עא 5267/03 עו"ד סיגל פרג'-גשורי נ' יעל מיטל

ערעור אזרחי 03 / 5267
ערעור אזרחי 03 / 5393

עו"ד סיגל פרג'-גשורי
נגד
1. יעל מיטל
2. ציון מיטל
3. עו"ד ליאב וינבאום
4. אברהם פרג'
וערעור שכנגד של המשיבים 2-1 ע"א 5267/03 אברהם פרג'
נגד
1. יעל מיטל
2. ציון מיטל
3. עו"ד סיגל פרג'-גשורי
4. עו"ד ליאב וינבאום
וערעור שכנגד של המשיבים 2-1 ע"א 5393/03 בבית-המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
[18.1.2005]
לפני המשנה לנשיא (בדימ') א' מצא והשופטות א' פרוקצ'יה, ע' ארבל

המשיבים 2-1 (להלן – המשיבים) רכשו מהמערערים דירת מגורים. לאחר שהתברר למשיבים כי חדר בדירה נבנה ללא היתר, הודיעו למערערים על ביטול החוזה בשל הטעיה במשא ומתן לכריתתו, לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, וביקשו את השבת הכספים אשר שילמו. המערערים דחו את הודעת הביטול, והמשיבים הגישו תביעה לבית-המשפט המחוזי. בית-המשפט קבע כי המשיבים ביטלו את החוזה כדין, וכי הם זכאים להשבת כלל הסכום ששילמו תמורת הדירה בצירוף ריבית בשיעור 8% לשנה ובניכוי דמי שימוש חודשיים. המערערים טענו, בין היתר, כי לא הטעו את המשיבים. כן טענו כי שיקולי צדק מחייבים מתן

סעד של פיצויים בלבד ולא סעד של ביטול והשבה שיפגע בהם באופן שאינו סביר בשל הירידה המשמעותית שחלה בשווי הדירה. עוד טענו כי הריבית הנכונה שהיה על בית-המשפט לפסוק היא ריבית ליבור + 1 נקודת אחוז.

בית-המשפט העליון פסק:

א. (1) יש לאמץ את קביעתו של בית-המשפט המחוזי כי החוזה נכרת בעקבות הטעיית המשיבים על-ידי המערערים, ולכן היו המשיבים רשאים לבטל את החוזה, על הנובע מכך. כמו כן יש לקבל את קביעתו של בית-המשפט שלפיה הפרו המערערים את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב, ולכן רשאים המשיבים לעתור גם לפיצויים על נזקיהם (347ב, ו).

(3) במקרה דנן פעלו המשיבים תוך זמן סביר במימוש ברירת הביטול. ירידת ערכה של הדירה במהלך התקופה שמכריתת החוזה ועד למועד ההשבה שעליה הורה בית-המשפט המחוזי, אינה יכולה לשמש עילה מוצדקת למנוע מהמשיבים עשיית שימוש בזכות העומדת להם לבטל את החוזה. היכולת לממש את זכות הביטול החוזית אינה מושפעת מכך שחלו תנודות בערך הנכס שיש להחזירו, כל עוד נעשה שימוש בברירת הביטול תוך זמן סביר, ולא נעשה שימוש לרעה בברירה זו. לפיכך טענת המערערים כי יש לשלול את זכות המשיבים לבטל את החוזה ולהשתית את תרופתם החוזית על פיצויים בלבד, אין לה מקום (365ז – 366ב).
ב. לאחר תיקון סעיף 4(א) לחוק פסיקת ריבית והצמדה (תיקון מספר 8), תשס"א-2001 יהיה שיעור הריבית על סכום שיש לשלמו במטבע חוץ או במטבע ישראלי הצמוד למטבע חוץ, לכל רבעון, בשיעור ריבית הליבור בתוספת 1 נקודת אחוז. במקרה דנן, שבו נמכרה הדירה במחיר דולרי, אין הצדקה לסטות משיעור ריבית זה, על-כן יש לקבל את הערעור בעניין הריבית (351ב – ד, 352א – ב).
חקיקה ראשית שאוזכרה:
– חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, סעיפים 12, 14(ב), 14(ג), 15, 20, 21, פרק ב'.
– חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, סעיף 9(א).
– חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961, סעיף 4(א).

– חוק פסיקת ריבית והצמדה (תיקון מס' 8), תשס"א-2001.
– חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, סעיפים 1, 2.
– פקודת הנזיקין [נוסח חדש], סעיף 55.
– פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980, סעיף 96(ב).
– חוק נכסי נפקדים, תש"י-1950, סעיף 18.
חקיקת משנה שאוזכרה:
– תקנות פסיקת ריבית והצמדה (קביעת שיעור הריבית ודרך חישובה),
תשס"ג-2003, תקנה 4.
פסקי-דין של בית-המשפט העליון שאוזכרו:
[1] ע"א 6388/98 Deniztas Nakliyat Ve Ticaret A.S. נ' Credit Lyonnais S.A., פ"ד נז(5) 647.
[2] ע"א 3758/03 מזרחי נ' קופת חולים מאוחדת (לא פורסם).
[3] ע"א 71/75 מרגליות נ' אברבנאל, פ"ד כט(2) 652.
[4] ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו את ג'ונס ג.מ.ב.ה, פ"ד מב(1) 221.
[5] ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297.
[6] ע"א 467/88 קול אטום מפעלי מתכת וחשמל בע"מ נ' ציפורן, פ"ד מה(2) 242.
[7] ע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובנין (1978) בע"מ נ' הורביץ, פ"ד לה(3) 533.
[8] ע"א 2702/92 גינזברג נ' בן יוסף, פ"ד מז(1) 540.
[9] ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' ז'אק, פ"ד נו(4) 662.
[10] ע"א 61/84 ביאזי נ' לוי, פ"ד מב(1) 446.
[11] ע"א 595/78 בלדרמן נ' אורנשטיין, פ"ד לה(1) 467.
[12] ד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673.
[13] ע"א 268/67 אסל נ' לאופולד, פ"ד כא(2) 383.
[14] ע"א 508/86 ברומברג נ' ורדי, פ"ד מג(3) 555.
[15] ע"א 168/89 עמאר נ' מחמד (לא פורסם).
[16] ע"א 3853/98 סדן, עו"ד נ' רוזנטל, פ"ד נז(4) 699.
[17] ע"א 6783/98 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' עיזבון תורייא (סוריא) עבדאלעני מוסא, פ"ד נו(4) 161.
[18] ע"א 3666/90 מלון צוקים בע"מ נ' עיריית נתניה, פ"ד מו(4) 45.
[19] ע"א 672/81 עמיתי מלון ירושלים נ' טייק, פ"ד מ(3) 169.

[20] ע"א 359/79 אלחנני נ' רפאל, פ"ד לה(1) 701.
[21] ע"א 495/80 ברקוביץ נ' קלימר, פ"ד לו(4) 57.
[22] ע"א 457/81 ספיר נ' אחוזת איל בע"מ (בפרוק מרצון), פ"ד מ(4) 68.
[23] ע"א 76/51 בר-און נ' טופול, פ"ד ח 1065.
[24] ע"א 278/56 סופרגז, חברה להפצת גז בע"מ נ' מזרחי, פ"ד יב 394.
[25] ע"א 1846/92 לוי נ' מבט בניה בע"מ, פ"ד מז(4) 49.
[26] ע"א 827/76 ישראל נ' בנק הפועלים, פ"ד לב(1) 153.
פסקי-דין אנגליים שאוזכרו:
[27] Lipkin Gorman v. Karpnale Ltd. [1991] 2 A.C. 548.
ספרים ישראליים שאוזכרו:
[28] ג' שלו דיני חוזים (מהדורה 2, תשנ"ה).
[29] מ' דויטש ביטול חוזה בעקבות הפרתו (תשנ"ג).
[30] ד' פרידמן, נ' כהן חוזים (כרך ב, תשנ"ג).
[31] א' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה 7, תשס"ג).
[32] מ' אגמון-גונן ההשבה בהקשרים חוזיים (תשס"א).
[33] ד' קציר תרופות בשל הפרת חוזה (כרך ב, 1991).
[34] ד' פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט (מהדורה 2, כרכים א+ב, תשנ"ח).
מאמרים ישראליים שאוזכרו:
[35] ד' קרצ'מר "על שיקול הדעת השיפוטי ותוצאות ביטול חוזה שהופר" משפטים ח (תשל"ז-תשל"ח) 138.
[36] י' אנגלרד "כנפי הנשר הדורסני: דיני עשיית עושר ולא במשפט" ספר זיכרון לגד טדסקי – מסות במשפט אזרחי (י' אנגלרד ואח' עורכים, תשנ"ו) 37.
[37] י' אנגלרד "מזכה שאינו אלא מזיק – מפלאי דיני-ההשבה בעקבות הפרת חוזה" משפטים כז (תשנ"ו-תשנ"ז) 421.
[38] א' זמיר "תרופות בשל הפרת חוזה: פיצויי ציפייה, פיצויי הסתמכות, השבת התעשרות ושחזור השקילות החוזית" משפטים לד (תשס"ד-תשס"ה) 91.
[39] I. Gilad “On Linkage and Revaluation” 15 Isr. L. Rev. (1980) 79.
[40] A. Yoran (Jurkevitz) “‘Linkage or Revaluation’ or ‘A General or a Specific Index’?” 15 Isr. L. Rev. (1980) 106.

[41] מ' דויטש "על 'גנים' משפטיים והתחרות דינים: לסוגיית היחס בין דיני חוזים לדיני עשיית עושר" עיוני משפט יח (תשנ"ד) 557.
[42] מ' מזוז "'נסיבות העושות השבה בלתי צודקת' – סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979" משפטים י (תש"ם) 487.
[43] א' פורת "שיקולי צדק בין הצדדים לחוזה ושיקולים של הכוונת התנהגויות בדיני החוזים של ישראל" עיוני משפט כב (תשנ"ט-תש"ס) 647.
[44] מ' מאוטנר "'יוצרי סיכונים' ו'נקלעי סיכונים' – הגנתו של המסתמך על מצג הזולת בחקיקה האזרחית החדשה" משפטים טז (תשמ"ו-תשמ"ז) 92.
ספרים זרים שאוזכרו:
[45] J. Chitty, Jr. On Contracts (London, 28th ed., by H.G. Beale, vol. I, 1999).
[46] R. Goff, G. Jones The Law of Restitution (London, 6th ed., by G. Jones, 2002).
מאמרים זרים שאוזכרו:
[47] R.B. Thompson “The Measure of Recovery Under Rule 10b-5:
A Restitution Alternative to Tort Damages” 37 Vand. L. Rev. (1984) 349.

שונות:
[48] Restatement, Restitution.
ערעורים וערעורים שכנגד על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת ע' סלומון צ'רניאק) מיום 27.3.2003 בת"א 500/96. הערעורים נתקבלו בחלקם. הערעורים שכנגד נדחו.
יורם זמיר – בשם המערערת בע"א 5267/03 (המשיבה 3 בע"א 5393/03 והמשיבה שכנגד);
עופר צור, אלי כהן – בשם המשיבים 2-1 בע"א 5267/03, 5393 (המערערים בערעורים שכנגד);
אורי מזור, חנה שטיינר – בשם המשיב 3 בע"א 5267/03 (המשיב 4 בע"א 5393/03);
דב פישלר – בשם המשיב 4 בע"א 5267/03 והמשיב שכנגד (המערער בע"א 5393/03).

פסק-דין

השופטת ע' ארבל
1. לפנינו שני ערעורים ושני ערעורים שכנגד על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת ע' סלומון צ'רניאק) שניתן במסגרת ת"א 500/96. במרכזם של הערעורים עומד ביטול חוזה מכר של דירת מגורים עקב הטעיה במשא ומתן שלקראת החתימה על החוזה.
פירוט העובדות וההליכים
2. בית-המשפט המחוזי קבע בפסק-דינו כלהלן:
(א) יעל וציון מיטל – המשיבים והמערערים שכנגד (להלן – המשיבים) – רכשו מהמערערים – אברהם פרג' (להלן – פרג') ועורכת-דין סיגל פרג'-גשורי (להלן – גשורי או עו"ד גשורי) – דירה בת שני חדרי שינה, גג צמוד וחדר נוסף על הגג (ששטחו 23 מ"ר) ברחוב חובבי-ציון בתל-אביב (להלן – הדירה). הדירה הייתה רשומה על שם פרג' בלבד ונמכרה תמורת סך של 370,000$. חוזה המכר נחתם בין הצדדים ביום 23.5.1995.
(ב) במהלך המשא ומתן לקראת רכישת הדירה הציגו פרג' וגשורי, אשר היו נשואים באותה עת, מצג שווא בפני המשיבים ובפני עורך-דינם (להלן – עו"ד וינבאום), שהינו משיב פורמאלי בערעור שלפנינו, ולפיו החדר שנבנה על הגג נבנה בהתאם להיתר בנייה כחוק. בפועל לא היה בידם היתר מעין זה. בית-המשפט המחוזי לא קיבל את גירסתם של פרג' וגשורי שלפיה סברו בטעות שההיתר קיים, וקבע כי מדובר בהטעיה ביודעין.
(ג) במהלך המשא ומתן לקראת החתימה על החוזה שאלו המשיבים במפורש את פרג' ואת גשורי באשר לקיומו של היתר בנייה לחדר שעל הגג. גשורי, אשר ניהלה את המשא ומתן (אם כאשתו של פרג' ואם כעורכת-דין), ענתה באופן חד-משמעי כי ההיתר קיים. עו"ד וינבאום, בא-כוחם של התובעים בהליכי הרכישה, שאל אף הוא את גשורי על ההיתר וקיבל תשובה דומה. בעקבות היכרות מקצועית קודמת בין השניים לא בדק עו"ד וינבאום את דבריה של גשורי.

(ד) לאחר תשלום מלוא התמורה, ולאחר שהדירה נרשמה על שם המשיבים, החלו המשיבים לשפצה. בין היתר החלו בבניית פרגולה על הגג, בצמוד לחדר על הגג. בשלהי 1995 ביקרו פקחים בדירה והורו על הפסקת בניית הפרגולה, שנעשתה ללא היתר. באותו מועד הודיעו הפקחים למשיבים כי החדר הבנוי על הגג נבנה ללא היתר.
(ה) המשיבים פנו לפרג' ולגשורי בשל טענת הפקחים, ואלה סירבו לקחת את האחריות על עצמם בטענת "ייזהר הקונה". לאחר שלא הגיעו הצדדים להסדר מוסכם, ומאחר שהתברר שמעולם לא ניתן היתר לחדר על הגג, הודיעו המשיבים לפרג' ולגשורי ביום 14.1.1996 על ביטול החוזה בשל הטעיה במהלך המשא ומתן לכריתתו, לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים), וביקשו את השבת הכספים אשר שילמו. פרג' וגשורי דחו את הודעת הביטול, לפיכך הגישו המשיבים תביעה לבית-המשפט המחוזי ביום 13.5.1996.
(ו) במהלך הדיון המשפטי נתנו המשיבים ביום 5.1.1999 ייפוי-כוח לפרג' ולגשורי, שמטרתו הסדרת היתר הבנייה של החדר על הגג. למרות הזמן הרב שעבר מאז לא הוצא היתר כאמור.
(ז) פרג', גשורי ועו"ד וינבאום הגיעו בשלב מסוים של ההליך להסכמה (שקיבלה תוקף של החלטה בבית-המשפט המחוזי) על אופן חלוקת הנטל ביניהם בכל סעד שייפסק על-ידי בית-המשפט. בהסדר דיוני זה מדגישים השלושה כי הם אינם מודים בטענות המשיבים.
(ח) לאור כל האמור פסק בית-המשפט המחוזי כי המשיבים ביטלו את החוזה כדין בשל הטעיה במהלך המשא ומתן, לפיכך הם זכאים להשבת כלל הסכום בסך 370,000$, בצירוף ריבית בשיעור 8% לשנה ובניכוי דמי שימוש חודשיים בסך של 1,050$, בתוספת ריבית של 8% לשנה. נוסף על סכומים אלה נקבע שהמשיבים זכאים להחזר הסכומים ששילמו למתווכת, לאדריכל הלפרין ולעו"ד וינבאום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום ועד ליום התשלום בפועל. חלוקת הנטל תהיה בהתאם להסכמה שהגיעו אליה הצדדים, כאמור לעיל. כמו כן קבע בית-המשפט כי על המשיבים להחזיר את הדירה לקדמותה, אם לא עשו כן.
טענות הצדדים
3. על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי הוגש ערעור הן על-ידי פרג' (ע"א 5393/03) הן על-ידי גשורי (ע"א 5267/03). השניים טוענים כי המשיבים ובא-כוחם

עו"ד וינבאום התרשלו בבחינת מצבה המשפטי של הדירה, וכי בהתאם לחוזה אין הם יכולים להלין על כך כעת. עוד טוענים השניים כי לא הטעו את המשיבים לגבי קיומו של היתר בנייה לחדר על הגג, וכי לכל היותר מדובר בטעות משותפת, שכן סברו שהוצא היתר כדין על-ידי קבלן שפעל מטעמם. פרג' וגשורי אף מנסים את הנטל בעניין זה להטיל זה על זה. פרג' טוען כי אם הייתה הטעיה – דבר המוכחש על-ידיו – הרי שההטעיה היא על-ידי גשורי בלבד, שניהלה בשמו את המשא ומתן, ואילו גשורי טוענת כי פרג' היה הבעלים היחיד בדירה, והיא ייעצה כבאת-כוחו בלבד, לפיכך היא סבורה שסעד של השבה אמור ליפול על כתפיו בלבד. בהקשר זה טוענים גשורי ופרג' כי מאחר ששמיעת הראיות הייתה בחלקה על-ידי השופטת ה' שטיין ז"ל, בעוד שפסק-הדין נכתב על-ידי השופטת סלומון צ'רניאק, לא נהנה בית-המשפט המחוזי מיתרון בבחינת העדים והראיות, ולכן לא חל הכלל המצמצם את ההתערבות במימצאים עובדתיים. פרג' וגשורי אף טוענים כי הסיבה היחידה שלא קיים היתר היא כי המשיבים הכשילו קבלתו כאשר ערכו שינויים בבנייה על הגג. טענה נוספת בערעורים שלפנינו היא כי המשיבים נקטו בקשת סעד של ביטול והשבה משיקולי כדאיות כלכלית בלבד, וכי ניתן להוציא בפועל היתר בנייה מאוחר לחדר. שיקולי צדק, כך לפי המערערים, מחייבים פתרון של פיצויים בלבד ולא סעד של ביטול והשבה שיפגע בהם באופן שאינו סביר (בהקשר זה הם מציינים את הירידה המשמעותית שחלה בשווי הדירה). טענה נוספת שעולה בפנינו מתייחסת לשיעור הריבית שנפסק על-ידי בית-המשפט המחוזי. גשורי ופרג' מבקשים לקבוע כי הריבית הנכונה שהיה על בית-המשפט לפסוק היא ריבית ליבור
(LIBOR – London Interbank Offered Rate) + 1 נקודת אחוז, על-פי ההלכה שנקבעה בבית-משפט זה, במסגרת ע"א 6388/98 Deniztas Nakliyat Ve Ticaret A.S. נ' Credit Lyonnais S.A. [1]. בנוסף טוענים גשורי ופרג' כי בהתאם לעדותו של המשיב ציון מיטל, שכר הדירה שקיבלו המשיבים בפועל בעבור השכרת הדירה גבוה מן הקבוע בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, והוא מגיע לסך חודשי של 1,150$.
4. המשיבים טוענים כי טענתם של גשורי ופרג' שלפיה נשמעו העדויות על-ידי השופטת שטיין ז"ל אינה מדויקת, שכן עדויותיהם של גשורי ושל עו"ד וינבאום, אשר שימשו בסיס איתן לקביעותיו של בית-המשפט, נשמעו על-ידי השופטת סלומון צ'רניאק, כותבת פסק-הדין, לפיכך לטענתם אין להתערב במימצאים העובדתיים שקבעה הערכאה הנמוכה, שכן השופטת בחנה את העדויות בכלים בלתי אמצעיים, ולא הוכח שקביעותיה העובדתיות נגועות בטעות היורדת לשורש העניין. לאור האמור סבורים המשיבים כי אין מקום לדון מחדש בקביעות שלפיהן גשורי ופרג' הטעו את המשיבים ביודעין וגרמו להם להאמין שהחדר על הגג נבנה על-פי היתר כדין. בנוסף

טוענים המשיבים כי לו היו מודעים לכך שהחדר נבנה ללא היתר, לא היו רוכשים את הדירה, לכן זכאים הם לביטול ולהשבה.
המשיבים אף הגישו ערעורים שכנגד. טענתם העיקרית היא כי היה על בית-המשפט המחוזי לקבוע את הריבית בשיעור של 11% ולא כפי שנקבע. עוד טוענים המשיבים בערעורם כי טעה בית-המשפט המחוזי כשלא הורה שיש לפצותם הן על השיפוץ בדירה הן על השיפוץ שערכו בדירתם הישנה שאליה נאלצו לחזור. המשיבים אף טוענים כי דמי השימוש בדירה שהופחתו על-ידי בית-המשפט המחוזי מופרזים, והם היו צריכים להסתכם בסך חודשי של 970$. בנוסף מבקשים המשיבים להוסיף על סכום ההשבה גם את סכום הפיצויים המוסכמים הקבועים בחוזה. לבסוף טוענים המשיבים כי יש להחזיר להם כספים בגין מס רכישה ובגין שכר מומחים שהוציאו, וכי יש לבטל את הקביעה המחייבת אותם להשיב את הדירה לקדמותה.
דיון
5. הצדדים מעלים אפוא טענות רבות ומגוונות כנגד קביעותיו העובדתיות והמשפטיות של בית-המשפט המחוזי. פסק-הדין מנומק ומבוסס על הראיות שבאו בפני בית-המשפט, והוא אינו מצריך בחינה מחדש של כל הסוגיות שמעלים הצדדים. גם הניתוח המשפטי של בית-המשפט המחוזי מתייחס לנקודות העיקריות שהעלו הצדדים ואשר נדרשו לעניין, לפיכך אתייחס בערעור זה לארבעה נושאים עיקריים שעלו בפנינו: הראשון, קביעתו של בית-משפט קמא שלפיה למשיבים עומד הכוח לבטל את החוזה שנכרת בין הצדדים בשל הטעייתם על-ידי המערערים; השני, סוגיית ההשבה ושיעורה של התמורה שנתקבלה בעבור הדירה ושהוטלה על המערערים; השלישי, קביעתו של בית-משפט קמא באשר לשיעור הריבית שחויבו בו המערערים; הרביעי, סוגיית השבתם של דמי השימוש בדירה שחויבו בהם המשיבים.
6. הנושא הראשון שאליו אתייחס הוא הנושא העומד בלבם של הערעורים ואשר נוגע לשאלת ההטעיה והביטול. פרג' וגשורי טוענים כי מאחר שחלק מן הראיות נשמעו בפני השופטת שטיין ז"ל, ולא בפני השופטת סלומון צ'רניאק, ניתן לערער ביתר קלות על הטענות העובדתיות ולסטות מן ההלכה המצמצמת התערבות זו. ואולם בעניין זה מקובלות עליי קביעותיו העובדתיות של בית-המשפט המחוזי. השופטת סלומון צ'רניאק היא אשר שמעה את עדותה של גשורי ואת עדותו של עו"ד וינבאום ואף התרשמה מעדויותיהם של פרג', של המשיבים ושל המתווכת, והגיעה למסקנה ברורה שלמשיבים הוצג מצג שלפיו החדר שנבנה על הגג נבנה עם היתר כדין אף שפרג' וגשורי מעולם לא קיבלו היתר שכזה לידיהם ואף שידעו שהיתר מעין זה לא קיים (על הגישה המצמצמת

את ההתערבות בקביעות העובדתיות של בית-המשפט המחוזי ראו למשל ע"א 3758/03 מזרחי נ' קופת חולים מאוחדת [2] (ניתן ביום 4.3.2004). מימצאיו העובדתיים של בית-המשפט המחוזי מקובלים עליי אפוא, ואיני מוצאת להתערב בהם.
הראיות מלמדות ומשכנעות כי פרג' וגשורי היו מודעים לכך שהחדר על הגג נבנה ללא היתר. השניים אף העידו כי מעולם לא קיבלו לידיהם היתר, וכי מעולם לא ראו היתר מעין זה. גם התנהגותם של פרג' וגשורי לאחר מעשה, כאשר לא הסכימו לסייע למשיבים בהליך הוצאת ההיתר וטענו כי הם אינם אחראים ואינם חייבים להם דבר, מלמדת על חוסר תום-לבם ועל חוסר ההגינות שבה נהגו במקרה שלפנינו. היה ניתן לצפות שלו סברו השניים כי היתר שכזה ניתן, או שמדובר בתקלה טכנית בלבד, היו מציעים לפנות בעצמם לעירייה ולהסדיר את ענייני ההיתר.
פרג' וגשורי אף טוענים בעניין זה כי גם כיום אין מניעה להוציא היתר, וכי הבעיה בקבלת היתר הבנייה נובעת משינויים שעשו המשיבים בחדר על הגג. טענה זו אינה מקובלת עליי, אינה משכנעת ואינה מתיישבת עם הראיות שנפרסו בפני הערכאה הדיונית ובטיעונים בפנינו. יש להניח כי לו היה מדובר באקט פורמאלי ופשוט, בשעה שלפרג' ולגשורי יש ייפוי-כוח מאת המשיבים לטפל בהוצאת היתר בנייה, היה מתקבל ההיתר זה מכבר. מאחר שלמרות הזמן הרב שעבר ההיתר אינו קיים, היה על פרג' וגשורי להוכיח כי הוא אינו קיים בעטיים של המשיבים. בנטל זה לא עמדו. גם הטענה כי השינויים הנטענים והעבודות שביצעו המשיבים, שגרמו להוצאת צו להפסקת העבודה, הם שגרמו לכך שלא היה ניתן לקבל היתר, לא הוכחה, וכן אין הטענה נסמכת בצורה משכנעת על הראיות שהוצגו בפנינו. בית-המשפט המחוזי לא שוכנע, וגם לא אני, שלא הייתה קיימת – ואף אין קיימת היום – מניעה לקבל היתר בנייה לצורך בניית החדר על הגג, וכן לא שוכנע כי המשיבים הם שהכשילו את הוצאת ההיתר. לא ברור מה ההיגיון בכך, ואין תשובה לשאלה איזו מטרה היו משיגים בכך. התנערותם של פרג' וגשורי מנושא ההיתר והאמירה כלפי הקונים כי הבעיה אינה שלהם, ראויה היא לביקורת, וודאי שגרמה להידרדרות העניינים ולהימשכותה של הסאגה בין הצדדים מאז שנת 1995.
כאמור, לאחר מפגש בין הצדדים וחליפת מכתבים קצרה שלא נשאה פרי, הודיעו המשיבים לפרג' ביום 14.1.1996 על ביטולו של חוזה המכר תוך שהם דורשים את השבת התמורה ששולמה על-ידיהם, ושהם שומרים על זכותם לתבוע פיצויים. יצוין כי המשיבים לא ויתרו על זכותם לבטל את ההסכם אלא ניסו בשלב הראשון לבחון אפשרות להשגת היתר בנייה לחדר על הגג ולפיצויים בגין נזקיהם. רק משהסתבר כי המערערים אינם משתפים פעולה, אינם מסייעים בידם, והם עומדים בסירובם לאפשר

קיומו של ההסכם, הודיעו המשיבים כאמור על ביטול החוזה. יוער כי העובדה שהמשיבים לא ביטלו את החוזה מיד, אלא אפשרו למערערים לטפל בקבלת ההיתר, אינה פוגעת בזכותם לביטול, אלא היא אך מתן "ארכת חסד", כהגדרתו של השופט ברנזון בע"א 71/75 מרגליות נ' אברבנאל [3], בעמ' 658-657.
לאור הנסיבות, כפי שפורטו לעיל, אני סבורה כי צדק בית-המשפט המחוזי במסקנתו כי החוזה נכרת בעקבות הטעיית המשיבים על-ידי המערערים. מכיוון שכך, קמה למשיבים זכות לבטל את החוזה. בזכות זו הם עשו שימוש כדין לפי סעיף 15 לחוק החוזים.
הטענה כי היה על הקונים להיזהר על-פי הכלל "ייזהר הקונה" (caveat emptor) אינה פוטרת את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות, מה גם שלאחר חקיקת חוק החוזים חובת הגילוי מוטלת על המוכר, שהעובדות מצויות בידיעתו. מקל וחומר, ודאי שאין בכלל זה כדי להצדיק מסירה אקטיבית של מידע שגוי לרוכשים, כפי שנעשה במקרה דנן. זהירותו של הקונה, ככל שחשובה וראויה היא, אינה פוטרת את המוכר מחובתו שלו כאמור (ג' שלו דיני חוזים [28], בעמ' 221 ואילך).
קביעתו של בית-המשפט המחוזי כי ללא אותה הטעיה לא היו מתקשרים המשיבים בחוזה, מקובלת גם עליי. אין מדובר במקרה דנן בטעות משותפת, כטענת באי-כוחם של המערערים, שחלות עליה הוראות סעיף 14(ב) לחוק החוזים, שאז בית-המשפט הוא שמורה על ביטול החוזה כאשר שוכנע שמן הצדק לעשות כן, אלא זהו מקרה של הטעיה מצדם של המוכרים. כאמור, הטעיה זו הקנתה למשיבים את הזכות לביטול החוזה.
סיכומה של נקודה זו, אני סבורה שיש לאמץ את קביעתו של בית-המשפט המחוזי כי מדובר בהטעיה, ולכן היו המשיבים רשאים לבטל את החוזה, על הנובע מכך. כמו כן מסכימה אני לקביעתו של בית-המשפט המחוזי שלפיה הפרו המערערים את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב, ולכן רשאים המשיבים לעתור לפיצויים על נזקיהם.
7. משהודיעו המשיבים על ביטול החוזה מחמת פגם שנפל בכריתתו קמה חובת השבה. לכל אחד מהצדדים זכות השבה של מה ששילם או קיבל על-פי החוזה. הלכה פסוקה היא כי מטרת ההשבה היא למנוע התעשרות שלא כדין, בעוד שתרופת הפיצויים באה לפצות על הנזק שנגרם עקב הפרת החוזה (ראו: סעיף 21 לחוק החוזים; סעיף 9(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970; ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין

בע"מ נ' הרלו את ג'ונס ג.מ.ב.ה [4]; ע"א 588/87 כהן נ' שמש [5], בעמ' 316; ע"א 467/88 קול אטום מפעלי מתכת וחשמל בע"מ נ' ציפורן [6], בעמ' 245).
בעבר הייתה דעה כי לביטול חוזה בעקבות הפרה אופי רטרוספקטיבי. הסיבה נעוצה בכך שמטרת ההשבה הייתה החזרת הצדדים למצבם טרם עשיית החוזה. מכאן שמשמעות הביטול הייתה איונו של החוזה והשבת המצב לקדמותו. הגישה המקובלת כיום רואה כבסיס הרעיוני של חובת ההשבה בדיני עשיית עושר ולא במשפט ושוללת את הדעה שלפיה מטרת ההשבה היא החזרת המצב לקדמותו. מטרת ההשבה היא אפוא מניעת התעשרות שלא כדין, ומשבוטל החוזה, הופך המשך החזקת התמורה החוזית בלתי מוצדק (מ' דויטש ביטול חוזה בעקבות הפרתו [29], בעמ' 7; שלו בספרה הנ"ל [28], בעמ' 270; ע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובנין (1978) בע"מ נ' הורביץ [7], בעמ' 541-539). אכן, חלק מהאסמכתאות המובאות לעיל נוגעות לביטול החוזה מפאת הפרתו על-פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), אך הגיונם של הדברים חל גם על השבה על-פי הוראות פרק ב' לחוק החוזים.
סעיף 21 לחוק החוזים הוא חלק ממערכת הדינים העצמאית של עשיית עושר ולא במשפט, והחובה על-פיו היא חובה להשבה בעין או להשבת שווי, כאשר החובה העיקרית היא להשבה בעין, אלא אם הדבר לא ניתן, או שאין זה סביר להשיב בעין, שאז הופכת החובה לחובה של השבת שווי. בנסיבות ענייננו, משבוטל ההסכם, כל אחד מהצדדים חייב בהשבה של מה שקיבל, ולא שוכנעתי שלא הייתה הצדקה להורות על השבה בעין. מדובר בדירה, מצד אחד, ובסכום כסף ששולם, מצד אחר. בצדק אפוא הורה בית-המשפט על השבה בעין עם ביטול החוזה.
8. אשר לשיעור ההשבה, באי-כוחם של המערערים עמדו בטיעוניהם על הנזק הכספי הכבד שייגרם לטענתם למערערים כתוצאה מיישומה של חובת ההשבה. עוד טוענים המערערים כי על-פי פסק-הדין, סכום ההשבה שעליהם לשלם למשיבים עומד על כ-2,500,000 ש"ח, ואילו שווייה הנוכחי של הדירה (בהנחה שיינתן היתר) עומד על 1,125,000 ש"ח בלבד. הפער הוא גדול ביותר וגורם למערערים חסרון כיס בגובה של 1,325,000 ש"ח (שווה ערך לכ-300,000 דולר של ארצות-הברית). על-פי הנטען, מקורו של הפער האמור בין הסכום שהמערערים נדרשים לשלם למשיבים לבין שווייה הנוכחי של הדירה הוא בשניים: האחד, בירידה הדרמטית במחירי הדירות מאז חתימת חוזה המכר בשנת 1995 ועד היום; השני, בשיעור הריבית המופרז שסכום ההשבה אמור לשאת על-פי פסק-הדין. על-פי האמור, טוענים המערערים, ההשבה אינה גורמת להשבת המצב לקדמותו אלא מזכה את המשיבים בלא שום צידוק הן בפיצוי מלא על הירידה החדה במחירי הדירות הן בשיעורי תשואה בלתי סבירים.

כאמור, מטרת ההשבה היא למנוע התעשרות שלא כדין של הצדדים משבוטל החוזה. קיימת פסיקה ענפה בנוגע לדרכים למניעת התעשרות שלא כדין של בעלי-הדין לאחר שהחוזה שנכרת ביניהם בוטל (ע"א 2702/92 גינזברג נ' בן יוסף [8], בעמ' 554 וההפניות המובאות שם). אין עמנו נוסחה קבועה וקשיחה שתהא ישימה לכל מקרה לקביעת שיעור ההשבה והיקפה. שיטת השערוך אינה אחידה, ולשופט שיקול-דעת רחב בכגון דא. בחינת שיטה זו תהא לאורן של הנסיבות בכל מקרה ועל-פי העיקרון כי אין לעשות עושר שלא כדין (ראו העקרונות המנחים כפי שהותוו על-ידי השופט (כתוארו דאז) ברק בע"א 741/79 הנ"ל [7], בעמ' 542-541).
באי-כוחם של המערערים סבורים כאמור שאין זה מן הצדק לבטל את החוזה ולפסוק השבה, אלא על בית-המשפט ללכת בדרך של פסיקת פיצויים או החזר הוצאות למשיבים. לטענתם, הנזק הכספי שייגרם לפרג' ולגשורי כתוצאה מיישומה של חובת ההשבה חמור וכבד לאין ערוך מן הנזק שייגרם למשיבים אם ייוותר החוזה על כנו בשל הפער בשווי הנכס וסוגיית הריבית כאמור.
מדובר למעשה בהגנה המבוססת על שיקולי יושר אשר מטרתה למנוע מצב שבו ייגרם, על-פי הנטען, לנתבעים עוול אם יחויבו בהשבה, אולם להגנה זו אין תחולה כאשר המערערים לא פעלו באופן סביר להחזיר את המצב לקדמותו, ועל המערערים היה להראות, מה שלא הצליחו, כי פעלו בתום-לב (ראו למשל ע"א 2702/92 הנ"ל [8], בעמ' 555).
איני מקבלת את טענת המערערים שלפיה על בית-המשפט לפסוק פיצויים בגין נזקי המשיבים ולא לאפשר את ביטול החוזה. מקום שבו הוטעה צד לחוזה זכאי הוא לבטלו, פעולה הגוררת חובת השבה הדדית כאמור בסעיף 21 לחוק החוזים. עם זאת בכך אין כדי למנוע ממנו לתבוע את הצד האחר בפיצויים אם באותן עובדות עשויה להשתכלל אחריותו של הצד האחר, על-פי הוראת סעיף 12 לחוק החוזים או כל מקור נורמטיבי אחר (ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' ז'אק [9], בעמ' 672-671).
9. לטענת המערערים, אין זה צודק לבטל את החוזה, שכן החוזה ניתן לתיקון כאמור בסעיף 14(ג) לחוק החוזים. אין לקבל טענה זו, באשר על-פי לשון הסעיף, תחולתו מוגבלת לעילת הטעות המנויה בסעיף 14(ג) בלבד:
"טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן".

דהיינו, הדברים אמורים רק בביטול החוזה "לפי סעיף זה" כלשון הסעיף, והם אינם מתייחסים לביטול חוזה מכוח עילה אחרת. במסגרת עילת ההטעיה, המנויה בסעיף 15 לחוק, אין בנמצא הוראה מקבילה לזו הקבועה בסעיף 14(ג). ייתכן כי הטעם העומד בבסיס הבחנה זו נעוץ בעובדה כי בנסיבות שבהן משתכללת עילת הטעות אין פסול בהתנהגותו של הצד לחוזה שלא טעה. לעומת זאת במסגרת עילת ההטעיה, במקרים רבים עלולים מעשיו או מחדליו של המטעה לכלול התנהגות המצדיקה למנוע ממנו את האפשרות לתקן את החוזה לאחר שההטעיה נחשפה בפני מי שהוטעה. לפיכך מקום שבו לא נפל דופי מוסרי בהתנהגות המטעה, אין הצדקה שלא לאפשר את תיקון החוזה ולמנוע את ביטולו וזאת על בסיס עיקרון תום-הלב (ראו שלו בספרה הנ"ל [28], בעמ' 219). הדברים שונים כאשר מדובר בהטעיה שנפל בה פגם מוסרי והיא נעשתה ביודעין.
במקרה דנן, על-פי קביעותיו העובדתיות של בית-המשפט המחוזי, לא יכול להיות ספק כי במעשי המערערים נפל "דופי מוסרי" שעה שביודעין הטעו את המשיבים. "הדופי המוסרי" שנפל במעשי המערערים חמור אף יותר בהתחשב בעובדה שגשורי הציגה עצמה כעורכת-דין במהלך המשא ומתן בין הצדדים, מה שהגביר את הסתמכות המשיבים על הצהרותיה שלפיהן קיים היתר בנייה לחדר המצוי על גג הדירה. בנסיבות אלו, כאמור לעיל, יש הצדקה להבחנה בין סעיפים 14(ג) ו-15 לחוק, ולכן אין מקום לחייב את המשיבים להסכים לתיקון החוזה תחת ביטולו. אף-על-פי-כן המשיבים אפשרו למערערים לפעול לתיקון הפגם כבר בשנת 1995, ובכך למעשה ניתנה למערערים ההזדמנות לתיקון הפגם.
בעניין הנדון בפנינו חלף פרק זמן ניכר מיום ביטול החוזה על-ידי המשיבים ועד מתן פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי. המערערים שבים ומדגישים כי בשנים אלו ירדו מחירי דירות המגורים באופן ניכר, אולם בעניין זה גם אם אכן אלה הם פני הדברים, אין למערערים אלא להלין על עצמם. המשיבים פנו למערערים סמוך מאוד למועד כריתת החוזה, עת הסתבר להם שלא ניתן היתר בנייה לחדר על הגג. כבר בהזדמנות זו יכלו המערערים לנסות ליישב את המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים על-ידי החזרת חלק מהתמורה ששילמו המשיבים לאור העובדה שהמשיבים רכשו, למיטב הבנתם, דירה ששווייה עולה באופן משמעותי על שווי הדירה שקיבלו בפועל.
המערערים הם שהטעו באופן מפורש את המשיבים בהצהרתם כי לחדר הבנוי על גג הדירה הוצאו היתרי הבנייה הרלוונטיים, והם שהתמהמהו להשלים את חובם להשיב את התמורה ששולמה על-ידי המשיבים. בנסיבות אלו ראוי אפוא לדעתי להטיל על המערערים את הסיכון לירידת שווי הדירה העומדת במרכז הדיון שבפנינו (לגישה זו

ראו ד' פרידמן, נ' כהן חוזים (כרך ב) [30], בעמ' 1192). על-פי האמור, מקובלת עליי החלטתו של בית-המשפט המחוזי שלפיה חויבו המשיבים להשיב לידי המערערים את דירת המגורים שרכשו (לאחר השבת מצבה לקדמותו), ואילו המערערים ישיבו את התמורה שהתקבלה בעת ההתקשרות בין הצדדים לידי המשיבים אף-על-פי שכיום שווי הדירה פחת באופן ניכר. בכך יש להבטיח שלא יתעשר אף אחד מהצדדים שלא כדין.
10. כאמור לעיל, המערערים טענו נגד שיעור הריבית שנפסק על-ידי בית-המשפט המחוזי. זהו הנושא השני שאליו אתייחס. בעניין זה סבורה אני כי יש לקבל את הערעור ולשנות את קביעתו של בית-המשפט המחוזי. בית-המשפט המחוזי התייחס לשיעור ריבית העומד על 11% כשיעור המקובל לריבית המשולמת על סכומים הצמודים למטבע חוץ. לגישתו, נסיבות המקרה שלפנינו מצדיקות סטייה משיעור זה והעמדתו על 8%. ואולם בפסק-הדין שניתן במסגרת ע"א 6388/98 הנ"ל [1] קבע בית-משפט זה כי שיעור של 11% בנסיבות מעין אלה אינו רלוונטי עוד במציאות הנוכחית. השופטת דורנר ציינה בפסק-הדין כי לאחר תיקון סעיף 4(א) לחוק פסיקת ריבית והצמדה,
תשכ"א-1961 בחוק פסיקת ריבית והצמדה (תיקון מס' 8), תשס"א-2001, שיעור הריבית על "סכום שיש לשלמו במטבע חוץ או במטבע ישראלי הצמוד למטבע חוץ, יהיה, לכל רבעון, בשיעור ריבית הליבור, בתוספת 1 נקודת אחוז" (תקנה 4 לתקנות פסיקת ריבית והצמדה (קביעת שיעור הריבית ודרך חישובה), תשס"ג-2003). על ריבית הליבור כותבת השופטת דורנר:
"ריבית הליבור (London Interbank Offered Rate) היא שיעור הריבית הבין-בנקאית הממוצעת בין כמה מהבנקים הגדולים ביותר בלונדון על הלוואות קצרות טווח. ריבית הליבור נקבעת באופן פורמאלי פעם ביום. היא קיימת ורלוונטית לשלל מטבעות חוץ, מצוטטת במספר רב של עיתונים ופרסומים כלכליים, והיא אינדקס פיננסי סטנדרטי בשוקי הון רבים בעולם, ובכללם שוק ההון הישראלי.
המדד שנקבע בתקנות, שהוא כאמור ליבור לתקופה של שלושה חודשים, משקף את מחיר האשראי לתקופה קצרה עבור ציבור בלתי מוגדר של חייבים, דוגמת בנקים גדולים ומדינות שהמשותף להם הוא היותם לווים גדולים ברמת הסיכון הנמוכה ביותר. לשיעור זה נוספה כאמור נקודת אחוז אחת כדי להתאימו ללווים קטנים יותר, ברמת סיכון גבוהה יותר. מההיסטוריה החקיקתית של התקנות עולה כי שיעור זה חושב על בסיס נתוני בנק ישראל לעניין ההפרש שבין שיעור הריבית הממוצעת שבנקים גדולים גובים מלקוחותיהם עבור האשראי שהם נותנים להם, ובין שיעור

הריבית הממוצעת שהבנקים עצמם משלמים עבור מקורות האשראי שלהם..." (שם [1], בעמ' 660-659. להרחבה נוספת על הגדרתה של ריבית הליבור ועל הצדקת השימוש בה ראו בפסק-דינה של השופטת דורנר).
דברים אלה מקובלים עליי, ולא מצאתי כי יש הצדקה לסטות משיעור ריבית של ליבור + 1 נקודת אחוז, כפי שנקבע על-ידי בית-המשפט כאמור. שיעור הריבית יחושב מיום ששולמה התמורה למערערים ועד יום התשלום בפועל, כפי שנקבע על-ידי בית-המשפט המחוזי.
11. הנושא השלישי שאליו אתייחס הוא נושא חלוקת הנטל בין פרג', גשורי ועו"ד וינבאום. כפי שציין בהגינות עו"ד וינבאום בתגובתו, באמצעות בא-כוחו עו"ד מזור, הגיעו השלושה להסדר דיוני המחלק ביניהם את החיובים שיוטלו עליהם על-ידי בית-המשפט. מפאת חשיבות העניין אציג את נוסח ההודעה לבית-המשפט כלשונה:
"הודעה על הסדר בין נתבעים 1, 2 ו-4
הנתבעים 1, 2 ו-4 מבקשים להודיע לבית המשפט הנכבד כי הגיעו לידי הסדר בינם לבין עצמם בכל הנוגע לחלוקת החיובים שיוטלו עליהם, אם יוטלו, בגין תביעה זו.
אין באמור לעיל כדי לשמש הודעה מצד הנתבעים 1, 2 ו-4, או מי מהם, בעניין כלשהו הנוגע בתובענה זו.
אשר על כן, מתייתר הצורך שכבוד בית המשפט ידון בחלוקת החיובים בין הנתבעים 1, 2 ו-4, למקרה ויחליט לקבל את התביעה ולפסוק סעד מכל סוג שהוא לזכות התובעים".
כבר נפסק בבית-משפט זה כי אין מניעה שצדדים יגיעו להסדר דיוני בכל הנוגע לתוצאות ההתדיינות, אך הדבר מחייב הסכמה ואישור של בית-המשפט (ראו: ע"א 61/84 ביאזי נ' לוי [10]; א' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי [31], בעמ' 251). במקרה שלפנינו ההסדר התקבל על-ידי בית-המשפט המחוזי, קיבל תוקף של החלטה ואף יושם בפסק-הדין. פרג' וגשורי מבקשים בערעורם לסטות מן ההסדר (שלא כמו מעו"ד וינבאום שמבקש לפעול בהתאם לו). אמנם, בית-המשפט רשאי להרשות לצד לחזור בו מן ההסדר אם אותו צד הראה טעם המצדיק זאת (ראו ע"א 595/78 בלדרמן נ' אורנשטיין [11]), אך בנסיבות המקרה שלפנינו לא שוכנעתי כי סטייה כזו תהיה מוצדקת. טענתם היחידה של פרג' וגשורי היא כי הנטל לא צריך ליפול עליהם, אולם אם סברו שחלוקת הנטל ביניהם צריכה להיות שונה, היה עליהם לקבוע זאת בהסדר שהגיעו אליו או

להשאיר זאת לשיקולו של בית-המשפט. לפיכך תישאר על כנה קביעתו של בית-המשפט המחוזי שלפיה חלוקת הנטל בין הצדדים תהיה בהתאם להסדר שאליו הגיעו.
בעניין זה ברצוני להוסיף ולהתייחס לטענתה של גשורי כי לא הייתה צד לחוזה כלל, וכי אין מקום לחייבה מקום שפעלה רק כבאת-כוחו של בעלה דאז, פרג'. למיטב הבנתי, בין שפעלה כאשתו של פרג' ובין שפעלה כעורכת-דינו, ההסדר משמיט את הבסיס לטענתה זו, והיא אינה יכולה להמשיך ולטעון כי אין לחייבה בכל חיוב שהוא עקב העובדה שלא הייתה צד לחוזה. זאת בלי לגרוע מאחריותה של גשורי לנזקי המשיבים על-פי סעיף 12 לחוק החוזים לנוכח הטעייתה המכוונת, שכן חובת תום-הלב חלה אף על פרט שאינו צד לחוזה (ד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו [12]).

12. הנושא הרביעי והאחרון מתייחס לקביעתו של בית-המשפט כי המערערים רשאים לנכות דמי שימוש בנכס – שכר דירה בסכום השווה ל-1,050$ לחודש – החל ממועד הביטול ועד התשלום בפועל בצירוף ריבית בשיעור 8% על סמך התבטאותה של המשיבה 2, יעל מיטל, כי הדירה מושכרת תמורת 1,050$ לחודש. המערערים טוענים כי מעדותו של המשיב 1, ציון מיטל, עולה שהדירה הושכרה בסכום גבוה יותר בסך של 1,150$ לחודש, ואילו המשיבים טוענים שבפועל הושכרה הדירה באופן ממוצע בסך של 970$. בעניין זה לא מצאתי שיש מקום לסטות מן הקביעה העובדתית של בית-המשפט המחוזי שלפיה שכר הדירה הממוצע לאורך התקופה עמד על סך של 1,050$. הצדדים לא הוכיחו את טענותיהם ולא הצליחו לשכנע כי יש לסטות מקביעתו של בית-המשפט המחוזי. המערערים מנסים לבסס את טיעונם על אמירה נקודתית בלבד (זו של ציון מיטל), שמולה עומדת אמירה נקודתית אחרת (זו של יעל מיטל), שאותה העדיף בית-המשפט המחוזי ושעליה הסתמך. הבסיס לטענת המערערים רעוע ואינו מספיק כדי להתערב בקביעה העובדתית הברורה של בית-המשפט המחוזי. גם טענת המשיבים אינה מוכחת ואינה נתמכת בראיות. לפיכך כאמור אני סבורה שיש להשאיר את קביעתו של בית-המשפט המחוזי על כנה. מעבר לכך אציין כי קביעתו של בית-המשפט המחוזי מצויה באמצע הטווח שבין הסכום שלו טוענים המערערים לבין הסכום שלו טוענים המשיבים, והיא נראית לי סבירה והגיונית בנסיבות העניין.
לאור כל האמור הייתי מציעה לחבריי לקבל את הערעור בעניין שיעור הריבית שתתווסף לסכומים שנקבעו בבית-המשפט המחוזי כך שבמקום שנקבעה ריבית של 8% תיקבע ריבית של ליבור + 1 נקודת אחוז. בכל שאר העניינים, הן בערעורים הן בערעורים שכנגד, אציע לחבריי לדחות את טענות הצדדים ולהותיר את פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי על כנו. בנסיבות אלה יישא כל צד בהוצאותיו.

השופטת א' פרוקצ'יה
רקע
1. שני צדדים התקשרו בחוזה מכר דירה. המוכר העביר את הדירה לחזקתו של הקונה וקיבל מהקונה תשלום מלוא מחירה החוזי של הדירה. לימים ביטל הקונה את חוזה המכר מחמת הטעיה שגבלה במצג שווא של המוכרים לגבי פרט מהותי הנוגע לעיסקת המכר ובשל הפרת חובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב בתהליך כריתת החוזה. בית-המשפט הכיר בזכותם של הקונים לבטל את החוזה, ומשכך חלה עליהם חובת השבה הדדית מכוח סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי) (להלן – חוק החוזים). במסגרת חובת ההשבה ההדדית נצטווה המוכר להחזיר לקונה את המחיר החוזי של הדירה בשערוך למועד התשלום בפועל. הקונה נצטווה מצדו להחזיר למוכר את הדירה מושא עיסקת המכר כפי מצבה הפיזי בעת כריתת החוזה. אלא שערכה של הדירה בשוק ירד מאז כריתת החוזה באורח משמעותי ביותר עקב תנודות חריפות במחירי הדירות בשוק. נוצר אפוא פער משמעותי בין סכום ההשבה הכספי שעל המוכר להחזיר לקונה (קרן + ריבית) לבין ערכה של הדירה, המוחזרת במסגרת ההשבה ההדדית, בשוק. במקרה שלפנינו נטען כי פער זה עומד על כ-300,000 דולר של ארצות-הברית. מציאות זו משקפת חוסר התאמה בולט בין ערך ההשבה המתקבל בידי הקונה, המקבל את מלוא כספו בחזרה, לבין ערך ההשבה בעין המתקבל בידי המוכר, המקבל לידיו דירה ששווייה בשוק ירד באופן ניכר ביחס לערכה בעת עריכת החוזה, כפי שמשתקף במחירה החוזי. כך אירע בענייננו.
השאלה
2. סעיף 21 לחוק החוזים קובע את כלל ההשבה לאחר ביטול חוזה, ועל-פיו, משבוטל חוזה חייב כל צד להשיב לצד האחר מה שקיבל על-פי החוזה, ואם ההשבה הייתה בלתי אפשרית ובלתי סבירה – לשלם לו את שוויו של מה שקיבל. על-פי רוב, ההשבה משקפת מיתאם בין מה שכל צד נתן וקיבל על-פי החוזה. אולם לעתים, כאשר מושא ההשבה הוא נכס בעין – בין מקרקעין ובין מיטלטלין – עשוי ערך השוק של הנכס המוחזר להשתנות מאז הועבר על-פי החוזה באופן שהצד הזוכה בהשבתו יקבל לידיו נכס ששוויו פחת או שערכו עלה ביחס לערכו המקורי בעת ההתקשרות החוזית. מהו דין ההשבה בנסיבות אלה? מיהו הצד שעליו לשאת בירידת ערכו של הנכס או ליהנות מהעלייה בערכו? לסוגיה זו נגיעה ישירה לענייננו נוכח העובדה כי במסגרת ההשבה ההדדית בין הצדדים נוצר חוסר מיתאם בולט בין ערך השוק של הדירה המוחזרת לבעליה לבין המחיר החוזי המשוערך שעל המוכרים להחזיר לקונים. האם יש

מקום להתערבותנו כדי לגשר על פני הפער האמור שנוצר? זו תמצית השאלה שאבקש לבחון כאן.
ברירת הביטול
3. צד לחוזה אשר נפגע מפגם בכריתת החוזה עקב הטעיה רשאי לבטלו תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול (סעיף 20 לחוק החוזים). משילובן של הוראות סעיפים 20 ו-21 לחוק החוזים בדבר דרך הביטול והשבה לאחר ביטול עולה כי יכולת ההשבה כשלעצמה אינה תנאי לשימוש בברירת הביטול. שאלות הקשורות בדרכי ההשבה עולות בעקבות הביטול, והן אינן תנאי לו. מכאן שקשיים אפשריים בהשבת נכס בעין אינם מקרינים על יכולתו של הנפגע לבטל את החוזה, והשאלה כיצד יש לקיים את ההשבה במקרים קשים תיפתר כתוצר לוואי מביטול החוזה. עם זאת ברירת הביטול, ככל פעולה משפטית במסגרת ההתקשרות החוזית, כפופה לכללי תום-הלב. צד נפגע בחוזה רשאי להתחשב בירידת ערך שוק של נכס ששימש מושא העיסקה ולעשות שימוש בברירת ביטול החוזה בהתחשב בירידת ערך כאמור בלא שהדבר יהווה שימוש שלא בתום-לב בזכות זו (פרידמן וכהן בספרם הנ"ל (כרך ב) [30], בעמ' 1104 והמובאות שם). ירידת ערך שוק של נכס החייב בהשבה אין בה כשלעצמה כדי לשלול את זכות הביטול החוזית וההשבה ההדדית הנגזרת מכך (ע"א 268/67 אסל נ' לאופולד [13], בעמ' 391). שימוש בברירת הביטול תוך זמן סביר, הנשענת על עילת ביטול טובה, והמודרכת, בין היתר, משיקולי כדאיות הנעוצים בירידת ערך הנכס בשוק, אינה סותרת על פניה את חובת תום-הלב. באותה מידה צד נפגע זכאי שלא להשתמש בברירת הביטול העומדת לו במקרה הפוך, שבו ערך הנכס שרכש עלה, והוא מבקש לשומרו לעצמו חרף פגמים שנפלו בכריתת החוזה. עם זאת השימוש בברירת הביטול כפוף מכוח החוק למגבלות של זמן סביר משעה שנודע לנפגע על עילת הביטול. מצב השוק והשפעתו על ערך הנכס מושא העיסקה עשויים להיות רלוונטיים אפוא לתחימת הזמן הסביר שבמסגרתו יש לעשות שימוש בברירת הביטול (דויטש בספרו הנ"ל [29], בעמ' 187-185; ע"א 508/86 ברומברג נ' ורדי [14]; ע"א 168/89 עמאר נ' מחמד [15] (ניתן ביום 1.4.1992); ד' קרצ'מר "על שיקול הדעת השיפוטי ותוצאות ביטול חוזה שהופר" [35], בעמ' 148).
כללי ההשבה
4. הוראות השבה פזורות על פני החקיקה האזרחית בהקשרים ענייניים שונים, ובהן ניתן למנות הוראות השבה בתחום עשיית עושר ולא במשפט (סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979; הוראות השבה בחוק החוזים (חלק כללי); הוראות

השבה בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)); וכן הוראות השבה בדיני הנזיקין (למשל בעוולת גזילה על-פי סעיף 55 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]). סוגיות הנוגעות להשבה עשויות לעלות גם במסגרת ביטול הענקה בפשיטת רגל על-פי סעיף 96(ב) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 (ע"א 3853/98 סדן, עו"ד נ' רוזנטל [16], בעמ' 711) או בגדרה של חובת השבת נכס על-ידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים על-פי סעיף 18 לחוק נכסי נפקדים, תש"י-1950 (ע"א 6783/98 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' עיזבון תורייא (סוריא) עבדאלעני מוסא (להלן – פרשת עיזבון תורייא [17])).
ההשבה על-פי דין לא קורצה מעור אחד. היא משקפת רעיון מסגרת שתוכנו המושגי ויישומו הלכה למעשה עשויים להשתנות מתחום משפטי אחד למשנהו, בהתאם לרציונל ולתכלית שלהגשמתם היא נועדה. בסיס ההשבה עשוי להיות מעוגן בתכלית של החזרת מצב לקדמותו או במטרה למנוע התעשרות בלתי צודקת, ולפרקים ייתכן שילוב של תכליות אלה זו בזו. אכן, "השאלה המכרעת אינה מיקומה הגיאוגרפי של ההוראה אלא מהותה הרעיונית" (פרידמן וכהן בספרם הנ"ל (כרך ב) [30], בעמ' 1151; ההדגשה שלי – א' פ'). בהלכה הפסוקה נדון היחס בין מהותה הרעיונית של ההשבה בדיני חוזים לעומת תוכנה בדיני עשיית עושר ולא במשפט. מקום שהבסיס העיוני להשבה הוא מתן תוקף לרצון הצדדים, כי אז מדובר בחיוב בעל אופי חוזי. לעומת זאת אם מטרתה למנוע התעשרות בלתי מוצדקת, כי אז בנויה ההשבה על עקרונות עשיית עושר ולא במשפט. הסדרי השבה שונים בדיני החוזים עצמם עשויים להשתייך לסוג האחד או לסוג השני על-פי הקשרם, והפסיקה והמחקר המשפטי התלבטו לאורך שנים בסיווגן של הוראות השבה שונות במסגרתן העיונית המתאימה (ע"א 741/79 הנ"ל (להלן – פרשת כלנית השרון [7]), בעמ' 541-539; ד"נ 20/82 הנ"ל (להלן – פרשת אדרס [4]); ע"א 588/87 הנ"ל (להלן – פרשת כהן [5]). לסיווג העיוני כאמור עשויות להתלוות תוצאות מעשיות שונות בנסיבות עובדתיות כאלה ואחרות, כדבריה של מ' אגמון-גונן בספרה ההשבה בהקשרים חוזיים [32], בעמ' 19:
"השוני ביסוד הרעיוני מביא עמו גם שוני בכללים לגבי ההשבה. כאשר היסוד הרעיוני הוא מניעת התעשרות הדגש הוא על ההתעשרות של מקבל ההטבה והשבתה. כאשר היסוד הרעיוני הוא חוזי, הדגש הוא על הנזק למעביר ההטבה תוך בחינת חלוקת הסיכונים בין הצדדים".
גם אם קיימת מחלוקת במחקר המשפטי בדבר מהות ההשבה בחוזה שהופר, נראה שכיום הדעה הרווחת הינה כי השבה בחוזה שבוטל מחמת פגם בכריתתו בנויה ביסודה על מושגים של התעשרות שלא כדין, השאובים מדיני עשיית עושר ולא במשפט. ההבחנה האפשרית בין שני המצבים קשורה בכך שבביטול חוזה מחמת פגם בכריתתו

פועל הביטול לאחור ממועד ההתקשרות, משל היה החוזה כלא היה. לעומת זאת בביטול מחמת הפרה מתבטל החוזה ממועד הפרתו כשפני הביטול מכאן ולהבא. על רקע הבחנה זו יש הטוענים לשוני מושגי מהותי בדיני ההשבה בין שני המצבים, כאשר במקרה הראשון ההנחה היא כי החוזה אינו קיים, ולכן ההשבה מעוגנת בכלל ההתעשרות שלא כדין, ואילו במקרה השני שבו נתבטל החוזה מעת הפרתו, נטועה ההשבה בדיני החוזים (אגמון-גונן, שם [32]; י' אנגלרד "כנפי הנשר הדורסני: דיני עשיית עושר ולא במשפט" [36]; י' אנגלרד "מזכה שאינו אלא מזיק – מפלאי דיני-ההשבה בעקבות הפרת חוזה" [37]; א' זמיר "תרופות בשל הפרת חוזה: פיצויי ציפייה, פיצויי הסתמכות, השבת התעשרות ושחזור השקילות החוזית" [38]).
ההלכה הפסוקה בבית-משפט זה החילה את עקרונות עשיית עושר ולא במשפט על השבה בהקשרים השונים של ההתקשרות החוזית – חוזה קיים, חוזה שהופר וחוזה שבוטל מחמת פגמים בכריתתו (פרשת אדרס [4], בעמ' 266; פרשת כלנית השרון [7], בעמ' 541-540); אולם כפי שיפורט להלן, ביישום עקרונות ההשבה בחוזה שבוטל מחמת פגם בכריתתו עשוי הרקע החוזי שקדם להשבה, ובכלל זה התנהגותם ומעמדם היחסי של הצדדים לחוזה שבוטל וחלוקת הסיכונים ביניהם, להשפיע על דרכי ההשבה ועל אופן החלתה. וכך, עקרונות עשיית עושר ולא במשפט ונורמות השאובות מדיני החוזים מתערבים אלה באלה ביישומה של תורת ההשבה בחוזה שבוטל כאמור (ע"א 3666/90 מלון צוקים בע"מ נ' עיריית נתניה (להלן – פרשת מלון צוקים [18]), בעמ' 69-68).
כלל ההשבה ברובד הבסיסי
5. סעיף 21 לחוק החוזים קובע את כללי ההשבה בחוזים שבוטלו מחמת פגם בכריתתם.
וכך הוא מורה:
"השבה לאחר ביטול
21. משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויו של מה שקיבל".
הוראה זו קובעת את חובת ההשבה ברובד הבסיסי. מאפייניה הם הדדיות וניטרליות. היא מטילה על שני הצדדים חובת השבה הדדית, והיא אינה מתחשבת במעמדם של הצדדים זה כלפי זה על-פי נסיבות התקשרותם. היא אינה מתייחסת בלשונה למידת

אשמם או חפותם בתהליך יצירת הקשר החוזי או לאחריות מי מהם לנזק שנגרם לנכס שהועבר במסגרת הקשר החוזי או לירידת ערכו מסיבות אחרות. נקודת המוצא הראשונית הטמונה בסעיף 21 לחוק החוזים היא כי אם נתקבלה טובת הנאה על יסוד חוזה שבוטל מחמת פגם בכריתתו, נשמט הבסיס שמכוחו נתקבלה טובת ההנאה, ולפיכך יש להחזירה. מי שאינו עושה כן מתעשר על חשבון הזולת. הזכות היסודית להשבה, כשלעצמה, אינה תלויה בשאלת האשם. היא מוקנית לשני הצדדים – לצד הנפגע ולצד האשם – שכן גם "...הרמאי זכאי, לפחות לכאורה, לכך שלא יגזלוהו" (פרידמן וכהן בספרם הנ"ל [30], בעמ' 1155). על אחת כמה וכמה כך הוא מקום שהחוזה נתבטל שלא עקב אשמו של איש מן הצדדים (ע"א 467/88 הנ"ל [6], בעמ' 245; פרשת כהן [5], בעמ' 317). עם זאת כלל ההדדיות והניטרליות בהשבה אינו עיקרון בלא חריגים. משיסודות ההשבה בחוזה שנתבטל מחמת פגם בכריתתו נשענים על דיני עשיית עושר ולא במשפט, קיים מרווח שיקול-דעת שיפוטי בהתאמת יישומם של דיני ההשבה לדרישות הצדק והיושר ביחס שבין הצדדים. בטיבו ובהיקפו של שיקול-דעת זה ובהשלכתו על ענייננו נדון בהמשך.
שיעורה של ההשבה
6. מטרת ההשבה בחוזה שבוטל מחמת פגם בכריתתו היא למנוע התעשרות שלא כדין. דיני עשיית עושר ולא במשפט קובעים את מסגרת הזכות האמורה. אמות המידה לקביעת שיעורה של ההשבה הן שונות ומגוונות, והן נגזרות מהנסיבות המשתנות מעניין לעניין (פרשת כלנית השרון [7], בעמ' 541).
השבת כסף
7. כסף ששולם מוחזר לרוב בערכו הריאלי. עקרון מניעת ההתעשרות שלא כדין מחייב דרך-כלל כי לסכום הנומינלי תתווסף הצמדה וכן ריבית ריאלית, המייצגת את דמי השימוש בכסף (ע"א 672/81 עמיתי מלון ירושלים נ' טייק [19], בעמ' 214; ע"א 359/79 אלחנני נ' רפאל [20]; פרשת כלנית השרון [7]; פרשת עיזבון תורייא [17]; ד' קציר תרופות בשל הפרת חוזה (כרך ב) [33], בעמ' 780, 830-827). עם זאת שיטת השערוך הנוהגת אינה אחידה, והיא עשויה להשתנות מעניין לעניין על-פי תכליתה של חובת ההשבה בהקשרה הנתון (ע"א 2702/92 הנ"ל [8], בעמ' 554; ע"א 495/80 ברקוביץ נ' קלימר (להלן – פרשת ברקוביץ [21]), בעמ' 67; ע"א 457/81 ספיר נ' אחוזת איל בע"מ (בפירוק מרצון) (להלן – פרשת ספיר [22]);I. Gilad “On Linkage and Revaluation” [39]; A. Yoran (Jurkevitz) “‘Linkage or Revaluation’ or ‘A General or a Specific Index’?” [40] ).

השבת נכס בעין
8. השבה מכוח סעיף 21 לחוק החוזים בעקבות חוזה שבוטל מחמת פגם בכריתה מחייבת כי נכס שהועבר במסגרת התקשרות שבוטלה יוחזר בעין, אלא אם השבה כאמור היא בלתי אפשרית או בלתי סבירה. עיקרון זה מעלה את השאלות האלה: ראשית, מה דינו של נכס בעין אשר ערכו ירד בשוק מאז הועבר לידיו של הקונה? האם ירידה כאמור מהווה עילה שלא להעבירו בעין אלא לשלם את שוויו? אם כן, מהו השווי לצורך ההשבה – האם שווי הנכס נכון למועד ההתקשרות החוזית או השווי נכון למועד ההשבה?
שנית, מה דין נכס בעין אשר ניזוק במצבו הפיזי בעת היותו בידי הקונה – האם נזק זה מהווה עילה לאי-השבתו בעין ותשלום שוויו בכסף? על מי הנטל לשאת בעלותו של הנזק שנגרם לנכס כאמור?
ירידת ערכו של נכס בר השבה
9. ערך נכס שהועבר בין צדדים להתקשרות שבוטלה עשוי להשתנות במעבר שבין מועד ההתקשרות החוזית לבין מועד ההשבה עקב ביטול החוזה. השינויים בערך כאמור עשויים להתהוות מגורמים אחדים: תנודות בערך שוק של הנכס; שינוי ערך הנכס עקב בלאי טבעי נוכח שימוש בו ובשל עבור הזמן; נזק פיזי שנגרם לנכס אשר השפיע על ערכו. מה ההשלכה שיש לשינוי ערכו של הנכס כאמור על יישומה של חובת ההשבה ההדדית החלה על צדדים לחוזה שנתבטל?
נבחין לעניין זה בין ירידת ערך עקב שינויים במחירי השוק של הנכס לבין שינויים בערך הנכס עקב שינוי במצבו הפיזי – בין עקב בלאי ובין עקב נזק פיזי שנגרם לו.
(א) ירידת ערכו של נכס עקב תנודות מחירי שוק
שינויים בערך שוק של נכס שהועבר במסגרת עיסקה שבוטלה עשויים להשפיע על האופן שבו יעשה הנפגע שימוש בברירת הביטול הנתונה לו (פרידמן וכהן בספרם הנ"ל [30], בעמ' 1179). אולם מקום שברירה זו מומשה כדין, ויש להחזיר את הנכס במסגרת השבה הדדית, מהי ההשלכה בדבר ירידת ערכו בשוק לעניין יישום כללי ההשבה ההדדית?

ירידת ערך שוק של נכס מושא עיסקה שנתבטלה אינה כשלעצמה עילה שלא להחזירו בעין. ירידת ערך, פרי תנודות שוק, אינה הופכת ככלל את השבת הנכס ל"בלתי אפשרית" או ל"בלתי סבירה" במובן סעיף 21 לחוק החוזים. העיקרון הנוהג הוא כי שינויים במחירי שוק של הנכס אינם מסייגים את החובה להחזירו כמות שהוא וכפי ערכו נכון למועד ההשבה. הכלל הרגיל הוא כי בצד החזרת הנכס בעין לא תיעשה התחשבנות איזון בין הצדדים אך ורק בשל שינויים בערך השוק של הנכס שאינם תולדה של התנהגות הצדדים, ואשר אינם קשורים בשינויים במצבו הפיזי של הנכס.
"השבה בעין שקולה, מבחינה כלכלית, להשבת הנכס כערכו ביום ההשבה. העובדה, כשלעצמה, שחל שינוי בערך הנכס בין תאריך החוזה לתאריך ההשבה, איננה הופכת את ההשבה בעין לבלתי סבירה (זאת, בהנחה שהשינוי איננו נובע מנזק, בלאי או שיפור בנכס). נהפוך הוא, שינויים בערך הנכס מהווים, בדרך כלל, שיקול לגיטימי בהחלטת הצד הזכאי לבטל את החוזה, אם להפעיל את ברירת הביטול" (ד' פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט (כרך ב) [34], בעמ' 752).
השבה "בלתי אפשרית" או "בלתי סבירה" המצדיקה השבת שוויו של הנכס במקום החזרתו בעין מתרחשת במצבים שבהם הנכס הושמד, אבד או הועבר לצד שלישי אשר רכש לגביו זכויות. לצורך כך אין די כי חלו תנודות שוק בערכו, ושינויים בערך מבחינה זו לא יצדיקו כשלעצמם השבת שוויו במקום השבתו בעין.
השבה בעין פירושה מבחינה כלכלית השבת נכס כערכו ביום ההשבה. "השבה ריאלית היא על-פי ערכה ביום התשלום. הערכה ריאלית, הנמדדת לפי שוויו של נכס, נמדדת על-פי שווי הנכס ביום התשלום" (פרשת ספיר [22]; ההדגשה שלי – א' פ'). מבחינה זו דומה הדבר למועד שערוך כסף שיש להחזירו, שגם הוא משוערך דרך-כלל למועד התשלום (פרשת ברקוביץ [21], בעמ' 67). יוצא אפוא כי על-פי רוב ביישום חובת השבת נכס בעין אין מתחשבים בשינוי ערך שוק של הנכס, ושינוי זה אינו מחייב התאמה לשיעורה של ההשבה הנגדית. על-פי הכלל הרגיל, קונה בחוזה שנתבטל יזכה אפוא להשבת מלוא כספו בערכים ריאליים גם מקום שכנגד השבה כאמור יחזיר למוכר נכס בעין שערכו בשוק ירד בינתיים באופן משמעותי. כלל ההשבה ההדדית במשמעותו הניטרלית מניח כי כל צד מחזיר לרעהו את מה שקיבל על-פי החוזה, וכי על-פי רוב תישמר קורלציה בערכים ובשווי בין המחיר החוזי ששולם לבין הנכס שנמכר. מקום שהנחה זו אינה מתממשת בשל תנודות בערך שוק של הנכס, כי אז על-פי כלל ההשבה ברובד הבסיסי-הניטרלי שלו, הצד מקבל הנכס בהשבה הוא אשר יספוג את הירידה בערכו, הגם שבמקביל תחול עליו חובה להחזיר לאחר את התמורה הכספית החוזית

שקיבל בערכה הממשי. כלל ההשבה הניטרלי כפוף במקרים מיוחדים לחריגים שידובר בהם להלן.
(ב) נכס שאבד, הושמד, ניזוק או הושבח
נכס שאבד, הושמד או הועבר לצד שלישי אשר רכש בו זכויות, עשוי להביא לכך שהשבתו בעין תהיה בלתי אפשרית או בלתי סבירה, ויהיה מקום לשלם את שוויו על-פי ערכו בשוק בעת ההשבה. שונה הדבר מקום שהנכס ניזוק, ומצבו הפיזי השתנה, שאז אם החייב בהשבתו אחראי לנזק, הוא עשוי להתחייב בנוסף להחזרת שוויו של הנכס בשוק בעת ההשבה גם בשיעור הנזק שגרם לירידת ערכו. לא כך הוא אם הנזק נגרם שלא באחריות הצד החייב בהשבה. שאלה אחרת היא מה דין נכס שערכו ירד מטעמי בלאי טבעי. נראה לכאורה כי דינו כדין נכס שערכו השתנה עקב תנודות שוק שלצדדים לא הייתה שליטה עליו, ולא תידרש התחשבנות איזון. במצב הפוך, שבו נכס מוחזר בתוספת השבחה, עשויה להידרש התחשבנות איזון לפיצוי משביח הנכס על השקעתו. כך מתחייב מהעיקרון של מניעת התעשרות שלא כדין על חשבון הצד האחר.
10. מכללים אלה משתמעת המסקנה הזאת:
עקרון היסוד המנחה הוא כי בחוזה שהתבטל עקב פגם בכריתה, על הצדדים להשיב איש לרעהו את אשר קיבלו על-פי החוזה. מי ששילם כסף יקבלו בחזרה בערכו הריאלי. מי שמסר נכס בעין יקבלו בחזרה כערכו במועד ההשבה גם אם חלו שינויים בערך השוק של הנכס, פרי תנודות מחירים בשוק שאינם בשליטת הצדדים, וגם אם הנכס ניזוק שלא באחריות איש מהם. שונה הדבר מקום שהנכס ניזוק או הושבח בידי מי שהחזיקו מכוח התקשרות חוזית שהתבטלה, שאז עשויים להידרש תשלומי איזון מצד מי מהצדדים כדי לפצות על ההשבחה או על הנזק שנגרם, לפי העניין.
חריגים לכלל ההשבה ברובד הבסיסי – השבה בראי התנהגות הצדדים
11. הדדיות השבה בחוזה שהתבטל מחמת פגם בכריתתו בנויה על דיני מניעת התעשרות שלא כדין. דינים אלה נקלטו בישראל באמצעות דיני היושר, אשר ביקשו ליישם רעיונות של התעשרות בלתי צודקת בדיני התרופות ולהחדיר באמצעותם הכרה בעיקרון של צדק טבעי ובהילכות יושר שמכוחם יש להחזיר כסף או נכסים שנתקבלו שלא כדין (פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט (כרך א) [34], בעמ' 9-8; ע"א 76/51 בר-און נ' טופול [23], בעמ' 1072; ע"א 278/56 סופרגז, חברה להפצת גז בע"מ נ' מזרחי [24], בעמ' 408).

כללי ההשבה ברובד הבסיסי מניחים, על-פי סעיף 21 לחוק החוזים, קיומה של השבה הדדית, ניטרלית, חסרת צבע, המתייחסת לכאורה בשוויון גמור לצדדים לחוזה שבוטל בלא ייחוס משמעות לנסיבות הקשורות בקשר החוזי, ובכללן להתנהגות הצדדים. אולם כללים אלה, בהיותם קשורים מושגית לדיני עשיית עושר ולא במשפט, יונקים ממסכת דינים זו עקרונות צדק ויושר שמכוחם מוענק לבית-המשפט שיקול-דעת להתערב למען הצדק ביישום כללי ההשבה ברובד הבסיסי. הם מאפשרים בנסיבות מסוימות סטייה מכללי ההשבה ההדדיים הניטרליים על-מנת להשיג תוצאה צודקת בין הצדדים. וכך דיני עשיית עושר ולא במשפט, ובייחוד סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, חולשים על הוראות השבה הפזורות בחוקים שונים, מקום שמטרתן למנוע התעשרות שלא כדין (ע"א 2702/92 הנ"ל [8], בעמ' 557-556; פרשת אדרס [4]; פרשת כהן [5], בעמ' 326; פרשת מלון צוקים [18]; ע"א 1846/92 לוי נ' מבט בניה בע"מ [25];
מ' דויטש "על 'גנים' משפטיים והתחרות דינים: לסוגיית היחס בין דיני חוזים לדיני עשיית עושר" [41], בעמ' 578-576). רעיון ההשבה בסעיף 21 לחוק החוזים משתלב באורח הרמוני עם עקרונות היסוד של חוק עשיית עושר ולא במשפט, המאפשרים בנסיבות מיוחדות סטייה מכללי ההשבה ברובד הבסיסי כדי להגשים תכלית של צדק ויושר בנסיבות מקרה נתון (לביקורת על החלת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט על ביטול חוזה מחמת פגם בכריתתו ראה למשל אנגלרד, במאמרו הנ"ל "כנפי הנשר הדורסני: דיני עשיית עושר ולא במשפט" [36], בעמ' 53; מ' מזוז "'נסיבות העושות השבה בלתי צודקת' – סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979" [42], בעמ' 534-530).
סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט קובע:
"פטור מהשבה 2. בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מחובת השבה לפי סעיף 1, כולה או מקצתה, אם ראה שהזכיה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת".
הוראה זו חולשת גם על דין ההשבה מכוח סעיף 21 לחוק, והיא נותנת בידי בית-המשפט, במקרים מיוחדים וחריגים, כלים להתאים את הסדרי ההשבה באופן שיביאו לתוצאות צודקות ביחסים שבין הצדדים המעורבים (פרידמן וכהן בספרם הנ"ל [30], בעמ' 1201). במסגרת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט ניתן לטעון לטעמים של צדק ויושר בהחלת עקרונות ההשבה (ע"א 827/76 ישראל נ' בנק הפועלים [26], בעמ' 159; J. Chitty, Jr. On Contracts (vol. I) [45], §30-009 ; פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט (כרך ב) [34], סעיף 29.3 בעמ' 1181-1179). במסגרת כללי היושר

מוסמך בית-המשפט לשקול במקרים יוצאי דופן את התנהגותם של הצדדים שברקע תביעת ההשבה ולהורות על היקף השבה כנגזר מהתנהגות זו. במצבים אלה התנהגות הצדדים נבחנת על הרקע הקודם להתקשרות ביניהם, על בסיס נסיבות שאירעו במהלך תקופת ההתקשרות, ואפשר גם על-פי נסיבות שאירעו לאחר ביטול החוזה. גם בשלב אחרון זה עשויה להיות משמעות להתנהגות הצדדים באשר להיקף ההשבה שיורה עליו בית-המשפט. כך למשל אם צד החייב בהשבה סירב שלא כדין לעמוד בחובתו, סיכון ירידת ערך הנכס שחל בינתיים עשוי לחול עליו, לעומת זאת אם היה מוכן להשיב את הנכס, והצד האחר סירב לקבלו, ירידת הערך כאמור עשויה לחול על הצד שסירב לקבל (פרידמן וכהן בספרם הנ"ל [30], בעמ' 1193-1192). בדרך זו ייתכן שיהיה צורך, במקרים חריגים, להשוות את תרומתם של הצדדים להיווצרות העילה להשבה ולהיקף הנזק שנגרם. כך למשל השהיית הודעה בדבר ביטול החוזה על-ידי הנפגע, העלולה לפגוע בצד האחר עקב תנודות שוק חריפות, עשויה להשפיע על היקף ההשבה באותם מקרים שבהם אין בה כדי לשלול את זכות הביטול גופה. וכך, הטלת נטל הסיכון של שוק מחירים יורד על הנתבע בדרך בלתי ראויה עשויה להוות עילה שלא להכיר בזכות ביטול החוזה הנתונה לתובע, או גורם שיצדיק התערבות בהיקף השבה שתוטל על הנתבע, (R.B. Thompson “The Measure of Recovery Under Rule 10b-5:
A Restitution Alternative to Tort Damages” [47], at p. 369 ). לעתים עשוי צד לחוזה לנצל שלא כדין הליכים משפטיים, להאריכם ולסרבלם כדי להפיק יתרונות ממגמות שוק כאלה ואחרות. היבט זה עשוי גם הוא להיות רלוונטי לשיקולי הצדק בהשבה (פרידמן וכהן בספרם הנ"ל [30], בעמ' 1208-1207).
הגנה כללית של טעמי צדק ויושר מציבה אפוא, בעצם טיבה, את התנהגות הצדדים במוקד שיקול-הדעת השיפוטי. היא בוחנת את שאלת האשם של מבקש ההקלה או פטור מהשבה; היא משווה את תרומתם של הצדדים להיווצרות הצורך בהשבה, להיקף הנזק שנגרם ולהיווצרות הנסיבות שבגינן מתבקשת הגנה שבצדק וביושר; היא מאפשרת התחשבות בעקרונות של צדק חלוקתי, החותר לעשיית צדק בין הצדדים לחוזה על-פי מצבם האובייקטיבי (א' פורת "שיקולי צדק בין הצדדים לחוזה ושיקולים של הכוונת התנהגויות בדיני החוזים של ישראל" [43], בעמ' 657-649; מ' מאוטנר "'יוצרי סיכונים' ו'נקלעי סיכונים' – הגנתו של המסתמך על מצג הזולת בחקיקה האזרחית החדשה" [44]; עמד על כך בית-המשפט בפרשת כהן [5] (מפי השופט מצא, בעמ' 325):
"בקביעת חובת ההשבה מיישמים את שיקולי הצדק והיושר לנושא התעשרותו של הנתבע בלבד. די בכך שההתעשרות הייתה שלא על-פי זכות שבדין כדי להוביל למסקנה, כי היא בלתי צודקת על-פי מבחן הצדק

והיושר, וכדי להעמיד את חובת ההשבה על כנה. שיקולי צדק אחרים – כאיכות העשייה שהצמיחה לנתבע את התעשרותו, אופי יחסי הצדדים, רמת מוסריותם בהתנהגותם זה כלפי זה בפרשה נושא הסכסוך וכל כיוצא באלה – אינם מובאים בחשבון. לא כן הדבר עת נדרשים לשאלה, אם מתקיימות נסיבות העושות את ההשבה לבלתי צודקת; כאן מיישמים את שיקולי הצדק והיושר לבדיקת גורמים רבים ושונים, בכללם גם, ואולי בראש ובראשונה, מוסריות התנהגותם של הצדדים זה כלפי זה; רק אם המסקנה המתחייבת הינה, שאכיפת חובת ההשבה (במלואה או בחלקה) על הנתבע הינה יותר בלתי צודקת מאשר אי-אכיפתה או מאשר אכיפתה החלקית, פוטרים את הנתבע מן ההשבה, כולה או מקצתה".
תכליתה של הוראת הפטור או ההפחתה מהשבה בחוק עשיית עושר נועדה לתת בידי בית-המשפט כלים לעשות צדק יחסי בין הצדדים מקום שחיובו של הנתבע בהשבה (מלאה או חלקית) עלול לגרום לו עוול גדול מזה שייגרם לתובע אם יופטר מהשבה מלאה או חלקית. מטרתה להביא לתוצאה צודקת במישור היחסים בין הצדדים בצד הסתכלות חברתית כוללת המבקשת ליישם נורמה מוסרית שעל-פיה לא יצא חוטא נשכר. על פני הדברים, את מושג ה"צדק" שבסעיף 2 לחוק יש להשאיר פתוח וגמיש, ואין ליצור הבחנות נוקשות בקשר לכך (השווה דברי השופט ברק בפרשת כהן [5], בעמ' 333). ייתכנו מצבים שונים, למשל מקום ששני הצדדים חפים מאשם או מקום שצד אחד חף והאחר אשם או מקום שבשניהם דבק אשם ביחס כזה או אחר. מצבים שונים עשויים להוליד יישום שונה של חובת ההשבה. היעדר תום-לב או התנהגות עוולתית של נתבע אינם שוללים בהכרח, ובכל מקרה, את תחולת הגנת הפטור או הפחתת ההשבה לגביו. שיקולי צדק יחסי בהשבה עשויים לעתים, גם אם במקרים נדירים, להצדיק מתן הגנה גם לנתבע כזה (פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט (כרך ב) [34], בעמ' 1184-1183). התנהגות התובע עשויה אף היא להיות בעלת חשיבות במכלול שיקולי הצדק היחסי בין הצדדים, ועשוי להיות כי התנהגותו, בצירוף נסיבות נוספות, תצדיק הפחתת שיעור ההשבה הניתנת לו או אף את שלילתה. גישה זו סוטה מתפיסת הריסטטמנט האמריקני על השבה, המתנה פטור מלא או חלקי מהשבה בשינוי נסיבות ההופך את ההשבה המלאה לבלתי צודקת ובכך שהצד החייב בהשבת הנכס אינו לוקה באשם (ראה: Restatement, Restitution [48], §142 וכן פרשת כהן [5], בעמ' 328-327. ראה גם באנגליה Lipkin Gorman v. Karpnale Ltd. (1991) [27]; Chitty supra [45],
§30-111-§30-122; R. Goff, G. Jones The Law of Restitution [46], part 3 ).
12. ראוי להדגיש בהדגשה מיוחדת כי השימוש בהגנת הפטור מהשבה הוא מעצם טבעו נדיר ושמור למקרים חריגים. יחסים חוזיים בנויים על הדדיות, וסטייה מבסיס

ההדדיות על-ידי התערבות בהיקף ההשבה מערערת את שיווי המשקל שבהשבה. לפיכך אין לנקוט אותו דרך שיגרה (ע"א 2702/92 הנ"ל [8], בעמ' 560; פרידמן וכהן בספרם הנ"ל [30], בעמ' 1202).
סיכום דברים
13. הוראות ההשבה בסעיף 21 לחוק החוזים מדברות בחובת השבה הדדית של צדדים לחוזה שבוטל מחמת פגם בכריתתו. על-פי לשונן, מדובר בהשבה ניטרלית שאינה מתחשבת בנסיבות ובמעמדם היחסי של הצדדים בקשר להתקשרות החוזית. זהו הכלל, אולם לכלל זה חריגים.
הוראות ההשבה מקורן בכללי הצדק והיושר שמהם צמחה תורת עשיית עושר ולא במשפט. מכוח תורה זו פרוס על עקרון ההשבה בביטול חוזה מחמת פגם בכריתתו גם כלל הפטור המלא או החלקי מהשבה שניתן ליישמו במצבים מיוחדים וחריגים המצדיקים זאת. בהפעלת כללי ההשבה בנסיבות של ביטול חוזה כאמור, נתון לבית-המשפט שיקול-דעת בנסיבות יוצאות דופן לסטות מדרישת ההדדיות והניטרליות של ההשבה ולהתאימה לתכלית עשיית צדק יחסי בין הצדדים ולהביא בכך לתוצאה הוגנת, אשר תאזן בדרך ראויה את האינטרסים הלגיטימיים שלהם ותתיישב עם ערכים מוכרים של מוסר ויושר חברתי.
מן הכלל אל הפרט
ברירת הביטול החוזית
14. על-פי מימצאיו של בית-המשפט המחוזי, שבהם לא ראינו להתערב, המערערים הטעו את המשיבים הטעיה שלא בתום-לב בעניין מצבה של הדירה בכך שהציגו בפניהם מצג שווא בעניין מהותי כאילו יש היתר בנייה לחדר על הגג. עוד נקבע כי אילו ידעו המשיבים כי אין היתר בנייה כאמור, לא היו מתקשרים בעיסקה הנדונה. בנסיבות אלה, עקב הטעיה ועקב הפרתה של חובת תום-לב בהתקשרות החוזית, נתקיימו יסודות סעיף 15 לחוק החוזים. על-פי הוראה זו, עומדת לנפגע זכות ביטול של החוזה. זכות הביטול החוזית כפופה על-פי סעיף 20 לחוק למסגרת של זמן סביר מיום שנודע לנפגע על עילת הביטול. בנסיבות העניין פעלו המשיבים תוך זמן סביר במימוש ברירת הביטול. חוזה המכר נחתם ב-23.5.1995; לאחר תשלום מלוא התמורה ורישום הדירה על שם המשיבים הם החלו בשיפוצה. בסוף שנת 1995 ביקרו פקחים בדירה והודיעו למשיבים כי החדר על הגג נבנה ללא היתר; ב-14.1.1996 הודיעו המשיבים

למערערים על ביטול החוזה, והמערערים דחו את הודעת הביטול; ביום 13.5.1996 הגישו המשיבים את תביעתם לבית-המשפט. מסגרת זמנים זו מצביעה על סבירות במימוש זכות הביטול. ירידת ערכה של הדירה במהלך התקופה שמכריתת החוזה ועד למועד ההשבה שעליה הורה בית-המשפט, אינה יכולה לשמש עילה מוצדקת למנוע מהמשיבים עשיית שימוש בזכות העומדת להם לבטל את החוזה. היכולת לממש את זכות הביטול החוזית אינה מושפעת מכך שחלו תנודות בערך הנכס שיש להחזירו, כל עוד נעשה שימוש בברירת הביטול תוך זמן סביר, ולא נעשה שימוש לרעה בברירה זו. לפיכך טענת המערערים כי יש לשלול את זכות המשיבים לבטל את החוזה ולהשתית את תרופתם החוזית על פיצויים בלבד, להבדיל מתרופות הביטול וההשבה, אין לה מקום. שאלה אחרת היא מה היקף ההשבה שראוי לפסוק במקרה זה.
היקף ההשבה
15. בעקבות חוזה המכר שנקשר בין הצדדים במקרה זה העבירו המוכרים דירה לידי הקונים, והקונים שילמו את מלוא תמורתה החוזית לידי המוכרים. על-פי סעיף 21 לחוק החוזים, כלל ההשבה ההדדית מורה כי כל צד צריך להחזיר לרעהו את אשר קיבל על-פי החוזה. הווי אומר, על הקונים להחזיר למוכרים את הדירה, ועל המוכרים להחזיר לקונים את התמורה החוזית ששילמו עבורה. ערכם של מושאי ההשבה הוא כפי שוויים במועד ביצוע ההשבה. משמעות הדבר היא כי לצורך השבה יש לשערך את תמורת הדירה, ואילו את הדירה יש להחזיר בעין. חובת השבה הדדית זו מיישמת את דין ההשבה ההדדית הניטרלי כקבוע בסעיף 21, בלא להתחשב בנסיבות המקרה ובלא להעריך את התנהגות הצדדים על רקע ההתקשרות החוזית וביטולה.
מן הבחינה הכלכלית נוצר במקרה זה חוסר מיתאם בין השבת המחיר החוזי בערכו הריאלי לקונים לבין החזרת הדירה בעין למוכרים, שערכה בשוק ירד בינתיים באופן ניכר, ועל-פי הנטען, הפער בין השניים עומד על כ-300,000 דולר. האם יתערב בית-המשפט במסגרת סמכותו על-פי סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט כדי לאזן את הפער שנוצר בין ערך הדירה למועד ההשבה לבין ערך התמורה החוזית המוחזרת? האם מתקיימות כאן נסיבות חריגות, "העושות את ההשבה בלתי צודקת" במובן אותה הוראה, המצדיקות פעולת איזון בין שיעור התמורה החוזית המשוערכת שיש להחזיר לקונים לבין ערכה המופחת בשוק של הדירה המוחזרת למוכרים נוכח תנודות מחירי השוק שהשפיעו על ערכה?
בנסיבות מקרה זה התשובה לכך היא בשלילה. בענייננו יש פער משמעותי במעמדם המוסרי של הצדדים לחוזה זה כלפי זה. הקונים הם תמי-לב, והם הסתמכו בתום-לב על

מצג שווא של המוכרים. להתנהגות המוכרים נלווה אשם בניהול משא ומתן חוזי שלא בתום-לב וביצירת מצג שווא שהקונים הסתמכו עליו. ההתקשרות החוזית נתממשה בעקבות התנהגותם חסרת תום-הלב של המערערים. לעומתם, המשיבים נהגו בתום-לב לאורך כל שלבי הקשר המשפטי עם המערערים – בשלב ההתקשרות החוזית, לאורכו של הקשר החוזי ובשלב הודעת הביטול ולאחריה. על פני הדברים נראה כי עיקר הפער בין התמורה החוזית המשוערכת לבין ערך הדירה בשוק התרחש לאחר ביטול החוזה כדין על-ידי המשיבים, ואילו החזירו המערערים את התמורה מיד לאחר ביטול החוזה כאמור, ולא היו מביאים בהתנהגותם לניהול הליך משפטי ארוך נגדם, היה נמנע הפער האמור. גם במובן זה האחריות לנזק רובצת לפתחם של המערערים. במצב זה שורת הצדק מחייבת כי הקונים תמי-הלב יזכו בהשבה של מלוא התמורה החוזית המשוערכת ששילמו נכון למועד התשלום, גם אם המוכרים יקבלו השבה בעין של דירה אשר ערכה פחת מסיבות אובייקטיביות, וכאשר הם עצמם תרמו בהליכים המשפטיים הממושכים שניהלו להגדלת הפער בין התמורה החוזית המשוערכת לבין ערך הדירה שהלך ופחת. לא הקונים צריכים לספוג את נזק ירידת ערך השוק, אלא המוכרים, וחרף הפער בין ערכם היחסי של הנכסים המוחזרים הדדית אין לסטות מכלל ההשבה הניטרלי, המקיים במקרה זה את הצדק היחסי הראוי בין הצדדים לנוכח אשמו של האחד ותום-לבו של האחר.
16. סוף דבר, לאור האמור אני מצטרפת לדעת חברתי השופטת ארבל בפסק-דינה כי יש לדחות את טענות המערערים בסוגיית ההשבה. אני מסכימה גם לקביעתה בנוגע לדרך חישוב הריבית על התמורה החוזית המוחזרת לקונים. אני מצטרפת לשאר מסקנותיה בערעורים ובערעורים שכנגד.
המשנה לנשיא (בדימוס) א' מצא
אני מסכים לפסק-דינה של חברתי השופטת ארבל ומצטרף להערותיה המשלימות של חברתי השופטת פרוקצ'יה.
הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת ארבל.
ניתן היום, ח' בשבט תשס"ה (18.1.2005).

5129371
54678313

מיני-רציו:

* חוזים – תרופות – ביטול
ביטול חוזה עקב הטעיה – ביטול חוזה מכר דירה עקב הסתרת העובדה כי חדר בדירה נבנה ללא היתר – האם זכות הביטול מושפעת מירידת ערך הדירה – שיעור הריבית על הסכום ששולם כאשר הסכום צמוד למטבע חוץ.