עא 403/80 חי סאסי נ' נעימה קיקאון

ערעור אזרחי מס' 403/80

.1חי סאסי
.2אסתר סאסי
נגד
נעימה קיקאון

בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
[19.2.81, 3.9.81]
לפני הנשיא מ' לנדוי והשופטים מ' בן-פורת, י' טירקל

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ס"ח 118, סעיפים 18, 20- תקנות סדר הדין האזרחי, תשכ"ג-1963, ק"ת 1869, תקנות 386, 404א (ב) (הוספה:נ ק"ת תשכ"ט 660, תוקנה:ב ק"ת תשל"ה 1768) - חוק יסודות המשפט, תש"ם 1980, ס"ח 163, סעיף 2- חוק הכשרות המשפטית והאופוטרופסות, תשכ"ב-1962, ס"ח 120, סעיפים 2, 8- חוק העונשין, תשל"ז-1977, ס"ח 226, סעיף .431

פסקי-דין של בית המשפט העליון שאוזכרו:

[1] ע"א 719/78 איליט בע"מ ואח' נ' אלקו בע"מ, פ"ד לד(4) 673.
[2] ד"נ 13/80 הנדלס נ' בנק קופת עם בע"מ ואח’, פ"ד לה(2) 785.
[3] ע"א 413/79 ישראל אדלר חברה לבנין בע"מ נ' ח' מנצור ואח’, פ"ד לד(4) .29
[4] ע"פ 598/79 מירון נ' מדינת ישראל, פ"ד לד(3) .337

מקורות המשפט העברי שאוזכרו:ו

[א] סוטה, ז, א.

[ב] בבא בתרא, מז, ב.

[ג] איוב, טו, כד.
[ד] פירוש "דעת מקרא", עמוס חכם (מוסד הרב קוק, תש"ל), איוב, טו, כד.
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופט מ' רובין) מיום 13.4.80בהמ' 812/79. הערעור נדחה.

י' בלום - בשם המערערים;
פ' פרי - בשם המשיבה.

פסק-דין

השופט י' טירקל:נ .1ביום 4.2.76נכרת חוזה בין המשיבה, נעימה קיקאון, מצד אחד, לבין המערערים, אסתר סאסי וחי סאסי, מצד אחר (להלן - החוזה) בו הסכימו להחליף את זכויות החזקה והחכירה שלהם בדירות בנות חדר אחד כל אחת, שבהן התגוררו באותו זמן, זו כנגד זו. דירתה של המשיבה הייתה בבית דו-משפחתי, ברחוב זייד 16בשיכון הוותיקים בנתניה, עם מגרש צמוד בשטח של כ- 600מ"ר, ובשולי העיר (להלן - דירת המשיבה); דירת המערערים הייתה בבניין בן 4קומות, שבו יחידות רבות, המשמש למסחר, למלאכה ולמגורים, ברחוב ויצמן 16בנתניה, במרכז העיר (להלן - דירת המערערים). כן הסכימו המערערים לשלם למשיבה "בנוסף לעיסקת החליפין הנ"ל" סכום של 000, 2ל"י, ששולם באותו מעמד. החילופין של החזקה בדירות לא בוצעו, כנראה, במועד המוסכם אלא תוך חודשים ספורים לאחר מכן (כמשתמע מעיקרי הטיעון של המערערים, פרק ד' 2). זכויות החכירה לא הוחלפו עד היום הזה.
המשיבה הגיש לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו המרצת פתיחה, בה ביקשה להצהיר, כי החוזה "בוטל כדין", וכי "בעקבות הבטול האמור חייבים הצדדים להחזיר האחד לשני מה שקיבלו על פי החוזה". כפי שטענה, היא ילידת שנת 1949, רווקה ובודדה בעולמה, שאביה ואמה החורגת השליכוה מדירתם. את דירתה רכשה מן הכספים, שצברה
מעבודות ניקיון, שבהן היא עוסקת למחייתה. לחילופי הדירות הסכימה בעקבות שידוליו של מתווך דירות - אחד יוסף מזרחי, שפנה אליה מיזמתו - ושידוליהם של המערערים, שדיברו על לבה ושיכנעוה, כי מוטב לרווקה כמותה לגור במרכז העיר. כבר בלילה הראשון למגוריה בדירת המערערים נוכחה לדעת שרומתה, וכי הדירה אינה ראויה למגורים, בהיותה ממקומת מעל קונדיטוריה, מוכת רעש וגזים מרעילים, החודרים לתוכה עד כדי מחנק, בלי אוורור ובלי אור שמש. תחינותיה לפני המערערים לבטל את העיסקה ולהחזיר את המצב לקדמותו לא נענו, עד שביום 16.1.77שלח עורך-דין למערערים מכתב מטעמה, בו חזר והודיע להם על ביטול החוזה ותבע, "להחזיר לה את זכויותיה". פרקליטה המלומד של המשיבה, עורך הדין פ' פרי, הגיש לבית המשפט חוות-דעת של שמאי מקרקעין, מ' רוטשטיין, מיום 18.5.77, לפיה שוויה של דירת המערערים 000, 52ל"י בעוד ששוויה של דירת המשיבה 000, 140ל"י (מוצג ת/1). כן הסתמך על תעודה רפואית של פסיכיאטר, ד"ר י' קריגל, מיום 18.5.78, שצורפה לתצהיר המשיבה, לפיה, בין היתר, היא "בלתי בשלה, ילדותית, סובלת ממצבי דכאון, חרדה וחוסר בטחון, ניתנת בקלות להשפעה ולשכנוע הסביבה".
בית המשפט המחוזי (כב' השופט מ' רובין) סמך ידו על טענותיה של המשיבה, לרבות על חוות הדעת הנזכרות, וקבע, כי נתקיימו בה דברי הכתוב בסעיף 18
לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973(להלן - החוק). לפיכך הצהיר, כי החוזה
"בטל", וכי על כל אחד מן הצדדים להשיב לצד השני את הדירה שקיבל ממנו; כן ציווה על המשיבה להשיב למערערים את הסכום של 000, 2ל"י שקיבלה מהם, בצירוף הפרשי הצמדה מיום קבלתו.

מכאן הערעור.

.2סעיף 18 לחוק זו לשונו:ב
"מי שהתקשר בחזה עקב ניצול הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".
בטענותיו לפנינו בא פרקליטם המלומד של המערערים, עורך-דין בלום, לקעקע את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי במספר טענות:ו
א. אין בראיות כדי להוכיח, שהמשיבה הייתה במצוקה, או לקויה בחולשה שכלית או בחוסר ניסיון; מכל מקום - וזאת טענתו העיקרית - לא הוכח, כי המערערים ידעו על כך, ובלעדי ידיעה זאת לא נתקיים כאן היסוד של "ניצול" מצבה; ב. בית המשפט המחוזי לא נתן דעתו על חוות הדעת של שמאי מקרקעין, י' שלו, שהוגשה מטעם המערערים, לפיה לא היה הבדל כמעט בין שוויין של שתי הדירות;
ג. המשיבה לא הודיעה למערערים על ביטול החוזה תוך זמן סביר, כמצוות סעיף 20 לחוק.
להלן אעמוד על הטענות בסדר הפוך, מן הקלה אל החמורה. כפי שנראה, אין לשתי האחרונות על מה שיסמכו, והן מאותם דברים שבית משפט שלערעור דש בעקבו. אפטור אותן איפוא בדברים מעטים.
.3טענתו השלישית, האחרונה, של בא כוח המערערים לא בא זכרה בהודעת הערעור. אף על פי כן כלל אותה - מבלי ליטול רשות ומבלי להראות טעם מספיק לכך - בעיקרי הטיעון שהגיש. די בכך כדי לדחותה (תקנות 386 ו- 404א(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשכ"ג-1963).
יתר-על-כן, כנגד הטענה המפורשת בתצהירה של המשיבה, שצורף להמרצת הפתיחה, לפיה נאלצה לעזוב את דירת המערערים "לאחר זמן קצר", וכי מכתבו הנזכר של פרקליטה, מיום 16.1.77, נשלח לאחר שלא נענתה על ידי המערערים על פניותיה הקודמות (סעיפים 6, 7ו- 8ונספח "ב" לתצהירה), לא באה כל תשובה בתצהירים, שהוגשו מטעם המערערים, וגם אין לה כל ביסוס אחר בראיות.
לגופה של הטענה - אין בה ממש. מלבד האמור בתצהירה של המשיבה עולה מעדותה שהייתה נאמנה על בית המשפט המחוזי - כי פנתה מיד למתווך ולעורך הדין, שערך את החוזה. לאחר מכן גם ניסתה להתגורר בדירת המערערים תקופה נוספת של 4- 6חודשים, אך לא יכלה לעמוד בכך (עמ' 11- 12לפרוטוקול). במצב דברים זה אין לומר, שהודעת הביטול לא הייתה תוך זמן סביר.
.4טענתו השנייה של בא-כוח המערערים - בדבר ההעדפה שהעדיף בית המשפט המחוזי את חוות דעתו של השמאי רוטשטיין על פני חוות-דעתו של השמאי י' שלו מוטב היה לה אלמלא נטענה.

למרות הנטען בסעיף 2לנימוקי הערעור, כאילו הוגשה חוות הדעת האחרונה לבית המשפט, מגלה העיון בתיק התובענה, שלא הוגשה כלל. אף לא עלה בידי, למרות מאמציי, לגלות אותה, או את "עקבותיה", בתיק העיקרי או באחד מתיקי המשנה. זכר כלשהו לדבר - ללא אזכור מפורש של חוות הדעת - מצוי, אמנם, בסעיף 8לתצהיר הנגדי, שהגישה המערערת 2, שבו נאמר "בא כוחי ביקש משמאי מקרקעין להעריך את שתי הדירות והשמאי קבע ששווים זהה כמעט", אך חוות הדעת לא צורפה לתצהיר כחלק ממנו, ולא הוזכרה בתצהירים האחרים שהוגשו מטעם המערערים.
יצוין שחוות-דעתו של השמאי רוטשטיין, מטעם המשיבה, הוגשה כמוצג עם פתיחתו של הדיון בבית המשפט המחוזי (מוצג ת/ 1- עמ' 1לפרוטוקול) אולם לא היה בכך,
כנראה, כדי להעמיד את פרקליטם דאז של המערערים, עו"ד וקסלר, על המשמר, וכשם שלא ביקש לחקור את השמאי רוטשטיין על חוות-דעתו, כך לא ביקש להגיש את חוות-דעתו של השמאי י' שלו מטעם המערערים. הזדמנות נוספת הוחמצה, לאחר שתמה הבאת הראיות - ביום 27.12.79- והמשך הדיון נדחה ל"תזכורת" ליום 24.1.80, כחודש לאחר מכן. כפי שמראה הפרוטוקול, הצהיר בא-כוח המערערים באוזני בית המשפט (מן הסתם - בתשובה לשאלתו) "אין לי מה להוסיף להוכחותי" (עמ' 19לפרוטוקול). בכך סתם עליה את הגולל.
בא-כוח המערערים דהיום, עורך-דין בלום, המשיך בדרכו של פרקליטם דאז וכלל בעיקרי הטיעון שהגיש את הטענה, שחוות הדעת של השמאי י' שלו "הוגשה מטעם המערערים כחלק אחד ובלתי נפרד מתצהיריהם" (פרק ב', סעיף 1לעיקרי הטיעון). פרקליט זה אף הגדיל לעשות בצרפו לעיקרי הטיעון את תצהירו של עורך-דין וקסלר, לפיו כתוצאה מ"לחצו" של בית המשפט המחוזי "חומר הראיות שהיה ויש ברשותי הוגש אך ורק כחלק בלתי נפרד מן התצהירים".
כפי שראינו, לא היו דברים מעולם, ובדין סמך איפוא בית המשפט המחוזי את ידו על חוות-דעתו של השמאי שמטעם המערערים. לא למותר להעיר, שפרקליטים, המעלים טענות כאלה לפני בית המשפט, ראויים לגינוי.
.5בית המשפט המחוזי קבע בפסק-דינו, כי המערערים "נצלו את מצוקתה של המבקשת" (המשיבה - י' ט') "ו/או חולשתה השכלית ו/או חוסר נסיונה". כזכור, הייתה טענתו הראשונה של בא-כוח המערערים, שכל אלה לא הוכחו, ובעיקר - שלא הוכח, כי המערערים ידעו על דבר מצבה של המשיבה, ידיעה שהיא חיונית, לדעתו, להוכחת יסוד ה"נצול".
עילת הביטול מחמת עושק שבסעיף 18 לחוק (להלן - עילת העושק) על יסודותיה ורכיביה השונים לא זכתה כמעט לפרשנותו של בית-משפט זה, וחוששני, שאף בשיטות משפט אחרות יש, לכל היותר, כדי להאיר באור קלוש את נתיב הפרשנות, אך אין בהן כדי להיות נר לרגלינו. למרות הדמיון הרב בין הגדרת העושק למוסד זה בסעיף 139(2) של הב.ג.ב. הגרמני שונות תוצאותיה בשתי השיטות:נ הכא מזכה את העשוק בביטול החוזה, ואילו התם בטלה העיסקה מעיקרה. הדברים אמורים גם במוסד ההשפעה הבלתי הוגנת (undue influence), יציר הלכות דיני היושר של המשפט האנגלי, אשר, למרות קרבתו לעושק שלנו, יש שהוא מקיף ממנו, ויש שהוא מצומצם ממנו (ראה:ב ז' צלטנר, דיני חוזים של מדינת ישראל (אבוקה, תשל"ד) 209ואילך וכן ע"א 719/78 (1), בעמ' 680, 684). בבואנו לפרש את הסעיף אין לנו איפוא אלא ללכת בדרכי הפרשנות, המקובלות עלינו, ועל-פי דברו של המחוקק בסעיף 2
לחוק יסודות המשפט, תש"ם- 1980(ד"נ 13/80 (2)).

.6על שלושה יסודות - השלובים זה בזה ככלים שלובים - השתית המחוקק את עילת העושק, שהראשון בהם עניינו מצבו של העושק ("מצוקה", "חולשה שכלית או גופנית", "חוסר נסיון"), השני - התנהגותו של העושק (ה"ניצול שניצל") והשלישי - העדר איזון סביר בין הערכים המוחלפים בין העשוק לבין עושקו ("תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל").
לפי סעיף 2 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופוסות, תשכ"ב- 1962(להלן - חוק הכשרות):ו
"כל אדם כשר לפעולות משפטיות, זולת אם נשללה או הוגבלה כשרות זו בחוק או בפסק דין של בית משפט".

ולפי סעיף 8 לאותו חוק:נ
"אדם שמחמת מחלת נפש או ליקוי בשכלו אינו מסוגל לדאוג לעניניו רשאי בית המשפט... להכריזו פסול-דין".
אין צריך לומר, שאף אחד מאותם דברים שמנינו בעשוק, לפי היסוד הראשון של עילת העושק, אינו עולה כדי אותם פגמים, שנמנו במי שבאים לפסול אותו לפי סעיף 8 לחוק הכשרות. כן אין לומר, שאותו עשוק הוא בגדר מי שלא ידע ולא הבין מה הוא עושה, שאינו מסוגל כלל לאותו רצון הדרוש לכריתת חוזה, שמעשיו כלא היו (est factum non) (לבירורה המקיף של סוגיית non est factumלעומת טענת השפעה בלתי הוגנת ראה:ב ע"א 413/79 (3)). מכאן, שאותם דברים שמנינו בעשוק אינם מעמידים אותו במקום שפסולי דין עומדים, שכן אין הוא חולה נפש או לקוי בשכלו, שמחמתם אינו מסוגל לדאוג לענייניו, ואף במקומו של מי שלשעה או לעניין לא ידע ולא הבין מה הוא עושה אינו עומד. ואף-על-פי-כן, אין לומר, שדעתו הייתה מיושבת, וכי גמירת הדעת שלו הייתה כגמירת דעתו של כל מתקשר צלול בדעתו. הוא מצוי אי שם בין הקצוות; אין הוא בעל מום, שמומו פוסל אותו, ואין הוא חסר דעה וידיעה, שחסרונם עושה את פעולתו כאין וכאפס, אלא הוא בגדר "מעין בעל מום", הקרוב או דומה לשני אלה מבחינת הפגם בשיקול-דעתו, ש"מומו" פוגם בהתקשרות חוזית מסוימת, הניתנת לביטול רק בהתקיים יתר יסודותיה של עילת העושק. לפיכך חייבים המצוקה, החולשה השכלית או הגופנית וחוסר הניסיון להיות כבדי משקל, ועל בית המשפט להשתכנע, שפעלו את פעולתם על העשוק והסיטו את שיקול-דעתו סטייה של ממש מנתיבו הנכון. גורמים קלי ערך מסוג "הרבה יין עושה, הרבה שחוק עושה, הרבה ילדות עושה, הרבה שכנים הרעים עושים" (סוטה, ז, א [א]) לא די בהם. גם שיקולים של מדיניות משפטית מחייבים הגנה על ביטחון המסחר, שאל לנו לערערו על-ידי כל רוח מצויה.
כובד משקלו של כל אחד מן הרכיבים הנזכרים אין לו שיעור, ועל בית המשפט לקבוע אותו בכל מקרה ומקרה לגופו לפי נסיבותיו השונות. אין מקישין ממצוקתו של פלוני על מצוקתו של אלמוני, כשם שאינה דומה מצוקה, הפוגמת בעיסקה פלונית,
למצוקה, הפוגמת בעיסקה פלמונית, ודברים אמורים אף ביתר הרכיבים. כן ייתכנו מקרים, שבהם נלחץ העשוק על-ידי יותר מגורם אחד, שאז ישקול בית המשפט את משקלם המצטבר, אפילו כל אחד מהם אין די בו כשלעצמו.
מאלף לציין, כי בדרך כלל ניכרת במשפט העברי מגמה דומה. לפי ההלכה, אונס הבא מצד המתקשר הנפגע בעצמו, הקרוי בתלמוד "אונסא דנפשיה" (בבא בתרא, מז, ב [ב]), כגון במקרה שאדם מוכר דבר לחברו עקב מצוקה, אינו נחשב אונס כל עיקר (עיין:ו ש' ורהפטיג, דיני חוזים במשפט העברי (מכון הרי פישל, תשל"ד) 117).
מבחינה מילולית נראית לי פרשנות של כבוד השופט אלון בע"א 719/78 (1) הנ"ל, בעמ' 684-685, לפיה מדובר במצב חמור ומתמשך ולא בקושי ארעי או חולף. כך נובע גם מהעובדה, שבביטוי "יבעתהו צר ומצוקה" (איוב טו, כד [ג] נתפרשה המלה כ"לשון לחץ ודוחק, ובא לרוב צמוד ומקביל אל לשון 'צר'" (פירוש "דעת מקרא", עמוס חכם (מוסד הרב קוק, תש"ל), איוב, טו, כד [ד]). אולם עד כאן לעניין הפירוש המילולי. לעומת זאת, אין לגרוס שהמשמעות של המושג בו עסקינן חופפת אף היא את הפרשנות המילולית. מבחינה זו הצעתי היא, שננהג גמישות ולא נקבע מסמרות מעבר לנושא המסוים העומד לדיון.
.7לאור כל אלה, האם היה בראיות כדי להוכיח, שהמשיבה הייתה במצוקה או לקויה בחולשה שכלית או בחוסר ניסיון, כפי שקבע בית המשפט המחוזי? אין צריך לומר, כי, מטבע הדברים, יש להתרשמותו של בית המשפט, הדן בעניינים כאלה, משקל מכריע, וכפי שקבע בית המשפט המחוזי:נ
"לכשעצמי הייתי מסתכן לומר כי רק מי שראה את המבקשת בבית המשפט בעת עדותה יכול היה להשתכנע כי אכן מדובר כאן באדם הנמצא במצוקה מתמדת כנראה עקב חולשה שכלית ועקב חוסר צבירת המסקנות שנסיון חיים נותן לאדם רגיל בגילה של המבקשת".
יתר-על-כן, העובדות, שהובאו לפני בית משפט בתצהירה של המשיבה ובתצהירה של גב' טובה כהן ובעדויותיהן לפניו - שמקצתן נסקרו בסעיף 1דלעיל - די בהן והותר כדי להראות, שמסקנתו של בית המשפט לא הייתה רק תוצאה של התרשמות, אלא יש לה אחיזה גם בראיות חיצוניות אובייקטיביות. אין כאן מקום להתערבותו של בית-משפט זה.
.8נותרה הטענה, כי המערערים לא ידעו על דבר מצבה של המשיבה, ידיעה, שבלעדיה לא נתקיים, לטענתם, היסוד של הניצול.
אקדים ואומר, כי לדעתי צודק בא-כוח המערערים בטענתו, לפיה יש צורך בידיעה מצדו של העושק המנצל. אין ספק, כי מן המלה "ניצול" משתמעת ידיעה כזאת, כשם שמשתמעת ממנה גם מידה של אי-מוסריות מצדו. כן ניתן לראות את אי המוסריות לא רק במקום שיש לעושק הכרה ברורה של מצבו של העשוק, מצב שאותו הוא מנצל, אלא
גם כאשר ברשלנות גסה עוצם הוא את עיניו מראותו (ראה צלטנר, בספרו הנ"ל, בעמ' 211-212, וכן, לעניין העבירה שבסעיף 431 לחוק העונשין, תשל"ז-1977, בע"פ 598/79 (4), בעמ' 339).
כפי שקבע בית המשפט המחוזי, בא אותו מתווך מיזמתו לדירת המשיבה, הפגיש אותה עם המערערים, ולאחר מכן אף הלך עם כל החבורה לעורך-דין, שהיה פנוי בשעות אחר הצהריים של אותו יום, כדי לערוך את החוזה, וכל זאת מבלי שנתבקש לכך על-ידי המשיבה ובלי שקיבל ממנה שכר. כן קבע בית המשפט, שהמערערת 2"היא לא רק ערמומית אלא גם שקרנית... ערמומית שאין כמוה". במצב דברים זה, ועל רקע קביעתו הנזכרת, לפיה "מי שראה את המבקשת" (המשיבה - י' ט') "יכול היה להשתכנע כי אכן מדובר כאן באדם הנמצא במצוקה מתמדת", ברור, כי המערערים ידעו אודות מצבה של המשיבה וניצלו אותו לטובתם.
.9כבר אמרתי בסעיף 4דלעיל, כי בדין סמך בית המשפט המחוזי את ידו על חוות-דעתו של השמאי מטעם המערערים מיום 18.5.77, לפיה היה שוויה של דירת המערערים באותו זמן 000, 52ל"י בעוד ששוויה של דירת המשיבה היה 000, 140ל"י. אף שבא-כוח המערערים לא התייחס לתוכנה של חוות הדעת, מן הראוי לעמוד על כך. אכן, תאריך עריכתה הוא יותר משנה לאחר העיסקה, אולם, כפי שציין בית המשפט המחוזי, לא הובאו לפניו "סיבות כלשהן כי אותו יחס בין שווי הדירה האחת לעומת השניה לא היה קיים גם בפברואר .1976נמצאנו למדים על כן כי המבקשת מסרה למשיבים נכס ששוויו פי 3לעומת הנכס שהמבקשת קיבלה מהמשיבים" (המבקשת היא המשיבה והמשיבים הם המערערים - י' ט').
בע"א 719/78 [1] הנ"ל, בעמ' 681, אמר השופט שמגר - בפרשו את היסוד השלישי שבעילת העושק, "תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל"
- כי "אם לא הוכח קיומו של תנאי שהוא מקובל, כפשוטו, בשל תדירותו ואימוצו לרוב, יעצב בית-המשפט את דמותו של התנאי המקובל ואז יחפוף מושג זה, ... את הצודק וההוגן לדעת בית-המשפט". לדברים אלה אני מצטרף, בכל הכבוד. כאשר מופר האיזון בין הערכים המוחלפים בין העשוק לבין עושקו עד כדי כך, הרי נעלה מכל ספק, שנתקיים כאן יסוד זה של עילת העושק. לכך יש להוסיף, כי ככל שהיחס בין הערכים נוטה יותר לרעתו של העשוק, ייטה בית המשפט לשעות יותר לשוועתו גם לגבי יסודותיה האחרים של עילת העושק, ואף בעניינו כך.
.10לפיכך אני מציע לחבריי המכובדים לדחות את הערעור ולחייב את המערערים בהוצאות בסכום של 000, 10שקל.

הנשיא מ' לנדוי:ב אני מסכים.
בקוויו הכלליים נראה לי הניתוח העיוני של יסודות הסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), שערך חברי הנכבד, השופט טירקל, בחוות דעתו. עם זאת מעדיף אני את השיטה
של הליכה "מן הפרט אל הפרט, בבוא שעתו ומקומו", שהציע השופט אלון בסוף דבריו בע"א 719/78 [1], בעמ' 687ב, בלי לקבוע מסמרות בדבר מראש. למשל, לא הייתי מחייב עצמי לקביעה עקרונית, שסעיף 18 יוכל לחול רק על "מצב חמור ומתמשך ולא בקושי ארעי או חולף". יתוארו מצבים של קושי ארעי וחולף, שאליו יכול "העשוק" להיקלע לפתע, שגם בו יתקיימו כל היסודות, הדרושים להפעלת סעיף .18 לא נוכל להקיף מראש בפרשנות כוללת את כל המיגוון, העשיר ללא שיעור, של תופעות, שמציאות החיים מעלה אותן, והן מתגלות לנו מדי פעם מחדש ב"מעשים שהיו", המובאים להכרעתו של בית המשפט.
גם לי נראה, שבמקרה דנן הוכחו כל היסודות של עושק, כמשמעותו בסעיף 18, עד כדי הצדקת הביטול של עיסקת החליפין, שנעשתה עם המשיבה. עלי להודות, שאין אני רואה את עובדות המקרה בצבעי "שחור לבן" בלבד, כי גם המערערים הם מעלובי החיים, וטיב הדירה, שעליה ויתרה המשיבה לטובתם, תואר על ידי מר מ' רוטשטיין, השמאי מטעם המשיבה, במלים "איכות מאד פשוטה" וכן "במצב תחזוקה מוזנח". הדירה נמצאת בשכונה מרוחקת. הדירה שמסרו המערערים למשיבה תוארה גם היא כמוזנחת ובעלת טיב ירוד, בקומת ביניים של בנין גדול בו קומת קרקע לחנויות ולמלאכה, אבל היא נמצאת בסביבה המקובלת למגורים ולמסחר, במרכז העיר, והיא "מתאימה לאיש בודד או זוג ללא ילדים" - הכול לפי האמור באותה חוות-דעת. הצטרפתי למרות כל אלה למסקנת חברי הנכבד, לא מפני שהמשיבה ויתרה על דירה טובה כנגד דירה גרועה, אלא בעיקר מפני שדירתה של המשיבה היתה בבית דו-משפחתי, הבנוי על מגרש, ששטחו מאפשר הוספת בנייה בשטח כולל של כ- 120מ"ר ו- 30מ"ר מרפסות. למשיבה היה חצי החלק בזכות החכירה של נכס זה כולו. אפשרות הבנייה, הטמונה במגרש זה, נראתה לשמאי חשובה, עד כדי כך שהוא כתב בסוף חוות-דעתו, כי "הדירה הקיימת על המגרש אינה מוסיפה באופן מהותי לשווי הנכס". כך, ולאו דווקא בגלל ההבדל בטיבן של שתי הדירות כשהן לעצמן, מוסבר ההבדל העצום בין שווים של שני הנכסים שהוחלפו (000, 52ל"י כנגד 000, 140ל"י). לעיסקה כזאת לא היה אדם מסכים, אלמלא עלה בידי המערערים, או המתווך שפעל מטעמם, לנצל את חולשתה השכלית וחוסר ניסיונה של המשיבה, כפי שהסביר חברי הנכבד. בנסיבות אלה מוכן אני לומר גם, שהבדל כזה בין ערכם של שני הנכסים שהוחלפו (אפילו תוך הוספת סכום של 000, 2ל"י במזומן) מהווה, הוא עצמו, ראיה על ידיעת המערערים, שעיסקה כזאת אי אפשר לעשות אלא עם אדם, שאינו יודע כראוי את אשר לפניו.

5129371 השופטת מ' בן-פורת:ו אני מסכימה.
הוחלט כאמור בפסק הדין של השופט טירקל. המערערים יישאו בהוצאות המשיבה בסכום של 000, 10שקל.

ניתן היום, ד' באלול תשמ"א (3.9.81).