי לתובעים לגייס אפילו מחצית מסכום זה. וכך, לאחר בקשות חוזרות ונשנות בעניין ומשלא שילם התובע את האמור בהחלטת בית המשפט הנכבד לביטול פסק הדין בתנאים נותר פסק הדין לפינוי על כנו.

41. ביום 22/08/24 פינו התובעים את דירת מגוריהם.

 

על מנת להביא בפני בית המשפט את תמימות התובעים (והייעוץ המשפטי השנוי במחלוקת שהם קיבלו למרבה הצער) ואת ניצול דידי ודיצי תמימות זו יופנה בית המשפט הנכבד לתצהיר דידי, לפסק הדין לפינוי ולהחלטת בית המשפט – כולם ניתנו כנגד התובע בלבד!!! מעולם לא ניתן פסק דין לפינוי כנגד התובעת ומעולם אף לא הוגשה תביעה לפינוי כנגדה!!! ובכל זאת פינו הן התובע והן התובעת את דירת המגורים שלהם בהם הם מתגוררים שנים רבות ואשר נרכשה בזיעת אפם של אנשי עמל שאספו שקל לשקל (פשוטו כמשמעו) כדי לרוכשה ועתה הם מתגוררים במרתף טחוב בעיר חריש.

 

הרקע העובדתי

הוראות הסכם המכר מיום 04/11/15

 42. כאמור לעיל הסכם המכר נחתם מבלי שהתובעים מיוצגים (לפחות לא בפועל כפי שיפורט להלן), מבלי שהוצע להם להתייעץ עם עורך דין, מבלי שה "קונה" ראה את נכס, מבלי שנשלחה אליהם טיוטת ההסכם עובר לחתימתם עליו, מבלי שה "מוכרים" וה- קונה" נפגשו ו/או דיברו אי פעם ו/או ניהלו משא ומתן כלשהו על שווי הנכס ו/או על מועד הפינוי כפי שנעשה בכל הסכם מכר. ההסכם הוצג בפניהם לראשונה בפגישה המתוארת לעל על ידי עו"ד סוויסה ודיצי והם פשוט התבקשו לחתום עליו תוך שמובטח להם שמדובר בעסקה פיקטיבית ורק כבטחון.

43. ואלו תנאי ההסכם העיקריים:

43.1. בהואיל השני להסכם נרשם כי על הדירה רובצת משכנתא של 800,000 ₪. כנהוג בהסכמי מכר בדרך כלל מצורף להסכם אישור מהבנק על ייתרת המשכנתא. בהסכם זה לא רק שלא צורף אישור כזה אלא שגם הסכום 800,000 ₪ "עגול מידי" וככל הזכור לתובעים זה לא היה סכום המשכנתא. ראו גם עמ' 2 לנסח הטאבו ההיסטורי מיום 31/05/15 שם נרשם כי סכום המשכנתא עומד ע"ס 770,000 ₪.

43.2. בסעיף 6 - 7 להסכם מאשר כי הקונה ראה ובדק את הדירה ואולם אישור זה אינו נכון באשר "הקונה" מעולם לא היה בנכס.

43.3. בסעיף 9 להסכם התחייבו התובעים לחתום במעמד חתימת ההסכם על ייפוי כוח כללי ובלתי חוזר לעו"ד סויסה ולבתו אביטל סויסה המיפה את כוחם להעביר את הזכויות בדירה ע"ש הקונה בספרי רשם המקרקעין "ובלבד ששולמה מלוא התמורה לידי המוכרומיד כשתתאפשר ההעברה ע"פ הודעת עו"ד אליהו סויסה כפוף לקיום התחייבויות הקונה במלואן וכפוף לאמור ברישא של סעיף זה" (ההדגשה כן במקור). כפי שיפורט להלן "התמורה" כאמור בסעיף 10 להסכם מעולם לא שולמה למוכרים.

43.4. סעיף 10 להסכם קובע את התמורה עליה התחייב "הקונה" בסך 1,700,000 ₪. יש להדגיש לעניין תמורה זו שנקבעה ללא מו"מ בין הצדדים כי שווי הנכס האמיתי היה לכל הפחות כ- 2,100,000 ₪ ואילו סכום זה נרשם על ידי דיצי בהסכם כי ככל הנראה זו הייתה הערכת השמאי של הבנק לגביו – הערכה שנועדה אך ורק לצורך נטילת משכנתא ואין בה כדי להעריך את שוויו המלא של הנכס. לעניין זה שומרים לעצמם התובעים את הזכות להגיש חוות דעת שמאית נכון למועד חתימת ההסכם.

43.5. סכום התמורה אמור היה להיות משולם כאמור בסעיפים הקטנים לסעיף 10 להסכם כדלקמן:

43.5.1. על פי סעיף 10.1 להסכם התחייב "הקונה" לשלם ל "מוכרים" את הסך של 200,000 ₪ במועד חתימת ההסכם ובהמחאה בנקאית וחתימתו של "המוכר" על ההסכם מהווה אישור קבלת הסכום. בניגוד לאמור בהסכם סכום זה לא שולם במעמד חתימת ההסכם . סכום זה היה בפועל ההלוואה שקיבלו התובעים (להלן יכונה סכום זה "סכום ההלוואה").

43.5.2. בסעיף 10.2 להסכם סכום ההלוואה ע"ס 200,000 ₪ אמור היה להיות משולם לתובעים לא יאוחר משני ימי עסקים ולאחר רישום הערת האזהרה. עיון בנסח הטאבו ההיסטורי מלמד כי זו נרשמה ביום 23/11/15 – 19 יום לאחר חתימת הסכם המכר.

43.5.3. סעיף 10.3 להסכם מתייחס למצב בו לא ניתן לרשום את הערת האזהרה אך כאמור מצב זה לא התקיים.

43.5.4. סעיף 10.3.2 להסכם קובע כי הסך של 300,000 ₪ אמור להיות משולם ל "מוכר" עד ליום 04/02/16 – סכום זה מעולם לא שולם.

43.5.5. סעיף 10.3.3 להסכם קובע כי הסך של 800,000 ₪ ישולם עד ליום 04/02/16 ישירות לבנק מזרחי לסילוק המשכנתא הרובצת על הדירה. עיון בנסח הטאבו ההיסטורי מלמד כי בפועל בוטלה משכנתא זו ביום 09/12/15 ותחתיה לא נרשמה כל משכנתא עד ליום 28/10/18 (היום שבו העביר דידי את הזכויות בנכס לידיו).

לעומת זאת עיון בנסח ההיסטורי – בחלק ההערות – מלמד כי ביום 23/11/15 – 19 יום לאחר חתימת הסכם המכר נרשמה הערת אזהרה לא רק לטובת "הקונה" דידי אלא גם לטובת בנק מזרחי טפחות על סכום של 1,190,000 ₪.

43.5.6. סעיף 10.3.4 להסכם קובע כי ייתרת תשלום התמורה מותנית ברישומה של הערת אזהרה ל "קונה" והמצאת נסח טאבו עדכני ממנו עולה כי המשכנתא נפרעה ונמחקה. כאמור לעיל, הערת האזהרה נרשמה ביום 23/11/15 ואילו המשכנתא בוטלה ביום 09/12/15.

43.5.7. סעיף 10.4 להסכם קובע כי ייתרת התמורה בסך 400,000 ₪ תשולם ביום 30/02/16 עם מסירת החזקה בנכס. סכום זה מעולם לא שולם.

43.5.8.הנה כי כן ובעניין התמורה עולה מהמקובץ לעיל כי מלבד סכום ההלוואה ע"ס 200,000 ₪ שהועברו אל התובעים על ידי דידי שולמה גם המשכנתא על הנכס בסך של כ- 770,000 ₪ ובסה"כ מתוך התמורה על הנכס בסך של 1,700,000 ₪ שולם על ידי דידי הסך של 970,000 ₪.

 

לעניין המשכנתא יש להדגיש: התובעים ביקשו לקבל הלוואה על סך 200,000 ₪. הם לא ביקשו למכור את דירתם אלא שנאמר להם שכדי לקבל משכנתא על מנת לתת להם הלוואה יש צורך שדידי ייקח הלוואה על שמו - שאותה התובעים ישלמו, בתוספת עמלה לדידי ש"שומר על הבית" שלהם כאמור.

 

ומה עשו בעצם דיצי ועושה דברו דידי ?

הם לא העבירו אל התובעים הלוואה מכספם שלהם אלא ממשכנתא שהם קיבלו על הנכס של התובעים – תוך שהתובעים משלמים את התשלומים עבור משכנתא זו בצירוף עמלה.

43.6. בסעיף 11 להסכם נרשם כי הצדדים יחתמו על כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הדירה לרבות הודעות לרשויות המיסים, בקשה לרישום הערת אזהרה, הודעות משכון על פי הסכם לטובת הקונה, בקשה לביטול הערת אזהרה ושטרות מכר אשר אמורים להיות מופקדים על ידי ב"כ הצדדים עוה"ד אליהו סויסה.

זוהי הפעם הראשונה בה נרשם בחוזה כי עו"ד סויסה מיצג בעסקה זו לא רק את דידי אלא גם את התובעים.

43.7. בסעיף 13 להסכם נרשם כי "מוצהר ומוסכם בזה כי מועדי התשלום ושיעוריהם הנקובים בסעיף 13 הינם מעיקרי החוזה והפרתם או הפרת חלק מהם תחשב כהפרה עיקרית של החוזה"

43.8. סעיף 14 להסכם קובע כי "החזקה בדיקה תימסר לקונה עד ליום 30/02/16...". וכמו כן נרשם כי "סעיף זה הינו עיקרי ויסודי להסכם". בפועל ואמור לעיל החזקה מעולם לא נמסרה אלא נגזלה שנים לאחר מכן.

43.9. סעיף 24 להסכם קובע כי "המועדים והסכומים הנקובים בהסכם זה וכן בסעיפים 2, 4, 7, 9, 13, 14 להסכם הינם תנאים יסודיים ואי קיומם מהווה הפרה יסודי של ההסכם..."

43.10. סעיף 25 להסכם כי איחור במסירת החזקה על ידי המוכר לקונה מעבר ל- 7 ימים מזכה את הקונה בפיצוי מוסכם של 200 ₪ ליום עבור לכל יום של עיכוב עד מסירת החזקה. איחור במועד מסירת החזקה מעבר ל 10 יום יהווה הפרה יסודית של ההסכם.

43.11. סעיף 26 להסכם קובע כי בגין כל יום של איחור בתשלום על ידי הקונה למוכר מעבר ל- 7 ימים ממועד התשלום הנקוב בהסכם מזכה את המוכר בפיצוי מוסכם בסכום של 200 ₪ ליום עבור כל יום של עיכוב באיזה מתשלומי התמורה. איחור בתשלום מעבר ל 10 יום ממועדו יהווה הפרה יסודית של ההסכם.

43.12. סעיף 27 להסכם קובע כי "כל שינוי ככל שיהיה ושיעשה על דעת הצדדים במועד מסירת החזקה יעשה בהסכמה בכתב בלבד ולא תישמע טענה של מי מהצדדים כי הייתה הסכמה בעל פה ו/או בדרך כלשהי אחרת, וכי רק הסכמה בכתב בלבד תחייב את מי מהצדדים לעניין שינוי מועד מסירת החזקה"

43.13. סעיף 29 להסכם קובע פיצוי מוסכם בסך של 170,000 ₪ על כל הפרה יסודית של ההסכם.

43.14. סעיף 31 להסכם קובע כי "שום ויתור ארכה, הנחה או שינוי בתנאי כלשהו בתנאי הסכם זה על נספחיו, לא יהיו בני תוקף, אלא אם נעשו בכתב ונחתמו על ידי שני הצדדים".

43.15. סעיפים 32 – 34 להסכם מתייחסים לסטייה ו/או איחור בשימוש בזכויותיהם של הצדדים וקובעים שלא תהיה בכך כדי ויתור על זכויותיהם.

43.16. סעיף 40 להסכם מציין כי הצדדים שניהם מיוצגים על ידי עו"ד סויסה.

 

הרקע העובדתי

מהלך הרישומים בלשכת רישום המקרקעין על פי הנסח ההיסטורי של הנכס

44. להלן מהלך האירועים המופיעים בנסח ההיסטורי של הנכס:

ביום 04/12/97 נרשמו הזכויות בנכס על שמם של התובעים (בוטלו ביום 28/10/18)

ביום נרשמה משכנתא לטובת בנק הפועלים על זכויות התובעים (בוטלה 05/03/12)

ביום 06/02/12 נרשמה משכנתא לטובת בנק הפועלים על זכויות התובעים (בוטלה 29/06/15)

ביום 31/05/15 נרשמה משכנתא לטובת בנק מזרחי על זכויות התובעים (בוטלה 09/12/15)

ביום 04/11/15 נחתם הסכם המכר

ביום 23/11/15 נרשמה הערת אזהרה לטובת דידי על זכויות התובעים (בוטל 28/10/18)

ביום נרשמה הערת אזהרה לטובת בנק מזרחי על זכויות התובעים על הלוואה ע"ס 1.19 מיליון ₪ (בוטל 28/10/18)

ביום 10/08/16 נרשם צו עיקול מלשכת ההוצאה לפועל ת"א על זכויות התובע (בוטל 11/02/18)

ביום 02/11/16 נרשם צו עיקול מלשכת ההוצאה לפועל ת"א על זכויות התובע (בוטל 11/02/18)

ביום 11/01/17 נרשם צו עיקול מבית משפט השלום בתל אביב ת"א על זכיות התובע (בוטל 11/02/18)

ביום 03/01/18 נרשם צו עיקול מלשכת ההוצאה לפועל ת"א על זכויות התובע (בוטל 11/03/18)

ביום 13/05/18 נרשם צו עיקול מלשכת ההוצאה לפועל ת"א על זכויות התובע (בוטל 15/10/18)

ביום 28/10/18 נרשמו הזכויות בנכס על שמו של דידי (עדיין תקף)

ביום נרשמה משכנתא לטובת בנק מזרחי על זכויות דידי (עדיין תקפה)

ביום 19/08/19 נרשמה הערת אזהרה לטובת ארז שני (הלוואה) על זכויות דידי (בוטל 16/03/20)

ביום 20/11/19 נרשמה הערת אזהרה לטובת גיל (הנתבע 5) על זכיות דידי (עדיין תקפה)

ביום 03/01/21 נרשמה הערת אזהרה לטובת גיל על זכיות דידי (עדיין תקפה)

ביום 19/05/21 נרשמה הערת אזהרה לטובת גיל וסימונה (הנתבעת 6) על זכיות דידי (עדיין תקפה)

ביום 06/04/22 נרשמה הערת אזהרה לטובת עדה (הנתבעת 7) על זכיות דידי (עדיין תקפה)

ביום 17/01/23 נרשמה הערה לפי סעיף 11 לפקודת המיסים גביה על זכיות דידי (בוטלה 26/01/23)

ביום 29/05/23 נרשמה הערת אזהרה לטובת עדה על זכיות דידי (עדיין תקפה)

 

45. יש להדגיש כי התובעים לא ידעו במועד שבו נרשמו הזכויות בנכס על שמו של דידי כי הוא עשה זאת. הם לא קיבלו הודעה על כך מעורך דין סויסה ו/או מדידי ו/או מדיצי. כמו כן יש להדגיש למען הסר ספק כי סך של יותר מ 730,000 ₪ שאמור היה דידי לשלם על פי הסכם המכר לא שולמו גם במועד זה.

46. מרצף האירועים הנ"ל ניתן ללמוד בין השאר כי:

46.1. עם רישום הערת האזהרה לטובת דידי על הנכס נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק. כאמור לעיל התובעים מעולם לא הגיעו אל עורך דין סויסה פעמיים ולא ברור כיצד חתמו על התחייבות לבנק בעוד שלא נאמר להם שהם חותמים על מסמך זה וממילא ללא הוסבר להם דבר לעניין זה. המדובר כפי שניתן לראות בהלוואה ע"ס 1.19 מיליון ₪ שהעניק הבנק לדידי וככל הנראה עשה דידי שימוש בהלוואה זו כדי לשלם את המשכנתא שהייתה רשומה ע"ש התובעים בבנק מזרחי ובוטלה כמה ימים לאחר מכן ביום 09/12/15.

46.2. צו העיקול האחרון על זכויות התובע בוטל ביום 15/10/18 ואילו רישום הזכויות על שם דידי נעשה כמה ימים לאחר מכן ביום 28/10/18.

46.3. במועד רישום הנכס על שם דידי וכשלוש שנים לאחר רישום הערת האזהרה לטובת הבנק עם רישום הערת האזהרה לטובת דידי נרשמה המשכנתא לטובת בנק מזרחי.

46.4. מיום 19/08/19 ועד ליום 29/05/23 נרשמו כמה וכמה הערות אזהרה על הנכס, אחת מהן בוטלה והשאר נותרו לטובת גיל, סימונה ועדה.

 

עיתוי הגשת התביעה:

47. לדאבון הלב התובעים גילו כי דידי ודיצי הוליכו אותם שולל רק בחודש אפריל 2024 כ- 6 שנים לאחר שזכויותיהם בדירה הועברו אל דידי.

48. בין לבין התמודדו התובעים עם תביעת הפינוי ועם תיק ההוצאה לפועל שנפתח כנגד התובע לפינוי. בתוהו ובוהו שהיה בחייהם בהליכי הפינוי, אריזת בית מגוריהם, חיפוש דירה להשכיר ובמקביל להכול הם היו צריכים להמשיך להגיע לעבודתם (התובעת בטיפול בקשישים והתובע כעובד כללי ושליח בסופר סל). התובעים התקשו לקבל ייעוץ משפטי כיצד עליהם לפעול על מנת להשיב את דירת המגורים שלהם לידיהם חזרה.

49. למרבה הצער וכאמור לעיל הייעוץ משפטי שקיבלו התובעים לא היה מן המעולים וביום 22/08/24 ולמרות שפסק הדין לפינוי ניתן אך ורק כנגד התובע פינתה גם התובעת את הדירה.

50. יודגש כי לא יכולה להיות מחלוקת כי המדובר בתובענה מורכבת מאד ולא בנקל הצליחו התובעים ובתם לאתר עורך דין שייצגם. גם כשהצליחו לאתר עורך דין שהסכים לייצגם שכר הטרחה שנדרש על ידו היה הרבה מאד מעבר ליכולתם ואולם בכל זאת הם לא הפסיקו לנסות ולאתר עורך דין שייצגם בתביעה כנגד הנתבעים.

51. ביום 08/09/24 כשבועיים לאחר שפינו התובעים את הדירה הם פנו אל הח"מ לראשונה.

ההודעה הראשונה בוואטסאפ והשיחה הראשונה בין בתם של התובעים לעו"ד בר אל מיום 08/09/24 מצ"ב כנספח יב'

52. למרות שהח"מ הכיר את אותה "שיטה" שתוארה לעיל באשר הוא ייצג את שלושת התובעים בפסקי הדין שצוינו בהקדמה לעיל הרי שעדיין התקשה הח"מ להבין במה דברים אמורים והוא ביקש לקבל לידיו מסמכים ועדויות שיבהירו לו את עובדות המקרה טוב יותר.

53. לאחר שהח"מ הבין את הדברים עדיין נותרה שאלת שכר הטרחה ועברו מספר שבועות עד שהצליחו התובעים לאתר בן משפחה שיעזור להם. המדובר בגב' אושרה פרץ אמו של בעלה של בת התובעים ביקשה ולאחר מכן קיבלה אישור הלוואה מהבנק לתשלום שכר טרחתו של הח"מ. ההלוואה התקבלה בחשבונה של אושרה ביום 16/10/24.

תצהיר הגב' אושרה פרץ מיום 11/12/24 אשר צורף גם לבקשת התובעים לפטור מאגרה מצ"ב כנספח יג'.

תצהיר התובע מיום 11/12/24 שצורף לבקשת התובעים לפטור מאגרה בדבר מצבם הכלכלי בצירוף מסמכים תומכים מצ"ב כנספח יד'

54. בסמוך ליום 01/11/24 קיבל הח"מ את הייצוג בתיק וביום 04/11/24 הוגשה על ידו בקשה לטאבו בחיפה על פיה עד שיוגש לבית משפט נכבד זה צו מניעה, להקפיא מנהלית כל פעילות בנכס נשוא כתב התביעה.

פניית עו"ד בר אל להקפיא מנהלית דיספוזיציה בנכס ותשובת הטאבו מיום 04/11/24 מצ"ב כנספח טו'

55. ביום 19/11/24 התקבלה תשובת הטאבו על הקפאה מנהלית של כל דיספוזיציה בנכס למשך 30 יום.

אישור מהטאבו מיום 19/11/24 על הקפאה מנהלית של כל דיספוזיציה על הנכס מצ"ב כנספח טז'.

56. הנה כי כן בין תאריך ידיעתם של התובעים לראשונה על כך שדירתם נגזלה מהם ועד להגשת תביעה זו עשו התובעים כל שביכולתם על מנת לפעול ולהגיש את התובענה דנן כנגד הנתבעים והעיכובים נבעו ראשית מחוסר יכולתם להתמודד גם עם תביעת הפינוי וגם עם תביעה נוספת ולאחר מכן קשייהם לאתר עורך דין שיטפל בתביעתם ובעיקר לעמוד בתשלום שכר טרחתו.

 

טענות התובעים כנגד הנתבע 1 - דידי

57. יש לבטל את החוזה מחמת חוסר גמירות דעת מצד התובעים למכור את דירתם וכמו כן מחמת חוסר תום לב קיצוני מצדו של דידי:

57.1. כאמור וכמפורט לעיל מעולם לא התכוונו התובעים למכור את דירתם לדידי.

57.2. מלכתחילה הם הגיעו אל דיצי לקבל הלוואה ולא למכור את דירתם ולתובעים נאמר הן על ידי דיצי, הן על ידי דידי והן על ידי עורך דין סויסה ו/או בתו עו"ד אביטל סויסה כי המדובר בהסכם פיקטיבי שכל מטרתו הוא להבטיח את ההלוואה שהם מקבלים.

57.3. כאמור וכמפורט לעיל הסכם מכר זה נחתם מבלי שהתובעים ראו אי פעם ו/או שוחחו עם דידי לפני מועד חתימת ההסכם, מבלי שדידי ראה את הנכס, מבלי שהיה מו"מ בין הצדדים לגבי שווי הנכס שהיה כאמור גבוה הרבה יותר מהסכום הנקוב בהסכם. כמו כן לא הועברה כל טיוטה של ההסכם אל התובעים לפני חתימת ההסכם, לא היה כל מו"מ אפילו לא על מילה אחת הרשומה בו וההסכם הוצג לתובעים ככזה ראה וקדש. עוד יש לציין כי למרות הרשום בהסכם כי עורך דין סויסה מייצג גם את התובעים הרי שהם לא ראו אותו מעולם לפני חתימת ההסכם וככל הזכור להם גם לא שמעו ממנו גם אחרי חתימתו. עורך דין סויסה ייצג אך ורק את דידי ואת האינטרסים של דיצי, הרוח החיה מאחורי תרגיל העוקץ שבוצע התובעים.

57.4. דידי, אשר ידע או שצריך היה לדעת שנסיבות חתימת ההסכם תמוהות, בלשון המעטה, פעל ככל הנראה על פי הוראותיו של דיצי ומתוך חוסר תום לב קיצוני הן במועד חתימת ההסכם, הן במועד העברת הזכויות לידיו והשיא כאשר פעל בנבזיות לפנות הן את התובע והן את התובעת מביתם. התובעים ייטענו כי בכך פעל דידי בחוסר תום לב קיצוני הן במעמד פגישת הצדדים ולפני חתימת ההסכם והן בהתנהלותו לאחר חתימת הסכם המכר ובהתאם לסעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים

 

58. יש לבטל את החוזה מחמת טעות והטעיה:

58.1. התובעים ייטענו כי יש לבטל את החוזה בין הצדדים מחמת טעות והטעיה כמשמעם בסעיפים 14 – 15 לחוק החוזים.

58.2. התובעים ייטענו כי דידי, עושה דברו של דיצי, הטעה אותם לחשוב כי הסכם המכר של הנכס נועד אך ורק לצורך ביטחון לתשלום ההלוואה שהוענקה להם בסך של 200,000 ₪. יש להדגיש כי הטעיה זו לא הסתיימה במועד חתימת הסכם המכר אלא שנים לאחר מכן וגם לאחר העברת הדירה אל דידי שבהם הובטח לתובע שהבית תמיד נשאר בטוח והתובעים יכולים להיות רגועים.

58.3. בנסיבות אלו ובתמימותם אכן הוטעו וטעו התובעים לחשוב שהסכם המכר נועד אך ורק כבטחון עבור ההלוואות שהם נטלו מדידי, עושה דברו של דיצי.

 

59. יש לבטל את החוזה מחמת היותו חוזה למראית עין:

 59.1. התובעים ייטענו כי יש לבטל את הסכם המכר מחמת היותו חוזה למראית עין כמשמעות ביטוי זה בסעיף 13 לחוק החוזים.

59.2. כמפורט לעיל, גמירות הדעת של התובעים מעולם לא הייתה למכור את ביתם לדידי אלא לקבל מדיצי הלוואה. דיצי, באמצעות דידי, לכל הפחות על פי המצגים שהם הציגו בפני התובעים גם הם התכוונו כי הסכם זה יהווה רק בטחון להלוואה שהם מעבירים אל התובעים בסך 200,000 ₪.

59.3. אכן, במבט ראשון הדברים נראים תמוהים – כיצד חותם בעל מקרקעין על הסכם מכר כאשר הוא מבקש רק הלוואה? ואולם כפי שהוצג בתיקים שהתנהלו ועדיין מתנהלים בבית המשפט כפי שהוצגו לעיל הרי שכאשר מדובר בנוכלים מיומנים מצד אחד ואנשים תמימים שזקוקים נואשים לסכומי כסף גם התמוה אפשרי גם אפשרי. ממילא בשורה של פסקי דין נפסק בדיוק כך – הסכם המכר לא היה הסכם מכר אלא הסכם הלוואה. המדובר בדפוס חוזר לא רק של אותו מלווה בריבית אגמי בתיקים הנ"ל אלא גם בדפוס חוזר של דיצי עצמו, שכאמור שם כ "בובה" את דידי.

 

60. לחילופין, והיה ובית המשפט הנכבד לא ייראה כל פגם בחוזה יטענו התובעים כי יש לבטל את חוזה המכר מחמת הפרתו על ידי דידי:

60.1. דידי הפר את הסכם המכר כאשר לא שילם את מלוא התמורה האמורה בהסכם. כאמור לעיל, התמורה אותה התחייב דידי בהסכם המכר בין הצדדים עמדה על סך של 1,700,000 ₪ ואילו דידי שילם לכל היותר את הסך של 970,000 ₪ ועד היום לא שולמה הייתרה ע"ס 730,000 ₪.

60.2. התובעים ייטענו כי אי תשלום התמורה מהווה הפרה יסודית להסכם וכמו כן סעיפים 13 ו- על פי סעיף 13 ו- 24 להסכם קובעים כי אי תשלום מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

60.3. דידי הפר את הכם המכר כשרשם את הנכס על שמו בניגוד לסעיף 9 להסכם הקובע כי העברת הנכס תבוצע רק לאחר ששולמה מלוא התמורה.

60.4. דידי הפר את ההסכם כאשר שילם את הסך של 200,000 ₪ שבועות רבים לאחר חתימת ההסכם וזאת בניגוד לאמור בסעיף 10.1 ו- 10.2 להסכם המכר.

60.5. דידי הפר את ההסכם כאשר לא שילם את הסך הקבוע בסעיף 10.3.2 להסכם הקובע כי היה עליו לשלם את הסך של 300,000 ₪ עד ליום 04/02/16.

60.6. דידי הפר את ההסכם כאשר פעל לרישום הערת אזהרה על הנכס ביום 23/11/15 לטובת בנק מזרחי טפחות על סך של 1,190,000 ₪ וזאת ללא כל הוראה בהסכם המכר המתירה לו לעשות זאת. כאמור לעיל, סכום זה ככל הנראה נטל דידי כהלוואה מבנק מזרחי וממנה שילם את ההלוואה בסך 200,000 ₪ ואת המשכנתא שרבצה על הנכס בסך של 770,000 ₪ ואילו את ההפרש בסך 220,000 ₪ שלשל לכיסו, או לכיסו של דיצי.

60.7. דידי הפר את ההסכם כאשר לא שילם את ייתרת התמורה בסך 400,000 ₪ עם מסירת החזקה בנכס שנרשמה בחוזה ליום 30/02/16 ובניגוד לאמור בסעיף 10.4 להסכם.

60.8. דידי, באמצעות עו"ד סויסה, הפר את ההסכם שעה שעשה שימוש בייפוי הכוח ובשטרות המכר על מנת להעביר את הנכס אליו – וזאת מבלי ששולמה התמורה עבור הדירה.

 

61. התובעים ייטענו כי על ההלוואה שנטלו מהתובעים יש להחיל את הוראות חוק אשראי הוגן.

61.1. התובעים ייטענו כי דידי הינו בגדר מלווה לפי חוק אשראי הוגן [10] ויש לראות אותו כמי שנתן את ההלוואה בדרך עיסוק. התובעים יוסיפו וייטענו כי י על פי חוק אשראי הוגן כל נותן הלוואה ייראו אותו כנותן הלוואה בדרך עיסוק, אלא אם כן יוכיח שלא כן הדבר. ממילא בעניינינו אין כל מחלוקת כי הצדדים אינם בני משפחה וידוע ולתובעים כי אין זו הפעם הראשונה שדידי משמש כעושה דברו של דיצי לעניין הלוואות שהם מעבירים לצדדים שלישיים.

 

61.2. בתי המשפט חזרו על תכליותיו של חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות והדברים סוכמו כך בע"א 9044/04 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' צוניאשולי , פסקה 15 (פורסם בנבו, 24.6.2007), כדלקמן (להלן: "פרשת צוניאשוילי"):

 "ההסדרה המשפטית של שוק ההלוואות החוץ בנקאיות, הידוע גם כ"שוק אפור", טומנת בחובה שני אינטרסים מנוגדים. מן העבר האחד של המתרס עומדת ההכרה בכך שההלוואה החוץ בנקאית נולדה לענות על צורך אמיתי הקיים בשוק, דהיינו, מתן הלוואה לגורמים אשר אינם יכולים לקבל במערכת הבנקאית. הכרה זו, במובלע, מניחה כי תנאי ההלוואה משקפים את הסיכון הגלום בה. מן העבר השני עומדת השאיפה לספק הגנה הולמת ללווה, ולמנוע מן המלווה לנצל לרעה את הבדלי הכוחות והפער ביכולות המיקוח [...]"

ובהמשך:

"[...] דווקא אופיה הנשכני, הבוטה, של ההלוואה החוץ בנקאית, ואופיו הבעייתי של השוק האפור [...] לא רק מצדיקים אלא גם מחייבים הקפדה על כל תגיהן ודקדוקיהן של הוראות החוק, וחובתנו לעמוד על משמר זה. אכן, הלווים הבאים אל ההלוואות בשוק האפור יודעים היטב שלא באו לקופת גמילות חסדים ואף לא לבנק; אך כל שקבע המחוקק באשר לחובות המלווה כלפיהם צריך להישמר ללא פשרות.

61.3. הנה כי כן מטרתו העיקרית של חוק ההלוואות החוץ בנקאיות הייתה להתמודד עם תופעת ניצול מצוקתם של צרכנים שאינם בעלי כוח מיקוח בשל מצוקתם, ומסכימים ללוות כספים בתנאים בלתי סבירים. במסגרת זו מצא המחוקק להטיל חובות שונות על המלווה החוץ בנקאי, לרבות חובת עריכת חוזה ההלוואה בכתב (סעיף 2 לחוק), החובה לגלות ללווה גילוי מלא של כל פרטי ההלוואה (סעיף 3 לחוק), קביעת עלות אשראי מרבית (סעיף 5 לחוק), הגבלת ריבית הפיגורים (סעיף 6 לחוק) ועוד.

 

61.4. התובעים ייטענו כי דידי לא עמד בחובות הגילוי המוטלות עליו בסעיף 3(ב) לחוק אשראי הוגן. התובעים ייטענו כי דידי לא עמד בתנאי הבסיסי ביותר הקבוע בסעיף 3ב(ב)(2) הקובע כי חוזה ההלוואה יכלול גם את "סכום ההלוואה" או ביתר פירוט סכום ההלוואה שמקבלים התובעים. כמו כן ייטענו התובעים כי דידי לא עמד בתנאי הקבוע בסעיף 3ב(ב)(3) הקובע כי חוזה ההלוואה יכלול גם את "הסכום שקיבל הלווה בפועל". יוסיפו וייטענו התובעים כי דידי לא עמד בתנאי הקבוע בסעיף 3ב(ב)(4) הקובע כי חוזה ההלוואה יכלול גם את "שיעור הריבית, ביחס לסכום ההלוואה, בחישוב שנתי המביא בחשבון גם ריבית דריבית, בהתאם למועדי פרעון ההלוואה". כך גם לא עמד דידי בתנאים הקבועים בסעיפים 3ב(ב)(8), (8א), (8ב) הקובע כי חוזה ההלוואה יכלול גם את "שיעור העלות הממשית של האשראי", "שיעור העלות המרבית של האשראי החל לגבי ההלוואה", "שיעור ריבית הפיגורים המרבי החל לגבי ההלוואה" ואף לא בתנאי הקבוע בסעיף 3ב(ב)(1) הקובע כי חוזה ההלוואה יכלול גם את "שיעור ריבית הפיגורים בחישוב שנתי המביא בחשבון גם ריבית דריבית, לפי הידוע בעת כריתת חוזה ההלוואה".

61.5. התובעים ייטענו כי ביחס להלוואה דנן יש להחיל סעיף 4 לחוק אשראי הוגן לפיו תוצרת הפרת חובת הגילוי מצד המלווה גוררת אחריה מניה וביה את הוראות סעיפים 12(ב) ו- 15 לחוק החוזים כל המשתמע מכך לעניינינו.

 

טענות התובעים כנגד הנתבעים 1 ו- 2 – דידי ודיצי

 62. התובעים ייטענו כי כמפורט בהרחבה בחלק העובדתי התקיימו בפעולותיהם ו/או מחדליהם של דידי ודיצי היסודות הנדרשים על פי פקודת הנזיקין לקבוע כי הם פעלו כלפיהם בתרמית, גזל והפרת חובה חקוקה.

 

63. ייאמר בהקשר זה כי כאמור לעיל כל הסימנים מראים כי דידי הינו סוג של "בובה" או "קוף" בלשון העם של דידי . הוא הוצב שם על ידי דיצי כשליח מטעמו וכעושה דברו ובמקומו היה יכול להיות בתפקיד "הרוכש" בחוזה, כל אדם אחר שדיצי היה בוחר.

 

64. התובעים ייטענו כי דידי ודיצי פעלו כלפיהם בתרמית כאמור בסעיף 63 לפקודת הנזיקין:

 

64.1. דידי ודיצי הציגו מצג שווא בדבר מערכת ההסכמים בינם לבין התובעים. בעוד שהם הציגו מצג לפיו הסכם המכר הינו אך ורק כבטחון להלוואה הם פעלו במרמה להעביר אליהם את הנכס פעם אחת בניגוד למצג שהם הציגו ופעם שניה מבלי לשלם את תמורתו (שכאמור הייתה גם בחוזה פחותה בהרבה ממחיר הנכס בתאריך חתימת ההסכם).

64.2. התובעים ייטענו כי יסוד התרמית מצדם של דידי ודיצי מתעצם שבעתיים שעה שהאחרונים לא רק העבירו את הדירה על שמו של דידי מבלי ששולמה התמורה עליו אלא שהם גם הלוו לכל הפחות כ 1.2 מיליון ₪[11]תוך רישום משכנתא על הנכס ותוך שהם מעמיסים על הנכס לאחר העברת הזכויות בו על דידי הערות אזהרה שמאחוריהם התחייבויות כאלו ואחרות שלא ברור מה טיבם. ככל הנראה יותר התחייבויות של דיצי ופחות של דידי.עוד מתחזק יסוד התרמית מהעובדה כי הסכומים ששולמו לדידי כהחזר הלוואה הוסוו כ "הסכם שכירות" כביכול.

65. התובעים יטענו כי דידי ודיצי גזלו את דירתם כאמור בסעיף 52 לפקודת הנזיקין .

התובעים יוסיפו וייטענו כי דידי ודיצי העבירו שלא כדין ובמרמה את הדירה על שמו של דידי, נטלו הלוואות ומשכנו את הנכס לבנק ורשמו הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים בנכס.

66. התובעים ייטענו כי דידי ודיצי פעלו כלפיהם תוך הפרת חובה חקוקה כאמור בסעיף 63 לפקודת הנזיקין :

66.1. דידי, באמצעות עו"ד סויסה, הפר את ההסכם שעה שעשה שימוש בייפוי הכוח ובשטרות המכר על מנת להעביר את הנכס אליו – וזאת מבלי ששולמה התמורה.

66.2. התובעים יוסיפו וייטענו כי דידי ודיצי הפרות את החובות המוטלות עליהם בסעיפים 12 ו- 39 לפקודת הנזיקין ופעלו כלפיהם בחוסר תום לב קיצוני הן במו"מ לחתימת החוזים ביניהם והן בקיומם. כמו כן הפרו דידי דיצי את חובותיהם כאמור בחוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות.

67. התובעים ייטענו כי דידי ודיצי חייבים כלפיהם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט התשל"ט – 1979 :

 67.1. התובעים יטענו כי דידי ודיצי התעשרו שלא כדין על חשבונם. לא רק שדידי ודיצי זכו במרמה כאמור לעיל בדירה ב "חצי מחיר" אלא שהם קיבלו מהבנק ומצדדים שלישיים כספים על בסיס משכון או הערות אזהרה על הנכס וכל זאת בהתבסס על העברת הדירה במרמה על שם דידי.

67.2. יוסיפו וייטענו התובעים כי היה וייקבע בית המשפט הנכבד כי המשכנתא ו/או הערות האזהרה ו/או העיקולים שהוטלו על הנכס הוטלו כדין, אזי יש לחייב את דידי ודיצי לשלם סכומים אלו או לשפות את התובעים על כל סכום שיהיה צורך לשלם לבנק או לצדדים שלישיים על מנת להסיר את המשכנתא ו/או הערות האזהרה על הנכס.

 

טענות התובעים כנגד הנתבע 3 - עו"ד סוויסה

68. ייאמר תחילה ולמען השלמת התמונה כי הח"מ ניסה לשוחח עם עו"ד סוויסה עובר להגשת התביעה ועל מנת להודיע לו על כוונת התובעים להגיש תביעה כנגדו ואולם בשיחה עם בתו אביטל התברר כי עו"ד סויסה לקה במפרצת לפני מספר חודשים וכי לא ניתן לשוחח עמו.

69. התובעים ייטענו כי במקרה זה התנהלותו הרשלנית של עו"ד סוויסה זועקת לשמים שהרי בפעולות פשוטות ואף בשאלות פשוטות היה יכול למנוע עו"ד סויסה את הנזק המתגלגל שהביא את התובעים עד הלום. עוד ייאמר כהקדמה נוספת לדברים כי כאמור לעיל בהסכם המכר צוין פעמיים, בסעיפים 11 ו- 40 כי עו"ד סוויסה ייצג את בהסכם המכר גם את התובעים. ואולם למרבה הצער וכפי שיפורט להלן בין עו"ד סויסה לבין ייצוג האינטרסים של התובעים אין דבר וחצי דבר.

70. התובעים ייטענו כי למרבה הצער עו"ד סויסה התרשל בתפקידו כעורך דין ולא פעל כפי שעורך דין סביר ומקצועי אמור היה לנהוג, בין אם ייצג את התובעים ובין אם לא. התובעים יוסיפו וייטענו כי עו"ד סוויסה התרשל בפעולותיו ומחדליו כדלקמן:

70.1. לא הכיר ולו בצורה מינימלית את התובעים, לא דיבר איתם מראש, לא חקר ולו בכמה מילים מדוע הם מוכרים את הדירה או שיחה אישית כלשהי שהייתה מלמדת אותו על מצב התובעים והנסיבות שהביאו אותם למשרדו. עצם העובדה כי התובעים הגיעו להסכם מוכן ללא עורך דין וללא כל ייעוץ משפטי היה אמור להדליק אצלו נורות אדומות. מעבר לזאת היה על עורך דין סויסה לדעת כי הצדדים לעסקת המכר נפגשו לראשונה במשרדו, דידי מעולם לא היה בנכס, לא פגש את הנתבעים וממילא לא ניהל איתם מו"מ כלשהו. זאת ועוד, כל בר דעת שהיה פוגש את התובעים לראשונה היה מבין שאין מדובר באנשים מתוחכמים או שיש להם ניסיון, ולו המזערי בעסקאות כגון אלו ועובדה זו בצירוף העובדה כי את שכר טרחתו שילם דיצי (שניהל כאמור אל כל אירוע החתימה על ההסכם) הייתה צריכה להדליק אצל עו"ד סוויסה נורות אזהרה אדומות בוהקות אף יותר.

70.2. לא התייעץ עמם לעניין מחיר הדירה, מועד הפינוי ועוד עניינים בחוזה שכל עורך דין סביר ומקצועי אמור להתייעץ עם לקוחותיו לפני חתימת הסכם מכר דירה, לא העביר אליהם טיוטה של הסכם המכר ושאר המסמכים עליהם הוא החתים אותם במועד חתימת ההסכם.

70.3. לא התעקש כי בנסיבות הנ"ל ישכרו התובעים עורך דין מטעמם ו/או לכל הפחות ייקחו את ההסכם והמסמכים עמם ויחזרו לחתום על ההסכם לאחר שהם קיבלו ייעוץ משפטי ולא וידא כי התובעים יקבלו לידיהם העתקים מכל המסמכים שהם חתמו עליהם במעמד חתימת ההסכם.

70.4. לא בדק את מסמכי המשכנתא שעה שבהסכם עצמו (ההואיל השני) כתב עו"ד סויסה כי המשכנתא עומדת ע"ס 800,000 ₪ שעה שהמשכנתא עמדה על סך של פחות מ 770,000 ₪. ציין בהסכם עובדה שאינה נכונה לפיה הקונה ראה ובדק את הנכס (סעיף 6 – 7 להסכם) שעה שברור היה או צריך היה להיות ברור לו שהצדדים נפגשו רק במועד חתימת ההסכם.

70.5. העביר את הזכויות בנכס ו/או העביר את מסמכי העברת הנכס לרבות שטרות המכר וייפוי הכוח לפני שווידא שכל סכום התמורה הועבר לידי התובעים.

70.6. החתים את התובעים על הסכם המכר למרות שברור היה שבמועד חתימת ההסכם לא הועבר אל התובעים או אליו בנאמנות המחאה בנקאית ע"ס 200,000 ₪ כאמור בסעיף 10.1 להסכם. לא וידא שהסכום האמור בסעיף 10.1 שולם לתובעים לאחר 2 ימי עסקים ממועד רישום הערת האזהרה לטובת דידי. לא וידא ו/או לא עשה דבר כאשר הסך של 300,000 ₪ לא שולם לתובעים כאמור בסעיף 10.3.2 להסכם. לא בירר ולא עשה דבר כאשר במועד רישום הערת האזהרה על שם דידי נרשמה הערת אזהרה לטובת בנק מזרחי ע"ס 1,190,000 ₪ מבלי שסכום זה יועבר אל התובעים. לא וידא ואם וידא לא עשה דבר שעה שהסך של 400,000 ₪ מעולם לא שולם עד ליום 30/02/16 שהייתה אמורה להיות תאריך מסירת הדירה ובהקשר זה לא בדק, לא התריע על הפרת האמור בהסכם או פעל מול הצדדים לעדכון בכתב של האמור בהסכם ותיקון הסכמות הצדדים.

70.7. לא ברור כיצד התנהל עו"ד סויסה מול רשויות המס ו/או בנק מזרחי שהלווה כספים לדידי ואולם במבחן התוצאה העסקה ככל הנראה דווחה לרשות המיסים ועדיין במהלך שנים לא בדק עו"ד סויסה ו/או יצר קשר עם התובעים על מנת לברר מדוע העסקה אינה מתקדמת. לו היה עושה זאת בוודאי שהיה מגלה כי לא מדובר בעסקת מכר אמיתית (אם ייטען כי לא ידע על כך מראש ובמועד חתימת ההסכם כנטען על ידי התובעים). כמו כן לא ברור על אילו מסמכים החתים עו"ד סויסה או אפשר להחתים את התובעים לצורך רישום הערות אזהרה של הבנק על הנכס ואז רישום המשכנתא.

70.8. לא התריע בפני הצדדים כי קיימת הפרה יסודית של הסכם המכר הן לגבי מועד המסירה והן לגבי מועד התשלום האחרון כאמור בסעיפים 13 – 14 להסכם. התעלם מסעיף 25 ו- 26 להסכם הקובעים סנקציות לצדדים על אי מסירת הנכס בזמן או על אי תשלום של התמורה בזמן. לא פעל כאמור בסעיף 27 להסכם הקובע כי כל שינוי בהסכם תיעשה בכתב. לא התריע על הפרת ההסכם ודרישת פיצוי מוסכם כאמור בסעיף 29 להסכם.

מהאמור לעיל עולה כי עו"ד סויסה התרשל בתפקידו ולא פעל וייצג את התובעים כאמור בסעיף 11 ו- 40 להסכם כפי שעורך דין סביר ומקצועי היה צריך לפעול ובכך גרם לתובעים הנזק שכלל איבוד דירת המגורים שלהם ופינויים אל הרחוב – פשוטו כמשמעו.

 

טענות התובעים כנגד הנתבע 4 – בנק מזרחי טפחות

71. כפי שניתן ללמוד מנסח הטאבו ההיסטורי ומרצף האירועים שפורט לעיל אלו הפעולות שבוצעו לטובת הבנק בנכס:

· ביום 23/11/15 נרשמה הערת אזהרה לטובת בנק מזרחי על זכויות התובעים על הלוואה ע"ס 1.19 מיליון ₪ (בוטלה ביום 28/10/18).

· ביום 28/10/18 נרשמה משכנתא לטובת בנק מזרחי (נרשמה ביום רישום הנכס ע"ס דידי).

72. כאמור וכמצורף לעיל התובעים ביקשו וקיבלו מהטאבו את מסמכי רישום הערת האזהרה הנ"ל לטובת הבנק וביניהם התחייבותם לטובת הבנק מיום 18/11/15 עליה מתנוססת כביכול חתימתם. ויוזכר כי התובעים אינם זוכרים כי הם חתמו על מסמך כזה מעולם.

73.

74. לתובעים אין כל יכולת לדעת במועד כתיבת שורות אלו מה בדיוק הייתה מערכת היחסים שבין דידי לבנק ואולם מהרישום בטאבו ומההתחייבות עולה כי הבנק משכן את זכויותיו החוזיות של דידי על פי הסכם המכר לטובת הלוואה ע"ס 1,190,000 ₪ שנטל דידי מהבנק יום 23/11/15. כמעט שלוש שנים לאחר מכן, ומשנרשמו הזכויות בנכס על שמו של דידי נרשמה במקביל המשכנתא לטובת הבנק – על יסוד הערת האזהרה שנרשמה על שם הבנק.

75. כעולה מהמסמכים ומהרישום אשר פורט לעיל הבנק לא העניק לדידי הלוואת משכנתא לתשלום עבור הנכס אלא הלוואה על בסיס משכון זכויותיו החוזיות של דידי. מסקנה זו מתחזקת שעה שחזקה על הבנק כי לו היה מעניק הלוואת משכנתא היה מעביר את הכספים ישירות לתובעים.

76. התובעים ייטענו כי היה וייקבע בית המשפט הנכבד כי ההסכם בין הצדדים בטל ומבוטל בין אם מחמת פגמים בכריתתו ובין אם מחמת אי תשלום התמורה הקבועה בו והפרות אחרות של החוזה הרי שגם הערת האזהרה שנרשמה על שמו של הבנק בטלה ומבוטלת [12] (בכפוף להשבה של הסכומים שהתובעים קיבלו).

77. יוסיפו וייטענו התובעים כי מאחר והמשכנתא לטובת הבנק נרשמה על יסוד הערת האזהרה וככל הידוע לתובעים הבנק לא העניק הלוואה נוספת לאחר רישום המשכנתא הרי שגם הרישום משכנתא אין בה כדי להועיל לבנק[13].

78. יוסיפו וייטענו התובעים כי הבנק התרשל ברישום המשכנתא לטובתו ומתוך הפרת חובות הזהירות שלו המגיעים לכדי חוסר תום לב ברישום המשכנתא:

78.1. התובעים ייטענו כי חובת תום הלב של הבנק ברישום המשכנתא אינה מתחילה במועד רישום המשכנתא אלא מיום רישום הערת האזהרה לטובתו ועד רישום המשכנתא[14]. התובעים יוסיפו וייטענו כי בנק המזרחי הפר את חובות ההגינות ותום הלב המוגברות המוטלות עליו כלפי התובעים שעה שרשם את המשכנתא לטובתו.

78.2. התובעים ייטענו כי עובר לרישום המשכנתא על הדירה לא ביצע הבנק כל בדיקה בשטח על מנת לבדוק מי הוא המחזיק בדירה – זאת כשלוש שנים לאחר חתימת הסכם המכר ורישום הערת האזהרה לטובתו. הבנק ידע או היה עליו לדעת שבמשך שלוש שנים לא מושלמת העסקה בדירה. יצוין כי על פי חוזה המכר ברור היה כי התובע מחזיק בדירה.

למעשה הבנקים בעצמם, ברישום משכנתא לטובתם רואים חשיבות יתרה לחזקה של הממשכן בנכס הממושכן. ברוב שטרות המשכנתא בגרסה כזו או אחרת מצהיר הממשכן כי הנכס נמצא בחזקתו הבלעדית וכי הוא יאפשר לבנק לבדוק את מצבם של הנכסים הממושכנים וכן לקבל מידע עליהם.

התובעים ייטענו כי כאשר מדובר בדירת מגורים, חובת הזהירות המוטלת על הבנק שעה שהוא ממשכן נכס גבוהה אף יותר ודי בחשש מסוים של הבנק כי עשוי להימצא צד שלישי בעל זכות בדירת המגורים כדי לבסס רמת זהירות שסטייה ממנה תעלה כדי חוסר תום לב [15]

78.3. רשלנותו של הבנק ברישום המשכנתא מתבטאת בבחירתו שלא לבצע בדיקה פשוטה של בדיקה בשטח לעניין הבעלות בנכס או אפילו שיחת טלפון עם התובעים שבוודאי היו מספרים את נסיבות העסקה ובמיוחד שלא שולמה התמורה על הנכס וכי מעולם לא היה מדובר בעסקת מכר לגיטימית אלא בהסכם הלוואה.

78.4. התובעים ייטענו כי חוסר תום ליבו של הבנק ברישום המשכנתא לטובתו נלמד גם מהעובדה כי שלוש שנים עברו מאז רישום הערת האזהרה על הנכס לטובת הבנק שנרשמה על יסוד הסכם המכר. ובכל זאת לא בדק ו/או וידא הבנק האם שולמה התמורה עבור הנכס ומתי. מיום חתימת הסכם המכר ביום 04/11/15 ועד למועד העברת הנכס לידיו של דידי ביום 28/10/18 עברו שלוש שנים ובכל זאת עד לרישום המשכנתא לטובתו לא שאל הבנק, לא בדק, בירר האם ההסכם עדיים בתוקף או האם קיימת בין הצדדים הסכמה מאוחרת שאפשרה את העברת הזכויות לדידי יותר מ- 3 שנים מהמועד הקבוע בהסכם המכר (יום 30/02/16 כאמור בסעיף 14 להסכם המכר).

78.5. התובעים ייטענו כי חובת הזהירות המוגברת המוטלת על הבנק תקפה גם כלפי צדדים שאינם לקוחותיו. כמו כן במשכון זכויותיו החוזיות והענקת ההלוואה לדידי לקח הבנק סיכון מחושב שאם לא תשולם התמורה על ידי דידי הרי שלא יוותרו בידיו בטחונות להחזר ההלוואה. התובעים ייטענו כי אם התרשל הבנק במשך כשלוש שנים ולא ניהל את סיכוניו מול דידי ו/או עקב אחרי תנאי החוזה ו/או לכל הפחות וידא שהתמורה עבור הנכס שולמה הרי שהוא לא יוכל עתה, משהתברר שהתמורה לא שולמה, להטיל את התממשות סיכוניו של הבנק כל כתפי התובעים.

78.6. התובעים יוסיפו וייטענו כי הבנק התרשל פעם נוספת שעה שלא בדק ו/או לפחות שאל לגבי נסיבות חתימת שטרות העברת זכות השכירות שנחתמו ביום 12/06/18 כשלוש שנים לאחר חתימת הסכם המכר. עניין זה, כך ייטענו התובעים, היה אמור גם הוא להדליק אצל הבנק נורות אזהרה.

79. אשר על כן ייטען התובע כי הבנק הפרת את חובות הזהירות שלו והתרשל ברישום המשכנתא לטובתו וכי התרשלות זו עולה לכדי חוסר תום לב.

 

טענות התובעים כנגד הנתבעים 5, 6, 7 - גיל, סימונה ועדה

80. התובעים ייטענו כי בשלב זה אין ביכולתם לדעת ולפרט את מהות מערכת היחסים בין הנתבעים 5 – 7 לבין דידי, אשר הביא לרישום הערת אזהרה לטובתם. מאחר והרוח החיה מאחורי הפעולות והמחדלים של דידי הינו דיצי הרי שבסבירות גבוהה מדובר בנושים שלו ולא של דידי. ואולם כאמור אין באפשרותם של התובעים לדעת את מלוא העובדות לעניין הערות האזהרה לטובת הנתבעים 5 – 7 בשלב זה.

81. בין כך ובין אם אחרת ייטענו התובעים כי לאור העובדה כי לדידי מלכתחילה לא הייתה כל זכות לרשום את הדירה על שמו והדבר נעשה כאמור לעיל שלא כדין – ממילא רישום הערות האזהרה לטובת הנתבעים 5 – 7 בטלות.

82. יצוין במאמר מוסגר כי התובעים אינם יכולים לקבל לידיהם את המסמכים הרלוונטיים בקשר להערות האזהרה אלו לטובת הנתבעים 5 – 7 לאור העובדה כי אלו נרשמו אחר העברת זכות השכירות לטובת דידי והם לא היו צדדים לעסקאות אלו.

83. אשר על כן ובנסיבות אלו שומרים לעצמם התובעים את הזכות להשלים את טענותיהם כלפי הנתבעים 5 – 7 כאשר יתקבלו המסכמים והמידע הרלוונטי בקשר אליהם.

 

הנזק שנגרם לתובעים וטענות קיזוז:

84. לחילופין, והיה ובית המשפט ייקבע כי אין לבטל את הסכם המכר ייטענו התובעים כי נוכח התנהלות הנתבעים דידי דיצי ועו"ד סויסה כמתואר לעיל, פעולותיהם ומחדליהם הרי שיש לחייבם לשלם ו/או לפצות את התובעים על פי שווי הנכס אשר עומד, נכון למועד הגשת התביעה ע"ס של 4,000,000 ₪ וזאת בכפוף להשבת כל סכום שקיבלו מדידי.

85. התובעים ייטענו כי מכל סכום שיורה בית המשפט שעל התובעים להשיב לדידי יש לקזז את הסך של 491,150 ₪ (בצירוף ריבית והצמדה מיום התשלום) ששולם על ידם לדידי כאמור לעיל.

86. כמו כן ייטענו התובעים כי מכל סכום השבה יש לקזז את הפיצוי המוסכם על פי הסכם המכר בסך של 170,000 ₪ בצירוף ריבית והצמדה מהמועד הקבוע לתשלום התמורה על פי סעיף 10.3.3 להסכם יום 04/02/16 ועד לתשלום בפועל.

אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד לזמן את הנתבעים לדין ולהורות כאמור ברישא לכתב התביעה דנן. כמו כן יתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעים בהוצאותיו של התובע, לרבות שכר טרחת עורך דין ומע"מ כחוק.