על-ידי הצמדה הופך השטח המוצמד לחלק מהדירה אליה הוא מוצמד, ולכל דבר הוא נחשב כחלק מהדירה.
מי שמחנה מכוניתו במקום שהוא רכוש משותף איננו רוכש לעצמו כל זכות מיוחדת במקום זה. זכותו אינה אלא זכות הפרט לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף. יש לראות בחניה במקום מתאים בתוך שטח הבית שימוש רגיל, שהוא כורח המציאות, אך אין בחניה חפשית ברכוש המשותף כדי להקנות לבעל המכונית כל זכות או חזקה במקום החניה.
בהעדר ייעוד של הרכוש המשותף אין בעל דירה חוטא כלפי בעלי הדירות האחרים כשהוא עושה ברכוש המשותף שימוש יום יומי רגיל ומתאים למקום. לא כל שימוש ברכוש המשותף מותנה בקיומה של החלטה של האסיפה הכללית המתירה אותו. כל שימוש ברכוש המשותף מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים.
אנטוני ו-הלן וינטרס, ואח'
נגד
1. אלוני זמורה
2. דליה זמורה
3. איתן בן-דוד
4. נאורה בן-דוד, ו-2 אח'
בבית-המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
[19.2.74]
לפני השופטים ברנזון, מני, אשר
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 [סה"ח 575, ע' 259], סעיפים 72, 52, 55(ג), 58, 57(ג), 31(א), תוספת, תקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף, סעיף 5(א) .
השאלה עליה נסב הערעור היא אם רשאים מספר בעלי דירות בבית משותף לעשות שימוש בשטח של הרכוש המשותף לצורך החניית מכוניותיהם בניגוד לרצונם של בעלי דירות אחרים באותו בית.
פסקי-דין של בית-המשפט העליון שאוזכרו:
[1] ע"א 31/70 - עזרא כהן נגד חיים שמאי; פד"י, כרך כד (2), ע' 388.
הערות:ב
לשימוש ברכוש משותף בבית משותף, השווה ע"א 31/70 - עזרא כהן נגד חיים שמאי; פד"י, כרך כד (2), ע' 388.
ערעור ברשות על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, חיפה (א' וינוגרדוב, נשיא תורן, והשופטים ב' כספי, ש' דורי), מיום 17.6.73, ב-ע"א 27/73, 39/73 מאוחדים, לפיו נדחה ערעורם של המערערים על החלטת המפקח על רישום מקרקעין, מיום 23.2.73, בתיק ב"מ 4/71, בה ניתן צו-מניעה האוסר עליהם להשתמש בשטח מסויים ברכוש המשותף לצורך החניית כלי רכב, בניגוד לרצונם של בעלי דירות אחרים באותו בית. הערעור נתקבל.
ד"ר ו' א' שרויאר - בשם המערערים; ד' שכטרמן - בשם המשיבים מס' 1-4
פסק-דין
השופט ברנזון:ו השאלה העומדת לדיון, כפי שהוגדרה על-ידי בית-המשפט המחוזי, היא אם רשאים מספר בעלי דירות בבית משותף לעשות שימוש בשטח של הרכוש המשותף לצורך החניית מכוניותיהם בניגוד לרצונם של בעלי דירות אחרים באותו בית.
הרקע העובדתי לסכסוך שבין בעלי הדירות הוא כזה:נ הבית המשותף הנדון נמצא ברחוב דרך הים 145, חיפה, והוא מורכב משני מבנים, אחד מאחורי השני. המבנה הקדמי גובל עם הרחוב ובו שש דירות. במבנה האחורי - חמש דירות. מלכתחילה, הכין הקבלן שבנה את הבית מקומות חניה לשבע מכוניות, אשר הוצמדו לשבע דירות. שאר הדירות נשארו ללא מקומות חניה מוגדרים. אולם מאחורי מקומות החניה הצמדים, הערוכים בשורה בחזית מבנה א', נשאר שטח של כ-60 מטר מרובע. שטח זה, שלא נועד לו שום שימוש מוגדר, צופה גם הוא אספלט על-ידי הקבלן, והמערערים ביחד עם המשיבים מס' 5 ו-6 החלו להחנות שם את מכוניותיהם. המערער השלישי, אף שהוא בעל מקום חניה צמוד לדירתו, בוחר גם הוא להחנות את מכוניתו בשטח המריבה, אולי כדי להפגין את זכותו בשטח זה שהינו חלק מן הרכוש המשותף. השטח מספיק, כנראה, להחניית שלוש מכוניות, וכדי להגיע אליו צריך לעבור דרך שטח החניה שלפניו המוצמד לשבע הדירות הנ"ל.
השאלה היא, אם במצב זה של הדברים זכאים המערערים להחנות את מכוניותיהם בשטח המריבה בניגוד לרצונם של כמה מבעלי הדירות האחרים. הן המפקח על רישום מקרקעין, שהסכסוך הובא לפניו לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, והן בית-המשפט המחוזי בדרגת ערעור, החליטו שאינם זכאים לכך. בערעור שלפנינו יצאו מן
--- סוף עמוד 646 ---
המשחק הזוג נחמני, אשר בתורת משתמשים בשטח המריבה להחניית מכוניתם נתבעו גם הם בפני המפקח לחדול מכך, וכעת הם מופיעים כמשיבים פורמליים מס' 5 ו-6.
בית-המשפט המחוזי נימק את דעתו לאמור:ב
"העובדה כי מדור 'ברכוש משותף' עדיין אין בכך משום מתן היתר לכל בעל דירה לעשות ברכוש המשותף ככל העולה על רוחו. אין זה דבר המובן מאליו כלל שאדם הרוכש דירה בבית משותף זכאי להחנות את מכוניתו בתוך שטח הרכוש המשותף ללא הסכמת יתר בעלי הדירות. שימוש בשטח למקום חניה בצורה קבועה ומתמדת כמוה כתפיסת חזקה בלעדית או בהצמדת שטח - אפילו שטח לא מסויים - לדירת בעל המכונית. השימוש ברכוש המשותף צריך להיות כללי ומשותף לכל בעלי הדירות ... .. לדעתי זכאים אף חלק מהדיירים להתנגד לשימוש הרכוש המשותף - בשטח שלא יועד לכך - כמקום החניית מכוניות."
אני מוכן לסמוך את ידי על רבים מן הדברים הללו, אבל לא על כולם. מובן שהרכוש המשותף כלשונו ולפי הגדרתו שייך לכל בעלי הדירות ונועד לשמש אותם או את מרביתם (סעיף 52 לחוק). משום כך גם ברור, שלא כל בעל דירה יכול לעשות ברכוש המשותף כעולה על רוחו. מאידך, גם בהנחה שהחניית המכונית בשטח הנדון היא קבועה ומתמדת, האם פירושה תפיסת חזקה בלעדית או הצמדת השטח לדירת בעלי המכונית? חושבני שהתשובה היא בהחלט שלילית. ישנו הבדל מהותי גדול בין שימוש כזה לבין תפיסת חזקה בלעדית או הצמה:ו מבחינה עובדתית, גם אם החניה היא קבועה ומתמדת, השטח אינו קבוע והוא עלול להשתנות מפעם לפעם, שהרי בכל זמן שהוא עלול בעל דירה הבא להחנות את מכוניתו בשטח, למצוא שהשטח או חלק ממנו כבר תפוש, בשימוש לגיטימי זה או אחר, על-ידי בעל דירה אחרת. מבחינה משפטית, אין לשימוש כזה שום תכונה מתכונותיה של הצמדה. על-ידי הצמדה הופך השטח המוצמד לחלק מהדירה שאליה הוא מוצמד, ולכל דבר הוא נחשב כחלק מהדירה (סעיף 55(ג) לחוק).
כאן, מי שמחנה מכוניתו במקום שהוא רכוש משותף איננו רוכש לעצמו כל זכות מיוחדת במקום זה. זכותו אינה אלא זכות הפרט לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף, השייך לכל בעלי הדירות ביחד ועומד במידה שווה לרשותו של כל אחד מהם למטרה זו. כלומר, אם לפי התקנון החל על הבית המשותף או לפי החלטה מוסמכת של האסיפה הכללית נועד חלק כלשהו מהרכוש המשותף למטרה פלונית, לא יוכל בעל דירה להשתמש במקום זה למטרה אחרת שאינה מתיישבת עם המותר. אבל, לדעתנו, בהעדר ייעוד אין בעל דירה חוטא כלפי בעלי הדירות האחרים כשהוא עושה ברכוש המשותף שימוש יום יומי רגיל ומתאים למקום.
במקרה הנדון הובא ענין חניית המכוניות בשטח המריבה דיון באסיפה הכללית, והיא החליטה שלא להחליט. כלומר, היא לא חתירה וגם לא אסרה שימוש כזה. במצב זה, השאלה היא:נ האם הוא מותר או אסור? נבחון את השאלה על-ידי שתי דוגמאות:ב
--- סוף עמוד 647 ---
אחת האמהות בבית מעמידה עגלת ילדים במקום בלי למנוע שימוש דומה מאמהות אחרות בבית, ונניח שזה דבר יום ביומו. האם אפשר למנוע זאת ממנה מפני שלא ניתנה רשות לכך בתקנון או על-ידי החלטה של אסיפה כללית? דוגמה נוספת:ו בית משותף שיש בו מדשאה, הולך אחד הדיירים ומעמיד שם ביום שמש כסא נוח ומשתרע עליו כדי ליהנות מזיו השמש ולהשתזף. האם ניתן למנוע זאת ממנו בלי החלטה של אסיפה כללית האוסרת שימוש כזה על בעלי הדירות ומשפחותיהם? חושבני שכל אדם בר-דעת יתן ללא היסוס תשובה שלילית לשאלות אלה. לא כל שימוש ברכוש המשותף מותנה בקיומה של החלטה של האסיפה הכללית המתירה אותו. נראה לי, כי המבחן הנכון הוא זה:נ כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים. בעצם, בא-כוח המשיבים מסכים שאין צורך בהחלטה של האסיפה הכללית כדי לאפשר שימושים שונים, אבל הוא מצמצמם לשימושים שלדברי נהוג לעשותם "בדרך הטבע וההגיון". מדוע אלה כן ושימוש רגיל וסביר לא?
סמכותה של אסיפה כללית מוגדרת בסעיף 5(א) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק והיא:ב
"..... קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית משותף."
פירוש הדבר, שמה שהאסיפה הכללית מתירה בנוגע לשימוש ברכוש המשותף - מותר, ומה שהיא אוסרת - אסור. אבל אין פירוש הדבר שמה שלא הותר על-ידה - אסור.
לא-כל-שכן, הדעה שדרושה הסכמת כל בעלי הדירות כדי שאפשר יהיה לעשות שימוש פלוני ברכוש המשותף, אינה מתקבלת על הדעת וגם אינה נכונה מבחינה משפטית.
מבחינה מעשית, אם בקביעת השימושים השונים ברכוש המשותף תהיה לכל בעל דירה זכות וטו, תושם לאל ברוב המקרים כל אפשרות של חיים משותפים תקינים בבתים משותפים. בענינים אלה קובעת האסיפה הכללית של בעלי הדירות, המחליטה ברוב דעות. היא קובעת את טיב השימוש ואת אופן השימוש, כמו בדוגמה המובאת ב-ע"א 31/70, כהן נ' שמאי, [1], כשהאסיפה הכללית קובעת לבעלי הדירות את מועדי השימוש בחדר כביסה.
במקומו ובזמננו שימוש במכונית הוא נפוץ עד כדי כך, וכתוצאה מזה הצורך במציאת מקום חניה למכונית (לאו דוקא ברשות הרבים) נעשה חיוני ודוחק עד שיש לראות בחניה במקום מתאים בתור שטח הבית שימוש רגיל. שהוא כורח המציאות. אבל ברור כי בכך אין בעל המכונית רוכש לעצמו כל זכות או חזקה במקום החניה. וכאן נעוץ ההבדל בין מקום חניה מוצמד לבין חניה חפשית, שיש בה גם מעלות וגם מגרעות. מעלתה העיקרית, שאינה מגדילה את ההשתתפות בהוצאות אחזקת הבית, אשר בהעדר הסכם אחר משתלמות על-ידי כל בעל דירה לפי גודל שטח דירתו, ובמידה מסויימת גם לפי גודל השטח המוצמד לה (סעיפים 58 ו-57(ג) ). מגרעתה היא, שאינה מקנה זכות חניה בלעדית, ולא-כל-שכן זכות קנינית כלשהי. המקום נשאר רכוש משותף ובתור שכזה עומד הוא
--- סוף עמוד 648 ---
במידה שווה לרשותם של כל בעלי הדירות בבית לשם חניה. הוא יכול בכל עת להיתפס על-ידי כל בעל דירה למטרה זו, וכל הקודם זוכה. כמו-כן, אסיפה כללית יכולה בכל עת לייעד את המקום למטרה אחרת, ואז תימנע אפשרות החניה במקום מכל בעלי הדירות.
כללו של דבר, הנאה ממשית משימוש זה אינה מובטחת למערערים (ולשכמותם) לא מבחינה מעשית ולא מבחינה משפטית; אבל זה ענינם. הם מכירים בכך שמצבם נחות ממצב בעלי זכות ההצמדה, ואינם דורשים לעצמם יותר ממה שמגיע להם:ו החניית רכבם במידת האפשר בשטח הפנוי. אם המקום אינו מספיק לכל כלי הרכב של כל בעלי הדירות, אשר יבחרו או ירצו להשתמש בו בזמן מן הזמנים, יצטרכו בכל מקרה לנהוג לפי הכלל של כל הקודם זוכה, כל עוד שהאסיפה הכללית לא תקבע סדר אחר בענין זה.
ואולי, כדי למנוע אי-נעימויות וחיכוכים מיותרים בין הדיירים, תיטיב האסיפה הכללית לעשות אם תקבע סדר בענין זה, ויפה שעה אחת קודם.
נראה לי, כי התוצאה האמורה עונה הן על הצרכים הלגיטימיים של בעלי דירות בבית משותף והן על אפשרות הקיום בו בצורה נאותה ומתקבלת על הדעת. בדברים שאינם מוסדרים בחוק וגם לא בתקנון או לפי החלטה מוסמכת של האסיפה הכללית, השאיפה צריכה להיות למצוא איזון בין השמירה על הזכויות הקיימות של בעלי הדירות בדירותיהם וברכוש המשותף לבל ייפגעו לבין האינטרס הלגיטימי של כל כעל דירה יחיד לעשות שימוש רגיל ברכוש המשותף בצורה נאותה ובאורח סביר. הדרישה שיש כאילו צורך בהחלטה מיוחדת של האסיפה הכללית לגבי כל שימוש ברכוש המשותף, קטן או גדול, רגיל או בלתי-רגיל, ולא-כל-שכן מתן זכות וטו בענין זה לכל בעל דירה, עלולים להשמיט את הקרקע מן האפשרות לחיות חיי שיתוף אנושיים בבתים משותפים ללא קשיים וסיבוכים מיותרים. מצד שני, כל בעל דירה גם אינו בן-חורין לעשות ברכוש המשותף ככל אשר יעלה על לבו, מעין "הישר בעיניו יעשה", כשאין באותו ענין החלטה של האסיפה הכללית. גם זה לא יאפשר חיי שכנות טובה בבתים משותפים. אבל כאשר בעל דירה משתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל באורח סביר, שלא הוסדר על-ידי אסיפה כללית - שאני, ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים. מסקנה זו עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 31(א) לגבי בעלים משותפים במקרקעין שאינם בית משותף. ואף שסעיף זה אינו חל על בתים משותפים, הוא יכול לשמש לנו מורה דרך למה שמתקבל על הדעת בבתים משותפים בענינים דומים שלא הוסדרו במפורש בחוק או על-פיו.
אשר-על-כן אנו מחליטים לקבל את הערעור ומבטלים את פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי נשוא הערעור ואת החלטת המפקח ומחייבים את המשיבים מס' 1-4, ביחד ולחוד, לשאת בהוצאות המערערים בשלוש הדרגות ובהן שכר טרחת עורך-דין בסכום כולל של 1,000 ל"י.
5129371 ניתן היום, כ"ז בשבט תשל"ד (19.2.1974).
--- סוף עמוד 649 ---
מאמרים קשורים
הצמדת רכוש משותף לדירה
חוק מסים עקיפים קובע כי מי ששילם מס ביתר לא יזכה להשבת המס ששולם אם גלגל את מס היתר על הצרכנים...
פלישת שכן לשטח משותף
פלישה לשטח משותף הינה השתלטות שלא כדין על שטחים בבית משותף, תוך מניעת זכותם של שאר הדיירים בבניין...
