עא 4787/06 מאהל מנאע נ' עז' המנוח חוסין סלים מנאע

כתבי עת:

פליאה אלבק, "על התיישנות במקרקעין בישראל", קרית המשפט, א (תשס"א-2001) 335

ספרות:

ג' שלו, דיני חוזים - החלק הכללי

ח' זנדברג, הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל (תשס"א)

דניאל פרידמן, נילי כהן, חוזים (כרך א, 1991)

משה דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל (תשי"ג)

א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי

חקיקה שאוזכרה:

פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969: סע'  93, 94

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: סע'  5, 8, 13, 159(ב), 166(א), 169

חוק הפרוצדורה האזרחית העותומני: סע'  80

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: סע'  2, 46

חוק המכר, תשכ"ח-1968: סע'  ו 20(א)

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970: סע'  7, 8

חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958: סע'  6, 8

פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין)

תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984: סע'  72(ב), 91(א)

השופט א' רובינשטיין:

הרקע

א.        המערכת העובדתית שביסוד ההליך שבפנינו ראשיתה בחוזה בכתב שנערך בשנת 1951. החוזה נחתם, מן הצד האחד, על ידי מאהל מנאע (המערער 1 והמשיב 1 בערעור שכנגד), ואחיו המנוח סובחי מנאע (שעזבונו הוא המערער 2 והמשיב 2 בערעור שכנגד, ויורשיו המערערים 3–4 והמשיבים 3–4 בערעור שכנגד). מן הצד האחר נחתם החוזה על ידי המנוח חוסין סלים מנאע (להלן חוסין, שעזבונו הוא המשיב 1 והמערער 1 בערעור שכנגד, ויורשיו המשיבים 2–9 והמערערים 2–9 בערעור שכנגד), ואמו זהרה עבדאלכרים אלסיד. נוסח החוזה הכתוב מצוי בפנינו במקור הערבי ובשני תרגומים לעברית, אחד מטעם המערערים ואחד מטעם המשיבים.

ב.        החוזה מכונה בכותרתו "הסכם קבלנות" או "חוזה קבלנות" ("עקד מקאולה"), אולם במהותו מדובר בחוזה מכר, שעניינו מקרקעין בשטח המכונה "חוואש", הידועים כיום כחלקה 3 בגוש 19055 בכפר מג'ד אלכרום. פרטי החוזה שנויים במחלוקת, ועל כך יורחב הדיבור בהמשך. על כל פנים, מוסכם כי המערערים שילמו למשיבים במועד הכריתה תמורה מסוימת, של 150 ל"י דאז, וכי ממועד עריכת חוזה המכר ועד היום מחזיקים המערערים בחלקה 3 ומעבדים אותה.

ג.        בשנת 1956 החל הליך של הסדר זכויות המקרקעין בכפר. לגבי חלקה 3 הוגשו שתי תביעות, האחת של חוסין, והאחת של האפוטרופוס לנכסי נפקדים. תביעתו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים הסתמכה על הטענה שמחצית הזכויות בחלקה 3 היתה בבעלותו של אחיו של חוסין, עלי, אשר מקום מושבו בלבנון. הליך הסדר הזכויות הסתיים ב-1964, ובסופו נרשמה מחצית מן הזכויות בחלקה 3 על שם חוסין ומחציתן האחרת על שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים.

ד.        בשנת 1974 רשמו המערערים במרשם המקרקעין הערת אזהרה לטובתם בחלקה 3, באמצעות הצגת חוזה המכר הנזכר מעלה.

ה.        בשנת 1995 הגישו המשיבים תביעה למתן סעד הצהרתי, לפיו חוזה המכר בוטל כדין. התביעה נמחקה בשנת 1999 בהסכמת הצדדים, מבלי לפגוע בזכויות מי מהם.

התביעה ופסק דינו של בית המשפט קמא

ו.        בסוף שנת 1998 הגישו המערערים תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה. בתביעתם טענו שחוזה המכר הקנה להם את חלקו של חוסין בחלקה 3. לפיכך, כנטען, רישום הזכויות על שמו נעשה במרמה, ויש לשנות את המרשם כך שהמערערים יירשמו כבעלי החלקה. לחלופין, תבעו המערערים פיצויים בגין הנזק שנגרם להם כתוצאה מרישום החלקה על שם חוסין.

ז.        המשיבים חלקו על הטענה כאילו חוזה המכר הקנה למערערים את זכויותיו של חוסין בחלקה 3. לטענתם, התיחס החוזה לא לזכויותיו של חוסין בחלקה, אלא לזכויותיו של אחיו עלי. לפיכך, הזכויות שנרשמו בחלקה 3 על שם חוסין כדין נרשמו. לחלופין, אף אם התכוונו הצדדים בחוזה המכר להקנות למערערים את זכויותיו של חוסין, לא עלה בידיהם לעשות זאת, כנטען, שכן החוזה נעדר מסוימות ו/או אינו עומד בדרישת הכתב לעסקאות במקרקעין. עוד טענו המשיבים, שגם אם עלה בידי הצדדים לחוזה ליצור חוזה מכר תקף שנגע לזכויותיו של חוסין, פקע תוקפו בהמשך, שכן המערערים לא שילמו למשיבים את יתרת התמורה, והמשיבים לא העבירו את הזכויות בחלקה על שם המערערים. לבסוף טענו המשיבים, שגם אם עמדה למערערים בעבר עילת תביעה בעניין החלקה, תביעה זו התיישנה. זאת משום שעילת התביעה נולדה במועד כריתת החוזה, דהיינו ב-1951, או לחלופין במועד רישום הבעלות על שמו של חוסין, דהיינו ב-1964 - ואילו התביעה הוגשה, כאמור, רק ב-1998.

ח.        בית המשפט המחוזי (השופטת - כתארה אז - וסרקרוג) דחה את התביעה. למסקנתו, חוזה המכר נעדר מסוימות ולכן אינו תקף; זאת משום שאינו בהיר ומפורט באשר לרכיבים מהותיים של החוזה – גודל החלק הנמכר ומיקומו הגיאוגרפי המדויק, זהות המוכר, וסכום התמורה (שכן, לפי מסקנת בית המשפט קמא, התמורה ששולמה במועד הכריתה היתה רק מקדמה על חשבון המחיר). גם אם יש לראות בחוזה חוזה מחייב, מדובר – לפי פרשנותו של בית המשפט קמא – בחוזה בתנאי מתלה; התנאי המדובר הוא העברת הזכויות בחלקה 3 למערערים תוך ששה חודשים ממועד כריתת החוזה. מכיוון שתנאי זה לא התקיים, ממילא - כך למסקנת בית המשפט קמא - בטל החוזה. לבסוף, קיבל בית המשפט קמא גם את הטענה שעילת המערערים, לו היתה כזו, התיישנה.

ט.        עם זאת, התיר בית המשפט קמא למערערים פיצול סעדים, באופן שפסק דינו לא ימנע מהם להגיש (תוך 90 יום) תביעה כספית להשבת התמורה ששולמה על ידיהם במסגרת החוזה, וכן פיצוי מוסכם שנקבע בחוזה לנפגע מהפרתו.

טענות הצדדים בערעורים

י.        המערערים משיגים על מכלול מסקנותיו של בית המשפט קמא. לדידם, ראוי היה לקבוע שחוזה המכר נגע לזכויותיו של חוסין ולא לזכויותיו של אחיו עלי. עוד סבורים המערערים שהחוזה היה מסוים דיו: ברי, לטענתם, שהזכויות שנמכרו הן אלה של חוסין, וכי התמורה ששולמה במועד הכריתה היא מלוא התמורה החוזית. גם מיקומו הגיאוגרפי של הנכס הנמכר מפורש בחוזה, לדעת המערערים, במידה מספקת. עוד טוענים המערערים כי אין לראות בהסכם חוזה בתנאי מתלה. לבסוף, המערערים סבורים שתביעתם לא התיישנה, שכן כנאמר לא נודעה להם עילת התביעה עד שנת 1974, בסמוך למועד בו רשמו הערת אזהרה לטובתם במקרקעין. ממועד זה ועד להגשת התביעה לא חלפה, לטענתם, תקופת ההתיישנות.

י"א.     עוד מוסיפים המערערים שתי טענות דיוניות: לשיטתם, הציגו המשיבים בבית המשפט קמא טענות עובדתיות חלופיות, ולכן לא היה על בית המשפט לקבלן. ועוד, לשיטת המערערים הסתמך בית המשפט בפסק דינו על מספר טענות שלא נטענו על ידי המשיבים.

י"ב.     מנגד, מאמצים המשיבים, בעניין תוקפו של החוזה ופרשנותו ובסוגיית ההתיישנות, את מסקנותיו של בית המשפט קמא. בערעור שכנגד, טוענים המשיבים כנגד החלטת בית המשפט קמא להתיר למערערים פיצול סעדים, בנימוק שהדבר לא נתבקש על ידי המערערים.

דיון

י"ג.     אומר כבר כאן כי באתי לכלל מסקנה שאין להיעתר לערעור, בשל ההתישנות וחלוף השנים הרבות; אך אציע לחברי לקבל חלק מן הטענות שבערעור, הכרוכות בתוקפו של החוזה. בהמשך אציע גם שלא להיעתר לערעור שכנגד, כפי שיבואר. בסופו של יום, נראה לי איפוא כי אין להיעתר לערעורים, אם כי – ככל שהמדובר בערעור המערערים, למצער – לא מטעמו העיקרי של בית המשפט קמא.

סעיף 93 לפקודת ההסדר

י"ד.     (1) החלקה נשוא הסכסוך שבפנינו נרשמה במרשם המקרקעין, בעקבות הליך הסדר הזכויות בכפר, על שם חוסין. תביעת המערערים לתקן את המרשם נסמכת על סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (להלן פקודת ההסדר), הקובע כך:

"שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון...".

תביעתם של המערערים מושתתת על החלופה הראשונה הקבועה בסעיף 93,  דהיינו על הטענה שרישום הזכויות (על שם חוסין) הושג "במרמה".

           (2) בפסיקה נקבע כי "לצורך תיקון הרישום לא די להוכיח תרמית או טעות, אלא על המבקש להוכיח את זכותו במקרקעין" (ע"א 4861/91 עיסה נ' סרסור, פ"ד מח(1) 441, 446 (1993) (השופטת דורנר); ע"א 753/87 בראשי נ' מנהל עזבון בראשי, פ"ד מג(3) 210, 213 (1989) – להלן עניין בראשי (הנשיא שמגר)). עוד נזכור כי סעיף 93 מכפיף את האפשרות לתקן את הרישום "לדין החל על התיישנות תובענות". נבחן תחילה את יסוד ה"מרמה", לאחר מכן את זכותם של המערערים בנכס, ולבסוף את סוגיית ההתיישנות. לאחר כל זאת נידרש לטענות הדיוניות שהעלו המערערים.

רישום הנכס במרמה

ט"ו.     טענת המערערים לפיה נרשם הנכס במרמה על שם חוסין נסמכת על ההנחה שהזכויות בנכס הועברו זה מכבר למערערים, בחוזה המכר. המשיבים טוענים שאף אם אכן הועברו הזכויות הללו למערערים, הרישום על שמו של חוסין לא היוה מעשה מרמה. זאת משום שהמעשים הרלבנטיים עולים כדי "שתיקה פסיבית" או "אי-גילוי" בלבד, שאין לראות בהם "מרמה" לעניין סעיף 93.

ט"ז.     אין בידי לקבל טענה זו. כבר נקבע בעבר כך:

"טענת המרמה לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר עניינה 'אי יושר פשוטו כמשמעו'... כאשר מי שהנכס נרשם על שמו נמנע מלגלות את שידוע לו בדבר זכויותיו של אחר בנכס האמור, התנהגותו לוקה במרמה" (עניין בראשי, בעמ' 217, הנשיא שמגר; ע"א 4415/90 מדינת ישראל נ' עזבון בכר, פ"ד מו(5) 200, 205–206 (1992). לדעה בעלת גוון שונה במקצת, ראו ע"א 531/92 נזאל נ' דווירי, פ"ד מז(4) 824, 830–831 (1993)).

כך גם בענייננו. אם אכן מכר חוסין את זכויותיו בחלקה, הגשת התביעה לרישום הזכויות על שמו בהליך ההסדר עולה כדי מעשה מרמה.

זכותם של המערערים בחלקה

י"ז.      נפנה, אם כן, לשאלת זכותם של המערערים בחלקה. עמדת המערערים מתבססת על הטענה שהזכות הוקנתה להם בחוזה המכר. לפיכך, על המערערים להראות, ראשית – שחוזה המכר תקף, שנית – שלפי פרשנותו הנכונה, הועברו בו הזכויות בחלקה למערערים, ושלישית – שלא פקע תוקפו של החוזה במועד מאוחר למועד כריתתו. נדון בסוגיות הללו כסדרן.

תוקפו של החוזה – דרישת הכתב

י"ח.     שאלה ראשונה המתעוררת בעניין תוקפו של החוזה היא עמידתו בדרישת כתב, ככל שישנה דרישה כזו לגביו. כזכור, חוזה המכר נכרת בשנת 1951, בטרם חקיקתו של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן חוק המקרקעין), שנכנס לתוקף בראשית שנת 1970 (ראו סעיף 169 לחוק). סעיף 166(א) לחוק המקרקעין קובע, כי "עסקה במקרקעין, והתחייבות לעסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה... יוסיף לחול עליהן הדין הקודם". מכאן שעל חוזה המכר הנדון בענייננו אין חלות הוראות חוק המקרקעין, ובפרט לא דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק.

י"ט.     מנגד, חל על חוזה המכר סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני, לפיו "תביעות הנוגעות לכל מיני התחייבויות, הסכמים, שותפות, קבלנות או הלוואה, שמקובל ונהוג לקבוע במסמכים והעולות על אלף גרוש, צריכות להיות מוכחות במסמך" (לנוסח המחייב של הסעיף ראו ע"א 62/52 דיין נ' אבוטבול, פ"ד ט 1047, 1049–1051 (1955)). עסקת מקרקעין היא מן ההסכמים שמקובל ונהוג לקבעם במסמכים (ראו למשל דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 409 (1991) – להלן פרידמן וכהן).

כ.        ואולם, הדרישה הקבועה בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני נתפרשה בפסיקה בצמצום. נקבע כי הסעיף יוצר דרישה ראייתית בלבד, וכי "אין הכרח כי המסמך בכתב יכיל הוכחה מלאה על עשיית ההסכם מהסוג הנדון, אלא יהיה די בו, באותו מסמך, כי יבטיח – כשמצרפים אליו עדות אחרת – את הוכחת ההסכם בדרך מהימנה" (ע"א 65/49 פריזלר נ' וויס, פ"ד ה 878, 888–894 (1951), השופט – כתארו אז – אגרנט; ע"א 668/84 עזבון אבו-מוך נ' עזבון חמדאן, פ"ד מ(4) 615, 622–623 (1986); פרידמן וכהן, כרך א, בעמ' 402; יעקב קדמי על הראיות חלק שלישי 1272–1273 (2003) – להלן קדמי).

כ"א.    חוזה המכר הכתוב הנדון בענייננו מעורר מספר שאלות, כפי שנראה להלן. עם זאת, אין ספק שהמסמך מעיד על כריתת עסקת מקרקעין בחלקה 3 בין הצדדים. לפיכך המסמך עומד למצער בדרישת הכתב הראייתית הקבועה בסעיף 80. באשר לפרטי העסקה בין הצדדים, אלה טעונים בירור – אך איננו מוגבלים בבירור השאלות הללו לתחומיו של החוזה בכתב, על פי האמור. אציין כבר כאן, ראשית, כי אין באשר ייאמר להלן משום התערבות בהכרעות עובדתיות של בית המשפט קמא, אלא ענייננו בפרשנות המסמך כמות שהוא. שנית, כי לדידי ברי שהחוזה, גם אם נכתב בכתב יד ואולי לא בייעוץ משפטי ככל משפטו וחוקתו, וכולו מחזיק עמוד אחד - עיון בו, במקורו ובתרגומיו, כמסמך חתום ואף מבויל, שאין חולק על חתימתו, מצביע על כוונה ליתן לו תוקף.

תקפו של ההסכם – מסוימות

כ"ב.    שאלה נוספת הנוגעת לתוקפו של החוזה היא מסוימותו. כאמור, בית המשפט המחוזי קבע שהחוזה בין הצדדים נעדר מסוימות, באשר אינו מפרט בבהירות את גודלו של החלק הנמכר, את מיקומו הגיאוגרפי המדויק, את זהות המוכר, ואת סכום התמורה. דרישת המסוימות יסודה בסעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן חוק החוזים), אשר קובע כי הצעה חייבת להיות "מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה". אזכיר כי עוד בשכבר הימים ראה בית משפט זה חוזה שהוא "בלתי מסוים  "(uncertain) כחוזה שאין לבצעו, מתוך "הסלידה מפני מתן צוים שאין יעילות בצדם" (דברי השופט – כתארו אז – זילברג בע"א 41/47 איזנר נ' מפרץ עכו-חיפה בע"מ, פ"ד ד' 369, 373 (1950); ראו גם דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל (מה' 2, תשי"ג), 188.

כ"ג.     אומר כבר כעת כי לדעתי החוזה נשוא ענייננו הריהו מסוים דיו. נקבע כי "אין לפרש תנאי זה (של מסוימות – א"ר) לכריתתו של חוזה באופן המחייב פירוט מראש של כל נושא וענין הכרוך בחוזה" (ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר, פ"ד ל(2) 260, 269 (1976) (השופט – כתארו אז – שמגר); ע"א 3380/97 תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998)). אלא, "על ההצעה לכלול לפחות את מסגרת העסקה ותחומיה, ואת הפרטים החסרים ניתן יהיה להשלים" (גבריאלה שלו דיני חוזים (מהדורה שניה, תשנ"ה) 89 – להלן שלו; ע"א 5559/91 ק. צ. מפעלי גז ואנרגיה בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ, פ"ד מז(2) 642, 647 (1993)). החוזה שבו ענייננו כולל בודאי את "מסגרת העסקה ותחומיה". ועוד, הנטיה לקבל טענה לפיה החוזה נעדר מסוימות – טענה שמשמעותה שהחוזה כלל לא נכרת מלכתחילה – תקטן בודאי מקום שבו, כפי שהדבר בענייננו, כבר החלו הצדדים לקיים תנאים שנקבעו בחוזה, וגילו בכך לכאורה דעתם כי החוזה אכן כובל אותם.

כ"ד.    טענת המשיבים, לפיה החוזה נעדר מסוימות, נסמכת על פגמים הקיימים, כנטען, בתיאור הנכס, הצדדים והתמורה. ואכן, ניתן להניח כי הרכיבים הללו הם בדרך כלל המכריעים בעניין מסוימותו של חוזה מכר מקרקעין (השוו אריה איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין חלק שני 41 (1995)). נבחן בקצרה את התקיימות היסודות הללו בחוזה הנדון. כאמור, לעניין זה איננו מוגבלים לנוסחו של חוזה המכר הכתוב; כאשר ענייננו בדרישת המסוימות ולא בדרישת הכתב, בידינו להסתייע גם בראיות נוספות באשר להסכמה בין הצדדים, ואף בהשלמת החסר בחוזה באמצעות דינים "חיצוניים" לו, כגון הנוהג, הנסיבות והחוק (ראו פרידמן וכהן, בעמ' 270–287).

מסוימות – תיאור הנכס הנמכר

כ"ה.    הצדדים שבפנינו מתבטאים במסמכי בית-דין כאילו בחוזה נמכרו "זכויותיו" של חוסין או של אחיו עלי בקרקע. בניסוח זה יש כדי להטעות, שכן עשוי להשתמע ממנו שנמכרו למערערים מחצית הזכויות בחלק בלתי מסוים מן המקרקעין. ואולם, לפי תיאור העסקה על ידי המעורבים בדבר, כוונת הצדדים היתה להקנות למערערים חלק מסוים מן החלקה. כך, למשל, בתצהירו של המערער 1 נאמר שהוסכם כי "השטח הנמכר יהיה החלק המערבי הצפוני של החלקה"; בתצהירה של גב' כאותר עלי סעיד מנאע, אלמנתו של חוסין, נאמר כי "סובחי הציע לקנות בחוואש את המובלעת שחודרת לתוך החלקה של סובחי"; ועוד כיוצא באלה (כיום, כמובן, היתה עסקה כזו חסרת תוקף בשל הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין, אולם כאמור, העסקה לא היתה כפופה לחוק המקרקעין בכלל ולהוראה זו בפרט).

כ"ו.     האם ההסכמה בין הצדדים התיחסה בבהירות לנכס ספציפי? בחוזה המכר הכתוב מתואר "שם המקום" כ"חוואש בפן המזרחי" (או "באיזור המזרחי"), ומצוינים שמות בעלי החלקות הסמוכות. נראה בעיני שיש בכך תיאור מפורט דיו של הנכס (והשוו מ' בניאן דיני מקרקעין – עקרונות והלכות 233 (2002)). אולם אף אם נניח שלא כך, התנהגות הצדדים בסמוך למועד הכריתה מעידה שזהותו של השטח הנמכר לא עמדה במחלוקת. האלמנה גב' מנאע הצהירה כי לאחר כריתת ההסכם "הלכו שניהם (סובחי וחוסין – א"ר) לחלקה ומתחו גדר תיל ביניהם", ודברים דומים נאמרו בעדותו של מר סאלח אבו ריא (עמ' 34 לפרוטוקול). לאמיתו של דבר, לא קמה מעולם מחלוקת באשר לזהות השטח נשוא העסקה, והוא זה אשר הועבר להחזקת המערערים ואשר אותו מעבדים המערערים עד היום. הדבר מתישב גם עם חיי המעשה ונסיון החיים משכבר. חלק מן הטעמים להסדר המקרקעין היה הצורך בקביעת גבולות מקרקעין ובהסדרתם, במקום הגדרת גבולות שדה ש"הביאה לידי ערבוביה גדולה" (ראו דוכן, שם, עמ' 131 וכן עמ' 130). להסדר המקרקעין והטעמים לוֹ, ראו ד"ר חיים זנדברג, הסדר זכויות במקרקעין בארץ ישראל ובמדינת ישראל, תשס"א-2000 (להלן: זנדברג, הסדר, שער ב, פרק א). כך או כך, החוזה הוא מסוים דיו, איפוא, באשר לזהות הנכס הנמכר.

מסוימות – תיאור הצדדים לעסקה

כ"ז.     לפי האמור בחוזה המכר הכתוב, הצדדים לו הם מאהל מנאע ואחיו סובחי מנאע, מצד אחד, וחוסין סלים מנאע ואמו זהרה עבדאלכרים אלסיד, מצד שני. לכאורה, פירוט מספק שאינו מעורר בעית מסוימות.

כ"ח.    טענת המשיבים כאילו קיים חוסר בהירות בחוזה באשר לזהות הצדדים – כעולה בעיקר מתצהירה ועדותה של גב' מנאע – יסודה בטענה שלפיה אחיו של חוסין, עלי, הוא הצד האמיתי לחוזה, באשר, כנאמר, החלקה שנמכרה היתה בבעלותו. לפי הטענה, עניין זה מוסכם היה על הצדדים, וסובחי הוא שיזם זאת. לסוגיית בעליה של החלקה שנמכרה נשוב בהמשך, אולם להבנתי אין היא נוגעת לשאלת מסוימות החוזה, ורקעה אחר. טענת המשיבים אין משמעותה שהחוזה ה"אמיתי" בין הצדדים לקה בחוסר בהירות באשר לזהות הצדדים לו, והמחלוקת הנתונה בין הצדדים כיום בעניין זה אינה יוצרת העדר מסוימות למפרע.

מסוימות – תמורה

כ"ט.    במועד כריתת ההסכם שילמו המערערים למוכרים סכום של 150 "גיניה ישראלי" (לירות ישראליות, לפי מונח שרווח בלשון הערבית עוד מימי המנדט). המערערים טוענים שסכום זה היוה מלוא התמורה בגין הנכס; טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט קמא. למסקנת בית המשפט, היוה סכום זה מקדמה בלבד על חשבון המחיר – ויתרת המחיר לא נקבעה בין הצדדים. הראיה הראשית לכך היא הקביעה הבאה בחוזה המכר:

"שולם לצד הראשון סכום מאה וחמישים גיניה ישראלי מכלל מחיר הממכר והתחייב לשלם את הסכום הנותר וסכומו ______ בעת ביצוע ההעברה החוקית על שמו בצורה רשמית. הצד הראשון קיבל מהצד השני סכום של 150 גיניה ישראלי מל (כך במקור – א"ר) מראש ממקור המחיר" (כך לפי התרגום מטעם המערערים, ובדומה לכך בתרגום מטעם המשיבים).

ל.        אולם החוזה הכתוב גופו אינו חד-משמעי בעניין זה. בחלק מוקדם יותר הימנו נאמר בו כי "הצד הראשון התחייב וקיבל על עצמו למכור לצד השני או למי שיבחר צד זה את הנכס הנזכר לעיל בתמורה לסכום של מאה וחמישים גיניה ____ מל ישראלי" (לפי התרגום מטעם המערערים, בחסרון המלה "מל", המופיעה בתרגום מטעם המשיבים). יצוין כאן, כי נראה ש"מל" הוא "מיל", אלפית הלירה המנדטורית. דומה כי מכין ההסכם רשם בחלק הראשון סכום של מאה וחמישים גיניה (לירות) והותיר קו במקום מספר המילים, קרי – אפס, וכך היתה הכוונה גם בקטע שצוטט מעלה המתחיל "שולם...", אלא שהמלה "ישראלי" תפסה את השטח ולא נותר מקום לקו לפני המלה ("מיל" (מל)).

ל"א.    כפי שכבר נאמר, לעניין מסוימות החוזה עלינו להתחשב גם בראיות נוספות מלבד הכתב, ואף בהוראות השלמה ממקורות חוץ-חוזיים. ראיות נוספות מונחות לפנינו בעיקר בדמות תצהירו ועדותו של המערער 1, בהם העיד כי הוא ואחיו סובחי שילמו "את מלוא התמורה שהוסכם עליה ע"פי ההסכם... עוד בשנת 1951 כאמור בהסכם" (כך בתצהיר). נוסף לכך, המשיבים לא דרשו מהמערערים את יתרת התשלום מאז מועד הכריתה ועד היום. המערערים מבקשים לראות בכך ראיה שהתמורה במלואה שולמה במועד הכריתה. אולם מסקנה זו אינה מחויבת, נדמה שמערכת העובדות מצביעה דווקא על כך, ששני הצדדים הותירו סכום מסוים להשלמה בחוזה, ולא מיהרו לעמוד על זכויותיהם הנובעות מכך ולקבוע סכום זה, ולאו דווקא שהקונים עמדו בכל התחייבויותיהם במועד הכריתה.

ל"ב.    על כל פנים, אף אם ייפסק שהצדדים לא קבעו ביניהם מה תהיה התמורה הכוללת ככל משפטה וחוקתה, עומדת בפנינו האפשרות להשלים את רכיב התמורה מכוח דינים חיצוניים לחוזה, כגון הנוהג והחוק. לענייננו יפות הוראות מחוק החוזים ומחוק המכר אשר מאפשרות השלמה של רכיב התמורה, שעה שזה לא נקבע על ידי הצדדים. בסעיף 46 לחוק החוזים נקבע: "חיוב לתשלום בעד נכס או שירות שלא הוסכם על שיעורו, יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה." ובסעיף 20(א) לחוק המכר, תשכ"ח-1968 נאמר: "לא הוסכם על המחיר או על דרך קביעתו, ישולם המחיר הראוי."

ל"ג.     אמנם, נדירים - מטבע הדברים - המקרים בהם מוכן יהיה בית המשפט להשלים מכוח הסעיפים הללו חוזה שלא נקבע בו רכיב התמורה (פרידמן וכהן, כרך א, בעמ' 279, 284–285; וראו במיוחד ע"א 2143/00 לוין נ' שולר, פ"ד נז(3) 193 (2003) – להלן עניין לוין, בדעת הרוב של המשנה לנשיא לוין והשופטת פרוקצ'יה; ומנגד את דעת המיעוט של השופטת שטרסברג-כהן באותו עניין). אך המחוקק קבע את הוראות ההשלמה בחוק, ועלינו להניח כי יימצאו המקרים המתאימים אשר בהם ראוי יהיה להחילן. נוסף לכך, ייתכן שמקצת מן ההתנגדות בפסיקה להחלת הוראות ההשלמה טמונה בכך, שבמרבית המקרים בהם התעוררה שאלת החלתן, חלה על החוזה דרישת הכתב של סעיף 8 לחוק המקרקעין (ראו למשל עניין לוין הנזכר; ה"פ (מחוזי י-ם) 161/01 מנהל עזבון נחמיאס נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בע"מ (לא פורסם, 23.10.03); ת"א (שלום י-ם) 10270/00 אלג'ועבה נ' עבדו (לא פורסם, 25.7.04)). אפשר - ולא אקבע מסמרות - שבמקרים כגון המקרה הנדון, בהם השלמת רכיב התמורה נוגעת רק לשאלת המסוימות ולא לדרישת הכתב, יובן יותר השימוש בהוראות ההשלמה. חשוב מכך, כפי שכותבים המלומדים פרידמן וכהן, "השאלה מקבלת צביון שונה, אם הנכסים הועברו או שהשירות ניתן במסגרת החוזה, שלא כלל הסכמה על המחיר" (פרידמן וכהן, כרך א, בעמ' 286; והשוו ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996)). בענייננו הועברה החלקה, כאמור, לחזקת המערערים, והם מחזיקים בה ומעבדים אותה מזה כמה עשורים. אי אפשר שלא לייחס לכך משקל.

ל"ד.    מכל הטעמים הללו, אף אם נכריע שחוזה המכר בין הצדדים אינו קובע את התמורה החוזית, המקרה שבפנינו הוא בעיני מאותם המקרים שבהם ראוי לעשות שימוש בהוראות החוק המאפשרות את השלמת רכיב המחיר. ואולם, נוכח המסקנה אליה הגעתי בנושא ההתישנות (ראו להלן), אין צורך לעת הזאת להידרש לכך.

ל"ה.    לטוען לתיקון המרשם לפי סעיף 93 דרושה, כאמור, זכות תקפה במקרקעין, אשר לא התיישנה. בטרם נפנה לשאלת ההתיישנות, נבחן את טענת המשיבים, לפיה גם אם נכרת חוזה כדין בין הצדדים אין הוא מגבש זכות תקפה, בין משום שלפי פרשנותו הנכונה לא הועברו בו למערערים זכויותיו של חוסין, ובין מכיוון שהחוזה הופר ובוטל.

פרשנות החוזה – זהותו של המוכר

ל"ו.     כאמור, טוענים המשיבים כי הזכויות שנמכרו בעסקה היו זכויותיו של האח עלי – ולכן המשיבים אינם בעלי הדין הנכונים. שוב עלינו לשים לב לכך שחוזה המכר לא נגע לזכות בעלות בחלק בלתי מסוים מן המקרקעין, אלא לחלקה מסוימת מתוכם. איננו יודעים אם גם ערב כריתת ההסכם היתה חלקה 3 מחולקת בין האחים חוסין ועלי באופן שבו האדמה שנמכרה היתה בבעלותו הבלעדית של אחד מהם, או שמא עובר למועד המכירה היתה החלקה כולה בבעלות משותפת של שני האחים (בחלקים בלתי מסוימים), מה שיתכן על פי מציאות המקרקעין משכבר במקומות רבים בארץ ישראל. על כל פנים, בחוזה המכר התכוונו הצדדים להקנות לקונים חלקה מסוימת, אשר היוותה חלקו של אחד האחים.

ל"ז.     חוזה המכר הכתוב קובע, כזכור, כי המוכרים הם חוסין ואמו, וכי הם "הבעלים של הנכס" הנמכר. האח עלי אינו נזכר בחוזה. משכך, קשה לקבל את הטענה כאילו הוא המוכר ה"אמיתי", משני טעמים עיקריים: ראשית, כפי שציין בית המשפט המחוזי, "הזכות למכור חלק זה (של האח עלי – א"ר) מן המקרקעין, לא יכולה הייתה להיעשות על ידי חוסין, בהעדר הרשאה... לבצע מכר זכויות במקרקעין" (פסקה 10 לפסק הדין). ייתכן שעל קושי זה ניתן היה להתגבר באמצעות קונסטרוקציה של שרשרת שליחויות, לפיה סובחי, שביקר בסמוך למועד כריתת החוזה אצל האח עלי בלבנון, מונה על ידי עלי כשלוח (ראשון) למינוי חוסין כשלוח (שני) למכירת החלקה. אולם קיים ספק אם זו אף גירסתם של המשיבים (בפרט, קיימת מידה של בלבול בגירסה שמסרה גב' מנאע בעדותה בבית המשפט בסוגיה זו, וראו עמ' 47 לפרוטוקול).

ל"ח.    שנית, עמדתם של המערערים, לפיה נגע החוזה לחלקה השייכת לחוסין, מפורשת בחוזה הכתוב, הקובע כזכור כי המוכרים הנקובים בו הם בעליה של החלקה הנמכרת; ואילו עמדתם של המשיבים נסמכת על עדותה של גב' מנאע. בכגון דא חלה הוראת הסיפא לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני, לפיה "טענה הנטענת נגד מסמך הנוגע לענינים האמורים, אפילו אם איננה עולה על אלף גרוש, צריכה להיות מוכחת על-ידי מסמך או על-ידי הודאתו של פנקסו של הנטען" (וראו ע"א 4408/90 בן-חיים נ' גוטמן, פסקה 4 (לא פורסם, 14.11.94); ה"פ (מחוזי י-ם) 554/01 מוסאיוף נ' טל, פסקה 16 (לא פורסם, 5.11.02); קדמי, חלק שלישי, בעמ' 1305–1317). יש להעדיף, לפיכך, את גירסת המערערים בעניין זה, ולקבוע כי העסקה התיחסה לחלקו של חוסין בקרקע.

פרשנות החוזה – התניה בתנאי מתלה

ל"ט.    כאמור, בית המשפט קמא הגיע למסקנה שהחוזה בין הצדדים מותנה היה בתנאי מתלה. כדבריו:

"התנאי הוא במהותו תנאי מתלה... במובן זה שבין חוסין לבין האפוטרופוס הכללי הייתה במחלוקת שאלת הבעלות על אותו חלק בחלקה 3 שהיא של האח הנפקד. היכולת להעביר את הזכויות בנכס הנפקד לידי התובעים מותנה היה (כך במקור – א"ר) במתן פסק-דין המכיר בהעברת זכויות מהנפקד למנוח חוסין... יש לראות את עצם הסכמת הצדדים להקנות זכויות בחלק מחלקה 3 לתובעים, בהודיה על היות חוסין בעלים גם של אותה חלקה, וכן בהעברת רישום בעלות על שם התובעים" (פסקה 12 לפסק הדין).

מ.        פרשנות זו לחוזה המכר אינה פשוטה. ראשית, על פניה המחלוקת בין חוסין לאפוטרופוס לנכסי נפקדים ראשיתה בהליך ההסדר שהחל ב-1956. שנית, חוזה המכר הכתוב קובע כאחת מהתחייבויות המוכרים, "להודות באירוע המכר וההעברה המוחלטת... בלשכת הרישום טאבו עכו – בתוך ששה חודשים ימים שיחלפו מתאריך ההסכם" (לפי התרגום מטעם המערערים, ובדומה לכך בתרגום מטעם המשיבים). בעיני, יש בכך כדי להעיד שהצדדים התכוונו להטיל על המוכרים חובהלדאוג להעברת רישום הבעלות בחלקה הנמכרת על שם הקונים. יש להניח שאילו הסכימו הצדדים על התנית חובה זו, והחוזה בכללותו, בתנאי המתלה – דהיינו, הסדרת סכסוך בין חוסין לבין האפוטרופוס לנכסי נפקדים לטובתו של חוסין – היתה הסכמה זו מקבלת ביטוי בחוזה הכתוב. נמצא, אם כן, כי הדין עם המערערים בעניין זה, ואין לומר שחוזה המכר בין הצדדים הותנה בתנאי מתלה. לעניין עמדתו של המשפט העברי בנושא תנאי מתלה במכירת מקרקעין, ראו השופט יעקב שמעוני, "גאולת בית בעיר חומה, על תנאי מתלה, תנאי מפסיק ומכר חוזר", פרשת השבוע (א' הכהן ומ' ויגודה, עורכים) בהר-בחוקותי תשס"ו (251).

פקיעת תקפו של החוזה

מ"א.    המשיבים טוענים שהחוזה "הופר ו/או לא קויים ו/או נזנח ו/או לא הושלם". רצף טענות זה מבוסס על העובדה שמשך שנים ארוכות, לא נרשם הנכס על שם הקונים ולא שולמה למשיבים תמורה נוספת (כזכור, לטענת המערערים שולמה כל התמורה במועד הכריתה).

מ"ב.    יש להבחין בין מספר טענות שונות הכלולות כאן יחד. טענה ראשונה היא שהחוזה הופר (ונראה שזו הכוונה גם בביטוי "לא קויים"). המשיבים מצביעים על שתי הפרות חוזה: הימנעות המוכריםמרישום החוזה על שם הקונים, והימנעות הקוניםמתשלום יתרת המחיר. הפרת החוזה על ידי המשיבים (המוכרים) אינה יכולה כשלעצמה להקנות להם זכות כלפי המערערים. באשר להפרה הנטענת מצד הקונים – ספק אם יש לקבל את הטענה שהיתה הפרה כזו. אף אם התכוונו הצדדים, כטענת המשיבים, שהקונים ישלמו במועד מאוחר למועד הכריתה יתרת תשלום, החוזה הכתוב קובע שתשלום זה יבוצע "לכשתבוצע העברה כדין אל שמו (אל שמם של הקונים – א"ר) באופן רשמי" (כך בתרגום מטעם המשיבים, ובדומה לכך בתרגום מטעם המערערים "בעת ביצוע ההעברה החוקית על שמו בצורה רשמית"). משלא בוצעה העברה כזו, אין לומר שהמערערים הפרו את החוזה, ולא קמה עילה לביטול החוזה.

מ"ג.     יצוין, כי גם אם הופר החוזה על ידי המערערים, הפרה זו אינה מביאה אוטומטית לביטולו. כפי שעולה מסעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, הפרה מאפשרת לנפגע לבטל את החוזה; אך "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר" (לשון סעיף 8 לחוק זה), ואינו פועל מעצמו (ראו ע"א 92/89 עובדיה נ' סיבהי, פ"ד מה(5) 113, 119 (1991); שלו, בעמ' 546). ככל שידוע, לא מסרו המשיבים למערערים "הודעת ביטול" במנותק מן ההליכים המשפטיים שהתנהלו בין הצדדים. שאלה היא, האם ניתן לראות בטענותיהם במהלך ההליכים הללו הודעת ביטול (ראו ע"א 557/75 אגקי נ' כהן, פ"ד ל(2) 64, 71–74 (1976); ע"א 294/92 דרוק נ' אליאסיאן, פ"ד מז(3) 23, 29 (1993); מיגל דויטש ביטול חוזה בעקבות הפרתו 264–265 (1993)). אך אף אם התשובה לכך היא חיובית, נזכור כי כדי לבטל את החוזה, חייב הנפגע לשלוח את הודעת הביטול "תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה" (סעיף 8 לחוק התרופות), וקשה לראות בטענות המשיבים בהליכים שלפנינו, אשר מתקיימים בעת שהמערערים מחזיקים בחלקה נשוא חוזה המכר מזה עשרות שנים, ביטול תוך זמן סביר.

מ"ד.    בנוסף לטענתם בדבר הפרת החוזה, סבורים המשיבים שהחוזה "נזנח ו/או לא הושלם". ניתן להבין טענה זו בשני אופנים: ראשית, ניתן לראות בכך טענה שלפיה נמנעו המערערים מלתבוע את זכותם משך תקופה ארוכה; טענה כזו הריהי טענת התיישנות, סוגיה שתידון בהמשך. שנית, בדברי המשיבים ניתן לראות טענה שלפיה הגיעו הצדדים להסכמה, בשלב מאוחר לכריתת החוזה, כי הם זונחים זה את טענותיו כלפי זה ביחס לחוזה המכר; דהיינו, כי נכרת חוזה חדש בין הצדדים אשר לפיו מסכימים הצדדים לוותר על תביעותיהם לפי החוזה המקורי.

מ"ה.    אין זכר להסכם מפורש ממין זה בין הצדדים. אף אינני סבור שניתן להסיק מהתנהגות הצדדים, כפי שהיא מתועדת בחומר הראיות שבפנינו, כריתה במשתמע של חוזה חדש הכולל ויתור על תביעות הצדדים בגין החוזה המקורי, ובפרט ויתור מצד המערערים על זכותם בחלקה. נשוב ונזכיר כי המערערים הם שהחזיקו בחלקה במשך כל התקופה מאז כריתת החוזה ועד היום. בנסיבות אלה קשה להניח שהמערערים קיבלו עליהם שהבעלות בחלקה תישאר בידי המשיבים (אם כי אין לומר שהדבר בלתי אפשרי). נוסף לכך, וכפי שכבר הוזכר, לפי התצהיר מטעם המערער 1, בשנת 1974 פנו המערערים אל חוסין וביקשו ממנו לדאוג לרישום הזכויות על שמם (וטענה זו לא נסתרה).

מ"ו.     בהקשר הנוכחי טוענים המשיבים גם שהימנעות המערערים מרישום הקרקע על שמם מהוה "רשלנות חמורה". טענה זו בטעות יסודה. מקרים שבהם נקבע שקונה עשוי לאבד מזכותו עקב הימנעות מנקיטת פעולה לרישום הזכות היו אלה, בהם התעוררה תחרות בין זכותו של הקונה לבין זכותו של צד שלישי ביחס לנכס הנמכר, ולא סכסוכים בין הקונה לבין המוכר. כך בע"א 839/90 רז חברה לבנין בע"מ נ' אירנשטיין, פ"ד מה(5) 739 (1991), שאוזכר על ידי המשיבים; וכן, למשל, בפסק הדין בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003).

מ"ז.     יוצא, אם כן, כי אין להלום את טענות המשיבים שלפיהן פקע תקפו של החוזה במועד מאוחר לכריתתו. לדידי, בסופו של יום גם מנועים ומושתקים המשיבים לטעון כנגד תוקף ההסכם, נוכח כל האמור מעלה, לרבות החזקת המערערים בנכס. זאת בכפוף לכך שטרם נדונה טענת ההתיישנות, ולכך נפנה כעת, וכבר אמרנו, כי נראה שטענה זו חורצת את גורל הערעור.

התיישנות

מ"ח.    כזכור, האפשרות לתקן את הרישום לפי סעיף 93 כפופה, לפי הסעיף, "לדין החל על התיישנות תובענות". מהו הדין החל בענייננו לגבי התיישנות התובענה? סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע כי "חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים...". תביעה לתיקון מרשם המקרקעין לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר, כגון התביעה שנדונה בענייננו, היא לכאורה תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. מכאן, לכאורה, שתביעה לפי סעיף 93 אינה כפופה לעולם לדין ההתיישנות (ראו פליאה אלבק "על התיישנות במקרקעין בישראל" קרית המשפט א 335, 350–351 (2001)); פליאה אלבק ורן פליישר, דיני מקרקעין בישראל (תשס"ה-2005), 217. לשיטת המחברים אלבק ופליישר יוצא שאין משמעות לסייג ההכפפה לדין ההתישנות שבסעיף 93:

"בעניין זה השיגה הוראת סעיף 159(ב) בדיוק את ההיפך ממה שהתכוונה להשיג. במקום להביא לכך שהרישום בהסדר מקרקעין יהיה מוחלט ומוצדק ואי אפשר לחלוק על נפקותו אחרי תום תקופת ההתישנות – מביא הסעיף 159(ב) לכך שאף פעם אי אפשר לסמוך על סופיות הרישום, שכן ללא כל הגבלת זמן תמיד יהיה ניתן לתקוף את הרישום בטענה שנעשה על סמך מרמה או שהוא מהוה רישום לא נכון של זכות רשומה".

(ראו ע"א 681/88 עיזבון המנוח אבו אלהיג'א נ' מדינת ישראל, פ"ד מד(2) 653, 656-657 (השופט בך). לדברי המחברים (עמ' 218) אלבק ופליישר, נוסח סעיף 159(ב), גם אם כיוון למנוע טענת התישנות נגד הרישום, חל כלשונו "לא רק על טענת התישנות נגד בעל הזכות הרשום, אלא על טענת התישנות של בעל הזכות הרשום".

מ"ט.    ואולם בפסיקה נקבע כך:

"מטרתו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין הייתה לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני טענת התיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין... משמע, כי הוראת הסעיף אינה חלה אלא על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים" (ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד(3) 487, 494 (2000), השופט – כתארו אז – מצא – ההדגשה במקור; רע"א 7052/01 אפרתי נ' ברנשטיין (לא פורסם, 27.2.02)).

משמעות הדבר היא שהטוען לזכות במקרקעין מוסדרים, כאשר טענתו היא שמנוגדת לרישום – לא יחול על תביעתו סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, וחוק ההתיישנות יחול על התביעה. כך גם במקרה הנדון, באשר תביעת המערערים לתיקון הרישום נשענת על זכות המנוגדת לרשום במרשם. מבחינה זו חוששני שאין להלום את חששם הנזכר של המחברים אלבק ופליישר. על מנת להכריע בשאלה אם התיישנה תביעתם של המערערים, עלינו לברר אפוא שתי סוגיות: האחת – מאיזה מועד יש להתחיל את מניין תקופת ההתיישנות? השניה – מה אורכה של תקופה זו?

מועד תחילתו של מניין תקופת ההתיישנות

נ.        "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה." כך קובע סעיף 6 לחוק ההתיישנות. בענייננו, טוענים המשיבים שהעילה "נולדה" (אם בכלל) במועד כריתת החוזה, דהיינו ב-1951. ואילו המערערים סבורים שהעילה נעוצה במעשה רישום הזכויות בקרקע על שם חוסין – לשיטתם, בניגוד לחוזה המכר – במהלך הסדר הזכויות, שהסתיים ב-1964.

נ"א.     כזכור, הלכה היא כי לצורך תיקון הרישום לפי סעיף 93, על המבקש להוכיח את עצם זכותו במקרקעין, או במלים אחרות – את זכותו לתבוע גם כיום את רישום המקרקעין על שמו. אם התיישנה זכות התביעה של המערערים בעניין המקרקעין, שיסודה בחוזה המכר, לא יוכלו לעמוד בדרישה זו. לפיכך, יש למנות את תקופת ההתיישנות, כסברת המשיבים, ממועד כריתת החוזה (והשוו זנדברג, הסדר 330).

אורכה של תקופת ההתיישנות

נ"ב.     תקופות ההתיישנות קבועות בסעיף 5 לחוק המקרקעין:

5.    התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה... היא –

(1)   בשאינו מקרקעין – שבע שנים;

(2)   במקרקעין – חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה.

"פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין)" היא פקודת ההסדר דהיום. כאמור, ענייננו במניין תקופת ההתיישנות של זכותם של המערערים בקרקע, מכוח חוזה המכר. נראה לפיכך שיש להתיחס למקרקעין בהתאם לסיווגם בעת כריתת החוזה – דהיינו כמקרקעין שאינם מוסדרים. לפיכך תהיה תקופת ההתיישנות תקופה של חמש עשרה שנה (השוו עניין בראשי, בעמ' 212). משהגישו המערערים את תביעתם רק בשנת 1998, נמצא כי התישנה.

נ"ג.     יצוין, כי אפילו נקבל את עמדת המערערים הן בשאלת "עילת התובענה", שממנה יש למנות את תקופת ההתיישנות – דהיינו, מועד רישום המקרקעין על שם חוסין, ב-1964 – והן בשאלת תקופת ההתיישנות, דהיינו, עשרים וחמש שנה, לא יהיה בכך כדי להועיל להם. כזכור, טוענים המערערים כי נודע להם על רישום הזכויות על שמו של חוסין רק בראשית שנת 1974, בסמוך למועד בו רשמו על שמם הערת אזהרה בחלקה. לפיכך, יש להחיל, לטענתם, את סעיף 8 לחוק ההתיישנות, הקובע כי "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה". על כן, לטענת המערערים, יש להתחיל את מניין תקופת ההתיישנות מ-1974, עת נודע להם על רישום הזכויות על שמו של חוסין.

נ"ד.     ואולם, טענה זו של המערערים אין לקבלה. במסגרת הליך הסדר הזכויות בכפר, הגישו המערערים תביעה בגין חלקה 1 בגוש 19055, חלקה הסמוכה לחלקה 3 הנדונה בענייננו. כעולה מתעודת עובד הציבור שניתנה על ידי מר לוי נזאר, וכן מתצהירו של עו"ד אברהם הללי, הליך הסדר הזכויות בכפר, לרבות פרסום הודעות ציבוריות בעניינו, נוהל יחד לגבי כל אדמות הכפר. בצדק קבע בית המשפט קמא, כי "לא ניתן כל הסבר, כיצד הובא לידיעתם (של המערערים – א"ר) נושא רישום הזכויות בחלקה 3 על שם חוסין רק בשנת 1974" (פסקה 10 לפסק הדין; והשוו ע"א 87/87 סובחה נ' מדינת ישראל, פ"ד מג(4) 191, 194 (1989); רע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד, פ"ד נז(2) 721, 725 (2003)).

נ"ה.     על כן, את תקופת ההתיישנות יש להתחיל למנות לכל המאוחר ב-1964, ולפיכך אף אם תקופת ההתיישנות היא של עשרים וחמש שנה, התיישנה תביעתם של המערערים זה מכבר.

טענות דיוניות

נ"ו.      כזכור, העלו המערערים שתי טענות דיוניות כנגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי. ראשית טוענים המערערים, שהמשיבים הציגו בבית המשפט קמא טענות עובדתיות חלופיות, אשר לא היה על בית המשפט לקבלן. אלה הטענות החלופיות שבהן מדובר: כוונת הצדדים בעסקה היתה למכור את חלקו של האח עלי בחלקה ולא את חלקו של חוסין; לחלופין, החוזה אינו עומד בדרישת המסוימות. היסוד לטענת המערערים הוא בתקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן תקנות סד"א), לפיה "בכתב טענות אין לטעון כנגד אותו בעל דין טענות עובדתיות חלופיות, אלא אם כן הצהיר הטוען כי העובדות כהויתן אינן ידועות לו"; ראו א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מה 9, 2007, 81).

נ"ז.      בית המשפט ראה בשתי הטענות הללו טענות משלימות ולא טענות חלופיות (פסקה 9 לפסק הדין). ואולם, דומני כי את הטענה שלפיה החוזה אינו מסוים יש לסווג כטענה משפטית. כידוע, ההבחנה בין טענות עובדתיות לטענות משפטיות מעוררת קשיים.

"לא הובהר לענין תקנה 72(ב), מה בין 'טענות עובדתיות חלופיות' לבין 'טענות משפטיות חלופיות'... הדעת נותנת שינתן לתקנה 72(ב) פירוש מצמצם בסוגיה זו, לאמור, שהיא מתייחסת אך לעובדות פיזיות ראשוניות שבידיעת הטוען, אך העניין אינו נקי מספק" (יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 311 (מהדורה שביעית, בעריכת ש' לוין, 1995) – להלן זוסמן).

שאלת מסוימות החוזה אינה שאלה של עובדות ממשיות גרידא אלא של ניתוח משמעותן המשפטית.

נ"ח.     יתרה מזו, אף אם נניח שהטענות הללו מפי המשיבות הן טענות עובדתיות חלופיות, אין משמעות הדבר כי בית המשפט מחויב בהכרח להתעלם מהן. התוצאה של תקנה 72(ב) היא שתחול תקנה 91(א) סיפא לתקנות סד"א, לפיה "רשאי בית המשפט או הרשם להודות על מחיקה או על תיקון של כתב טענות שלא קויימו לגביו הוראות תקנות אלה" (ההדגשה הוספה – א"ר). כעולה מלשון הסעיף, המדובר בסמכות שבשיקול דעתו של בית המשפט; ובכל הנוגע לתקנה 72(ב), סמכות זו תופעל ככלל בצמצום (זוסמן, בעמ' 311).

נ"ט.     על כל פנים, כפי שתואר אף, אילו קיבלנו את טענותיהם של המערערים בכל השאלות שבמחלוקת באשר לתוקפו של החוזה, לא יהיה בכך כדי להועיל להם, בשל התיישנות תביעתם.

ס.        מטעם זה ניתן להימנע מהכרעה בטענה הדיונית השניה שהעלו המערערים, כי בית המשפט קמא הסתמך על טענות שלא נטענו על ידי המשיבים (בעניין זה השוו זוסמן, בעמ' 329–332). כעולה מסיכומי המערערים, הכוונה היא לשתי טענות: האחת, לפיה חוזה המכר אינו מסוים דיו, טענה שלא נטענה בכתב ההגנה בבית המשפט קמא; והשניה, לפיה החוזה מותנה בתנאי מתלה, טענה שלא נטענה בכתב ההגנה ואף לא בסיכומיהם של המשיבים. כאמור, איננו נדרשים להכריע בכך, שכן עילת התביעה המבוססת על חוזה המכר, אף אם היתה טובה בעבר - התישנה זה מכבר.

הערעור שכנגד – פיצול הסעדים

ס"א.    בערעור שכנגד טוענים המשיבים כנגד ההיתר לפיצול סעדים שהעניק בית המשפט קמא למערערים. כזכור, התיר בית המשפט למערערים, להגיש תוך 90 יום, תביעה כספית נפרדת להשבת התמורה החוזית ששולמה ולתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה. לטענת המשיבים, הסעדים הללו לא נתבעו על ידי המערערים.

ס"ב.    ואכן, סעדים כספיים שיסודם בחוזה המכר, ואף ההיתר לפיצול סעדים גופו, לא נתבקשו על ידי המערערים, והם גם לא נדרשו לכך בסיכומי הערעורים דנא. בתביעתם תבעו המערערים, כסעד חלופי לסעד שינוי הרישום לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר, פיצויים לפי סעיף 94 לפקודה, לפיו "נעשה או הושג רישום בפנקס במרמה או בעקבות מרמה ולא ניתן לתקן את הרישום לפי פקודה זו, מי שנגרם לו הפסד על ידי כך יהיה זכאי לתבוע פיצויים מן האחראי לאותה מרמה". אף טענה זו נזנחה, הן בפני בית המשפט קמא והן בפנינו.

ס"ג.     "בדרך-כלל אין בית המשפט נדרש מיוזמתו לצורך בפיצול סעדים, ואיננו מעניק היתר לפיצול כזה, אלא לאחר שנתבקש לכך במפורש ואף נתן לנתבע הזדמנות להגיב על הבקשה" (ע"א 4646/90 בר-חן נ' שמעון, פ"ד מו(5) 798, 806 (1992), השופט – כתארו אז – מצא – להלן עניין בר-חן; ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1) 589, 616 (1983)). אמנם, נקבע כי אין לפסול "מתן היתר לפיצול סעדים מיוזמתו של השופט, במקרים חריגים, מקום שהצורך בהיתר כזה מהוה חלק מפסק-דינו ופועל-יוצא מחלקיות הכרעתו בתובענה המצויה בפניו" (עניין בר-חן, בעמ' 806; ת"א (מחוזי ב"ש) 7225/99 קרן הביטוח והפנסיה של פועלי הבנין נ' הסתדרות העובדים הכללית החדשה, פסקה 26 (לא פורסם, 2.3.2005); גורן שם, 32). דומה כי בית המשפט קמא סבר שפיצול הסעדים במקרה דנא נכון משיקולי צדק, נוכח העובדה שהמשיבים אינם כופרים כי שולמה על-ידי המערערים תמורה ולוא חלקית וכן תיתכן טענת הפרה, וכמובן הדברים נאמרים מבלי להביע דעה על התוצאה. משסבור אנכי כי החוזה לא היה בכדי והוראותיו לא היו לשווא, והערעור נדחה אך בגדרי התישנות, הנה ככל שהדין מאפשר להתמודד עם הפער שבין חוזה המכר למציאות המשפטית, יש מקום לפתוח פתח זה, המובחן מן הזכות הקניינית; זאת לעניין התמורה ששולמה ולעניין הפרה (לא בנושא בתנאי המתלה, שלפי קביעתנו לא היה), ומבלי שנקבע דבר לגבי פעלו המעשי של צו פיצול הסעדים. אציע, איפוא, שלא להיעתר גם לערעור שכנגד.

סוף דבר

ס"ד.    סיכומו של דבר, אציע לחברי שלא להיעתר לשני הערעורים. לסיום, יש לזכור כי המערערים מחזיקים בחלקה נשוא המחלוקת מזה יובל שנים. בנסיבות הללו, ובפרט כאשר הצדדים הם בני אותה משפחה, יש לקוות כי יוכלו לבוא לכלל הסכמה בדבר תוצאה צודקת והגיונית אשר תביא לסיום הסכסוך ביניהם. אציע בנסיבות שלא לעשות צו להוצאות.

ש ו פ ט

המשנה לנשיאה א' ריבלין:

           אני מסכים.

 המשנה לנשיאה

השופט דנציגר:

           אני מסכים.

ש ו פ ט

           הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט רובינשטיין.

 ניתן היום, ‏כ"א באייר תשס"ח (26.5.08).

5129371

_________________________

5129371העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   06047870_T08.doc   מפ+הג

54678313מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il

א' רובינשטיין 54678313-4787/06

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה