תא (ת"א) 34121-05-12‏ ‏ אבשלום וילדר נ' מגה אור זכרון בע"מ

<#2#>

אבשלום ועמנואל וילדר ע"י ב"כ עוה"ד צבי הרשקוביץ ורונן רדי

מגה אור זכרון בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד גלעד וקסלמן וחן לוצטו

ספרות:

ג' שלו, דיני חוזים - החלק הכללי

חקיקה שאוזכרה:

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: סע'  14(ד), 15, 20

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970

פקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971: סע'  54

מבוא

1.      לפניי שתי תביעות שאוחדו, ועילתן חוזה מכר מקרקעין מיום 16.7.2008 (להלן: "ההסכם"), לפיו מכרו האחים אבשלום ועמנואל וילדר (להלן: "וילדר") לחברת מגה אור זכרון בע"מ (להלן: "מגה אור") מקרקעין בתחום המועצה המקומית זכרון יעקב, בשטח של כ- 34,438 מ"ר, הידועים כחלקה 10 בגוש 11324 (להלן: "הקרקע"), תמורת סך של 7,150,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין. מגה אור שילמה על חשבון התמורה סכום כולל של 4,179,125 ₪, אך היא מסרבת לשלם לוילדר את יתרת התמורה, בטענה כי וילדר הטעו אותה עובר לכריתת ההסכם בענין עמדתם של מוסדות התכנון בנוגע לפיתוח הקרקע, באופן המקים למגה אור עילה לבטל את ההסכם. מכאן ההליכים שלפניי.

2.      במסגרת ת.א. 34121-05-12 תבעו וילדר את אכיפת ההסכם ואת תשלום יתרת התמורה המגיעה להם על פיו, סך של 3,415,510 ₪, אשר בצירוף מע"מ כחוק, עומד על סך של 3,961,991 ₪ נכון למועד הגשת התביעה- 17.5.2012 (להלן: "תביעת וילדר"). תביעת וילדר הוגשה בסדר דין מקוצר. מגה אור ביקשה רשות להתגונן וביום 28.11.2012 ניתנה לה רשות להתגונן כמבוקש.

3.      במסגרת ת.א. 43409-06-12 תבעה מגה אור את ביטולו של ההסכם וכן את השבת הסכום ששילמה במסגרתו לוילדר, קרי, סך של 4,179,125 ₪, אשר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מסתכם בסך של 4,987,185 ₪ נכון למועד הגשת התביעה- 24.6.2012 (להלן: "תביעת מגה אור"). גם תביעת מגה אור הוגשה בסדר דין מקוצר. וילדר ביקשו רשות להתגונן וביום 27.11.2012 ניתנה להם רשות להתגונן כמבוקש.

--- סוף עמוד 2 ---

4.      במסגרת שמיעת הראיות בשתי התביעות העיד עמנואל וילדר (להלן: "עמנואל") מטעם וילדר. מטעם מגה אור העידו צחי נחמיאס, המכהן כיו"ר דירקטוריון חברת האם של מגה אור, רון נוי, אשר כיהן בעבר בתפקיד מנכ"ל משותף בחברת האם של מגה אור, וכן לילך גינת נוימרק, אשר כיהנה כמהנדסת המועצה המקומית זכרון יעקב בין השנים 2006- 2010. שלושת העדים הראשונים הגישו תצהירי עדות ראשית עליהם נחקרו חקירה נגדית, ואילו העדה האחרונה זומנה לעדות בעל פה, בלא שהגישה תצהיר.

לאחר חקירת העדים סיכמו בעלי הדין את טענותיהם בכתב.

טענותיה של מגה אור

5.      מגה אור טוענת כי נפלה קורבן להטעיה מצידם של וילדר, שמכרו לה את הקרקע תוך שהם מסתירים ממנה מידע מהותי וקריטי, אשר אילו היה בידיעתה, לא היתה מתקשרת עימם בהסכם. מגה אור מוסיפה וטוענת כי רכשה את הקרקע במצבה as is כקרקע המיועדת לתעשייה ופיתוח, דבר שהיה ידוע היטב לוילדר וזו היתה תכלית העסקה. ברם, לאחר כריתת ההסכם, ולאחר שמגה אור עשתה מאמצים כבירים לקבלת ההיתרים הדרושים לשם פיתוח הקרקע, התברר לה כי מדיניותה של רשות התכנון המחוזית היא שלא לאפשר פיתוח כלשהו של הקרקע, מתוך כוונה שהקרקע תישאר כאזור פתוח ונופי. לטענתה של מגה אור, וילדר ידעו היטב על מדיניות זו אך הסתירו זאת ממנה.

6.      מגה אור טוענת כי כאשר גילתה שיש בעייתיות בפיתוח הקרקע, אך בטרם הבינה שמדובר במדיניות עקרונית של רשות התכנון המחוזית, היא דרשה מוילדר להסכים לדחיית תשלום יתרת התמורה לפי ההסכם, לפרק זמן של שלוש שנים, ווילדר נתנו הסכמתם לכך. על רקע זה נחתמה ביום 6.4.2009 תוספת להסכם (להלן: "התוספת להסכם" או "התוספת") לפיה הוסכם על דחייה של שלוש שנים בתשלום יתרת התמורה. לדידה של מגה אור, הסכמתם של וילדר להארכת המועד לתשלום יתרת התמורה לא נבעה מרוחב ליבם, אלא מתוך הכרה בבעייתיות הרבה בפיתוח הקרקע ומתוך ידיעה כי חששותיה של מגה אור מוצדקים. זו גם הסיבה שוילדר לא התנו את הסכמתם בתשלום ריבית או פיצוי, ואף לא במתן ערבונות כלשהם.

7.      מגה אור מוסיפה וטוענת כי רק בחודש מרץ 2012, לאחר שניסתה לקדם מיזם תיירותי בשיתוף עם צד שלישי, נודע לה אגב דיון אצל מתכנן המחוז כי לאור מדיניות תכנונית שלא פורסמה ברבים, הוועדה התכנונית מתנגדת לכל פיתוח בקרקע ורוצה להשאיר אותה כשטח פתוח נופי. למעשה, מדובר בעמדה תכנונית שסיכלה את מהות ההסכם והבסיס לפיו נחתם. עוד נודע למגה אור כי וילדר ידעו היטב על מדיניות זו של רשות התכנון המחוזית אך בחרו להסתיר מידע זה ממגה אור, הן לפני כריתת ההסכם והן לאחר מכן. התברר למגה אור כי

--- סוף עמוד  3 ---

וילדר ניסו בעצמם לפתח את הקרקע לצורך הקמת מרכז מסחרי ומיזם תיירותי, אלא שנסיון זה לא צלח עקב אותה מדיניות תכנונית של רשות התכנון. עוד נודע למגה אור כי וילדר ניסו בעבר להקים תחנת דלק על הקרקע, אך גם נסיון זה נכשל מאותו הטעם ממש. לדידה של מגה אור, וילדר הסתירו ממנה בכוונה תחילה מידע מהותי זה, אשר חובת תום הלב חייבה אותם לגלותו. בכך עלה בידם למכור למגה אור את הקרקע ככזו המיועדת לתעשיה, במחיר מופקע, למרות שלא ניתן לפתח עליה דבר וחצי דבר. על כן, מגה אור הודיעה על ביטולו של ההסכם ודרשה את השבת התמורה שכבר שילמה על פיו. 

8.      מגה אור טוענת כי יש ליתן לעדותו של עמנואל משקל אפסי, הן בשל תוכנה הרעוע והרצוף סתירות, והן משום שמדובר בעדות יחידה של בעל דין. עוד היא טוענת כי וילדר נמנעו מהבאת עדים מרכזיים, דבר שאמור להתפרש לחובתם.

9.      מגה אור מוסיפה וטוענת כי יש להורות על ביטולו של ההסכם, וכפועל יוצא מכך, יש להשיב לה את התמורה ששילמה על פיו. לחלופין היא מבקשת להשאיר את הקרקע בידיה, אך לפטור אותה מתשלום יתרת התמורה החוזית.

10.   מגה אור מוסיפה וטוענת כי לפי התוספת, לא עומדת לוילדר תרופה של אכיפת ההסכם, אלא לכל היותר תרופה של ביטול.

טענותיהם של וילדר

11.   וילדר כופרים מכל וכל בטענותיה של מגה אור. לדידם, מדובר במקרה מובהק בו הקונה מנסה למלט עצמו מהסכם מחייב בדרך לא דרך. מדובר בהסכם ברור ומפורש, לפיו רכשה מגה אור, שהיא ענקית נדל"ן בעלת נסיון, ידע ומומחיות ניכרים בתחום, את הקרקע במצבה as is. ייעוד הקרקע הוא תעשייה, אלא שמגה אור לא הסתפקה בכך אלא רצתה לבנות "מפלצת" על גבי הקרקע, על אפן וחמתן של רשויות התכנון ותוך סטיה ניכרת מהתוכניות החלות על הקרקע. כאשר התברר לה שהדבר איננו אפשרי או שהוא כרוך בקשיים ועלויות נוספות, פנתה מגה אור לפתרון הקל של הטחת האשמות שווא בוילדר, זוג קשישים בשנות ה- 80 לחייהם, תוך נסיון להתחמק מקיום חיוביה.

12.   וילדר טוענים כי לא קיים פגם נסתר כלשהו בקרקע, שכן מצבה התכנוני הוא ענין פומבי, ברור וחד משמעי על פניו- מדובר בקרקע המיועדת לתעשייה. לא הובאה כל ראיה על כך שייעוד הקרקע איננו כזה, וככל שרשות התכנון מסרבת לאפשר בניה על הקרקע בהתאם לייעודה, הרי ששומה היה על מגה אור לפעול בדרכים משפטיות נגד רשות התכנון, ולא נגד  וילדר, שהרי רשות תכנונית אינה רשאית להנהיג מדיניות כללית העומדת בניגוד לייעוד מוגדר וחוקי של מקרקעין. כך, רשות התכנון אינה רשאית להפוך קרקע בייעוד תעשייתי לקרקע בשימוש נופי, קרי, ללא שימוש כלשהו.

--- סוף עמוד 4 ---

13.   וילדר מכחישים כי ידעו אי פעם על מדיניות תכנונית כזו (שהם מכחישים את עצם קיומה). לדידם, הסכמתם לחתום על התוספת להסכם אשר האריכה עד ליום 15.4.2012 את המועד המקורי לתשלום יתרת התמורה המגיעה להם לפי ההסכם, נעשתה אך ורק על רקע טענתה של מגה אור כי מצבה הכספי דחוק באופן שאיננו מאפשר את התשלום במועדו המקורי, מה גם שמגה אור הציעה לשלם תוך זמן קצר סך של 150,000 דולר על חשבון יתרת התמורה. הם מציינים שמגה אור לא טענה בשום שלב כי הוטעתה בקשר למצבה התכנוני של הקרקע.

14.   וילדר טוענים כי לא בכדי אין כל תיעוד לכך שאי פעם הועלו נגדם טענות בענין מצבה התכנוני של הקרקע, ולמעשה, הפעם הראשונה בה נעשה הדבר היתה רק ביום 15.4.2012, לאחר שמגה אור ביקשה ארכה נוספת לתשלום יתרת התמורה, ווילדר סרבו לכך.

15.   עוד טוענים וילדר כי סרובה של מגה אור לשלם להם את יתרת התמורה לפי ההסכם מהווה הפרה יסודית שלו, המקנה להם את הזכות לתבוע את אכיפתו. בהקשר זה הם טוענים כי התוספת להסכם אינה מהווה ויתור שלהם על תרופת האכיפה.

16.   וילדר מוסיפים וטוענים כי בכל מקרה חלף פרק הזמן הסביר למתן הודעת ביטול על ידי מגה אור, שכן לדידה שלה היא עמדה על ההטעייה הנטענת עובר לחתימה על התוספת, וחרף זאת היא המתינה שלוש שנים תמימות בטרם התיימרה להודיע על ביטולו של ההסכם. על כן, הודעת הביטול אינה תופסת.

השאלות הטעונות הכרעה

17.   השאלות המרכזיות הטעונות הכרעה הן השאלות הבאות: האם וילדר הסתירו ממגה אור מידע שהיה עליהם לגלותו; בהנחה שוילדר הסתירו מידע כאמור, האם עדיין עומדת למגה אור עילה לביטול ההסכם; האם התוספת להסכם מהווה ויתור של וילדר על תרופת האכיפה. נדון בשאלות אלה כסדרן.

האם וילדר הסתירו ממגה אור מידע שהיה עליהם לגלותו?

18.   מגה אור טוענת כי וילדר הסתירו ממנה את העובדה שרשות התכנון המחוזית הנהיגה מדיניות שלא לאפשר פיתוח כלשהו על הקרקע מתוך כוונה שהקרקע תישאר כאזור פתוח ונופי.

ראשית לכל יש לברר האם אכן עלה בידי מגה אור להוכיח מדיניות כאמור של רשות התכנון  המחוזית. מדובר בנטל הוכחה לא פשוט, בשים לב לעובדה שאין חולק כי ייעודה של הקרקע היה אכן תעשייתי, בהתאם לתוכנית ש/6. לענין זה מפנה מגה אור לפרוטוקול דיון מיום

--- סוף עמוד  5 ---

14.3.2012, שם הביעה רשות התכנון את עמדתה לפיה היא "לא תומכת בפיתוח בשטח שהוצע". זאת ועוד, מגה אור טוענת כי וילדר ידעו על עמדה עקרונית זו של רשות התכנון, וזאת בהסתמך על האמור בס' 4 לפרוטוקול, שם נרשם כי "כפי שנמסר בישיבות עבודה קודמות שהיו לגבי פרוייקטים שהציעו פיתוח בשטח זה, יש עדיפות לפיתוח בתוך המחצבה לצורך שיקומה ...". 

אינני סבור כי מתוך הפרוטוקול האמור ניתן ללמוד כי רשות התכנון גמרה אומר להתנגד לכל פיתוח תעשייתי מכל מין וסוג שהוא בקרקע, אלא רק שהיא התנגדה לתוכנית הספציפית שהביאה מגה אור בפניה, קרי, תוכנית גרנדיוזית למדיי לבניית מתחם תעשייה לייצור יין, איחסונו ושיווקו, בהיקף בניה של כ- 50,000 מ"ר, בגובה 7- 8 מ', ומחסן לוגיסטי בגובה מעל 30 מ"ר וכן רצועת תיירות בהיקף של כ- 2,000 מ"ר ותחנת דלק מסחרית (ראה נספח 1 לתצהירי מגה אור). מכל מקום, מתוך מסמך זה לא ניתן להסיק מסקנות מרחיקות לכת כפי שעשתה מגה אור. כך למשל, לא ברור כיצד יש לקרוא את המילה "בפיתוח" כחלק מן המשפט "לא תומכת בפיתוח". האם המילה היא בַּפיתוח או שמא בְּפיתוח. האפשרות הראשונה מתייחסת לתוכנית הספציפית של מגה אור, והאפשרות השניה היא רחבה וכללית יותר. ככל שמגה אור ביקשה להוכיח קיומה של מדיניות כללית ועקרונית כאמור, במנותק מהקשר של תוכנית ספציפית שנפסלה, שומה היה עליה להעיד נציג מוסמך של רשות התכנון המחוזית, דבר שלא עשתה. זאת ועוד, לא סביר להניח שרשות התכנון דוגלת במדיניות העומדת בסתירה גמורה לתוכנית המתאר התקפה החלה על הקרקע, היא תוכנית ש/6, אשר לפיה יעודה של הקרקע הוא תעשיה. על כן, כדי להוכיח שחרף ייעודה הסטטוטורי הברור והמפורש של הקרקע, התיימרה רשות התכנון לקבוע לקרקע ייעוד של שטח נופי פתוח, צריכה היתה מגה אור להביא ראיות משכנעות הרבה יותר מאשר פרוטוקול אילם שתוכנו ומשמעותו נתונים לפרשנות כזו או אחרת. ודוק: מבחינת נטל הראיה, לא וילדר היו אלה שצריכים להוכיח כי לא קיימת מדיניות כזו, אלא מגה אור היתה צריכה להוכיח פוזיטיבית כי קיימת מדיניות כזו, שהרי מדובר בטענת הגנה שלה.

משלא עלה בידי מגה אור להוכיח בראיות משכנעות קיומה של מדיניות תכנונית כאמור, ממילא יש לדחות את טענתה כאילו וילדר הסתירו ממנה את דבר קיומה של מדיניות כזו.

19.   זאת ועוד, איזכורן בפרוטוקול של "ישיבות עבודה קודמות" לגבי פרוייקטים שהציעו פיתוח קודם בשטח, אין בו די, שכן לא ברור כלל ועיקר מי השתתף באותן ישיבות עבודה קודמות, קרי, האם היתה שם נוכחות של וילדר או מי מטעמם. גם לא ברור באילו פרוייקטים מדובר ומהו היקפם, והאם אכן מדובר בחלקת הקרקע של וילדר או שמא בחלקות קרקע של בעלים אחרים באותו אזור. כמו כן, מתוך הפרוטוקול ניתן רק ללמוד כי באותן ישיבות עבודה קודמות נמסר כי ישנה  "עדיפות לפיתוח בתוך המחצבה לצורך שיקומה", אך מדובר במשפט סתום, שלא ניתן ללמוד ממנו על סירוב להתיר שימוש תעשייתי כלשהו בקרקע. מכאן שהפרוטוקול האמור אין בו די על מנת להוכיח שוילדר ידעו על מדיניות עקרונית וגורפת של רשות התכנון שלא להתיר כל שימוש תעשייתי בקרקע.

--- סוף עמוד  6 ---

20.   מגה אור טוענת כי וילדר ערכו בעבר נסיון, בשיתוף המועצה המקומית, להקמת מרכז מסחרי ומיזם תיירותי על הקרקע, אלא שהנסיון לא צלח, ומכאן שוילדר ידעו על מדיניותה של רשות התכנון שלא להתיר שימוש תעשייתי כלשהו בקרקע. לענין זה היא מפנה לעדותה של לילך נוימרק, אשר שימשה בתפקיד מהנדסת המועצה המקומית בשנים 2006- 2010. ברם, עיון בעדותה של נוימרק מגלה שלא ניתן ללמוד ממנו דבר וחצי דבר התומך בגרסתה של מגה אור. ראשית לכל, מתוך העדות לא עולה כי מדובר בתוכנית שוילדר יזמו, אלא רק בתוכנית שחלקה בלבד מתייחס לשטחים שבבעלותם, הגם שוילדר היו מודעים לכוונה לבצע שם את המיזם התיירותי (ע' 87 לפרוטוקול, שורות 31- 32). למעשה, בהחלט יתכן שמדובר בתוכנית שיזמה המועצה, שכן התוכנית נערכה על ידי חברת סיטילינק, העוסקת בהכנת תוכניות מסוג זה עבור המועצה המקומית זכרון יעקב (ע' 86 לפרוטוקול). שנית, מתוך העדות עולה כי המיזם לא הבשיל מעולם לכדי תוכנית סטטוטורית כלשהי (ע' 88 לפרוטוקול, שורה 25), וחשוב מכל, העדה כלל לא נשאלה מדוע התוכנית לא יצאה בסופו של דבר אל הפועל, והאם אכן הדבר היה נעוץ באיזושהי מדיניות עקרונית של רשות התכנון שלא להתיר פיתוח כלשהו של הקרקע. ההמנעות מבירור ענין זה על ידי מגה אור, שטרחה והזמינה את לילך נוימרק לעדות, מדברת בעד עצמה. מכאן שגם פרוייקט המרכז המסחרי שלא צלח, אין בו די על מנת להוכיח קיומה של מדיניות עקרונית ונחושה של רשות התכנון שלא להתיר שום פיתוח של הקרקע, מכל מין וסוג שהוא, ובוודאי שאין בו כדי להוכיח ידיעה של וילדר על מדיניות כאמור.

21.   ראיה נוספת שלדידה של מגה אור מוכיחה קיומה של מדיניות תכנונית כאמור היא סרובה של רשות התכנון לאפשר הקמתה של תחנת דלק על הקרקע, סרוב שוילדר הסתירו כביכול ממגה אור עובר לכריתת ההסכם. גם טענה זו דינה להדחות. לילך נוימרק העידה כי היו בעבר הרבה בקשות להקמת תחנות דלק באזור, אך הן נדחו כולן משום שיש מספיק תחנות דלק בזכרון יעקב (ע' 87 לפרוטוקול, ש' 9- 11). מכאן שהסירוב לאפשר הקמתה של תחנת דלק על הקרקע בתקופה שקדמה לכריתת ההסכם לא היה תולדה של מדיניות עקרונית שלא להתיר פיתוח כלשהו של הקרקע, אלא סירוב ענייני בשל ריבוי תחנות דלק קיימות באזור. הואיל ומגה אור לא טרחה לשתף את וילדר בכוונתה לבנות תחנת דלק על הקרקע (ראה עדותו של עמנואל, בע' 44 לפרוטוקול ש' 9- 10, 20- 24 וכן ס' 27 לתצהירו), או בכל תכנון אחר שלה (ע' 51 לפרוטוקול ש' 7), ממילא לא ניתן לצפות מוילדר שישתפו את מגה אור במידע אודות הסרוב הקודם להתיר בניית תחנת דלק במקום. יצויין כי התוכנית הקודמת להקמתה של תחנת דלק היתה של חברת פז ולא של וילדר עצמם, וממילא לא ניתן היה לצפות מוילדר כי יגלו בקיאות בפרטים הנוגעים לכשלונה של אותה תוכנית (ראה גם עדותו של עמנואל, בע' 45 לפרוטוקול ש' 20- 24, ע' 46 לפרוטוקול ש' 1- 6, ע' 53 לפרוטוקול ש' 16- 23). זאת ועוד, מדובר בתוכנית ש/484 שהוכנה בשנת 1992 (ראה טופס מידע תכנוני נספח 5 לתצהירי מגה אור), קרי, כ- 16 שנה בטרם נמכרה הקרקע לפי ההסכם. מדובר בנסיון פיתוח שנערך שנים רבות לפני מכירת הקרקע, ולכן לא ניתן לייחס לוילדר חוסר תום לב על כך שלא סיפרו זאת באופן יזום למגה אור.

--- סוף עמוד  7 ---

22.   אכן, עמנואל הוא אדם בעל נסיון בתחום הנדל"ן, בהיותו קבלן בניה בעברו (במשך שש שנים, עד שנת 2002- ע' 24 לפרוטוקול), ואף כיהן בעבר בתפקיד יו"ר הוועדה החקלאית של המועצה המקומית, אך לא די בכך כדי לייחס לו ידיעה אודות מדיניות תכנונית כזו או אחרת של רשות התכנון (רשות התכנון אינה חלק מהמועצה המקומית זכרון יעקב אלא היא מופקדת על מספר רשויות מקומיות באזור), בוודאי לא כאשר המדיניות הנטענת עומדת בניגוד גמור לתוכנית ש/6, וקל וחומר כאשר לא הוכח קיומה של מדיניות כאמור.

23.   מגה אור טוענת כי וילדר ידעו היטב לאיזו תכלית בדיוק היא רוכשת את הקרקע, שכן עוד בטרם החתימה על ההסכם הם ארגנו לנציגי מגה אור שני מפגשים עם ראש המועצה המקומית, שם הציגו נציגי מגה אור את הכוונה לפתח על הקרקע מרכז לוגיסטי. מגה אור מוסיפה וטוענת בהקשר זה כי ראש המועצה ציין בפני נציגיה כי הוא מצידו רואה בחיוב יזמים שבאים לפתח את זכרון יעקב והוא יתמוך בפרוייקט מעין זה. לטעמי, טיעון זה של מגה אור פועל דווקא לטובתם של וילדר, שכן אם ראש המועצה בכבודו ובעצמו הודיע למגה אור כי הוא תומך בפיתוח המוצע של הקרקע, כיצד זה היו צריכים וילדר להניח כי חרף תמיכה כה נכבדה, התכנון יוכשל בסופו של דבר על ידי רשות התכנון? כמו כן, ברי שאם אכן היתה מדיניות עקרונית של רשות התכנון שלא להתיר פיתוח של הקרקע, ראש המועצה היה מדווח על כך לנציגי מגה אור, במקום להודיע להם שהוא תומך בתוכניתם. זאת ועוד, כעולה מעדותו של עמנואל, הפגישות האמורות נערכו בכלל אחרי חתימת ההסכם, ולא לפני החתימה (ראה עדותו של עמנואל, בע' 44 לפרוטוקול, ש' 5 ובע' 56 לפרוטוקול, ש' 11- 14), וממילא לא ניתן ללמוד מהן מה ידעו וילדר לפני כריתת ההסכם. כך או אחרת, אין כל רבותא בטיעון לפיו וילדר ידעו שמגה אור מתכוונת לעשות שימוש בקרקע לצרכי תעשייה, שהרי זה היה ייעודה של הקרקע לפי התב"ע, וזה היה הייעוד לפיו היא נמכרה.

24.   למעלה מהצורך יש לציין כי מגה אור אינה קוטלת קנים בתחום התכנון והבניה. מדובר בחברת נדל"ן שנוסדה ונוהלה על ידי גורמים בעלי מומחיות ונסיון בדיוק בתחום של רכישת קרקע לצרכי פיתוח, וברי איפוא כי נסיונם המקצועי ומומחיותם של מנהליה ובעליה בתחום ייזום ופיתוח נדל"ן עולים לאין ערוך על אלו של וילדר, מה גם שמגה אור עצמה טוענת כי ביצעה את כל הבדיקות האפשריות עובר לרכישת הקרקע.

יתר על כן, בהסכם נקבע מפורשות כי מגה אור רוכשת את הקרקע במצבה as is וכי בדקה את מצבה התכנוני של הקרקע בטרם החתימה על ההסכם. הדבר בא לביטוי בשני סעיפים בהסכם. מגה אור הצהירה במסגרת ס' 4.3 להסכם כי:

"היא ראתה ובדקה את המקרקעין נשוא הממכר והבנוי עליהם, סביבתם ודרכי הגישה אליהם; קיבלה קראה והבינה את כל נספחי הסכם זה על נספחיהם השונים, וכי כל אלה ברורים מובנים ונהירים לה; בדקה את התב"עות ויתר התוכניות החלות על הממכר, בין אם ניתן להן תוקף בין אם לאו, וידועים וברורים לה השימושים המותרים בממכר; ראתה

--- סוף עמוד  8 ---

ובדקה את זכויות המוכרת בממכר והבינה היטב את משמעות, טיב והיקף זכויות המוכרת בהנ"ל; בדקה אצל כל הגורמים והרשויות המוסמכים ובכללן: לשכת רישום המקרקעין, מועצה מקומית זכרון-יעקב, הוועדה המקומית/אזורית והמחוזית לתכנון ולבניה, את מצבו המשפטי, התכנוני והייעודי של הממכר, וכי מצאה אותם, כפי שהם (as is), תקינים ומתאימים לה למטרותיה ולצרכיה מכל הבחינות, והיא מוותרת בזאת, בכפוף לנכונות הצהרות המוכרים בהסכם זה, על כל טענה, לרבות טענת טעות ו/או אי התאמה ו/או מום ו/או ברירה בכל הנוגע לנ"ל."

בס' 4.6 להסכם הצהירה מגה אור כי:

"היא רוכשת את זכויות המוכרים בממכר במצבם "as is" במועד מסירת החזקה ("מצבם" בסעיף זה משמעו, בין היתר, מצבם הפיזי, המשפטי, הייעודי והתכנוני)."

בנסיבות אלה, לא ניתן לקבל ברצינות את טענותיה של מגה אור בדבר הסתרת מידע תכנוני כלשהו ממנה, ולמעשה, היא מנועה מהעלאת כל טענה בענין זה.

25.   זאת ועוד, במשך ארבע השנים שחלפו מיום כריתת ההסכם ביום 16.7.2008 ועד ליום 4.4.2012, עת שלחה לוילדר לראשונה מכתב הטוען כי וילדר הטעו אותה, אין למצוא ולו גם מכתב אחד לרפואה של מגה אור, שיש בו כדי לאשש את טענת ההטעייה. ניתן להניח כי לו היה ממש בטענת ההטעייה, היו הדברים מועלים על הכתב בזמן אמת ולא רק ביום 4.4.2012, מקץ ארבע שנים. דומה כי שתיקתה הרועמת והמאוד ממושכת של מגה אור, מוליכה למסקנה כי טענת ההטעייה נולדה בתור המצאה בדיעבד, לצורך התחמקות מתשלום יתרת התמורה החלה על מגה אור לפי ההסכם. גם התוספת להסכם שותקת לחלוטין בענין זה. לא רק שלא צויין בה כי יש למגה אור טענות כלשהן בדבר הטעייה שהוטעתה כביכול, אלא שאפילו אין בה סעיף של שמירת טענות, שיש בו כדי להעיד שאכן באותה עת הועלו טענות כלשהן נגד וילדר.

26.   נשאלת השאלה על מה ולמה הסכימו וילדר לחתום על התוספת, שיש בה משום הארכה של מועד התשלום בשלוש שנים, ללא כל ריבית או בטוחות. בענין זה העיד וילדר, ועדותו מהימנה עליי, כי נמסר לו מפיו של בא כוחו דאז, עו"ד דניאל הרינג, שמגה אור טענה כי מצבה הכספי דחוק ואינו מאפשר לה לשלם את יתרת התשלום במועד המקורי שנקבע לכך, ולכן היא מבקשת לדחות את מועד התשלום (ע' 60 לפרוטוקול, ש' 19- 22, ע' 61 לפרוטוקול, ש' 23- 24). עו"ד הרינג אף הסביר לוילדר כי  האפשרות האחרת היא להגיש תביעה נגד מגה אור, שתארך שלוש שנים, ולכן עדיף לקבל מיד חצי מליון ₪ על חשבון היתרה, ולהסכים לדחייה בתשלום (ע' 63- 65 לפרוטוקול).

אכן, וילדר לא הוכיחו כי מצבה הכספי של מגה אור היה דחוק באותה עת, ומגה אור כופרת בכך מכל וכל, אך השאלה אינה מה היה באמת מצבה של מגה אור באותה תקופה, אלא רק

--- סוף עמוד  9 ---

אם היא טענה בפני וילדר שזהו מצבה, כנימוק או תירוץ המצדיק את דחיית התשלום. חיזוק לטענתם של וילדר לפיה לא הקושי בפיתוח הקרקע הוא שגרם למגה אור לבקש ארכה לביצוע התשלום, מצוי בכך שהראיה החיצונית הראשונה לקיומו של קושי כזה היא מיום 26.11.2009, עת נמסר למגה אור על התנגדותה של המועצה המקומית להקמתה של תחנת דלק, בעוד שהתוספת נחתמה עוד קודם לכן, ביום 6.4.2009.זאת ועוד, מגה אור הזמינה תכנון של תחנת הדלק רק ביום 28.4.2009 (ראה נספח 14 לתצהיריה), משמע, לאחר החתימה על התוספת. ברי איפוא כי אין ממש בטענתה של מגה אור כאילו התוספת נחתמה בשל הקושי שהתגלה בפיתוח הקרקע.

27.   סיכומו של דבר, וילדר לא הסתירו ממגה אור מידע כלשהו בענין מצבה התכנוני של הקרקע, ששומה היה עליהם לגלותו. מכאן שלא עומדת למגה אור עילת ביטול מחמת הטעייה.

אכן, בהחלט יתכן כי מדובר בטעות של מגה אור בכדאיות העסקה, משום שהיא סברה שתוכל לפתח את הקרקע לצורך הקמתה של תחנת דלק, ולאחר מכן, לצורך מיזם מסוג אחר, ותקוותה נכזבה, אלא שכאמורבס' 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים"), טעות מעין זו אינה עילה לביטול חוזה.

בהקשר זה יש להעיר כי מגה אור יכולה היתה לתקוף בהליכים משפטיים את החלטתה של רשות התכנון בנוגע לפיתוח הקרקע, אך משום מה היא בחרה שלא לעשות כן, משיקולים השמורים עימה. ההסבר שניתן לכך בסיכומיה- המדיניות של בתי המשפט שלא להתערב בשיקול דעתן של רשויות התכנון- דחוק ובלתי משכנע, שכן אין זה סביר להניח מראש כי בית המשפט יאפשר לרשות תכנונית להתעלם מתב"ע המתירה שימוש מסויים בקרקע, ולמנוע מהבעלים כל שימוש כזה (בהנחה שאכן ישנה מדיניות כזו, דבר שלא הוכח).

בהנחה שוילדר הסתירו מידע תכנוני, האם עדיין עומדת למגה אור עילה לביטול ההסכם?

28.   אף אם הייתי מניח לטובתה של מגה אור כי וילדר אכן הסתירו ממנה מידע תכנוני בנוגע לקרקע וכי דבר זה עולה כדי הטעייה כמשמעה בס' 15 לחוק החוזים שאינה רק טעות בכדאיות העסקה, עדיין היה צורך לברר את השאלה האם במועד בו ניתנה על ידי מגה אור הודעת הביטול, עדיין עמדה לה הזכות לעשות כן, וזאת לנוכח הוראת ס' 20 לחוק החוזים. סעיף זה קובע כי "ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה - תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה". מכאן שתנאי להפעלתה של זכות הביטול הוא מתן הודעה על כך תוך זמן סביר מרגע שנודע למתקשר על עילת הביטול.

--- סוף עמוד  10 ---

29.   את הזמן הסביר יש להתחיל למדוד מהרגע שבו נודע למתקשר על עילת הביטול. השאלה מהו פרק זמן סביר תיבחן לפי כלל נסיבות הענין:

"הזמן הסביר שבתוכו יש לתת הודעת ביטול ייקבע לפי נסיבות העניין. סבירות הזמן אינה נמדדת על פי אמות מידה כלליות ומופשטות, המנותקות מההקשר העובדתי, אלא נבחנת בכל מקרה לאור מכלול נסיבותיו. בין הנסיבות שיישקלו בקביעת סבירות הזמן אפשר למנות את הנסיבות שלהלן: טיב העסקה, מהות החוזה, תנאי המקום והזמן, הזמן שחלף מאז נכרת החוזה, הזמן שנדרש לקיום החוזה, התנהגות הצדדים, נסיבותיהם המיוחדות של הצדדים ושינוי מצב על ידי הצד השני. נראה בעליל כי לא ניתן לקבוע מסמרות בשאלת הזמן הסביר" (ג' שלו, דיני חוזים, עמ' 266-265).

בעל דין שלא עשה שימוש בזכות הביטול בתוך פרק זמן סביר מרגע שקמה לו עילת הביטול, עלול לאבד את הזכות לבטל את החוזה:

"בא-כוחו המלומד של המערער חזר והעלה בסיכומיו לפנינו את הטענה, כי צ'פניקהעלים מן המערער את המידע שהיה בידו בדבר נכונותה של חברת "נתיבי איילון" לחזור ולמכור חלק מן הקרקע שהופקעה. לטענתו, מהווה התנהגות זו הטעיה זדונית,עושק ותרמית, המקנה למערער זכות לביטול החוזה בהתאם להוראת סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי). טענה זו נדחתה בבית המשפט קמא משני טעמים, ושניהם מקובלים עלי.

תחילה קבע בית המשפט המחוזי, כי אפילו קמה למערער זכות לביטול החוזה בשל עילה של הטעיה, הרי שבפועל לא ננקטה דרך הביטול הנאותה, כאמור בסעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי); מעדותו של המערער עצמו עולה, כי פרטי עיסקת הרכישה החוזרת נודעו לו בשנת 1977, ואולם במועד זה, כמו גם בשנתיים שלאחריו, לא נקט המערער שום צעד משפטי ולא נתן הודעת ביטול לצד השני. את תביעתו לבית המשפט המחוזי הגיש המערער רק בחודש יולי 1979, כלומר יותר משנתיים לאחר שנודע לו על העיסקה. גם אם מקבלים את טענתו, שעצם הגשת התביעה כמוה כמתן הודעת ביטול, הרי בהעדר נסיבות מיוחדות להצדקת איחור כה גדול, אין לומר, כי ההודעה ניתנה "תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול...", כלשון סעיף 20 הנ"ל ... יוצא, שההסכם מיום 31.5.76 לא בוטל כדין, ועל-כן הוא עומד בתוקפו, וכבר מן הטעם הזה ניתן היה לדחות את הערעור ככל שהוא נוגע לטענת ההטעיה."

(ע"א 338/85 שפיגלמן נ' צ'פניק, פ"ד מא(4) 421, 425 (1987). ראה גם הפ"ב 32579-07-12 עו"ד עוזי גולן נ' עו"ד שלמה פרי  (פורסם בנבו, 22.06.2013)).

--- סוף עמוד 11 ---

ודוק: גם כאשר מדובר בחוזה שנכרת מחמת הטעייה, הרי מרגע שהוחמץ הזמן הסביר להודיע על ביטולו של החוזה, הוא עומד בעינו כחוזה תקף לכל דבר וענין. כפי שציינתי בה"פ (ת"א) 2049/12 הרצל יצחקי נ' עו"ד נתן פנץ (פורסם בנבו, 13.01.2014):

"כאשר עסקינן בפגם בכריתת חוזה, ממש כמו במקרה של הפרה יסודית, הברירה בידי הצד הנפגע היא האם למחול על הפגם בכריתה ולהמשיך בקיום החוזה, או לבטל את החוזה ואגב כך להשתחרר מביצוע חיובים המוטלים עליו לפי החוזה. הכלל הוא שחוזה שנפל פגם בכריתתו ממשיך לעמוד בעינו ולחייב את הצדדים, אלא אם החוזה בוטל כדין".

30.   ומן הכלל אל הפרט. לדידה של מגה אור, היא גילתה עד מהרה שלא ניתן לקדם בניה על הקרקע ביעוד של תעשייה, חרף העובדה שזהו היעוד הסטטוטורי של הקרקע. למעשה, לשיטתה של מגה אור הגילוי נעשה לכל המאוחר ביום 6.4.2009, שכן זהו המועד בו נחתמה התוספת להסכם. נזכיר כי מגה אור טענה שהתוספת נחתמה על רקע הגילוי שלה שיש בעייתיות בפיתוח הקרקע, גילוי שעל יסודו היא דרשה מוילדר להסכים לדחיית תשלום יתרת התמורה לפי ההסכם לפרק זמן של שלוש שנים. יתר על כן, לא היה מדובר בגילוי של מה בכך, שכן המצהיר מטעמה של מגה אור, צחי נחמיאס, הבהיר בס' 34- 36 לתצהירו כי התוספת נועדה לשקף הסדר של שמירה על טענות:

"בסמוך למועד התשלום של המחצית השניה של התשלום, החלה התובעת להבין כי לא בנקל (אם בכלל) היא תוכל להוציא לפועל את תוכניותיה במקרקעין. לפיכך, פנתה התובעת לנתבעים במטרה לנסות ולהגיע להסדר. הרעיון היה שבשלב זה (שבו התובעת לא ידעה בוודאות שלא ניתן לפתח את המקרקעין וכי ישנה מדיניות שלא לאפשר בשטח שום פיתוח אלא להשאירו כשטח נוף פתוח) הנתבעים יאפשרו לתובעת ארכה של שלוש שנים במועד התשלום השני. מהלך תקופה זו, כל צד ישמור על טענותיו ולא יעלה בינתיים טענות כנגד משנהו."

משמע, לשיטתה של מגה אור, כבר באותה עת היו לה טענות נגד וילדר בנוגע לייעודה של הקרקע, שהרי אין מקום לשמור על טענות מקום שלא קיימות טענות כאלה. אכן, צחי נחמיאס מנסה להצדיק את השיהוי הניכר בהודעת הביטול של מגה אור בכך שבאותה עת מגה אור לא ידעה בוודאות שלא ניתן לפתח את הקרקע, אלא שמדובר בתירוץ דחוק שלא ניתן לקבלו, שכן עיכוב בביצוע התשלום לפרק זמן של שלוש שנים אינו ענין של מה בכך, ואם אכן סיבת העיכוב היתה הקושי בקידום התכנון (ולשיטתם של וילדר, לא זו היתה הסיבה שנמסרה להם), פשיטא שכבר באותה עת עמדה מגה אור היטב על חומרת הענין.

חרף זאת, הודעת הביטול של מגה אור נמסרה לוילדר רק במסגרת בקשת הרשות להתגונן של מגה אור מפני התביעה נגדה, וזאת ביום 21.6.2012, בחלוף למעלה משלוש שנים לאחר המועד בו גילתה מגה אור, לשיטתה, את הקושי בפיתוח הקרקע. אין ספק שמדובר בפרק זמן בלתי סביר בעליל למתן הודעת ביטול בעילה של טעות והטעייה. יתר על כן, הודעה זו

--- סוף עמוד 12 ---

ניתנה כחודש ימים לאחר שוילדר כבר הגישו תביעת אכיפה נגד מגה אור. ודוק: הגם שמגה אור שלחה לוילדר ביום 4.4.2012 מכתב בו טענה כי וילדר הטעו אותה וכי עקב כך אין בכוונתה לשלם להם את יתרת התמורה לפי ההסכם, הרי שבהחלט לא היה מדובר בהודעת ביטול של ההסכם. תעיד על כך העובדה שמגה אור דרשה מוילדר באותו מכתב שלא למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובתה של מגה אור על הקרקע, משמע, היא ביקשה עדיין להחזיק תחת ידיה את הקרקע כמי שמבקשת לקיים את ההסכם ולא לבטלו, ואף הודיעה כי תשקול את צעדיה ותמסור על כך הודעה בקרוב, לרבות בקשר לביטולו של ההסכם. משמע, לכל היותר גילתה מגה אור את דעתה שבכוונתה לשקול מתן הודעת ביטול, אך הודעת ביטול בפועל אין כאן. מכל מקום, אף אם נראה במכתב זה משום הודעת ביטול (למרות שלפי תוכנו לא מדובר בהודעת ביטול), הרי שעדיין מדובר בהודעה שניתנה בחלוף כשלוש שנים תמימות מאז גילוי הקושי בפיתוח הקרקע כנטען על ידי מגה אור, קרי, עדיין מדובר בפרק זמן בלתי סביר בעליל.

בהקשר זה נציין כי כבר ביום 26.11.2009 נמסר למגה אור על התנגדותה של המועצה המקומית להקמתה של תחנת דלק (נספח 15 לתצהירי מגה אור). הודעת דחייה נוספת נמסרה למגה אור ביום 22.2.2010 (נספח 16 לתצהירי מגה אור) וערר שהגישה מגה אור נדחה ביום 29.7.2010 (נספח 18 לתצהירי מגה אור). מכאן שאף אם נייחס את מועד הגילוי למועדים אלה, שהם מאוחרים יותר ממועד החתימה על התוספת להסכם, הרי שעדיין חלף פרק זמן בלתי סביר של קרוב לשנתיים מאותו מועד גילוי ועד למתן הודעת הביטול ביום 21.6.2012.

בהקשר זה יש לציין כי כפי שצויין קודם, מתוך חומר הראיות עולה שאין כל קשר בין החתימה על התוספת להסכם לבין הקושי שהתגלה בפיתוח הקרקע, שכן התוספת נחתמה עוד קודם לכן. ברם, מגה אור נתפסת על טיעונה זה בבואנו לבחון את השאלה האם חלף פרק הזמן הסביר למתן הודעת ביטול. במילים אחרות, כאשר באים לבחון האם הודעת הביטול ניתנה תוך פרק זמן סביר, בעל דין שטוען כי עמד על הקושי בפיתוח הקרקע במועד מוקדם מן המועד האמיתי, נתפס על טיעונו זה, גם אם הטיעון איננו נכון מבחינה עובדתית.

31.   עוד פועלת לחובתה של מגה אור העובדה שלא מדובר בבעל דין תמים וחסר דעת, שאיננו יודע כיצד לכלכל את עניניו, אלא בחברה בעלת מומחיות בתחום הנדל"ן, הנהנית מליווי משפטי צמוד. נתונים אלה מקצרים באופן משמעותי את פרק הזמן הסביר שעמד לרשותה של מגה אור לשם מתן הודעת ביטול, וממחישים עוד יותר את העובדה שבעניננו חלף לו הזמן הסביר למתן הודעת ביטול זמן רב בטרם נתינתה.

32.   סיכומו של דבר, משחלף לו פרק הזמן הסביר למתן הודעת ביטול מחמת הטעייה, איבדה מגה אור את הזכות לבטל את ההסכם, וזאת אף אם הייתי מגיע למסקנה כי זכות כזו עמדה לה מלכתחילה.

--- סוף עמוד  13 ---

האם התוספת להסכם מהווה ויתור של וילדר על תרופת האכיפה?

33.   הסוגיה האחרונה הטעונה הכרעה היא האם יש לקבל את טענתה של מגה אור ולפיה ויתרו וילדר, במסגרת התוספת להסכם, על תרופת האכיפה, באופן שלכל היותר הם זכאים לבטל את ההסכם ולהסתפק בתמורה החלקית ששולמה להם מכוחו עד היום בתור פיצוי מוסכם.

טענה זו של מגה אור מבוססת על כך שס' 4 לתוספת קובע כי במקרה שבו מגה אור לא תשלם לוילדר את יתרת התמורה, מכל סיבה שהיא, יהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם, ובמקרה כזה יהיו וילדר רשאים להודיע על ביטולו של ההסכם, ואזיי מה ששולם לוילדר עד לאותו מועד יהווה פיצוי מוסכם שיוותר בידם. לעומת זאת, אין בתוספת כל הוראה המקנה לוילדר את הזכות לאכוף את ההסכם במקרה כזה.

דינה של הטענה להדחות. הכלל הוא שעל מנת להתנות על תרופה העומדת לנפגע מהפרת חוזה, ובעניננו, תרופת האכיפה, נדרשת הוראה חוזית מפורשת וברורה, ולכל הפחות, שהויתור על התרופה יוסק באופן ברור לחלוטין מאומד דעת הצדדים:

"שלילת סעד האכיפה צריכה להיעשות בהתנאה מפורשת (ראו: ע"א 842/79 הנ"ל [4], בעמ' 210; ע"א 15/83 בירס נ' פונס [פורסם בנבו] [9], בעמ' 277), או לכל הפחות, על-פי הגישה המקלה יותר באופן שהוויתור על הסעד יוסק באופן ברור ובלתי משתמע לשני פנים מאומד-דעת הצדדים, מתוך נוסח החוזה ומכלל הנסיבות (ע"א 156/82 הנ"ל [1], בעמ' 93). בענייננו יש ללמוד על אומד-הדעת, כמוסכם על בעלי-הדין, מתוך החוזה עצמו. בחוזה עצמו אין התנאה מפורשת השוללת את סעד האכיפה. גם אם ניפנה לגישה המקלה יותר, לא ניתן, לדעתי, להסיק מעיון בסעיפים 4 ו- 5 לחוזה כוונה לוותר על סעד האכיפה. נהפוך הוא – אלו מלמדים דווקא כי הצדדים הסכימו לשמר בידי המערער את כלל הסעדים."

ע"א 2454/98 אליהו לינדאור נ' יעקב רינגל , פ"ד נו (1) 225 (פורסם בנבו, 18.10.2001).

ראה גם דנ"א 2441/14 מרדכי ימיני נ' שיכון דיירים בע"מ (פורסם בנבו, 23.04.2014).

בענייננו, אין למצוא בתוספת להסכם כל הוראה חוזית מפורשת לפיה לא תעמוד לוילדר תרופת האכיפה במקרה של הפרת ההסכם על ידי מגה אור. כמו כן, הויתור על תרופת האכיפה גם איננו עולה מתוך אומד דעת הצדדים או מתוך כלל נסיבות הענין, ואין בו כל הגיון כשלעצמו. מדוע שמוכר קרקע יסכים לוותר מראש על תרופת האכיפה רק משום שעומדת לרשותו האפשרות לזכות בפיצוי מוסכם במקרה שיבחר לבטל את ההסכם? למעשה, אם תתקבל טענתה של מגה אור, אזיי מדובר באופציה שהוענקה לה לפי ההסכם, להחליט אם לקיימו או לזנוח אותו, ובמקרה של זניחה כאמור, יאלצו וילדר להסתפק

--- סוף עמוד 14 ---

בפיצוי מוסכם. הדעת נותנת כי כאשר מדובר במקרה של הפרה, האופציה לבחור בתרופה כזו או אחרת צריכה לעמוד לרשותו של הנפגע, ולא לרשותו של המפר.

למעשה, הפירוש התכליתי של התוספת הוא שהצדדים ביקשו לקבוע מנגנון ספציפי של פיצוי מוסכם שיחול אם, ורק אם, וילדר יבחרו לבטל את החוזה. במקרה כזה, כך קובעת התוספת, הם יזכו לתשלום פיצוי מוסכם תוך שהקרקע נותרת בידיהם. לעומת זאת, התוספת לא התיימרה כלל להסדיר מצב שבו וילדר יבחרו לקיים את החוזה ולאכפו, וממילא אין למצוא בה כל הגבלה על זכותם של וילדר לאחוז בתרופת האכיפה.

34.   זאת ועוד, סעד האכיפה הוא הסעד העיקרי והמרכזי בדיני התרופות, והכלל הוא שיש לאכוף חוזים, אלא אם מתקיימות נסיבות חריגות המצדיקות שלא לעשות כן:

"נקודת המוצא בדיני חוזים היא, כי סעד ראשון במעלה ועדיף הוא במתן צו לאכיפת החוזה. המדיניות השיפוטית המנחה במקרים כאלה היא, שיש לעשות לקיומם של חוזים ולכיבוד התחייבויות המתקשרים בחוזה. רק במקרים חריגים ויוצאי דופן יימנע בית המשפט מלצוות על אכיפת החוזה, ואלו בעיקרם המקרים המפורטים בראשי פרקים בסעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)."

ע"א 455/82 שושנה מאיר נ' יעקב שלמה מזרחי, פ"ד לז (3) 579 (פורסם בנבו, 14.07.1983).

בעניננו, לא קיים טעם של ממש שמצדיק המנעות מאכיפת ההסכם.

35.   סיכומו של דבר, התוספת להסכם אינה מונעת ולא נועדה למנוע מוילדר את השימוש בתרופת האכיפה, מקום בו בחרו לקיים את ההסכם ולא לבטלו.

36.   מגה אור ביקשה בסיכומיה כי ככל שלא תתקבל תביעתה לביטול ההסכם והשבת התמורה ששילמה לוילדר, אזיי לכל הפחות יפטור אותה בית המשפט מתשלום יתרת התמורה החוזית. דין הבקשה להדחות, משום שאין לה כל בסיס חוזי או חוקי. משבאתי לכלל מסקנה כי וילדר לא הטעו את מגה אור באופן כלשהו, וכי לא עומדת למגה אור עילה כלשהי לביטולו של ההסכם, ממילא אין סיבה שלא לאכוף עליה את ההסכם במלואו, במובן זה שמגה אור תשלם לוילדר את יתרת התמורה שלא שולמה עד היום, ותמשיך להחזיק במקרקעין.

התייחסות לטענות נוספות של מגה אור

37.   בטרם סיום יש מקום להתייחס בקצרה לטענותיה של מגה אור בנוגע למהימנותו של עמנואל. מגה אור טענה כי מדובר בעד בלתי אמין ובלתי מהימן, שהתחמק ממתן תשובות

--- סוף עמוד  15 ---

לשאלות שנשאל והרבה לטעון כי איננו זוכר פרטים עובדתיים מהותיים. אינני מקבל טענות אלה. הרושם שעמנואל הותיר עליי היה רושם של עד מהימן, שהעיד לפי תומו וכמיטב יכולתו. צריך לזכור כי מדובר באדם בן 82 במועד עדותו, ומטבע הדברים, זכרונו עשוי היה לבגוד בו לעתים. לא התרשמתי כי מדובר בעד שהתחמק ממתן תשובות או שהעיד עדות שאינה אמת כאשר טען שאיננו זוכר פרטים כאלה ואחרים, או כאשר נמצאו סתירות של מה בכך בעדותו.

38.   גם טענתה של מגה אור לפיה יש לזקוף לחובתם של וילדר את המנעותם מהעדתו של עו"ד דניאל הרינג, דינה להדחות. אכן, הכלל הוא שיש לפרש לחובתו של בעל דין המנעות מהבאת עדים שעדותם היתה אמורה לתמוך בעמדתו, אלא שלכלל זה ישנו חריג, והוא, כאשר "הנסיבות מלמדות כי ההימנעות מהבאת אותה ראיה אינה מעידה על רצון להתחמק מגילוי עובדה המזיקה לעניינו של אותו צד." (ע"א 8151/98 שטרנברג נ' ד"ר צ'צ'יק  פ"ד נו(1), 539, 549 (2001)). הגם שעו"ד הרינג ליווה את וילדר בכל הנוגע לכריתת ההסכם עם מגה אור וגם בכריתת התוספת להסכם, ולכן עדותו היתה בעלת חשיבות רבה במשפט, הרי שהתברר כי עו"ד הרינג מצוי בניגוד ענינים חריף, שכן הוא מייצג כיום את מגה אור בעניינים אחרים. בנסיבות אלה, והגם שוילדר ביקשו תחילה את העדתו, הם נאלצו לוותר על כך, לבקשתו של עו"ד הרינג עצמו ובהתאם להמלצתה של וועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין מיום 29.12.2013, שקבעה כי ראוי שעו"ד הרינג יימנע ממתן עדות נגד מגה אור, דבר שעלול להוות הפרה של חובת הנאמנות שלו כלפיה. בנסיבות אלה, אין לפרש לחובתם של וילדר את ויתורם על עדותו.

39.   נתתי גם דעתי לטענתה של מגה אור לפיה עדותו של עמנואל היא עדות יחידה של בעל דין המעונין בתוצאות המשפט, כמשמעה בס' 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א- 1971 (להלן: "פקודת הראיות"),ומצאתי שאין בה כדי להועיל למגה אור. אכן, לפי ס' 54 לפקודת הראיות, בית המשפט לא יפסוק על פי עדותו היחידה של בעל דין שאין לה סיוע, אלא אם יפרט מה הניע אותו להסתפק בעדות זו. הכלל הוא איפוא שניתן לקבל גם עדות יחידה של בעל דין שאין לה סיוע, ובלבד שבית המשפט יפרט בהחלטתו מדוע החליט להסתפק בעדות כזו. במקרה דנן ברור שוילדר התכוונו תחילה לתמוך את טענותיהם בעדותו של עו"ד הרינג, אך בלית ברירה נאלצו לוותר עליה בנסיבות שפורטו לעיל. אכן, עמנואל היה העד היחיד מטעם וילדר, אך עדותו נתמכה הן בנוסח ההסכם והן בנוסחה של התוספת להסכם (מסמכים שתוכנם מהווה סיוע לגרסתו). מכל מקום, הואיל ומגה אור ייחסה לו ידיעה אישית אודות המדיניות התכנונית שכביכול הוסתרה ממנה, הוא ורק הוא יכול היה להעיד בענין זה לגבי השאלה מה ידע או לא ידע עובר לכריתת ההסכם והתוספת להסכם. יצויין כי אבשלום וילדר, אחיו של עמנואל, לא העיד מפאת מצבו הבריאותי וגילו המתקדם- 86 שנה בעת שמיעת הראיות, כמו גם משום שעמנואל הוא שהיה הרוח החיה מבין שני האחים בכל הנוגע להסכם.

סוף דבר

--- סוף עמוד  16 ---

40.   מכל הטעמים אשר פורטו לעיל, תביעתם של וילדר מתקבלת, ותביעתה של מגה אור נדחית.

41.   מגה אור תשלם לוילדר סך של 3,961,991 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה- 17.5.2012 – ועד ליום התשלום בפועל.

כמו כן, מגה אור תשלם לוילדר את אגרת התביעה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד בו שולמה על ידי וילדר, וכן שכ"ט עו"ד בסך 88,500 ₪.

42.   המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום,  ד' אב תשע"ד, 31 יולי 2014, בהעדר הצדדים.

5129371

54678313

5129371

512937154678313

חגי ברנר 54678313-/

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

--- סוף עמוד  17 ---

____________________________________________________________________________________________________

תא (ת"א) 34121-05-12‏ ‏ אבשלום וילדר נ' מגה אור זכרון בע"מ