רעא 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב

1. חב' פליצ'ה ראובן בע"מ

2. ראובן פליצ'ה

3. דוד ראובן

נגד

1. ציפורה סופיוב

2. אהרון סופיוב

3. ציפורה גולדברג, עו"ד, כונסת נכסים של חברת אדרים

(משיבה פורמאלית)

בבית-המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

[11.3.2001]

לפני הנשיא א' ברק והשופטים י' זמיר, א' פרוקצ'יה

לבד מהמחלוקת לגופה, נסב הערעור גם על השאלה אם הליך מתן הוראות לכונס נכסים הולם בירור מחלוקת שעניינה הכרעה בשאלות קנייניות הקשורות בהגדרת אופיו של שטח בבית משותף כרכוש משותף או כרכוש הצמוד לאחת הדירות.

בית-המשפט העליון פסק:

א. (1) הליך מתן הוראות נועד ביסודו לשמש מסגרת יעילה ומהירה אשר בתחומה פועל בית-המשפט כמנחה פעילותם של נושאי תפקידים שונים בתחומי המשפט וכמפקח עליה. ההליך נושא, בדרך-כלל, אופי של הליך פנימי המתנהל בבית-המשפט ביוזמת נושא התפקיד שמטרתו להנחות את פעולתו ולכוונה, בין בעניין נקודתי ובין לצורך גיבוש קו פעולה מקיף וארוך טווח. אין הליך זה מיועד לפתרון מחלוקות מהותיות בין נושא התפקיד לבין צדדים שלישיים, ובוודאי כך כאשר הכרעה במחלוקת מחייבת דיון מורכב הכורך הכרעה בעובדות (393ז, 394ג – ד).

(2) יש שבית-המשפט חורג ממנהגו ומכריע במחלוקות לגופן גם במסגרת הליך מתן הוראות. תנאי לכך הוא שהשאלות הטעונות הכרעה לא תצרכנה בירור עובדתי מורכב באמצעות ראיות אלא תתמקדנה בהיבטים משפטיים, או כאשר העובדות לבירור הן פשוטות ומעטות, והצדדים מסכימים לבירורן בדרך מהירה ומקוצרת (394ד – ה).

(3) ייתכנו גם מקרים שבהם בית-המשפט ישתמש בשיקול-דעתו ויכריע בפלוגתא בין נושא תפקיד לבין צד שלישי במסגרת מתן הוראות כאשר הכרעה במחלוקת חיונית לצורך מתן הוראות לבעל התפקיד, ובלעדי הכרעה כזו עלול המשך תפקודו היעיל להיפגע. אף שבדרך-כלל היוזמה למתן הוראות נובעת מנושא התפקיד עצמו, עשויה לעתים היוזמה לבוא מהצד השלישי, ואם הדבר נדרש לצורך הכוונת פעולת נושא התפקיד, בית-המשפט ייענה לו (395ב – ג).

(4) בדרך-כלל מוקנה לבית-המשפט בערכאה הדיונית שיקול-דעת רחב להחליט אם לברר את המחלוקת המובאת בפניו במסגרת בקשה למתן הוראות או להעבירה לדיון בפסים של תביעה רגילה, ובית-משפט של ערעור לא יתערב בכך אלא במקרים חריגים. עילת התערבות כזו תימצא אם יתברר כי הפעלת המסגרת הדיונית של מתן הוראות הביאה עמה קיפוח זכויותיו של בעל-דין (395ד – ו).

(5) במקרה דנן מדובר בהליך הקשור במישרין למילוי תפקידה של הכונסת לעניין רישום הבית המשותף. יש חשיבות לפתרון יעיל של המחלוקת כדי שלא לעכב את הרישום לתקופה ארוכה, והעובדה בלבד כי ההליך ננקט על-ידי דיירים, ולא על-ידי הכונסת עצמה, אינה צריכה להעלות או להוריד (396ה – ז).

(6) זאת ועוד, מדובר במחלוקת שעיקרה סוגיה משפטית, והרובד העובדתי אינו שנוי באופן אמיתי במחלוקת. הנתונים העובדתיים מצויים כולם במסמכים שהוגשו, ולהשלמתם הגיש כל צד לבית-משפט קמא תצהיר מטעמו לביסוס גירסתו. בנסיבות אלה אין טעם בהחזרת העניין לערכאה דיונית לצורך ניהול תובענה רגילה, משום שדיון כזה לא היה משנה את פני הדברים (397א – ב).

ב. (1) על-פי הוראת סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן – החוק), המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף, המבקש לשנות מן התקנון המצוי בעניין הוצאת חלק מהרכוש המשותף, חייב לכלול במפרט, או לצרף לחוזה המכר, פרטים בקשר לשינוי זה. מטרת הוראה זו להבטיח כי כאשר אדם רוכש זכויות בדירה, הוא ידע אל נכון, כבר עובר למועד הרכישה, מהו היקף הזכויות הנרכשות על-ידיו לא רק לגבי יחידת הדיור עצמה אלא גם לגבי חלקי הרכוש המשותף (398ו, 400ו – 401ב).

(3) במקרה דנן חוזה המכר בין החברה הקבלנית לבין המשיבים אינו מאזכר כי השטח נושא המחלוקת ייגרע מהרכוש המשותף ויוצמד לחנות המערערים וגם במפרט על-פי החוק אין רמז לכך. ההוראה הכללית בחוזה המכר, שלפיה החברה הקבלנית משמרת לעצמה שיקול-דעת לגרוע משטחי הרכוש המשותף, אינה מועילה, כשהיא עומדת לעצמה, ליתן לגיטימציה לגריעה מאוחרת מהרכוש המשותף שהחברה הקבלנית והמערערים התיימרו לעשות בהסכם שנערך במועד מאוחר לחוזה המכר. בהיעדר הסכמה של הדיירים האחרים בבניין, לרבות המשיבים, לא היה תוקף להצמדה שעיקרה גריעה מן הרכוש המשותף כפי שהוגדר בחוזה המכר עם המשיבים (403ז – 404ב).

חקיקה ראשית שאוזכרה:

– חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, סעיפים 6, 6(א).

– חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, סעיפים 52 (המונח: "רכוש משותף"), 77א (המונח: "רכוש משותף"), 77ב, פרק ו'1.

– חוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967, סעיף 57.

– חוק הנאמנות, תשל"ט-1979, סעיפים 9(א), 12(ג), 19.

– חוק האפוטרופוס הכללי, תשל"ח-1979, סעיף 14.

– חוק הירושה, תשכ"ה-1965, סעיף 83.

– פקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג-1983, סעיפים 200, 310.

– חוק המקרקעין (תיקון מס' 5), תשל"ז-1977.

חקיקת משנה שאוזכרה:

– תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, תקנה 249(5).

– תקנות הירושה, תשנ"ח-1998, תקנה 40(א).

הצעות חוק שאוזכרו:

– הצעת חוק בתים משותפים, תשי"א-1951.

פסקי-דין של בית-המשפט העליון שאוזכרו:

[1] רע"א 3277/95 הולנדר בנאי בע"מ נ' חברה לנאמנות של בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד מט(5) 295.

--- סוף עמוד 387 ---

[2] בר"ע 77/77 כונס הנכסים של דגמית תעשיות בע"מ נ' תעשיות עץ קשת,
פ"ד לב(1) 444.

[3] ע"א 37/66 "גלחא" 1960 בע"מ נ' מתכות בע"מ (בפירוק), פ"ד כ(3) 144.

[4] ע"א 635/71 שיווק מוצרי אוטוקרס בע"מ נ' מרגולס, עו"ד, פ"ד כו(1) 682.

[5] רע"א 2906/96 מנהל מיוחד מ. ב. תשלובת הבניה של הקיבוץ הארצי בע"מ (בפירוק) נ' מכון התקנים הישראלי, פ"ד נ(1) 298.

[6] ע"א 380/89 מדינת ישראל נ' כוכב השומרון בע"מ (בכינוס נכסים ובפירוק),
פ"ד מה(4) 741.

[7] רע"א 3004/97 לוי נ' אזוגי (לא פורסם).

[8] רע"א 5540/97 שמחון נ' הכונס הרשמי ומפרק חברת סליל תעשיות נייר וכימיקלים בע"מ, פ"ד נא(5) 355.

[9] ע"א 52/86 ס.ט.ס. אלקטרוניקה בינלאומית בע"מ נ' מפרק חברת שילב – שיווק לצרכן הפיקח בע"מ (בפירוק), פ"ד מב(4) 495.

[10] ע"א 743/76 אולמי נפטון בע"מ נ' מגדל נחום בע"מ, פ"ד לב(1) 136.

[11] ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי, פ"ד כח(1) 730.

[12] רע"א 698/85 בן צור נ' ששון, פ"ד מא(3) 144.

[13] ע"א 136/63 לווינהיים נ' שורצמן, פ"ד יז 1722.

[14] ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז(3) 808.

[15] ע"א 750/88 אברהם רובינשטין ושות', חברה קבלנית בע"מ נ' דיירי הבית המשותף ברח' קדושי קהיר 38-36 בחולון, פ"ד מד(4) 861.

[16] ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר, פ"ד נד(1) 849.

[17] ע"א 118/78 גוב ארי חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' כהן, פ"ד לג(1) 805.

[18] ע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ז"ל נ' וינטראוב, פ"ד לד(3) 813.

ספרים ישראליים שאוזכרו:

[19] י' זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה 7, ש' לוין עורך, 1995).

[20] מ' דויטש קניין (כרך א, תשנ"ז).

ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופט ג' קלינג) מיום 22.12.1998 בה"פ 941/98. הערעור נדחה.

דוד בסון – בשם המערערים;

אהרן לירז – בשם המשיבים 1-2.

--- סוף עמוד 388 ---

פסק-דין

השופטת א' פרוקצ'יה

1. לפנינו ערעור, ולחלופין בקשת רשות ערעור, של חב' פליצ'ה ראובן בע"מ הנמצאת עתה בפירוק מרצון (להלן – החברה בפירוק) ושל המערערים 2-3 כנגד החלטת בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופט ג' קלינג) בה"פ 941/98מיום 22.12.1998. באותו עניין הוחלט לקבל את בקשת המשיבים 1-2 (להלן – המשיבים) להורות לכונסת הנכסים של חברת "אדירים" (לשעבר חברת "גניש") (להלן – כונסת הנכסים) שלא לכלול במסגרת רישום בית משותף במרשם המקרקעין שטח מסחרי המכונה "קולונדה" כשטח הצמוד לחנות שבבעלות המערערים, אלא לסווגו כרכוש משותף השייך לכל דיירי הבניין. מדובר בבניין המצוי ברחוב קריניצי 112 ברמת גן ורשום כחלקה 757 בגוש 6125 (להלן – הבניין). החנות מזוהה כתת-חלקה 757/1 (להלן – החנות).

2. ייאמר כבר בשלב זה: מדובר בהחלטה שניתנה במסגרת בקשה למתן הוראות לכונסת הנכסים. ההחלטה אינה בבחינת הליך ביניים, אלא היא מבקשת לקבוע באורח סופי את סיווגה ודרך רישומה של הקולונדה במרשם המקרקעין. במובן זה, הפלוגתא בין הצדדים הוכרעה סופית. בהינתן עובדה זו יש לראות את ההחלטה כפסק-דין שמוקנית לגביו זכות ערעור, ולא כהחלטה המצריכה קבלת רשות לערער: השווה: רע"א 3277/95 הולנדר בנאי בע"מ נ' חברה לנאמנות של בנק לאומי לישראל בע"מ(להלן – עניין הולנדר בנאי [1]), בעמ' 301; בר"ע 77/77 כונס הנכסים של דגמית תעשיות בע"מ נ' תעשיות עץ קשת [2]).

3. הרקע להחלטה נושא הערעור הוא כדלקמן: המערערים, בעלים על הקרקע, התקשרו ב-1978 בעיסקת קומבינציה עם הקבלן גניש שלום בע"מ (להלן – הקבלן) לבניית בניין על הקרקע. במסגרת עיסקת הקומבינציה הוסכם כי חלק מיחידות הדיור ומהשטח המסחרי שייבנו בבניין יימסרו למערערים. המשיבים רכשו מהקבלן בשנת 1978 דירה בקומה הרביעית בבניין. בשנת 1989 מונתה עורכת-דין צפורה גולדברג ככונסת נכסים של הקבלן לצורך רישום הבניין כבית משותף. היא הודיעה לבא-כוח המשיבים כי בדעתה לבצע את הרישום באופן שהחנות, הכוללת את שטח הקולונדה, תירשם על שם המערערים. בתגובה לכך פנו המשיבים לבית-המשפט בבקשה כי ייתן הוראות לכונסת הנכסים שלא לכלול במסגרת החנות את שטח הקולונדה, שכן יש לראות שטח זה כחלק מהרכוש המשותף. מדובר בשטח של כ-143 מ"ר המצוי בחזית

--- סוף עמוד 389 ---

החנות מתחת לעמודים התומכים את הקומות העליונות. על-פי טענתם, בסוף שנת 1989 השתלטו המערערים על שטח הקולונדה וביצעו בו עבודות בנייה, וסיפחו אותו אל החנות באופן שהפך אותו לחלק אינטגרלי משטח החנות, וכל זאת, אף שמדובר בשטח המהווה רכוש משותף האמור להיות בבעלות כל הדיירים. עוד נטען, כי סיפוח הקולונדה לחנות נעשה בלא קבלת הסכמת רוכשי הדירות בבניין ובהתנגדותם, תוך שהם הגישו על כך תלונות לעירייה שבעקבותיהן אף הוגש כתב-אישום נגד המערערים. המשיבים ביקשו אפוא כי בית-המשפט יורה לכונסת הנכסים כי תימנע מלרשום את שטח הקולונדה כחלק מחנות המערערים וכי שטח זה יוגדר כרכוש משותף של כל הדיירים.

4. בית-משפט קמא קיבל את הבקשה והורה לכונסת הנכסים להימנע מלרשום את שטח הקולונדה כשטח הצמוד לחנות ולסווגו כרכוש משותף השייך לכל דיירי הבניין. הוא קבע כי עוד מתחילת הדרך היווה שטח זה רכוש משותף שלא הוצמד אף לאחת מן הדירות בבניין, ולא הוכח קיומם של הסכמים בין הקבלן לבין רוכשי הדירות שבהם הוסכם במפורש על הצמדת חלק זה של הרכוש המשותף לחנות המערערים. בהיעדר הסכמים כאמור, אין ההצמדה שנעשתה על-ידי המערערים עצמם תופסת, ואין בה כדי לחייב את רוכשי הדירות. בקשר לכך נקבע עוד כי הסכם שנקשר בין המערערים לבין הקבלן שנאמר בו כי הקבלן מצמיד את הקולונדה שבחזית החנות לחנות עצמה, אינו קושר את רוכשי הדירות שלא היו צדדים לו ואינו יכול לחייבם, והדבר עולה, בין היתר, גם מהוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. עוד קבע בית-משפט קמא, כי אין לייחס משמעות משפטית לעובדה כי צירוף שטח הקולונדה לחנות אושר בתכנית מיתאר על-ידי גורמי התכנון והבנייה, שכן אין בכך כדי להשליך על היבט הזכויות הקנייניות של רוכשי הדירות. הטענה כי המשיבים ידעו על קיום הליכי התכנון, ולא התנגדו, וכי יש בכך כדי ליצור מניעות מבחינתם מלהתנגד לסיפוח הקולנדה לחנות המערערים נדחתה. אשר לעניין הרישום נקבע כי אף שהקולונדה מהווה כיום במובן הפיזי חלק אינטגרלי משטח החנות, אין מניעה גם כך מלרשום אותה כרכוש משותף, שכן גם שטח המצוי בתחומי דירה מסוימת עשוי להיחשב רכוש משותף, ואין מניעה לרושמו ככזה וכך יש לעשות במקרה זה.

5. טיעוני הצדדים

טיעוני המערערים משלבים היבטים דיוניים, מעשיים ומהותיים כאחד, ואלה הם:

(א) במישור הדיוני נטען כי בירור השאלה שבמחלוקת בין הצדדים במסגרת הליך של מתן הוראות היה בלתי מתאים ובלתי ראוי, וגרם לעיוות דין ולקיפוח זכויותיהם

--- סוף עמוד 390 ---

הדיוניות הבסיסיות לטעון את טענותיהם, להביא את ראיותיהם ולמצות את יומם בבית-המשפט. על-פי הטענה, הסוגיה הנוגעת לסיווגו של שטח בבית משותף – אם הוא רכוש משותף ואם רכוש הצמוד ליחידת דיור מסוימת – צריכה להתברר במסגרת תובענה רגילה תוך מתן הזדמנות מלאה לבעלי-הדין להציג את מלוא הראיות הצריכות לעניין. הליך מקוצר של מתן הוראות אינו מיועד לכך ואינו מתאים לכך. המערערים עותרים אפוא לביטול ההליך שקוים בבית-המשפט המחוזי ולמתן רשות לנהל את המשפט מתחילתו במסגרת תובענה רגילה.

(ב) ההחלטה נושא הערעור אינה מעשית, מאחר שהשטח נושא המחלוקת מהווה במובן הפיזי חלק אינטגרלי מהחנות, ואין קו הפרדה בינו לבין השטח האחר שבבעלות המערערים, ולא ניתן לבצע רישום מפוצל לגבי חלל אחד שרק קו דמיוני מפריד בין חלקיו.

(ג) לגופו של עניין נטען:

(1) שטח הקולונדה הינו בבעלות בלעדית של המערערים, ומעולם לא היווה חלק מהרכוש המשותף, שכן בהתאם להסכם הקומבינציה בין המערערים לקבלן, 50% מהשטח המסחרי לא נמכר כלל לקבלן, ולכן למשיבים אין כל חלק בו. יתר-על-כן, גם המחצית השנייה של החלק המסחרי נמכרה למערערים בהסכם מיוחד בינם לקבלן מיולי 1980, ובחוזה נוסף שנערך ביניהם הוצמד כל שטח הקולונדה לחנות. עוד נאמר כי שטח הקולונדה לא היה כלל חלק משטח הבניין אלא היווה חלק מרחוב ז'בוטינסקי, וככזה היווה שטח ציבורי המיועד למעבר הציבור, ולא נועד מלכתחילה לשמש את דיירי הבניין. הם מפנים לתב"ע 8/95 מ-1995 (נספח י' לתשובת המערערים בבית-משפט קמא) המאשרת תוספת שטח לחנות.

(2) על-פי חוזה הרכישה של הדיירים עם הקבלן (סעיף 16), נשמרה מראש זכותו של הקבלן להוציא חלקים מסוימים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות אחרות וכן לבנות שטח מסחרי בקומת הקרקע. מכאן שהדיירים רכשו את דירותיהם בידיעה ברורה כי עשוי להיות שהשטח המסחרי כולו או חלקו יוצא ממסגרת הרכוש המשותף.

(3) הדיירים מנועים מלכפור בזכות המערערים לשטח האמור מאחר שידעו ולא התנגדו למהלכי התכנון שנעשו במקום אשר תוצאתם המעשית הייתה סיפוח השטח לחנות. הם גם השהו את טענותיהם כנגד זכות המערערים לשטח, ומשקל השיהוי והמניעות גוברים נוכח ההוצאות הכספיות הכבדות שהוצאו לבניית שטח הקולונדה והכשרתו לשימוש מסחרי.

--- סוף עמוד 391 ---

(4) בבניין קיימת הפרדה פיזית ברורה ומוחלטת בין אגף המגורים לאגף המסחרי, והפרדה זו מחזקת את הטענה כי לדיירים שרכשו את דירותיהם באגף המגורים לא ניתנו זכויות באגף המסחרי.

(5) הבניין טרם נרשם כבית משותף, ולכן אין נתונות זכויות קנייניות לדיירים ברכוש המשותף כאמור בפרק ו'1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. מכאן, שטענות המשיבים כי יש להם זכויות קנייניות בשטח הקולונדה כרכוש משותף אינן תואמות את המצב על-פי הדין.

(6) ולבסוף – התביעה בפי הדיירים התיישנה מאחר שמדובר בבניין שנבנה בשנות ה80- ובקולונדה שסופחה בשנת 1990 ומאז ועד הגשת התביעה חלפה תקופת ההתיישנות.

עמדת המשיבים היא, בעיקרה, זו:

(א) הקולונדה מעולם לא הוצאה כדין מגדר הרכוש המשותף בבניין והוראות סעיף 6 לחוק המכר (דירות) תומכות במסקנה זו. הצמדת הקולונדה לחנות נעשתה לראשונה בהסכם מיום 20.8.1980 בין הקבלן למערערים, ודבר זה מעיד כשלעצמו על כך כי מדובר בשטח שהיה באופן מקורי חלק מהרכוש המשותף. הוראות הסכם זה אינן יכולות לפגוע ולחסר מהסכם קודם בין הקבלן לדיירים מ-1978, שבמסגרתו לא הוצאה הקולונדה מהרכוש המשותף.

(ב) מדובר בשטח המהווה חלק מחצר הבניין, ולטענה כי כביכול מדובר בשטח ציבורי שאינו חלק מהבניין, אין על מה לסמוך.

(ג) אין מקום לטענת השיהוי והמניעות כלפי הדיירים, שכן הם התנגדו בזמנם לסיפוח הקולונדה לחנות ואף התנגדו למתן היתר בנייה. מעבר לכך, אין קשר בין השימוש הנעשה בפועל על-ידי המערערים בשטח נושא המחלוקת לבין רישום זכויות קנייניות ברכוש המשותף.

(ד) טענות המערערים בדבר שינוי מצב לרעה והשקעות כספיות שהושקעו בבניית הקולונדה דינן להידחות.

(ה) בטענת ההתיישנות שהועלתה אין ממש, שכן העילה בפי המשיבים בכל הקשור לרישום שטח הקולונדה כרכוש משותף נולדה רק לאחרונה, כשנושא רישום הבית המשותף עלה על הפרק, ולא קודם לכן.

--- סוף עמוד 392 ---

(ו) אשר להיבט הדיוני – כונסת הנכסים היא זו אשר פנתה לראשונה בבקשה לקבלת הוראות בנושאים שונים הקשורים להצמדות רכוש לדירות, וההליך שנקטו המשיבים הינו המשך ישיר לאותה יוזמה. לפיכך אין לראות פגם במסגרת הדיונית שננקטה לצורך בירור השאלה שבמחלוקת העומדת לדיון כאן. מעבר לכך, השאלות היחידות העומדות להכרעה הן משפטיות ולא עובדתיות, ולכן חידוש המשפט לצורך הבאת ראיות אינו נחוץ ואינו מועיל.

6. הכרעה

נתתי דעתי על מכלול טיעוניהם של הצדדים ובאתי לידי מסקנה כי יש לדחות את הערעור ולקיים את החלטת בית-משפט קמא שלפיה ייחשב שטח הקולונדה בבניין כרכוש משותף, ולא יירשם כחלק משטח החנות שבבעלות המערערים. הטעמים למסקנה זו הם אלה:

טיעוני הצדדים כורכים עמם היבט דיוני והיבט מהותי המשתלבים זה בזה בהקשר של נושא שבמחלוקת. השאלה העיקרית העולה בהיבט הדיוני הינה אם הליך מתן הוראות הולם בירור מחלוקת שעניינה הכרעה בשאלות קנייניות הקשורות בהגדרת אופיו של שטח בבית משותף כרכוש משותף או כרכוש הצמוד לאחת הדירות. ההיבט המהותי עוסק באופי המחלוקת לגופה, והתחקות אחריה תשליך ממילא גם על מידת התאמתה של המסגרת הדיונית של מתן הוראות שהופעלה לצורך דיון והכרעה בה.

7. הליך מתן הוראות ומידת התאמתו לבירור הנושא שבמחלוקת

במישור הדיוני עולה סוגיה מרכזית, והיא: אם היה ראוי להכריע בשאלות שבמחלוקת בהליך זה במסגרת דיונית של מתן הוראות לכונסת הנכסים; אם נגרם למי מן הצדדים עיוות דין עקב החלת מסגרת דיונית זו, ואם ראוי לבטל את ההליך שהתנהל בבית-משפט קמא ולאפשר לצדדים לפתוח מחדש את העניין במסגרת תובענה רגילה.

אין חולק כי לבית-המשפט המחוזי נתונה סמכות עניינית לדון בבקשה למתן הוראות לכונסת הנכסים בעניין הנדון. השאלה היא אם ראוי להכריע במחלוקת על דרך הליך של מתן הוראות. הליך מתן הוראות נועד ביסודו לשמש מסגרת יעילה ומהירה אשר בתחומה פועל בית-המשפט כמנחה וכמפקח על פעילותם של נושאי תפקידים שונים בתחומי המשפט. עם נושאי תפקידים כאלה נמנים, למשל, כונסי נכסים למיניהם, מפרקי חברות, נאמנים בפשיטת רגל, נאמנים בנאמנויות ובהקדשות ציבוריים, אפוטרופסים לקטינים ולפסולי-דין, מנהלי עיזבון ועוד. פעולתם בתחומים שונים נתונה לפיקוח בית-המשפט המוסמך ולאישורו. לצורך כך נדרש קיומו של הליך מקוצר אשר

--- סוף עמוד 393 ---

ייתן בידי בית-המשפט אמצעי יעיל לפקח על בעל תפקיד בפעולותיו השוטפות (ע"א 37/66 "גלחא" 1960 בע"מ נ' מתכות בע"מ (בפירוק) (להלן – עניין גלחא [3]), בעמ' 149). לשם כך הונהג הליך מתן ההוראות, אשר מצא את עיגונו בחקיקה בהקשרים שונים.

(השווה לדוגמה: תקנה 249(5) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 בעניין מתן הוראות למנהלי עיזבון ולנאמנים; סעיף 57 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 בעניין מתן הוראות לכונס נכסים בעניין הוצאה לפועל; סעיפים 9(א), 12(ג) ו-19 לחוק הנאמנות, תשל"ט-1979 בעניין הוראות לנאמן; סעיף 14 לחוק האפוטרופוס הכללי, תשל"ח-1979 בעניין מתן הוראות לאפוטרופוס הכללי בנוגע למילוי תפקידו; סעיף 83 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965 ותקנה 40(א) לתקנות הירושה, תשנ"ח-1998 בעניין הוראות למנהלהעיזבון בנוגע למילוי תפקידו. להליך מתן הוראות על-ידי בית-משפט למפרק חברה ראה
סעיף 310 לפקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג-1983 ולמתן הוראות כונס נכסים למימוש איגרות חוב – סעיף 200 לפקודה).

הליך מתן הוראות נושא בדרך-כלל אופי של הליך פנימי המתנהל בבית-המשפט ביוזמת נושא התפקיד שמטרתו להנחות את פעולתו ולכוונה, בין בעניין נקודתי ובין לצורך גיבוש קו פעולה מקיף וארוך טווח. אין הליך זה מיועד לפתרון מחלוקות מהותיות בין נושא התפקיד לבין צדדים שלישיים, ובוודאי כך כאשר הכרעה במחלוקת מחייבת דיון מורכב הכורך הכרעה בעובדות. אולם לכלל זה יש חריגים. יש שבית-המשפט חורג ממנהגו ומכריע במחלוקות לגופן גם במסגרת הליך מתן הוראות. תנאי לכך הוא שהשאלות הטעונות הכרעה לא תצרכנה בירור עובדתי מורכב באמצעות ראיות אלא תתמקדנה בהיבטים משפטיים, או כאשר העובדות לבירור הן פשוטות ומעטות, והצדדים מסכימים לבירורן בדרך מהירה ומקוצרת. אלה דברי בית-המשפט בעניין הולנדר בנאי הנ"ל [1], בעמ' 299 באשר למנהל עיזבון:

"בית המשפט, בתתו הוראות למנהל עיזבון לפי סמכויותיו בחוק הירושה, תשכ"ה-1965, פועל כמפקח על פעולות מנהל העיזבון. המדובר ברכוש שבעליו איננו, והפיקוח דרוש כדי להבטיח שלא יבולע לרכוש והוא יכונס ויישמר בדרך הטובה והיעילה לטובת הזכאים לו... בדרך כלל אין בית המשפט, בתפקידו זה, מכריע בסכסוכים שבין העיזבון לאחרים, אלא מנחה את מנהל העיזבון איך לנהוג ולטפל בסכסוכים כאלה: לתבוע או להתגונן או להתפשר וכל כיוצא בזה. הוא הדין בפיקוח שמפקח בית המשפט על כונסי נכסים, נאמנים ומפרקים במקרים של פשיטת-רגל או פירוק.

--- סוף עמוד 394 ---

אך יש שבמסגרת הליך למתן הוראות, בנסיבות מתאימות, ינקוט בית המשפט דרך קצרה ויכריע בסכסוך עצמו. למשל, מקום שהעובדות אינן שנויות במחלוקת והשאלה היא של פרשנות בלבד; או מקום שהעובדות פשוטות ומעטות והצדדים מסכימים לבירור בדרך מקוצרת על-פי תצהירים. אין כן כאשר העובדות טעונות בירור יסודי. במקרה כזה יורה בית המשפט המפקח על ההליך להפנות את בירור העניין לתביעה רגילה".

(השווה גם: ע"א 635/71 שיווק מוצרי אוטוקרס בע"מ נ' מרגולס, עו"ד (להלן – פרשת אוטוקרס [4]); רע"א 2906/96 מנהל מיוחד מ. ב. תשלובת הבניה של הקיבוץ הארצי בע"מ (בפירוק) נ' מכון התקנים הישראלי (להלן – פרשת עו"ד וואנו [5])). ייתכנו גם מקרים שבהם בית-המשפט ישתמש בשיקול-דעתו ויכריע בפלוגתא בין נושא תפקיד לבין צד שלישי במסגרת מתן הוראות, כאשר הכרעה במחלוקת חיונית לצורך מתן הוראות לבעל התפקיד, ובלעדי הכרעה כזו עלול המשך תפקודו היעיל להיפגע (ע"א 380/89 מדינת ישראל נ' כוכב השומרון בע"מ (בכינוס נכסים ובפירוק) [6], בעמ' 746). אף שבדרך-כלל היוזמה למתן הוראות נובעת מנושא התפקיד עצמו, עשויה, לעתים, היוזמה לבוא מהצד השלישי, ואם הדבר נדרש לצורך הכוונת פעולת נושא התפקיד, בית-המשפט ייענה לו.

דרך-כלל, מוקנה לבית-המשפט בערכאה הדיונית שיקול-דעת רחב להחליט אם לברר את המחלוקת המובאת בפניו במסגרת בקשה למתן הוראות או להעבירה לדיון בפסים של תביעה רגילה, ובית-משפט של ערעור לא יתערב בכך אלא במקרים חריגים (פרשת גלחא [3], בעמ' 149; פרשת אוטוקרס [4], בעמ' 687; רע"א 3004/97 לוי נ' אזוגי [7]; רע"א 5540/97 שמחון נ' הכונס הרשמי ומפרק חברת סליל תעשיות נייר וכימיקלים בע"מ [8], בעמ' 358-357; ע"א 52/86 ס.ט.ס. אלקטרוניקה בינלאומית בע"מ נ' מפרק חברת שילב – שיווק לצרכן הפיקח בע"מ (בפירוק) [9]; י' זוסמן סדרי הדין האזרחי [19], בעמ' 97-98 ה"ש 4). עילת התערבות כזו תימצא אם יתברר כי הפעלת המסגרת הדיונית של מתן הוראות הביאה עמה קיפוח זכויותיו של בעל-דין.

ניתן לסכם אפוא את התנאים הנדרשים, דרך-כלל, להכרעה במחלוקת מהותית בין נושא תפקיד לצד שלישי במסגרת הליך מתן הוראות:

(א) בירור הסוגיה שבמחלוקת נדרש לצורך מתן הוראות לבעל התפקיד לשם ביצוע יעיל וראוי של תפקידו. בעניין זה אין לרוב נפקות לשאלה אם היוזמה לבקשת ההוראות באה מבעל התפקיד עצמו או מגורם מעוניין אחר;

--- סוף עמוד 395 ---

(ב) בירור המחלוקת לגופה אינו מצריך הכרעה בעובדות, או אינו מחייב בירור עובדתי מורכב, וניתן להכריע בעובדות בדרך פשוטה וקצרה.

(ג) בניהול ההליך בדרך מקוצרת אין כדי לגרום עיוות דין ופגיעה בזכויות דיוניות ומהותיות של בעל-דין (פרשת עו"ד וואנו [5], בעמ' 299; ע"א 743/76 אולמי נפטון בע"מ נ' מגדל נחום בע"מ [10], בעמ' 139).

בענייננו הכריע בית-המשפט במסגרת הליך מתן הוראות בגוף המחלוקת בין המערערים למשיבים ביחס למעמדו של שטח הקולונדה בבניין. ההכרעה ניתנה כתוצאה מיוזמת הדיירים ולא בעקבות פניית כונסת הנכסים. האם הייתה המתכונת הדיונית שננקטה ראויה בנסיבות העניין, והאם ההכרעה לגופה צריכה לעמוד בעינה?

8. החלטת בית-משפט קמא – בחינתה בהיבט הדיוני והמהותי

שאלה היא אם יש מקום כי נתערב בשיקול-דעת בית-משפט קמא אשר החליט לברר את המחלוקת בין הצדדים בדרך של מתן הוראות, ואם יש לסטות מקביעותיו לגוף ההכרעה שנתקבלה.

נראה לי כי יש להשיב לשתי שאלות אלה בשלילה מהטעמים האלה:

9. ההיבט הדיוני

מדובר בעניין שהכרעה בו דרושה לביצוע תפקידה של כונסת הנכסים ברישום הבית המשותף. בלא הכרעה כזו הרישום היה מתעכב, והעברת העניין לדיון בתובענה רגילה היה עלול להימשך שנים. אמת, כי היוזמה להליך מתן ההוראות ננקטה על-ידי דיירי הבניין, אולם המטרה ביסודה קשורה קשר הדוק לתפקידה של הכונסת ברישום הבית המשותף, ובמובן זה היא מתיישבת עם הצורך בקיום הנחיה ופיקוח מטעם בית-המשפט על פעולותיה. יתר-על-כן, ההליך שיזמו המשיבים הינו חוליה נמשכת להליך קודם שיזמה הכונסת עצמה לקבלת הוראות בית-המשפט בנוגע לאופן רישום הבית המשותף (ראה ה"פ 941/98א מיום 24.6.1997 הנוגעת לגג ולחניות). יוצא אפוא כי מדובר בהליך הקשור במישרין למילוי תפקידה של הכונסת לעניין רישום הבית המשותף; יש חשיבות בפתרון יעיל של המחלוקת כדי שלא לעכב את הרישום לתקופה ארוכה והעובדה בלבד כי ההליך ננקט על-ידי דיירים, ולא על-ידי הכונסת עצמה, אינה צריכה להעלות או להוריד.

--- סוף עמוד 396 ---

דרך-כלל, הכרעה במחלוקת לגבי סיווגו של שטח בבניין כרכוש משותף או כרכוש שהוצמד לדירה אין מקומה בהליך מתן הוראות. מחלוקת כזו כורכת עמה בירור זכויות קניין ולכן בדרך השיגרה יש לבררה במסגרת תובענה רגילה תוך פריסת מכלול הראיות. עם זאת במקרה זה אין מקום להתערב בשיקול-דעתו של בית-משפט קמא משהחליט לברר את העניין במסגרת הליך מתן הוראות. זאת, מאחר שמדובר במחלוקת שעיקרה סוגיה משפטית, והרובד העובדתי אינו שנוי באופן אמיתי במחלוקת. הנתונים העובדתיים מצויים כולם במסמכים שהוגשו, ולהשלמתם הגיש כל צד לבית-משפט קמא תצהיר מטעמו לביסוס גירסתו. בנסיבות אלה, אין טעם בהחזרת העניין לערכאה דיונית לצורך ניהול תובענה רגילה, משום שדיון כזה לא היה משנה את פני הדברים.

10. ההיבט המהותי

גם לגופה של המחלוקת נראה כי יש לאמץ את קביעות בית-משפט קמא:

(א) בין המערערים לקבלן נחתם הסכם קומבינציה באפריל 1978. על-פי הסכם זה, הקבלן התחייב לבנות על הקרקע מבנה אשר חלקו דירות מגורים וחלקו שטח מסחרי. המערערים והקבלן היו אמורים לחלוק ביניהם בשיעורים מסוימים חלקים בשטח המגורים ובשטח המסחרי עם גמר הבנייה. הקבלן רשאי, על-פי החוזה, למכור מחלקו דירות וחלקים בשטח המסחרי שהוקצו לו. הסכם הקומבינציה אינו מגדיר מהו הרכוש המשותף במבנה.

(ב) ביום 6.8.1978 נחתם הסכם מכר דירה בין הקבלן לבין המשיבים צפורה ואהרן סופיוב, וזאת עוד בטרם נבנה הבניין (להלן – הסכם המכר). בסעיף 16 להסכם נאמר כדלקמן:

"מוצהר ומוסכם בזה במפורש כי פרט לדירה, זכאי הקבלן לבנות את הבניין בצורה ובאופן שימצא לנכון, להגדיל ו/או להקטין ו/או לשנות את הבנין ו/או היחידות שבו ואת צורתן. הקבלן רשאי להגדיל את מספר החדרים בבנין או להקטינם כרצונו וכן הוא רשאי להוציא חלקים מסוימים מהבנין והקרקע ומהרכוש המשותף ולהצמיד לדירות אחרות וכן לקבוע תקנון מוסכם אשר יהיה שונה ו/או יסטה מהתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, וכן לבנות שטח מסחרי בקומת הקרקע. מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, רשאי הקבלן להוציא את שטח הגג כולו או חלקים ממנו ושטחי קרקע עבור חניות מהרכוש המשותף, ולהצמיד את הגג או חלק ממנו ואת החניות לדירה או דירות מסוימות".

--- סוף עמוד 397 ---

להסכם המכר צורף מפרט טכני מנוסח בהתאם לחוק המכר (דירות). במפרט זה צוין בסעיפים 2(א)(3) ו-(4), כדלקמן:

"2. א. ...

3. המוכר רשאי להכניס שנויים בחלוקה הפנימית של דירות שנרכשו על ידי אחרים בתנאי שלא ישנה את חזית הבית או שטחים ברכוש המשותף שלא הוצאו במפורש.

4. פירוט וסימון השטחים ו/או החלקים המוצאים מהרכוש המשותף (כהגדרתו בחוק המקרקעין): כל שטח הגג ושטחי חניה בקומת הקרקע".

בסעיף 10 למפרט נאמר בזו הלשון:

"רכוש משותף

א. חלקים המוצאים מרכוש משותף – מקומות החניה הצמודים לדירות והגגות הצמודים לדירות בקומה האחרונה.

ב. שיעורו של החלק ברכוש המשותף צמוד לדירה –

שיעור השתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו – כאמור בתקנון המצורף".

לא הייתה מחלוקת כי הסכם המכר והמפרט בין הקבלן למשיבים זהים לשאר ההסכמים שנחתמו עם שאר דיירי הבניין.

המפרט עונה על הדרישה האמורה בסעיף 6 לחוק המכר (דירות) המורה כי מוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים הנוגעים להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה ולציין את שיעורו של חלק זה. על-פי האמור, בצד הזכות שנשמרה לקבלן בסעיף 16 להסכם המכר, להוציא חלקים מסוימים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות אחרות, הגדיר המפרט הטכני באורח קונקרטי עניין זה כאשר פירט כי מקומות החנייה הצמודים לדירות והגגות הצמודים לדירות בקומה העליונה הם חלקי רכוש משותף שהוצאו מן השיתוף ויוחדו לבעלי דירות ספציפיות. פרט לכך, הרכוש המשותף נותר כשהיה במקורו, וזכותם של כלל הדיירים לגביו, כפי שנתגבשה לגבי כל אחד מהם בעת שהתקשר בהסכם לרכישת דירתו, לא נשתנתה.

--- סוף עמוד 398 ---

(ג) ביולי 1980, כשנתיים לאחר הסכם המכר בין הקבלן למשיבים, התקשרו המערערים עם הקבלן בהסכם שבו מכר להם הקבלן את החנות. באוגוסט 1980 נחתם ביניהם הסכם נוסף, שחלקו הרלוונטי לענייננו קובע כך:

"הוסכם בין הצדדים כדלקמן:

1. גניש שלום [הקבלן – א' פ'] מצמיד את כל הקולונדה שבחזית החנות לחנות עצמה וכן מצמיד חלק של 42% מהקומה המפולשת ואת הגג הפתוח מעל החנות.

2. פליצ'ה ראובן ודוד ראובן וחב' פליצ'ה ראובן בע"מ מסכימים כי עם הסכם נוסף זה אין להם שום דרישות או טענות לגבי ההסכמים שנחתמו ביניהם".

מהסכם נוסף זה ניתן להסיק את הדברים האלה:

(1) הקבלן והמערערים ראו את הקולונדה כרכוש משותף עד השלב שבו הסכימו על הצמדתו לחנות בהסכם מ-1980;

(2) בעת התקשרות הקבלן עם המשיבים בחוזה מכר הדירה שררה ביניהם ההבנה כי שטח הקולונדה נכלל ברכוש המשותף ולא הוצא ממנו, והראיה כי לא אוזכר כדבר הזה בהסכם המכר או במפרט הטכני שצורף לו.

(ד) מהו היחס מהבחינה המשפטית בין הסכם המכר בין הקבלן למשיבים על סעיף 16 הכלול בו והמפרט הטכני המציין את פריטי הרכוש המשותף שהוצאו מהשיתוף (שאינו כולל את הקולונדה), לבין ההסכם מאוגוסט 1980 בין הקבלן למערערים המצמיד את הקולונדה לשטח חנותם של האחרונים?

(ה) מדובר בבית שאינו רשום כבית משותף, אך מיועד להירשם ככזה, וחלות עליו הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין. משמעות הדבר היא כי כל עוד לא נרשם הבית כאמור, אין רואים דירה בבניין כנושא נפרד לזכויות קניין, ואין רואים כאילו צמוד לה מהבחינה הקניינית חלק יחסי ברכוש המשותף. בטרם רישום נחשבים רוכשי הדירות בבניין כבעלי זכויות משותפות בנכס המקרקעין כולו – דירות ורכוש משותף כאחד – ואין בכוחם לרשום זכות בעלות נפרדת בדירה ובחלק היחסי ברכוש המשותף (הצעת חוק בתים משותפים, תשי"א-1951; ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי [11], בעמ' 734). בשלב זה גם אין תוצאות קנייניות ישירות להוצאת שטחים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות מסוימות, שכן גם בהינתן פעולה כזו נותרת בעלות משותפת של כל הדיירים

--- סוף עמוד 399 ---

בכל המבנה כולו עד לרישום הבית המשותף (השווה מ' דויטש קניין (כרך א) [20], בעמ' 753). עם זאת בתיקון לחוק המקרקעין (חוק המקרקעין (תיקון מס' 5), תשל"ז-1977) ששילב את פרק ו'1 אל תוכו, החיל המחוקק על בניין כזה שטרם נרשם את מרבית ההוראות האחרות החלות על בתים משותפים (סעיף 77ב לחוק המקרקעין). החלה זו נעשתה לא בדרך הקניית זכויות קניין לדיירים בדירות וברכוש המשותף, אלא בהחלת הסדרי ניהול בבניין שבהם גם הסדרי שימוש והנאה מחלקי הרכוש המשותף (רע"א 698/85 בן צור נ' ששון (להלן – פרשת בן צור [12]), בעמ' 149). חוק המקרקעין הגדיר באורח דומה וכמעט זהה את מהות השטחים הנחשבים רכוש משותף בבית רשום ובבית שאינו רשום (סעיף 77א וסעיף 52), וכן קבע הסדרים דומים לניהולו של רכוש זה ולהגנה על זכויות הדיירים בכל הנוגע לשימוש בו ולהנאה ממנו במסגרת התקנון המצוי. הגדרת "הרכוש המשותף" בסעיף 77א לחוק ביחס לבניין שטרם נרשם אין משמעה הגדרה קניינית, אלא היא קובעת מבחן של ייעוד שטחים מסוימים לשמש את צורכי בעלי הדירות כולם או מרביתם (פרשת בן צור [12], בעמ' 150). גריעה משטח כזה לטובת דייר מסוים אינה יכולה להיעשות אלא בהסכמת שאר הדיירים גם כאשר מדובר בבניין שטרם נרשם וגם בטרם נעשה ייחוד זכות קניינית לדייר בדירתו ובחלקו היחסי ברכוש המשותף, המתגבשים עם הרישום. חל כאן הכלל שלפיו "זכות כזאת השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לענין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם" (ע"א 136/63 לווינהיים נ' שורצמן [13], בעמ' 1726).

יוצא אפוא, גם בבית שאינו רשום כבית משותף, מוכרת זכות הדיירים לשימוש ולהנאה בחלקי הרכוש המשותף כהגדרתו בסעיף 77א לחוק, אלא אם הוצאו חלקים ממנו והועברו לשימוש בלעדי של אחד הדיירים בדרך המוכרת על-פי הדין. גריעה כזו מחייבת קבלת הסכמתם של כל הדיירים, ושאלה אם תנאי זה נתקיים בענייננו.

(ו) כאן משתלבת הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות) הקובעת, לאמור:

"(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:

(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;

--- סוף עמוד 400 ---

....

(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף" (ההדגשה שלי – א' פ').

מטרת הוראה זו להבטיח כי כאשר רוכש אדם זכויות בדירה, הוא ידע אל נכון, כבר עובר למועד הרכישה, מהו היקף הזכויות הנרכשות על-ידיו לא רק לגבי יחידת הדיור עצמה אלא גם לגבי חלקי הרכוש המשותף:

"מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת – וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים – מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו... כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מיפרט ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה... ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במיפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת לבו של הקונה לשינויים אלה" (דברי השופט (כתוארו אז) אלון בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים [14], בעמ' 813).

רציונל זה של חוק המכר (דירות), שעיקרו במתן הגנה לקונה מפני פגיעה בזכויותיו, בין היתר עקב גריעה מחלקי הרכוש המשותף בלא ידיעתו ובלא הסכמתו, חל הן על מכר דירה בבניין שנרשם והן על בניין שטרם נרשם. הצורך בהגנה על זכויות הקונה תקף שבעתיים בבניין שטרם נרשם כאשר הסכם המכר נעשה זמן ניכר לפני הבנייה ובטרם קבלת החזקה בדירה בשל החשש כי בפרק הזמן בין ההתקשרות בהסכם לבין קבלת החזקה בדירה יחולו שינויים בלתי מבוקרים בהיקף השטחים הנגרעים מהרכוש המשותף ומוצמדים ליחידות דיור ספציפיות. מכאן הדרישה בחוק המכר (דירות) כי גריעה מן הרכוש המשותף, בין בבניין רשום ובין בבניין שטרם נרשם, תהיה ידועה לקונה ומוסכמת עליו עובר להתקשרותו בהסכם המכר, ותקפותה המשפטית של גריעה זו מותנית בהסכמתו המלאה והמפורשת (ע"א 750/88 אברהם רובינשטין ושות', חברה קבלנית בע"מ נ' דיירי הבית המשותף ברח' קדושי קהיר 36-38 בחולון [15], בעמ' 869; ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר (להלן – פרשת מיאב [16])).

--- סוף עמוד 401 ---

על יסוד הדברים האמורים ניתן לסכם ולומר:

(א) בבית המיועד להירשם כבית משותף וטרם נרשם ככזה עומדת זכות לדיירים לעשות שימוש וליהנות מחלקי רכוש משותף כפי הגדרתם בסעיף 77א בפרק ו'1 לחוק המקרקעין. גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים כפופות להסכמת כל הדיירים, ובלעדיה אין היא תקפה. במסגרת הסכמה כזו נדרש כי בחוזה מכר עם דייר יצוינו במפרט הפרטים הנוגעים לגריעה כזו, ואין בעניין זה הבדל בין בית משותף שנרשם לזה שטרם נרשם כאמור בע"א 118/78 גוב ארי חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' כהן [17], בעמ' 811:

"...כדי לתת קיום להוראותיו של סעיף 6 לחוק מכר (דירות), תשל"ג-1973, אין אלא להסיק, כי גם לגבי בית המיועד להירשם כבית משותף יש ליישם אותם כללים ולפנות לאותן הגדרות אשר היו חלות אילו היה מדובר כבר בבית שנרשם".

(ב) גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול-דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים (ע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ז"ל נ' וינטראוב [18], בעמ' 817; פרשת מיאב [16], בעמ' 857; דויטש בספרו הנ"ל [20], בעמ' 684).

(ג) גריעה מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר המתבצעת שלא בהסכמתו המפורשת של הדייר איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית, עליה לזכות בהסכמתם המפורשת של כל רוכשי הדירות. אין מסיקים הסכמה או ויתור מכללא על דרך ההתנהגות או הימנעות מהגשת תביעה. אומר דויטש בספרו הנ"ל [20], בעמ' 684:

"ההסכמה של הרוכש צריכה להיעשות במפורש, בניגוד לדיני החוזים הרגילים, המאפשרים גם הסכמה משתמעת. הדבר נובע מן המדיניות שנועדה להבטיח את ודאותה של ההסכמה של הרוכש, אשר מאבד חלק מקניינו לטובת הזוכה בהצמדה".

11. מן הכלל אל הפרט

על רקע העקרונות שהובהרו השאובים מן הדין וההלכה הפסוקה, ניתן לאמץ את מסקנת בית-משפט קמא בענייננו, כדלקמן:

--- סוף עמוד 402 ---

(א) הקולונדה היוותה במקורה חלק מן הרכוש המשותף של הבניין שטרם נרשם כבית משותף. הדבר עולה מהגדרת "רכוש משותף" בסעיף 77א לחוק המקרקעין בהיותה שטח בניין שלא היווה חלק מיחידת דיור או עסק. טיעוני המערערים לא העמידו ספק של ממש באשר לנכונותה של הנחה עובדתית זו. חיזוק לדבר ניתן למצוא דווקא בהסכם בין הקבלן למערערים מאוגוסט 1980 שבו הוסכם על הצמדת הקולונדה לחנות – דבר המעיד על כך כי בטרם ההסכם ראו גם הקבלן והמערערים שטח כזה כשייך לרכוש המשותף.

טענות המערערים כאילו שטח הקולונדה היווה בעבר שטח ציבורי שנמכר להם על-ידי עיריית רמת גן, והצגת תכנית בניין עיר שאושרה ב-1995 כדי לבסס זאת אינן עומדות בסתירה להנחה האמורה לעיל. בהקשר זה, המערערים מפנים לתכנית בניין עיר מפורטת שהוכנה בפברואר 1991 ואושרה בדצמבר 1995 שמטרתה הגדלת שטח הקומה המסחרית בבניין בכ-140 מ"ר. בתצהירה לבית-משפט קמא אומרת החברה בפירוק (בסעיף 13):

"השטח נשוא הבקשה הוא שטח ציבורי אשר נמכר לחב' פליצ'יה על ידי עירית רמת גן אשר על כן אין ולא יכולה הייתה להיות לתובעים כל זכות בו".

המצהירה סתמה את משמעות אמירתה ולא פירשה, וככל שהיא עומדת לעצמה, אין בה משום סתירה להנחה כי השטח עבר בשלב מסוים לבעלות המערערים והיווה חלק מעיסקת הקומבינציה בינם לבין הקבלן כאשר על-פי התכנון המקורי שטח זה היווה חלק מהרכוש המשותף בבניין שהיה אמור לעמוד לשימושם ולהנאתם של כל הדיירים. מכל מקום, המערערים לא הסבירו איך מתיישב הסכם 1980 בינם לקבלן שבו הוצמדה הקולונדה לחנותם עם גירסתם כי שטח זה אינו מהווה כלל חלק מהשטח המוגדר של הבניין, וטענתם בעניין זה נותרת סתומה ובלתי משכנעת. תכנית בניין העיר שהוצגה כשלעצמה אינה מעלה או מורידה לצורך הבנת מהות הזכויות הרכושיות בקרקע ובמבנה, שכן היא עוסקת בהיבט התכנוני בלבד. יוצא אפוא כי צדק בית-משפט קמא בהניחו כי הקולונדה היווה חלק מהרכוש המשותף של הבניין.

(ב) המשיבים לא נתנו מעולם את הסכמתם לגריעת הקולונדה מהרכוש המשותף. כל הסכמה כזו לא מצאה את ביטויה בהסכם המכר או במפרט הצמוד לו. חוזה המכר בין הקבלן למשיבים מ-1978 אינו מאזכר, ולו ברמז, כי שטח הקולונדה ייגרע מהרכוש המשותף ויוצמד לחנות המערערים. גם במפרט על-פי חוק המכר (דירות) אין רמז לכך, אף כי נזכרים חלקי רכוש אחרים המוצאים מהרכוש המשותף. ההוראה הכללית

--- סוף עמוד 403 ---

בסעיף 16 לחוזה המכר בין הקבלן לדיירים, שלפיה הקבלן משמר לעצמו שיקול-דעת לגרוע משטחי הרכוש המשותף, אינה מועילה, כשהיא עומדת לעצמה, ליתן לגיטימציה כלשהי לגריעה מאוחרת מהרכוש המשותף, שהקבלן והמערערים התיימרו לעשות בחוזה ביניהם ב-1980.

(ג) הניסיון להצמיד באופן קונקרטי את שטח הקולונדה לחנות נעשה בהסכם בין הקבלן למערערים בלבד ב-1980 בלא קבלת הסכמה מפורשת של הדיירים. הצמדה בלא הסכמה כזו אינה תקפה כלפי המשיבים.

(ד) בחומר הראיות שהוגש לערכאת קמא מצויות ראיות התומכות בטענת המשיבים כי לא הסכימו בהתנהגותם להצמדת שטח הקולונדה לחנות, וכי דיירי הבניין פנו בתלונות לעירייה, ובעקבות זאת אף הוגש כתב-אישום כנגד המערערים בגין עבירות על חוקי התכנון והבנייה. כך או כך, אין הסכמת דייר לגריעת שטח מהרכוש המשותף יכולה להילמד מהתנהגותו או ממחדליו, אלא נדרשת הסכמה פוזיטיבית במסגרת המוגדרת בסעיף 6 לחוק המכר (דירות). כזו בוודאי לא ניתנה כאן, וממילא יש בכך כדי לדחות את טענת המערערים כי התנהגות המשיבים לאורך השנים שקולה כדי ויתור, מניעות או הסכמה מכללא להצמדת השטח האמור.

(ה) טענת המערערים בדבר שיהוי והתיישנות טיעוניהם של המשיבים גם היא אינה יכולה להתקבל. המשיבים פנו לבית-המשפט בבקשה למתן הוראות כדי למנוע את סיפוח הקולונדה לחנות המערערים בסמוך לאחר שהתבררה להם הכונה לרשום כך את הבית המשותף. העילה להתנגד לרישום כזה נתגבשה אפוא משהתבררה הכוונה לבצע כך את רישום הבניין על-ידי כונסת הנכסים. ממילא, בנסיבות אלה אין מקום לטענות שיהוי והתיישנות (פרשת מיאב [16], בעמ' 859).

(ו) אין ליתן משקל לטענת המערערים כי השקיעו השקעות כספיות בבנייה בשטח הקולונדה כדי לצרפה לחנות וכי שינו מצבם לרעה עקב כך. העובדה כי סיפחו באופן מעשי שטח לחנותם בלא הסכמת הדיירים אינה מקנה להם זכות, מה גם שיש להניח כי ההשקעות שנעשו הניבו פירות בדמות רווחים מסחריים שהופקו מהפעלת החנות בשטחה המוגדל.

(ז) אין מקום לטענת המערערים כי לא ניתן כיום לבצע טכנית את רישום שטח הקולונדה כרכוש משותף, מאחר שהוא מהווה חלק בלתי נפרד מהחנות ששטחה המקורי בבעלות ייחודית של המערערים. צדק בית-משפט קמא כאשר לא ראה בכך אבן נגף להגדרת שטח הרכוש המשותף ולרישומו ככזה, וזאת נוכח הגדרת "רכוש משותף"

--- סוף עמוד 404 ---

בחוק המקרקעין הכוללת גם שטח המצוי בתחומי דירה מסוימת (השווה סעיפים 52 ו-77א לחוק המקרקעין). כך, גם טענת המערערים בדבר קיום הפרדה פיזית בבניין בין שטח המגורים לשטח המסחרי אינה מעלה ואינה מורידה. דין רכוש משותף בשטח המגורים ובשטח המסחרי חד הוא, וגריעה ממנו והצמדתו לדירה מסוימת מחייבות עמידה בדרישות ההסכמה של הדיירים כמוסבר לעיל – דרישות שלא נתקיימו.

12. לאור כל האמור, נראה לי כי אין להתערב בהחלטת בית-משפט קמא ויש לאמצה. המסגרת הדיונית שבה נוהל הדיון בפניו לא פגעה בזכויות דיוניות או מהותיות של מי מבעלי-הדין. התוצאה המהותית שאליה הגיע בית-המשפט לגופה של המחלוקת בין בעלי-הדין תואמת את הדין.

בהינתן כל אלה אציע לדחות את הערעור ולחייב את המערערים לשלם למשיבים הוצאות בסך 15,000 ש"ח.

הנשיא א' ברק

אני מסכים לפסק-דינה של חברתי השופטת פרוקצ'יה, שלפיו יש לדחות את הערעור בנסיבות המקרה. מקובלת עליי מסקנתה הדיונית שלפיה הגם שבדרך-כלל הליכים מסוג אלו שבפנינו אינם עניין להליך מתן הוראות, הרי שבנסיבות המקרה, בדין נתן בית-המשפט המחוזי את החלטתו במסגרת דיונית זו. כן מקובלת עליי מסקנתה של חברתי, שלפיה ההסכם שנערך עם המערערים בחודשים יולי-אוגוסט 1980 לא עמד בהוראות סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), ובהיעדר הסכמה של הדיירים האחרים בבניין (לרבות המשיבים) לא היה תוקף להצמדה שעיקרה גריעה מן הרכוש המשותף כפי שהוגדר בהסכם עם המשיבים. די בטעם מהותי זה על-מנת להביא לדחיית הערעור. משכך, אין אני נדרש להכריע בשאלת תחולתו של פרק ו'1 לחוק המקרקעין על המקרה שבפנינו, כמו גם בשאלת המעמד הקנייני או האובליגטורי של זכויות הקבלן והדיירים במסגרת הסכמי הצמדה בבית שטרם נרשם כבית משותף.

השופט י' זמיר

אני מסכים לפסק-הדין של השופטת פרוקצ'יה ומצטרף להערה של הנשיא ברק.

הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת פרוקצ'יה.

ניתן היום, ט"ז באדר תשס"א (11.3.2001).

--- סוף עמוד 405 ---

מיני-רציו:

°

°5129371

°54678313* חברות – כינוס נכסים – הוראות בית-המשפט

°תכליתו של הליך בקשת הוראות – אימתי ידון בית-המשפט במחלוקות מהותיות בין צדדים במסגרת מתן הוראות – האם הליך למתן הוראות מתאים להכרעה בשאלת סיווגו של חלק מבית משותף כרכוש משותף.

°* מקרקעין – בתים משותפים – רכוש משותף

°גריעתו מהשטח המשותף על-ידי קבלן – סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 – ההכרח כי גריעת חלק מהרכוש המשותף תיעשה בצורה מפורשת בחוזה המכר או במפרט – היעדר תוקף להוראה בחוזה המכר המקנה לקבלן שיקול-דעת לגרוע מהרכוש המשותף.

הודעה למנויים על עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו - הקש כאן

--- סוף עמוד 406 ---