עא 623/85 משה סלהוב נ' גליה, חברה קבלנית לבניין ופיתוח בע"מ

ערעור אזרחי מס' 623/85

.1משה סלהוב
.2שושנה סלהוב
נגד
.1גליה, חברה קבלנית לבניין ופיתוח בע"מ
.2שמואל זליקוביץ
.3אללה זליקוביץ
.4רשם המקרקעין, חיפה (משיב פורמאלי)

בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
[22.6.89]
לפני הנשיא מ' שמגר והשופטים א' גולדברג, י' מלץ

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ס"ח 259, סעיף 9- חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ס"ח 118, סעיף .13

מיני-רציו:

המשיבה 1, שהיא חברה קבלנית לבניין, רכשה זכויות בחלקה מסוימת לשם בניית בניין דירות. היא חתמה על הסכם עם המערערים למכירת דירה בבניין זה, וכעשרה חודשים מאוחר יותר חתמה על הסכם נוסף למכירת אותה דירה למשיבים 2ו- .3הערת אזהרה נרשמה לטובת המשיבים 2ו-3, ורק כשנתיים לאחר מכן נרשמה הערת אזהרה גם לטובת המערערים. החזקה בדירה הועברה על-ידי המשיבה 1למשיבים 2 ו-3, ומאז הם מתגוררים בה. תביעת המערערים לבית המשפט המחוזי להצהרה כי הם בעלי הזכויות בדירה נדחתה, מהטעם כי ההסכם שנערך בינם לבין המשיבה 1 היה הסכם למראית עין בלבד, אשר על-פי המוסכם מראש עתיד היה להתבטל. ההסכם האמיתי ביניהם היה הסכם הלוואה, לפיו השקיעו המערערים מכספם בפעילות המשיבה 1, מתוך כוונתם שהשקעתם תוחזר להם בגמר עבודות הבנייה, בשווי מחיר השוק של הדירה ובאופן יחסי להיקף השקעתם. על-ידי ההסוואה ביקשו המערערים להימנע מתשלום מסים החלים על פירות ההלוואה, בסוברם, כי הפיצויים בגין ביטול החוזה, שישתלמו למערערים על-ידי המשיבה 1, לא יחויבו במס. מכאן הערעור.

בית המשפט העליון פסק:

(3) במקרה דנן, צדק בית המשפט קמא שהתחשב בכך שהמערערים לא הצהירו על העיסקה לפני שלטונות מס שבח, לא שילמו בגינה מס רכישה, לא דאגו לרישום הערת אזהרה על שמם, אלא לאחר פרוץ הסכסוך בינם לבין המשיבה 1, ביקרו מספר מועט של פעמים בדירה, בה בוצעו שינויים שהם לא ידעו עליהם, ולא נטלו חלק בהתארגנות רוכשי הדירות להשלמת הבנייה בכוחות עצמם כאשר המשיבה 1נקלעה לקשיים ( 217ו- 218א).
(4) במקרה דנן, אין בעובדה, שהסוואת עיסקת ההלוואה כעיסקת מכר נעדרת היגיון כלכלי שכן אף פיצויים בגין ביטול החוזה היו חייבים במס, כדי להצדיק אי-ראיית החוזה כחוזה למראית עין, שכן אין לבחון את ההיגיון המעשי שעמד ביסוד העיסקה על-פי התוצאות שיש לה במישור המיסוי. התוצאות האמיתיות של העיסקה אינן רלוואנטיות, אלא סברתם של הצדדים ואמונתם, בשעת ההתקשרות החוזית, היא הקובעת, ואלה סברו אז, כי הפיצויים האמורים יהיו פטורים ממס ( 219ג-ה).

הערות:
לחוזה למראית עין ראה: ע"א 53/86 סולל נ' צוקרמן, פ"ד מב(2) 625; ע"א 759/81 ד' ברש ואח' נ' ג' ירדני ואח' וערעור שכנגד, פ"ד מא(2) 253; ג' טדסקי, "חוזה למראית-עין ודבר פסלותו" משפטים ח (תשל"ז-ל"ח) 507; ד' פרידמן, "אי חוקיות וחוזה למראית עין" הפרקליט לג (תש"ם-מ"א) .152
ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט מ' בן-יאיר) מיום 18.8.85בה"פ 1446/82. הערעור נדחה.

א' לאור - בשם המערערים;
י' ברזלי - בשם המשיבה 1;
א' פורת - בשם המשיבים 2- .3

פסק-דין

הנשיא מ' שמגר: .1ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר דחה את תביעת המערערים להצהיר כי הם בעלי הזכויות בדירה נושא המחלוקת.
.2העובדות העיקריות הצריכות לעניין אינן שנויות במחלוקת, ואלו הן, כפי שסוכמו על-ידי בית המשפט קמא:
המשיבה 1, חברה קבלנית לבניין ופיתוח בע"מ (להלן - החברה הקבלנית), רכשה זכויות בחלקה מסוימת בעיר חדרה לשם בניית בניין דירות.
ביום 5.8.79נחתם בינה לבין המערערים הסכם למכירת דירה בבניין זה, היא הדירה נושא הסכסוך שלפנינו.

מאוחר יותר, ביום 29.6.80, נחתם הסכם נוסף למכירת אותה הדירה על-ידי החברה הקבלנית, אך הפעם בינה לבין המשיבים 2ו-.3
העברת הבעלות בחלקה על שם החברה הקבלנית ושלמה ביום .30.6.80לאחר מכן, ביום 8.7.80נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיבים, על בסיס ההסכם שבינם לבין החברה הקבלנית.
הערת אזהרה נרשמה גם לטובת המערערים, אך זאת רק ביום .8.6.82החזקה בדירה נושא המחלוקת הועברה על-ידי החברה הקבלנית ביום 21.6.82למשיבים, ומאז הם מתגוררים בה.
.3המחלוקת בין הצדדים עניינה בשאלה, למי הזכויות בדירה נושא הסכסוך.
לטענת המערערים, הם רכשו את הדירה כדין, מכוח הסכם המכר שבינם לבין החברה הקבלנית. את עדיפותם על פני המשיבים 2ו- 3הם מבססים על הוראות סעיף 9
לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שעניינו עיסקאות נוגדות במקרקעין.
מנגד, טוענת החברה הקבלנית, כי ההסכם למכירת הדירה שנכרת בינה לבין המערערים הוא הסכם למראית עין בלבד, אשר על-פי המוסכם מראש עתיד היה להתבטל. ההסכם האמיתי בין הצדדים, כך נטען, הוא הסכם הלוואה, לפיו השקיעו המערערים מכספם בפעילות החברה, מתוך כוונה שהשקעתם תוחזר להם בגמר עבודות הבנייה, בשווי מחיר השק של הדירה ובאופן יחסי להיקף השקעתם. נטען, כי על-ידי ההסוואה ביקשו המערערים להימנע מתשלום מסים החלים על פירות ההלוואה. הטענה היא, כי הצדדים סברו, כי הפיצויים בגין ביטול החוזה, שישתלמו למערערים על-ידי החברה הקבלנית, לא יחויבו במס.
גירסתה של החברה הקבלנית היא, אם כן, כי הסכם המכר שבינה לבין המערערים הוא למראית עין ולכן בטל. אשר-על-כן לא מתעוררת, לטענתה, שאלה של ניגוד בין עיסקאות. ההסכם למכירת הדירה, היחיד התקף, הוא זה שנערך בינה לבין המשיבים 2ו-3, ומכאן שהאחרונים הם בעלי הזכויות בה.
המשיבים 2ו- 3תומכים בגירסת החברה הקבלנית. הם מוסיפים וטוענים, כי אף אם יימצא שההסכם הראשון, שבין החברה הקבלנית למערערים, אינו למראית עין, עדיין עדיפה זכותם על-פי ההסכם השני, שבינם לבין החברה. עדיפות זו הם מבססים על דיני עיסקאות נוגדות.
בית המשפט המחוזי נתן אמון בגירסתה העובדתית של החברה הקבלנית. מכאן מסקנתו, כי ההסכם הראשון, שנכרת בינה לבין המערערים, נכרת לראית עין בלבד, ובתור שכזה הוא בטל מכוח הוראתו של סעיף 13לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- .1973בכך מעוגנת מסקנתו, אשר לפיה:
"צודקת החברה בטענתה, שאין בפנינו עיסקאות נוגדות בנוגע לדירה ושאין
בפנינו תחרות בין זכאים לפי הסכמים שווים למכירתה. ההסכם הראשון בטל, וממילא הסכם המכר היחיד התקף הוא ההסכם השני".

על כך ערעורם של המערערים לפנינו.
.4עניינו של ערעור זה הוא בשאלה, אם ההסכם שבין החברה הקבלנית למערערים אכן נכרת למראית עין בלבד. תשובה חיובית לשאלה זו פירושה, כי הסכם זה בטל, מכוח הוראת סעיף 13לחוק החוזים (חלק כללי). המשמעות היא, כי למערערים אין זכויות לגבי הדירה נושא הסכסוך, ומכאן שבעיית העיסקאות הנוגדות כלל אינה מתעוררת.
דינו של חוזה למראית עין מעוגן בהוראת סעיף 13האמורה. סעיף זה קובע, כי: "חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל...". מכוחה של הוראת בטלות זו ניתנת עדיפות לרצונם המשותף האמיתי של הצדדים על פני הצהרתם החיצונית. ההצהרה החיצונית נעשתה על-ידיהם למראית עין בלבד ולכן היא בטלה (ראה ע"א 630/78 [1], בעמ' 581-582, וכן פרופ' ג' שלו, "פגמים בכריתת חוזה" פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הארי סאקר, ג' טדסקי עורך, תשמ"א) 14-15).
עניינו של סעיף 13הוא, אם כן, בהתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים. השאלה, מה הייתה כוונתם בעת כריתת ההסכם, היא שאלה שבעובדה, הנלמדת ממכלול נסיבותיו של המקרה.
.5בית המשפט קמא בחן את מכלול הראיות אשר היה לפניו והסיק, כי ההסכם למכירת דירה שבין הצדדים נכרת למראית עין בלבד.
את מסקנתו זו ביסס בית המשפט קמא, בראש ובראשונה, על עדותו של מנהל החברה.
לפי עדות זו, ההסכם האמיתי בין הצדדים הוא הסכם להלוואה ולא למכירת דירה. "הדגם" לעיסקה זו היה, לפי הטענה, הסכם מכר אחר, שנכרת בין החברה לבין אחיו של המנהל, אהרון לביא. גם כאן, כך נטען, הסכם המכר היווה הסוואה לעיסקת ההלוואה האמיתית.
עדותו של מנהל החברה הועדפה על-ידי בית המשפט קמא על פני עדותה של המערערת, וזאת, למרות התמיהות המסוימות אשר הוא מצא בה.
את מסקנתו ביסס בית המשפט קמא גם על התנהגותם של המערערים. הוא מצא, כי זו תומכת בגירסת החברה הקבלנית, לפיה ההסכם נכרת למראית עין. זאת למד מכך שהמערערים לא הצהירו על העיסקה לפני שלטונות מס שבח, לא שילמו בגינה מס רכישה ואף לא דאגו לרישום הערת אזהרה על שמם, אלא לאחר פרוץ הסכסוך בינם לבין החברה. בית המשפט סבר, כי המערערים התנהגו "כמי שהדירה אינה מעניינם". הוא מצא, כי ביקוריהם בדירה היו מועטים מאוד, וכן כי בדירה בוצעו שינויים שהם לא ידעו עליהם. אף העובדה, שהמערערים לא נטלו
חלק בהתארגנות רוכשי הדירות להשלמת הבנייה בכוחות עצמם כאשר החברה נקלעה לקשיים, תמכה במסקנתו האמורה.

הטענות שבערעור מופנות כנגד מסקנות עובדתיות אלו.
.6טענתם הראשונה של המערערים היא, כי בית המשפט קמא לא היה רשאי לבחון את התנהגות המערערים ולראות במימצאיו לגביה משום תמיכה לגירסת החברה הבלנית. לדעתם, הדבר מתחייב מכוח נטל הראייה המוטל על מי שמבקש להוכיח כי החוזה נכרת למראית עין.
אין בידי לקבל טענה זו. השאלה, מה הייתה כוונת הצדדים האמיתית בנסיבות העניין, היא שאלה שבעובדה. בתור שכזו יש להסיקה ממכלול הראיות הרלוואנטיות, כולל אלה שהן נסיבתיות. התנהגות המערערים היא רלוואנטית, ויש בה כדי להאיר את כוונת הצדדים. ההסתמכות עליה אין פירושה שינוי של נטל הראיה, המוטל על שכמו של המבקש להוכיח כי החוזה נכרת למראית עין.
אשר-על-כן, בדין הסתמך בית המשפט קמא אף על מימצאיו בקשר להתנהגות המערערים.
.7טענה נוספת של המערערים מתייחסת לעניין ביקוריהם באתר הבנייה. לטענתם, הם ביקרו שם יותר משקבע בית המשפט קמא; אף אם כמות ביקוריהם הייתה קטנה מזו של רוכש אחר, הרי שאת ההסבר לכך יש למצוא בטיב היחסים בין מנהל החברה למערערת. נטען, כי מכיוון שמדובר במקרה דנן באח ובאחות, אך סביר הוא, כי לא היה למערערת צורך לבקר באתר בתכיפות של רוכש רגיל.
אף בטענה זו לא מצאתי ממש. בית המשפט קמא קבע, כמימצא עובדתי, כי ביקוריהם של המערערים באתר היו מועטים מאוד. העובדה, כי המדובר ביחסים של אח ואחות, לא נעלמה מעיניו. לדעתו, אין ביחסים אלו משום הסבר מספק להתנהגות המערערים, ובלשונו:

"בלתי ניתן להבין את אדישותם הרבה להתקדמות העבודות בבית

ובדירה, את אדישותם להפסקת פעולות הבנייה, את אדישותם
להתארגנותם של דיירי הבית על רקע קשייה הכספיים החמורים של החברה ואת היעדר פעילותם עד לתחילת חודש יוני 1982".

עוד הוא מוסיף, כי -
"קונה אחרת, שהיא גיסתו של מנהל החברה (וככזו, גם גיסתה של המערערת) רכשה דירה באותו בית והיתה שותפה מלאה ליוזמתם ולהתארגנותם של דיירי הבית...".
לא מצאתי מקום להתערב במסקנתו האמורה של בית המשפט קמא.

.8עוד טוענים המערערים, כי רישום ההסכם כהלוואה בפנקסי הנהלת החשבונות של החברה הקבלנית, ביום 30.1.82, נעשה על-ידיה כדי "לייצר ראיות" לשם הוכחת גרסתה.

אף טענה זו דינה להידחות.
בית המשפט קמא אכן מצא אי-סדר מסוים ברישום, אולם לא היה בכך, לדעתו, משום ראיה על כוונת החברה "לייצר ראיות".
יתרה מזו, עצם רישום העיסקה כהלוואה עורר תמיהה אצל בית המשפט קמא, שהרי רישום כזה אינו עולה בקנה אחד עם הגירסה הנטענת, לפיה ביקשו הצדדים להסתיר עיסקה זו. ההסבר שבית המשפט מצא לכך הוא, כי הרישום האמור נעשה בשלב מאוחר יותר, היינו, רק לאחר שנתגלעו חילוקי דעות בין הצדדים בקשר לאופן ביטול הסכם המכר. המערערים דרשו ערבויות לביצוע תשלומי ההשבה, ואילו החברה לא הסכימה לכך. עקב כך לא נחתם הסכם הביטול. על רקע זה הסיק בית המשפט, כי תקבולי העיסקה נרשמו כהלוואה על-ידי החברה הקבלנית.
.9לבסוף טוענים המערערים, כי הסוואתה של עיסקת ההלוואה כעיסקת מכר היא חסרת היגיון כלכלי, שכן אף הפיצויים שהיו מתקבלים בגין ביטול החוזה היו מתחייבים במס. מכאן הטענה, כי לא ייתכן שהצדדים התכוונו לכך.
אף בעניין זה אני מסכים לקביעתו של בית המשפט קמא לפיה:
"אין לבחון את ההגיון המעשי שעמד ביסודה של העיסקה על פי התוצאות שיש לה במישור המיסוי. התוצאות האמיתיות של העיסקה אינן רלבנטיות, אלא סברתם של הצדדים ואמונתם, בשעת ההתקשרות החוזית, היא שקובעת לעניינינו. כמובן שבעניין זה נטושה מחלוקת בין החברה ובין המבקשים, אולם ההכרעה בה לא תהיה על יסוד בחינת התוצאות האמיתיות של העיסקה במישור המיסוי, אלא על יסוד עדויות בדבר אומד דעתם של הצדדים להסכם בזמן כריתתו ועל יסוד התנהגותם לאחר כריתתו".

על-כן, גם טענה זו דינה להידחות.
.10סיכומם של דברים, מסקנתו של בית המשפט קמא, כי החוזה שבין המערערים לבין החברה הקבלנית נכרת למראית עין בלבד, מעוגנת היטב במימצאים העובדתיים שנקבעו על-ידיו.

בנסיבות אלו לא מצאתי מקום להתערבותנו.

דין הערעור להידחות.

המערערים יישאו בהוצאותיהם של המשיבים בלוויית הצמדה וריבית עד למועד תשלום בפועל בסכום של 000, 4שקלים חדשים.

השופט א' גולדברג: אני מסכים.

5129371
54678313השופט י' מלץ: אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק-דינו של הנשיא.

ניתן היום, י"ט בסיוון תשמ"ט (22.6.89).