אם תותר הרצועה, ובית המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף, שאינן אפסיות עד שכל בר-דעת יראה בהן דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, עד כדי כך שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם.
העובדה, כי אחד הדיירים עשה דין לעצמו ברכוש המשותף, אינה יכולה לשמש היתר לדייר אחר לעשות גם הוא כמותו.
.1אהרן אליאס
.2לבנה אליאס
נגד
.1יוחנן שיפר
.2שושנה שיפר
.3מרדכי רוט
בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
[21.4.83, 12.5.83]
לפני מ"מ הנשיא מ' שמגר והשופטים מ' בייסקי, א' גולדברג
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ס"ח 259, התוספת, סעיף 2(א) .
מיני-רציו:
°
* דיון אזרחי – סעדים – סעדים שביושר
°
* מקרקעין – בתים משותפים – רכוש משותף
°
°
המשיבים, שדירתם נמצאת בבית משותף מעל לדירת המערערים, בנו תוספת למרפסת חיצונית. בקשת המערערים לפני תחילת הבנייה לצו מניעה זמני כנגד המשיבים נדחתה בבית-משפט השלום, דבר שאיפשר למשיבים להשלים את בניית התוספת.לאחר דיון בתביעה גופה ציווה בית-משפט השלום על הריסת התוספת שנבנתה, בהסתמך על זכותם הקניינית של המערערים ברכוש המשותף. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור, בהיסתמך על הנימוקים הבאים: העדר פגיעה ממשית במערערים; הסכמה של תשעה מתוך עשרה בעלי הדירת בבית לבנייה; השלמת הבנייה; העדר ניקיון כפיים של המערערים, המתבטא בכך שב- 1969בנו חדר על קרקע הרכוש המשותף ללא הסכמת כל דיירי הבית. מכאן הערעור, שנסב על השאלה, אם יש להורות על הריסת התוספת שנבנתה.
°
בית המשפט העליון פסק:
א. (1) שיקול הדעת, המסור לבית המשפט למתן תרופה שיסודה בדיני היושר על יסוד זכות קניינית, מצומצם למדיי בהשוואה לזה המוקנה לו בתביעה פוססורית.
(2) עם זאת, עדין רשאי בית המשפט לסרב לתת צו מניעה, כאשר הנזק הוא פעוט, וניתן לפצות בנקל את התובע בתשלום פיצויים, ובמקרים מיוחדים אחרים, כאשר קיימים טעמים מיוחדים חשובים במיוחד שלא לתת צו כאמור.
ב. (1) הן לפי ההסכם בין בעלי היחידות בבית המשותף הנדון והן לפי סעיף 2(א) לתקנון המצוי, מצווים המשיבים שלא לעשות כל מעשה, הפוגע ברכוש המשותף, אלא אם כן קיבלו תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.
(2) מכאן כי מתן הסכמתם של רוב בעלי הדירות שבבית המשותף לבניית המרפסת אינו רלוואנטי לשאלה העומדת לדיון.
(3) אין לתת כל משקל לעובדה, כי המשיבים השלימו כבר את הבנייה, כשעשו זאת אף-על-פי שהתביעה עומדת ותלויה נגדם, תוך שהם נוטלים על עצמם את האחריות לתוצאות.
פסקי דין של בית המשפט העליון שאוזכרו:
[1] ע"א 782/70 רדומילסקי נ' פרידמן, פ"ד כח(2) .523
[2] ע"א 281/61 שלוסר נ' כ"ץ, פ"ד טו 2.329
[3] ע"א 233/53 טהראני נ' גרינברג, פ"ד ט 1283; פ"ע כ .118
--- סוף עמוד 444 ---
[4] ע"א 416/62 נ' לוי נ' י' לוי, פ"ד יז .861
[5] ע"א 389/64 קרוינסקי נ' גולדשטיין, פ"ד יט (1) .225
[6] ע"א 153/67 "שלב" הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ ואח' נ' נוה הררי מואב בע"מ ואח’, פ"ד כא (1) .617
[7] ע"א 749/76 נ' יוסף ואח' נ' בכר, פ"ד לב(3) .617
[8] ע"א 354/61 אברהם פישר ואח' נ' י' סופר ואח’, פ"ד טז .410
[9] ע"א 136/63 ו' לווינהיים ואח' נ' שורצמן ואח’, פ"ד יז 1722.
[10] ע"א 395/74 לוי ואח' נ' סמואל ואח’, פ"ד כט (2) .39
[11] ע"א 515/65 רבובסקי ואח' נ' גלונברג ואח’, פ"ד כ(2) .290
הערות:
לבנייה על רכוש משותף, ללא הסכמת דיירים בבית המשותף, ראה: ע"א 815/81 כליפא ואח' נ' שאול ואח’, פ"ד לו(3) .78
ערעור ברשות על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטים ע' נתן, ד' איתן, צ' טל) מיום 18.7.80בע"א 174/79 בו נתקבל ערעור על פסק- דינו של בית-משפט השלום בירושלים (השופט מ' שלגי) מיום 5.11.79
בת"א 5644/77. הערעור נתקבל.
ר' בטט - בשם המערערים;
ש' סירקיס - בשם המשיבים.
--- סוף עמוד 445 ---
פסק-דין
השופט א' גולדברג: .1זהו סכסוך בין שכנים בנכס הרשום כבית משותף.
המשיבים, שדירתם נמצאת מעל לדירת המערערים שבקומת הקרקע, בנו תוספת למרפסת חיצונית מעל לדירת המערערים.
על מעשה זה של המשיבים נסב הדיון, אשר החל בבית-משפט השלום בבקשתם של המערערים מיום 6.9.77למתן צו מניעה זמני כנגד המשיבים, כשאך התחילו בהכנות לביצוע העבודה.
בית-משפט השלום הוציא תחילה צו ארעי במעמד המערערים בלבד, ולאחר דיון בבקשה במעמד הצדדים החליט לדחות את הבקשה.
.2בנמקו את דחיית הבקשה אמר שופט השלום המלומד:
"הבניה של תוספת המרפסת נעשית תוך פגיעה ברכוש המשותף של הבית, כי היא מתבצעת על קירותיו החיצוניים, זו, כשלעצמה, זכות הראויה להגנה. אולם במקרה הנוכחי, סבורני שהמשיבים הראו כי המבקשים (הם המערערים - א ג') - אינם ראויים להגנה על ידי מתן צו-מניעה מחמת חוסר נקיון כפיים. המבקש הראשון, אשר נתן את תצהירו "בשמו ובשם אשתו", הודה בחקירתו כי בשנת 1969בנה מבנה שהוא מעין חדר שלם בנוי אבן ואלומיניום על קרקע (ההדגשה במקור - א' ג') שהוא רכוש משותף ללא הסכמת כל דיירי הבית כולל המשיבים. והרי כלל הוא, שהמבקש מבית משפט סעד שביושר צריך לבוא בנקיון כפיים, והתנהגותו בענין המשמש נשוא הדיון צריכה להיות ללא דופי... טוען ב"כ המבקשים שמעשה זה שלהם, בניה על קרקע הרכוש המשותף ללא הסכמת המשיבים בשנת 1969אינה קשורה בנשוא הדיון לפנינו. אני סבור שהיא קשורה. מדובר הרי ברכוש שהוא משותף למבקשים ולמשיבים. יש להם זכויות משותפות באותו נכס, והנה, שעה שהמבקשים מפירים את זכויותיהם של המשיבים לגבי הנכס המשותף הם מבקשים למנוע זאת מן המשיבים. הפרת הזכות של המשיבם בנכס המשותף על-ידי המבקשים כלשעצמה היא דבר אשר אדם הגון ונבון יראה בה התנהגות לא ראויה, על אחת כמה וכמה כאשר באותו ענין, ולגבי אותו נכס, הם מבקשים להגן על אותה זכות עצמה כשהם הנפגעים. על אלה ייאמר עושים מעשה זמרי ומבקשים שכר כפנחס".
משנדחתה בקשת המערערים למתן צו מניעה זמני, השלימו המשיבים את בניית התוספת למרפסת.
--- סוף עמוד 446 ---
.3לאחר דיון בתביעה גופה, בה עתרו המערערים (בכתב תביעתם המתוקן), כי יינתן צו כנגד המשיבים "להשיב את המצב לקדמותו, כפי שהיה ערב ביצוע העבודה על ידי הנתבעים ולצוות על הריסת המרפסת", החליט בית- משפט השלום כי "אמנם אין ידי התובעים נקיות כלל ועיקר... אך הדין הוא שאין טענה זו עומדת לנתבע כנגד זכות קניינית". לפיכך החליט בפסק-דינו, כי על המשיבים 'להחזיר את המצב לקדמותו ולהרוס אותו חלק של המרפסת שנבנה על ידם כתוספת לבניה המקורית'.
אשר לטענת המערערים בכתב תביעתם בדבר פגיעה באור ובאוויר בדירתם עקב בניית המרפסת, קבע בית-משפט השלום, כי אין למערערים זכות מוגנת לעניין זה כל עוד לא עברו חמש עשרה שנה לחזקת המערערים בדירה. מה גם שלדעתו לא הובאה ראיה בדבר פגיעה באוויר, והוכחה רק פגיעה מועטת מאוד באור.
.4על פסק-דינו של בית-משפט השלום ערערו המשיבים לבית המשפט המחוזי בירושלים, ושם נהפכה הקערה על פיה. לדעת בית המשפט המחוזי נתפש בית- משפט השלום לכלל טעות בסברו, כי למרות הפגיעה האפסית במערערים מבניית המרפסת ולמרות אי-ניקיון כפיהם הרי הוא אנוס לקבל את התביעה, אך ורק מפני שהיא נסמכת על זכות קניינית ברכוש המשותף. אמנם נכון, ששיקול הדעת של בית המשפט בתביעות, שמקורן בזכות קניינית, מצומצם יותר, אך עדיין יש לבית המשפט שיקול- דעת, אם כי "אינו רחב כולי האי" כאמור בע"א 782/70 [1], בעמ' .530לדעת בית המשפט המחוזי, מן הראוי היה להפעיל בנסיבות העניין את שיקול הדעת, כשאין פגיעה ממשית במערערים, והנזק לא הוכח כלל; כשתשעה מתוך עשרה בעלי הדירות הסכימו לבנייה; כשהמעשים שעליהם סבה התביעה כבר תמו ונשלמו, וכשהמערערים עצמם באו באי-ניקיון כפיים לבית המשפט. עוד ציין בית המשפט המחוזי, כי בית-משפט השלום סירב לתת צוו מניעה זמני, וברור בעליל, שביקש לדחות גם את התובענה העיקרית נגד המערערים, "אלא שראה עצמו אנוס להיענות לה מן הטעם היחיד שהתביעה נשענה על זכות קניינית". בית המשפט המחוזי קיבל על-כן את ערעור המשיבים וביטל את פסק-דינו של בית-משפט השלום.
על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי ערערו המערערים שלפנינו לאחר קבלת רשות לכך.
.5אין חולק, כי הן לפי ההסכם בין בעלי היחידות בבית המשותף הנדון והן לפי סעיף 2(א) לתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969, מצווים המשיבים שלא לעשות כל מעשה, הפוגע ברכוש המשותף, אלא אם כן קיבלו תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. אין עוררין, כי הקיר החיצוני, עליו נבנתה המרפסת, הינו רכושם המשותף של כל בעלי הדירות. מכאן, כי מתן הסכמתם של רוב בעלי הדירות שבבית המשותף (ולפי הנאמר בפתח פסק דין בבית המשפט המחוזי, המתאשר
--- סוף עמוד 447 ---
בראיות שהובאו, ניתנה הסכמתם של שמונה), לבניית המרפסת, אינו רלוואנטי כלל לשאלה העומדת לדיון. אין לתת כל משקל לעובדה, כי המשיבים השלימו כבר את הבנייה, כשעשו זאת אף על פי שתביעה עומדת ותלויה נגדם, תוך שהם נוטלים על עצמם את האחריות לתוצאות.
.6השאלה העומדת לדין מתמקדת אם כך לעניין זכותם של המערערים לסעד המבוקש על-ידיהם, שעה שהמרפסת שנבנתה אינה פוגעת פגיעה של ממש בדירתם, ושעה שהם עצמם נגועים באי-ניקיון כפיים, כשבנו שמונה שנים לפני כן חדר ברכוש המשותף שבחצר, תוך ניצול החלל שנוצר מבניית קירות תומכים למרפסת שבנו בהיתר. בית-משפט השלום מזכיר בפסק-דינו פעם נוספת, שבה הסיגו המערערים את גבול הרכוש המשותף, וניראה כי דבריו כוונו לסגירת המרפסת על-ידיהם בתריסים שלא בהסכמת יתר הדיירים.
עוד אנו מציינים את אי-ניקיון הכפיים של המערערים, מן הראוי להוסיף, כי גם המשיבים אינם תמימי דרך. כי לא רק שהם עצמם סגרו מרפסת כדוגמת המערערים, (עדות משיב בעמ' 13), אלא שגם קיבלו היתר בנייה לבניית המרפסת, שעליה נסב הסכסוך, על סמך הצהרה כוזבת, כי רשימת הדיירים - שהוגשה על-ידיהם לשם קבלת ההיתר ושעליה חתימותיהם של שמונה דיירים המסכימים לבנייה - היא רשימה מלאה של כל בעלי הדירות, על מעשה זה הועמד המשיב 1לדין והורשע בבית המשפט העירוני.
ומכאן לשאלה שהוצגה לעיל.
.7 הכלל הבסיסי בעניינים, בהם הפגיעה היא בזכות הקניין של הזולת, הובא בע"א 281/61 [2], בעמ' 2333, לאמור:
"אין אדם יכול לדרוש זכות הנאה כל-שהיא מרכושו של הזולת רק מפני שנוח לו הדבר, או מפני שהוא זקוק לזה ולזולת אין הדבר גורם כל נזק שהוא - אפילו מצבו הקשה של האדם הזה עשוי לעורר אהדה אליו מצד בני- אדם. אין לזהות שיקולים מוסריים עם שיקולים שביושר במשמעות המשפטית, דבר התלוי ברצונו הטוב של הזולת אין לכפות עליו 'רצון טוב' זה על-ידי החלת שיקולים שביושר. עוד לא שמענו על הלכה מעין זו".
אולם בשורה של פסקי-דין קבע בית-משפט זה, כי העיקרון, לפיו נדחה הסעד שביושר מפני הזכות הקניינית, אינו מוחלט. בע"א 233/53 [3], בעמ' 1285לא סייג אמנם הנשיא אולשן את תחום שיקול הדעת שיש לבית המשפט ואמר, כי "בודאי
--- סוף עמוד 448 ---
שבית-המשפט רשאי להחיל שיקולים מבחינת עקרונות היושר", ועם ניסוח כללי זה לא היה שלם כבוד השופט לנדוי [כתוארו אז] בע"א 416/62 [4], בעמ' 865, אם כי היה שותף להחלטה שבע"א 233/53[3]. אולם בהמשך התפתחותה של הפסיקה בנושא הנדון לא זו בלבד שהודגש, כי כאשר מתבקש בית המשפט לתת תרופה, שיסודה בדיני היושר, על יסוד זכות קניינית, אין לבית המשפט אותו שיקול-דעת רחב, הנתון לו בתביעה פוססורית (ע"א 389/64 [5], בעמ' 229; ע"א 153/67 [6], בעמ' 620), אלא כפי שאמר השופט י' כהן (כתוארו אז) בע"א 749/76 [7], בעמ' 623, שיקול-דעת זה הוא מצומצם למדיי, אם כי "עדיין רשאי בית-המשפט לסרב לתת צו-מניעה, כאשר הנזק הוא פעוט וניתן לפצות בנקל את התובע בתשלום פיצויים ובמקרים מיוחדים אחרים כאשר קיימים טעמים חשובים במיוחד שלא לתת צו מניעה" (ההדגשות שלי - א' ג').
.8ואכן סירב בית המשפט להיעתר לבקשת בעלת נכס לחייב שוכר של דירה בנכס להסיר חוט טלוויזיה שהעביר בחצר הנכס והמחבר את מכשירו לאנטנה שבבית הסמוך, כשבמקרה כזה "הפגיעה בזכות המערערת היא אפסית, ולמעשה אין המשיב מסיג את גבולה אלא באופן טכני" (ע"א 782/70 [1], בעמ' 527). כשם שבית המשפט לא נעתר לבעלי דירה, שביקשו להסיר צינור גז שהעבירו בעלי דירה אחרת על פני הקיר החיצון שלהם (של התובעים). גם במקרה זה (ע"א 354/61 [8]) נימק בית המשפט את החלטתו בכך, שהפגיעה הממשית בבעלי הקיר זעומה מאוד, והיא בגדר "דבר של מה בכך". הסבל שייגרם למערערים על-ידי מניעת הנחת הצינור על קיר המשיבים וסיכול האפשרות להשתמש בגז, גדול לאין שיעור מאי-הנוחות העלולה להיגרם למשיבים על-ידי השארת הצינור במקומו. אלה נהנים ואלה אינם מפסידים מאומה" (שם, בעמ' 415). בנסיבות כאלה לא ראה בית המשפט מקום להפעיל מכשיר אדיר כוח של צו מניעה "במקרה כה פעוט" (שם, בעמ' 416).
.9אשר לפגיעת בעל דירה ברכוש המשותף בבית משותף ובדירות אחרות שבבית, הובהר בע"א 136/63 [9], בעמ' 1725, כי "אין נפקא מינה אם הפגיעה היא קטנה או גדולה וניתנה לפיצוי נאות אם לא". לדעה, כי בעלי הדירות האחרות צריכים להשלים עם פגיעה ברכוש המשותף, שהיא באמת קלת ערך, "אין סמוכין בלשון החוק, הקובע מפורשות שאין בעל-דירה רשאי לעשות שינויים או תיקונים בדירתו הפוגעים ברכוש המשותף, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של דיירי הדירות" (שם, שם). מכאן, שכל פגיעה ברכוש המשותף, גם בלי שניתלווה לה נזק ממשי, דייה כדי להצדיק מתן צו מניעה (וכן ראה: ע"א 395/74 [10], בעמ' 44). את הטעם המעשי לגישה זו ניתן להבין מדברי כבוד השופט מני בע"א 515/65 [11], בעמ' 293, שאם לא זו תהיה עמדתם של בתי המשפט:
"כי אז ייהפך כל חוק הבתים המשותפים לפלסתר, ובמקום שמירת אפיו
--- סוף עמוד 449 ---
ושלמותו של הבית המשותף וקיום זכויותיהם וחובותיהם של דייריו ייהפך הנכס להפקר וכל דייר אלים יוכל לינהוג ולעשות בו כטוב בעיניו. אם בנסיבות כגון אלו לא תינתן למערערים התרופה האפקטיבית היחידה שיש בה להחזיר את המצב שלו הם זכאים לקדמותו כי אז ייגרם עיוות-דין משווע למערערים. הפקיד המוסמך קבע כאמור כי השינויים הנ"ל שהמשיבים עשו פגעו ברכוש המשותף ובדירות האחרות, פגיעה זו בנסיבות כפי שתוארו לעיל, דייה, לדעתי, כדי להצדיק מתן צו-עשה גם מבלי שיתלווה לפגיעה כל נזק ממשי".
מכאן אתה למד, כי אם תותר הרצועה, ובית המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף, שאינן אפסיות עד שכל בר-דעת יראה בהן דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד כדי כך שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם, הפועל היוצא מדברים אלה הוא, שהעובדה, כי אחד הדיירים עשה דין לעצמו ברכוש המשותף, אינה יכולה לשמש היתר לדייר אחר לעשות גם הוא כמוהו. שאם תאמר כן, פתחת פתח לכל הדיירים באותו בית משותף לנהוג ברכוש המשותף כבתוך שלהם.
.10הוא הדין בענייננו. הסגות הגבול של המערערים בעבר ברכוש המשותף ראויות לכל גינוי, אולם אין הן יכולות לשמש הכשר למעשיהם של המשיבים. ואף-על- פי שאין המרפסת שבנו המשיבים פוגעת, ככל הנראה, פגיעה של ממש בדירה עצמה של המערערים, הרי כבר נאמר מפי כבוד השופט ברנזון בע"א 515/65 [11] הנ"ל. בעמ' 295:
"כל מה שמזיק לרכוש המשותף או לדירות האחרות בבית, לרבות מה שעשוי לשנות את אופי הבית, או לקלקל את דמותו הארכיטקטונית, או לשבש את שלמותו הסימטרית והאסתטית - כל אחד מאלה וכיוצא בו מהווה "פגיעה" כנ"ל, שלא לדבר על נזק ישיר לרכוש המשותף או לדירות האחרות המסכן או העשוי לסכן את קיומם או המביא או עשוי להביא לירידת ערכם".
מה עוד שמתוך חומר הראיות, שהובא במקרה הנדון, עולה, כי התוספת למרפסת שבנו המשיבים היא משמעותית ביותר, וממדיה, על-פי תכנית הבנייה שהגישו המשיבים, הם 1.10מטר x 5.80מטר.
--- סוף עמוד 450 ---
.11אשר על-כן הייתי מקבל העירעור. מבטל את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי ומחזיר את החלטתו של בית-משפט השלום על כנה.
בהתחשב בהתנהגותם הבוטה של המערערים כמובא לעיל, לא הייתי עושה צו להוצאות.
מ"מ הנשיא מ' שמגר: אני מסכים.
השופט מ' בייסקי: אני מסכים.
5129371
54678313
הוחלט על-כן כאמור בפסק-דינו של כבוד השופט גולדברג ניתן היום, כ"ט באייר תשמ"ג (12.5.83).
הודעה למנויים על עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו - הקש כאן
--- סוף עמוד 451 ---
____________________________________________________________________________________________________
עא 93/81 אהרן אליאס נ' יוחנן שיפר, פ''ד לז(2) 444
____________________________________________________________________________________________________
www.nevo.co.il
____________________________________________________________________________________________________
מאמרים קשורים
פלישת שכן לשטח משותף
פלישה לשטח משותף הינה השתלטות שלא כדין על שטחים בבית משותף, תוך מניעת זכותם של שאר הדיירים בבניין...
הצמדת רכוש משותף לדירה
חוק מסים עקיפים קובע כי מי ששילם מס ביתר לא יזכה להשבת המס ששולם אם גלגל את מס היתר על הצרכנים...
