עא 6648/98 עיריית הוד השרון נ' שיכון אזרחי בע"מ

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

                                           ע"א  6648/98

בפני:                        כבוד השופט ת' אור

                                כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן (בדימ')

                                כבוד השופטת א' פרוקצ'יה

המערערת:               עיריית הוד השרון

                                 נ ג ד

המשיב:                   שיכון אזרחי בע"מ

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בתיק ה"פ 1513/95 שניתן ביום 6.9.98 על ידי כבוד השופט ג' קלינג

בשם המערערת:     עו"ד רוני עמיר ועו"ד יצחק ברוש

בשם המשיב:          עו"ד משה זינגל ועו"ד עופר זינגל

חקיקה שאוזכרה:

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: סע'  8

ספרות:

דניאל פרידמן, נילי כהן, חוזים (כרך ב, 1992)

כתבי עת:

נילי כהן, "צורת החוזה", הפרקליט, כרך לח (תשמ"ח-תשמ"ט) 383

פסק-דין

השופט ת' אור:

1.        עניין לנו בשאלה, מיהו הגוף בעל הזכויות בחלקה 388 בגוש 6455 שבהוד השרון (להלן: חלקה 388). עירית הוד השרון הנה הבעלים הרשומים של החלקה. שיכון אזרחי בע"מ (להלן: שיכון אזרחי) הנה חוכרת רשומה של 1,504 מ"ר של חלקה 388 המהווה 1504/10320 חלקים של החלקה, וזאת עד שנת 2008 (להלן: שטח המחלוקת), על פי חוזה חכירה מיום 2.8.59.

51293712.        חלקה 388 יועדה על-פי תכנית בנין ערים ליעודים ציבוריים, ובהתאם לכך התחייבה שיכון אזרחי בחוזה החכירה, כי שטח המחלוקת ישמש "למטרת פעולות ספורט ו/או פעולות ציבור של ארגוני נשים". בעקבות זאת, על חלק משטח המחלוקת הוקם בשנת 1964 סניף ויצ"ו הוד השרון, הפועל עד היום. על יתרת שטח המחלוקת עמד בתקופה מסוימת, עד אמצע שנות השישים, צריף ששימש כמועדון נוער של אגודת "מכבי" רמתיים, אולם לאחר מכן הצריף פורק, והשטח שיועד להקמת מועדון ספורט של "מכבי", עמד שומם במשך תקופה ארוכה.נ

3.        בחודש אוקטובר 1964 הוסכם בין שיכון אזרחי לבין אגודת מיסדי הדר-רמתיים (להלן: אגודת המייסדים), כי הראשונה תעביר לאחרונה את זכויות החכירה שלה בשטח המחלוקת. אגודת המייסדים הנ"ל, היתה אגודה שהוקמה במטרה להקים ולפתח מוסדות ומבנים לטובת צרכים ציבוריים באזור רמתיים, והצדדים ראו בה כחליפתה של האגודה השיתופית רמתיים, שהיתה הבעלים ההיסטוריים של שטח המחלוקת. מסיבות שלא הובהרו בפנינו, ההעברה המתוכננת מעולם לא הושלמה, ושיכון אזרחי המשיכה להיות החוכרת של שטח המחלוקת. בשלהי שנת 1973, שבה ועלתה יוזמה דומה. בין אגודת "מכבי" הוד השרון (רמתיים), אגודת המייסדים, שיכון אזרחי ומועצת הוד השרון, התקיימו מגעים לגבי החלפת חלק מזכויות החכירה של שטח המחלוקת, שיועד כאמור להקמת מועדון ספורט של "מכבי", בזכויות חכירה חלופיות במקום אחר. התוכנית היתה, שעיריית הוד השרון תקבל חזרה את חלק שטח המחלוקת, שישמש אותה לצרכים אחרים, ובתמורה תחכיר ל"מכבי" מקרקעין אחרים למטרת הקמת מועדון הספורט. במסגרת המשא והמתן בין הצדדים, הודיעה שיכון אזרחי למועצת המקומית הוד השרון, ביום 17.12.73 כי על-פי הוראות אגודת המייסדים, היא נכונה לוותר על הזכויות הרשומות על שמה בקשר לחלקה 388, ולהעבירן על שם מועצת הוד השרון (להלן: ההתחייבות). בדיעבד, הסתבר שעל חלק מתוך שטח המחלוקת פועל סניף ויצ"ו, וממילא לא הייתה כוונה להחליף גם את זכויות החכירה לגבי שטח זה. על כן, הוצע לשנות את חוזה החכירה המקורי בין שיכון אזרחי לבין מועצת הוד השרון, כך שיצטמצם ל-694 מ"ר. ביום 26.2.78 נחתם הסכם ל"תיקון חוזה החכירה" המקורי בין מועצת רמתיים לבין שיכון אזרחי (להלן: ההסכם המתקן). בשם שיכון אזרחי חתמו על ההסכם המתקן מורדכי שיף וישראל סחרוב, בצירוף חותמת רשמית של החברה. בהסכם המתקן נקבע כי זכויות החכירה המקוריות של שיכון אזרחי, מיום 2.8.59 לגבי השטח של 1504 מ"ר, תצומצמנה לשטח של 694 מ"ר. זאת, בהתאם להסכמה האמורה לפיה תבוטל החכירה בחלק משטח המחלוקת שיועד לפעילות אגודת "מכבי" ותחתיו תקבל "מכבי" שטח חלופי מן המועצה המקומית הוד השרון. עם חתימת ההסכם המתקן החלה עיריית הוד השרון בהקמת מבנים על חלק שטח המחלוקת, אשר לגביו הוסכם לבטל את החכירה. יצוין, כי בשל עיכובים שונים, רק כעבור למעלה מעשר שנים נחתם הסכם חכירה בין מועצת הוד השרון לבין אגודת "מכבי" הוד השרון (רמתיים), לחכירת שטח לטובת הקמת מועדון ספורט.ב

4.        אלא מאי, מסתבר כי ביום 20.11.77, כשלושה חודשים לפני חתימת ההסכם המתקן, נמכרה השליטה בשיכון אזרחי לחברה בבעלות פרטית (חברת המפדה האזרחי בע"מ מכרה לחברת נכסי גילרן בע"מ את החזקותיה בשני תאגידים: שיכון אזרחי וחברת ועד יהודי פולין בע"מ). עם העברת הבעלות בשיכון אזרחי, הוחלפו ביום 8.12.77 שלושה עשר המנהלים המכהנים של שיכון אזרחי, לרבות שיף וסחרוב, ומונו במקומם שני דירקטורים חדשים. הודעה על החלפת המנהלים נמסרה לרשם החברות על-ידי שיכון אזרחי ביום 15.12.77, היינו כחודשיים לפני החתימה על ההסכם המתקן. הווה אומר, במועד החתימה על ההסכם המתקן ביום 26.2.78, מי שחתמו עליו בשם שיכון אזרחי, שיף וסחרוב, לא שימשו עוד כמנהלים בשיכון אזרחי.ו

5.        בשנת 1995 עתרה שיכון אזרחי לבית המשפט המחוזי בבקשה לסעד הצהרתי לפיו היא החוכרת של שטח המחלוקת כולו. בית המשפט המחוזי קיבל את טענת שיכון אזרחי, לפיה ההסכם המתקן חסר כל תוקף, משום שמי שחתמו עליו - שיף וסחרוב - היו מוסמכים לחייבה עד ליום 8.12.77 בלבד, שאז בוטל מינויים של שני אלה לדירקטורים בה. כמו כן, דחה בית המשפט המחוזי את טענותיה הנוספות של עירית הוד השרון שנגעו לזכויות בשטח המחלוקת. בפנינו, שבו הצדדים וטענו טענות שונות הנוגעות לתקפות ההסכם המתקן ולקיומם של יחסי נאמנות בין הצדדים. איני נדרש לבחון מכלול טענות אלה וזאת משום שדעתי היא כי עוד קודם ל"הסכם המתקן" נכרת בין הצדדים חוזה מחייב אשר כלל התחייבות להעביר את זכויות החכירה בשטח המחלוקת לידי המועצה המקומית הוד השרון. להלן, אציג את עמדתי זו.

6.        כאמור, ביום 17.12.1973 נשלחה מטעמה של שיכון אזרחי למועצה המקומית הוד השרון ההתחייבות וזה לשונה של ההתחייבות:

"הנדון: מגרש בגוש 6455, חלקה 388

לפי הוראות אגודת מיסדי הדר-רמתיים ובוניה הרינו מודיעים בזה:

אנו מוכנים לוותר על הזכויות הרשומות על שמנו בקשר לנכס הנ"ל ולהעבירן על שמכם כפי המוסכם ביניכם לבין האגודה האמורה.נ

נא לדאוג לכך, שעו"ד המטפל בהעברה יבוא בדברים אתנו לשם ביצוע הסדורים הקשורים ברישום זה".ב

מן הראיות שהובאו בפני בית המשפט, כמו גם מנוסח ההתחייבות עצמה, נובע כי להודעה זו קדם משא ומתן בין מועצת הוד השרון, שיכון אזרחי, אגודת "מכבי" הוד השרון (רמתיים) ואגודת המייסדים. במסגרת מגעים אלה, התכוונו הצדדים לכך שהמועצה המקומית הוד השרון תקבל חזרה חלק משטח המחלוקת, שישמש אותה לצרכים אחרים, ובתמורה תחכיר ל"מכבי" מקרקעין אחרים לטובת הקמת מועדון ספורט. כזכור, מגעים בין הצדדים להשבת הזכויות בשטח המחלוקת החלו עוד בשנת 1964, אז הוחלט ב"שיכון אזרחי" לוותר על זכויות החכירה בשטח המחלוקת לטובת אגודת המייסדים ולשם כך אף הוסמך שיף לבצע את ההעברה האמורה. ואכן, ביום 18.12.64 פנה אותו שיף אל המועצה המקומית הדר רמתיים בעניין העברת החכירה הנ"ל. בפנייה, שנעשתה על גבי נייר מכתבים רשמי של שיכון אזרחי, ביקש שיף שיומצא לשיכון אזרחי אישור, שהקרקע נושא החכירה היא אדמה פנויה או ריקה, וזאת לצורך הערכת הקרקע לקביעת מסי העברה. שיף ביקש שהאישור יומצא ישירות לאגודת המייסדים. כאמור לעיל, מסיבות שלא הובהרו בפנינו העברת זכויות החכירה בקרקע לא הושלמה באותה השנה והיוזמה שבה ועלתה שוב בשנת 1973. אז התקיימו מגעים בין הצדדים, אשר הניבו את ההסכמה המשותפת לפיה תוותר שיכון אזרחי על זכויותיה בקרקע לטובת המועצה המקומית הוד השרון, ובמקביל יוחכר ל"מכבי" שטח חלופי.ו

7.        ההתחייבות שנשלחה ביום 17.12.73 מטעמה של שיכון אזרחי, מעידה על ההסכמה שהגיעו אליה הצדדים לבצע עסקה בה תועברנה זכויות החכירה בשטח המחלוקת, למועצה המקומית הוד השרון. אני סבור כי אותה ההסכמה - שקיבלה גם ביטוי בכתב בהודעה האמורה - מהווה חוזה במובנו של חוק החוזים התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). הסכמה זו עונה על דרישות חוק החוזים לכוונה ליצירת יחסים משפטיים, לגמירות דעת ולמסוימות ועל כן מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין (לדרישות אלה ראו באופן כללי ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר, פ"ד ל(2) 260; ע"א 692/86 בוטוקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57). אני סבור גם, כי ההודעה הכתובה, כשמתלווה אליה גם התכתובת הנוספת בין הצדדים עונה על דרישת הכתב, בה נדרש החוזה לעמוד לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969. ההסכמה אליה הגיעו הצדדים מהווה התחייבות לביטול החכירה לטובת שיכון אזרחי ככל שהיא מתייחסת לשטח המחלוקת אשר יועד לשימוש "מכבי", בתמורה לכך שתחתיו יוחכרו ל"מכבי" מקרקעין אחרים. יש לציין, כי גם לאחר אותה ההודעה פעלו הצדדים, כפי שעולה מן התכתובת ביניהם, לשם "חתימה על חוזה החכירה", אשר כוונתה היא לביצוע ההתחייבות.

8.        יוצא אם כן, כי בין שיכון אזרחי לבין המועצה מקומית הוד השרון נכרת חוזה בו ויתרה שיכון אזרחי על זכויותיה בשטח המחלוקת. המועצה המקומית הוד השרון, התחייבה מצידה, להקצות ל"מכבי" את זכויות החכירה החלופיות להקמת מועדון הספורט. ואכן, לאחר שנשלחה ההודעה הנ"ל, החלו הצדדים לפעול לשם ביצוע העסקה וביום 19.12.73 פנתה "מכבי" למועצה המקומית הוד השרון בבקשה שתודיע להם על "המשך הפעולה להסדר הרישום במשרד ספרי המקרקעין". בשלב זה, הסתבר לצדדים כי בהודעה שנשלחה מטעמה של שיכון אזרחי נפלה טעות; בעוד שכתב הויתור התייחס להעברת זכויות החכירה בכל שטח המחלוקת, הכוונה היתה לוויתור על חלק מן השטח, על מנת להגשים את מטרת החוזה. זאת, משום שבחלק האחר של שטח המחלוקת היה קיים מועדון "ויצו" אשר לגביו לא היו מעוניינים הצדדים לשנות את זכויות החכירה. המועצה המקומית הוד השרון העמידה את מכבי ואת שיכון אזרחי על הטעות הנ"ל במכתבים מיום 27.5.77 ומיום 29.1.78 וביקשה שיוכן נוסח חדש לחתימה. בעקבות מגעים אלה נחתם ביום 26.2.78 ההסכם המתקן על ידי שיף וסחרוב, שכאמור לא היו מוסמכים עוד לחייב את חברת "שיכון אזרחי".

9.        כאמור, לדעתי, בנסיבות שתוארו נכרת חוזה בין הצדדים עוד בשלהי שנת 1973. אני סבור גם שאין בעובדה שבדיעבד הסתבר כי השטח הרלוונטי הנו קטן יותר מן השטח שעליו דובר בכתב הויתור, כדי לפטור את שיכון אזרחי מחיוביה החוזיים. כזכור, הסכמת הצדדים, שקדמה לכתב הויתור, היתה על כך ששיכון אזרחי תשיב למועצה המקומית הוד השרון את זכויות החכירה בשטח שיועד לפעילות של "מכבי" ולא היתה כל כוונה לבטל את החכירה גם לגבי המגרש שעליו בנוי מועדון "ויצו". על כן, אין לפטור את שיכון אזרחי מחיוביה, אך בגלל שנפלה אצלה טעות פורמלית, והנוסח הכתוב של ההסכמה מתייחס לכל זכויות החכירה בשטח המחלוקת. נדגיש בהיקשר זה כי התיקון פועל לטובת שיכון אזרחי.

10.      העובדה שהצדדים ראו בטעות זו טעות פורמלית בלבד, שאין בה כדי לפגוע בהסכמתם המקורית עולה גם מן התכתובת המאוחרת להסכם. במכתבים שנשלחו מטעמה של המועצה המקומית הוד השרון לשיכון אזרחי ול"מכבי", לאחר היוודע הטעות, הבהירה המועצה המקומית הוד השרון כי די בחלק מן השטח על מנת להגשים את מטרות החוזה והזכירה כי ממילא לא היתה כוונת הצדדים להעביר את הזכויות בשטח שעליו הוקם מועדון "ויצו". לא הובאה בפנינו כל אינדיקציה המעידה על כך ששיכון אזרחי, לא ראתה עין בעין עם המועצה המקומית הוד השרון את מטרות החוזה או לכך שהיתה מעוניינת אך בוויתור על כל השטח והבהירה זאת למועצה המקומית הוד השרון. בנסיבות אלה, אני סבור כי ההסכמה המקורית בחוזה להעברת זכויות החכירה למועצה המקומית הוד השרון בשטח שיועד לפעילות "מכבי" היא המחייבת ואין בטעות הפורמלית שנפלה במסמך בכתב, כדי לשנות בעניין זה. נדגיש גם, כי בהתאם להסכמה בין הצדדים, אכן נכרת הסכם חכירה בין "מכבי", לבין מועצת הוד השרון, להחכרת שטח חלופי לשם פעילות מועדון הספורט.

11.      משאלה הם פני הדברים, אין בעובדה שבמועד החתימה הפורמלית לא היו הדירקטורים שיף וסחרוב מוסמכים לחייב את החברה כדי להביא לכך שזכויות החכירה של שיכון אזרחי בשטח המחלוקת לא תצומצמנה. זאת, משום שחיובה של החברה כלפי המועצה המקומית הוד השרון קם עוד קודם לכן, בשנת 1973. אציין גם, כי מהתנהגותה של שיכון אזרחי במועדים הרלוונטיים עולה כי גם היא היתה מודעת לכך שלויתור בשטח המחלוקת יש תוקף משפטי מחייב. כך למשל, בזיכרון הדברים שנחתם ביום 20.11.77 בין נכסי גילרן בע"מ לבין חברת המפדה האזרחי בע"מ, אשר בו מכרה האחרונה, בין היתר, את השליטה והבעלות בשיכון אזרחי בע"מ, פורטו כל נכסיה של שיכון אזרחי. שטח המחלוקת לא הוזכר בו.

12.      לסיכום, בין הצדדים נכרת חוזה מחייב במסגרתו ויתרה שיכון אזרחי, על זכויותיה בשטח המחלוקת המיועד לפעילות "מכבי". בדיעבד, התברר לצדדים כי במסמך המתעד את ההסכמה, מטעמה של שיכון אזרחי, נפלה טעות, ומדובר בו בויתור על שטח המחלוקת כולו, בעוד ולשם הגשמת תכליתו של החוזה די בכך ששיכון אזרחי תוותר רק על חלק משטח המחלוקת ותישאר חוכרת של 694 מ"ר ממנו. לפיכך, יש לקרוא את ההתחייבות כך ששיכון אזרחי וויתרה על חלק מזכויות החכירה שלה בשטח ונותרה חוכרת אך של 694 מ"ר מתוך חלקה 388 בגוש 6455 בהוד השרון, זה אותו חלק בו מחזיקה "ויצו".נ

13.      על סמך כל האמור לעיל, הערעור מתקבל ופסק דינו של בית המשפט המחוזי מתבטל. תביעת שיכון אזרחי, לפסק דין הצהרתי לפיו היא חוכרת של השטח המחלוקת כולו, נדחית. כך, משום שה"הסכם המתקן" משקף הסכמה מחייבת אשר הושגה כדין, קודם לכן, בין הצדדים. המשיבה תשא בהוצאות המערערת בשתי הערכאות, וכן בשכר טרחת עורך דין לגבי שתי הערכאות בסך 30,000 ש"ח.ב

  ש ו פ ט

השופטת א' פרוקצ'יה:

אני מסכימה.       ש ו פ ט ת

השופטת ט' שטרסברג-כהן (בדימ'):

מסכימה אני עם פסק דינו של חברי השופט ת' אור ומבקשת להוסיף דברים.

1.        אכן, כדברי חברי, לא היה עוד צורך בהסכם משנת 78' כדי לשכלל חוזה מאחר והחוזה השתכלל קודם לכן על ידי התכתבות והתנהגות. עם זאת, אעיר לעניין חתימת המנהלים בשעה שלא היו מוסמכים עוד לחתום, כי לדעתי, אין הדבר מעלה או מוריד לעניין השתכללות חוזה בין העיריה לבין שיכון אזרחי.

בחתימה כשלעצמה אין קסם. גמירות דעת ומסוימות יכול וימצאו ביטוי לאו דוקא בחתימה על המסמך המהווה הסכם בין הצדדים (פרידמן-כהן, חוזים עמ' 448-452; ע"א 2036/94 טרבלסי נ' טרבלסי, פ"ד נג(1) 459; ע"א 632/87 גרנט נ' מרדכי, פ"ד מה(1) 444, ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1) 590). אמנם, באותם מקרים לא דובר במנהלים שחתמו לאחר שלא היו עוד מוסמכים לחתום, אולם הוכרעה בהם שאלת השתכללות חוזה ללא חתימה, באופן העונה על דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין.

2.        לא אחת הוחלט, כי ביצוע חלקי מקביל מבחינה פונקציונלית לראשיתו של כתב ויש בו כדי לספק את המטרות של דרישת הכתב (פרופ' נ' כהן, "צורת החוזה", הפרקליט לח (תשמ"ט) 383 בעמ' 440-441; ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים, (אבירם, כרך א', תשנ"א) 459-460.

3.        לא אחת הסתמך בית המשפט על מערכת עובדות ומסמכים המעידים באופן ברור על כך שנערכה עיסקה ולא נדרש הסכם בכתב וממילא גם לא הסכם חתום להוכחת קיומו של חוזה (ראו: ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185, 193-195). שם, קבע בית המשפט מפי השופט י' זמיר כי המסמכים הקיימים יחד עם הביצוע החלקי מעידים בברור על התחייבות תקפה. באותו עניין הובעה דעה מפי הנשיא ברק, לפיה ניתן להשלים חוזה שלא הועלה על הכתב תוך הסתמכות על ביצוע חלקי כדוקטרינה שהיא חיצונית לכתב, המתגברת על דרישת הכתב והסומכת עצמה על עיקרון תום הלב (שם בעמ' 196-198). התנהגותו של שיכון אזרחי לא היתה בהקשר הנדון, התנהגות בתום לב.

4.        בענייננו נכרת חוזה מחייב, במסגרתו ויתרה שיכון אזרחי על שטח המחלוקת המיועד לפעילות "מכבי" (למעט חלק מן השטח המוחזק על ידי ויצ"ו) והוסכם כי העיריה תחכיר למכבי שטח אחר במקום אחר, במקום השטח האמור, כפי שאכן עשתה. על סמך המוסכם, החלה העיריה בבניית מבנים על חלק מהשטח והעמידה לרשות "מכבי" שטח אחר אותו החכירה למכבי כעבור שנים אחדות. כל אלה היו צעדים לביצוע החוזה שבין הצדדים, שמצא ביטוי בהתכתבות ביניהם כפי שפורט על ידי חברי השופט אור.

אשר על כן, אף אני בדיעה כי על הערעור להתקבל והכל כאמור בסעיף 13 לפסק הדין של חברי.

  ש ו פ ט ת

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ת' אור.ו

ניתן היום, כד' באייר תשס"ג (26.5.2003).נ

ש ו פ ט       ש ו פ ט ת       ש ו פ ט ת

_________________________

/עכב

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 98066480_E11.doc

מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il

נוסח זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח