עא 3745/92 פיליפ פסקל נ' משה מזרחי

ערעור אזרחי מס' 3745/92

.1פיליפ פסקל

.2פלור פסקל

נגד

.1משה מזרחי

.2רות מזרחי

בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

[19.10.93]

לפני הנשיא מ' שמגר והשופטים ד' לוין, ת' אור

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ס"ח 18, סעיפים 12, 15- חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, ס"ח 307, סעיפים 204, 212- חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, ס"ח 16, סעיפים 15, 15(א).

מיני-רציו:

המערערים רכשו מהמשיבים דירה. בהסכם המכר נכתב במפורש כי שטח הדירה שבקומת הקרקע אינו רשום בעירייה ובמרשם המקרקעין כשטח סגור ובנוי וכי הקונה רוכש את הדירה במצבה זה. המערערים שלחו הודעת ביטול וטענו כי הוטעו על-ידי המשיבים שלא גילו להם, עובר לעריכת ההסכם, כי כמחציתה של הדירה נבנתה שלא כדין, היינו שלא לפי היתר על-פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה- .1965המשיבים עתרו לבית המשפט להצהרה שלפיה ההסכם שנחתם בין בעלי הדין הוא תקף ובר-אכיפה ובית המשפט מתבקש לאוכפו, כי הודעת הביטול ששלחו המערערים היא בגדר הפרה יסודית של ההסכם, וכי על המערערים לשלם למשיבים את מלוא התמורה ובנוסף לכך פיצויים מוסכמים מראש. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה. מכאן הערעור.

בית המשפט העליון פסק:

(2)במקרה דנן, לא הייתה הטעיה ( 362ב-ג).

ב. (1) הפחתת פיצויים מוסכמים, לרבות עד כדי מיזעורם, בהתאם לסעיף 15לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, היא בגדר סמכותו של בית המשפט אם הוא

מוצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה. המבט הוא אל המועד שבו נכרת החוזה, אולם שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה דהיום, הווי אומר: איך ההפרה היסודית דהיום הייתה נבחנת לאור מהותה, מראש, בעת כריתת החוזה ( 363א-ג).

(2)יש לטפח קיום חוזים ואין לאהוד ביטולים שרירותיים של חוזים, כאשר צד נוהג כאילו אין בהתקשרות החוזית כדי ליצור חיוב אשר אותו יש לכבד ( 363ו).

(3)במקרה דנן, המשיבים נאלצו להתדיין במשך שנתיים ומעלה כדי לזכות בהצהרה על זכויותיהם. הם נאלצו לפנות לערכאות בשל ביטול בלתי מוצדק של החוזה, ונגרם להם עיכוב משמעותי בביצוע העיסקה. סכום הפיצוי המוסכם הוא כ-% 18ממחיר העיסקה; אין להסיק כי אין כל יחס סביר בין הפיצויים שנקבעו לבין הנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של ביטול חד-צדדי בלתי מוצדק של החוזה ( 363ה, ו-ז).

ג. במקרה דנן, האריכו המשיבים בסיכומיהם הכתובים מעל המידה שהותרה, על-כן יישא כל צד בהוצאותיו ( 364א).

פסקי-דין של בית המשפט העליון שאוזכרו:

[1] ע"א 53/86 סולל נ' צורמן, פ"ד מב (2) .625

[2] ע"א 707/78, 713יוסף ואח' נ' ש' קניאל ואח’,  פ"ד לה (4) .796

[3] ע"א 4481/90 י' אהרן ואח' נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ ואח’,  פ"ד מז (3) .427

[4] ע"א 748/80, 798גולדשטיין נ' גוב-ארי חברה לבנין ולהשקעות נתניה (1976) בע"מ; גוב-ארי חברה לבנין ולהשקעות נתניה (1976) בע"מ נ' גולדשטיין, פ"ד לח (1) .309

[5] ע"א 126/84 ד' יצחקי ואח' נ' מ' שור ואח’,  פ"ד לח (3) .620

ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופט א' גורן) מיום 6.6.92 2בה"פ 723/90,.738הערעור נדחה.

מ' פלדמן - בשם המערערים;

י' קמר - בשם המשיבים.

פסק-דין

הנשיא מ' שמגר: .1ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, אשר לפיו נתקבלה תובענת המשיבים שבה נתבקשה הצהרה כי ההסכם שנחתם בין המשיביםלבין המערערים ביום 10.5.90, למכירת הבעלות בדירה של המשיבים בחלקה 591/2

בגוש 6133, הוא תקף ובר-אכיפה ובית המשפט מתבקש לאוכפו. מן ההצהרה עולה כי המערערים אינם זכאים לבטל את ההסכם וכי הודעת הביטול ששלחו היא בגדר הפרה יסודית של ההסכם; על המערערים לשלם למשיבים את מלוא התמורה ובנוסף לכך פיצויים מוסכמים מראש בסכום של 000, 30דולר.

.2טענת המערערים בבית המשפט קמא ולפנינו היא כי בוצעה במקרה דנן הטעיה, כאמור בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, מאחר שהמשיבים לא גילולהם, עובר לעריכת ההסכם, כי כמחציתה של הדירה נבנתה שלא כדין, היינו שלא לפי היתר על-פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה- .1965המשיבים טענו בבית המשפט כי הםהודיעו למערערים במפורש לפני חתימת זיכרון הדברים וההסכם, שקומת הקרקע נבנתהללא רישיון. לדבריהם, השתקף הדבר גם במחיר הדירה שהיה נמוך ממחיר דירה עםתוספת בנייה מורשית כחוק. טענת המערערים הייתה כי אמנם נאמר להם כי שטח הדירה בקומת הקרקע אינו רשום, אך לא נאמר להם כי השטח נבנה ללא רישיון בנייה.

.3הערכאה הראשונה ביססה מימצאיה ומסקנותיה על דברים שנכללו בזיכרון-דברים שבין בעלי הדין, ולאחר מכן בהסכם ביניהם, ואשר עניינם אי-רישומושל חלק מן הדירה כנדרש על-פי הדין.

ואלה שתי ההוראות שבהן מדובר:

(א) בשולי זיכרון הדברים נכתבה תוספת בכתב-יד הקובעת כדלקמן:

"ידוע לקונה, כי הדירה רשומה בעיריית תל אביב כדירה בת 78.50מטר בלבד שטח הקומה העליונה. שטח קומת הקרקע אינו רשום בעיריה כשטח סגור".

(ב) בסעיף 8לחוזה המכר נקבע:

"א. הקונה מצהיר כי ראה את הדירה ובדק אותה בעיני קונה זהיר, בדק אותה ואת מצב תחזוקתה, וכן את אופן רישום זכויות המוכר לגביה, ומצא אותם מתאימים למטרותיו והוא מוותר על כל טענה שהיא לרבות טענת אי התאמה.

ב. הקונה מצהיר כי הוסבר לו מפורשות כי שטחה הרשום של הדירה בעיריה ובלשכת רישום המקרקעין הוא 78.50מ"ר + הצמדת החניה והחצר, וכי שטח הדירה שבקומת הקרקע אינו רשום בעיריה ובטאבו כשטח סגור ובנוי והקונה רוכש הדירה במצבה זה" (ההדגשות שלי - מ' ש').

.4לדידי, לא יכול להיות ספק בכך שמי שמוכרדירה אשר בחלקה נבנתה ללארישיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה בכוח בעת ניהול המשא ומתן. אם לא יעשה כן יש בכך הטעיה כפשוטה. מובן שגם חובת תום הלב מחייבת זאת. המדובר על עובדה מהותית השוקלת בעיניו של כל אדם סביר ואשר חשיבותה רבה לא רק לצורך קביעת המחיר, אלאלצורך קבלת מידע בסיסי על זכויותיו של הקונה בדירה שהוא רוכש. הרי מי שרוכש דירה אשר חלקה נבנה ללא רישיון מקבל על עצמו סיכון רב משמעות, לאור הוראותיהם של סעיפים 204 ו-212 לחוק התכנון והבניה. נמצא אפוא, שמי שרוכש דירה אשר בחלקה נבנתה שלא כדין, שם לפחות מקצת כספו על קרן הצבי.

בנסיבות רגילות לא היה אפוא כל מקום להסס לגבי המענה לשאלה אם הסתרת

העובדה הנ"ל עולה כדי היעדר תום-לב במשא ומתן כאמור בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), וכי מי שנהגו כלפיו בחוסר תום-לב זכאי, בין היתר, להפעיל את זכות הביטול לפי סעיף 15 לחוק הנ"ל.

דא עקא, לאור מה שנאמר בזיכרון הדברים ובחוזה, אין אלא להסיק כי המערערים הועמדו על העובדות כהווייתן. אם ניתן עוד לפקפק אם הדברים שנאמרו בזיכרון הדברים ברורים במידה מספקת, כי ננקט שם סגנון שהוא קמעה סתום ("שטח קומת הקרקע אינו רשום בעיריה כשטח סגור"), הרי לא ניתן להתעלם מן הדברים הברורים בסעיף 8להסכם, המדבר על כך שהשטח אינו רשום בעירייה ובטאבו כשטח סגור ובנוי, וכי הקונה קונה את הדירה במצבה המתואר, כאשר רק 78.50מ"ר הם בגדר שטחה הרשום של הדירה, בעירייה ובלשכת רישום המקרקעין.

מכאן כי לא היה בסיס לטענת המערערים, שלפיה בוצעה במקרה דנן הטעיה, שהרי הועמדו, בכתובים, על המצב לאשורו.

ממילא אין יסוד לערעורם של המערערים נגד ההצהרה על אכיפת החוזה.

.5(א) סעיף 10להסכם קבע כדלהלן:

"(א) הפר צד מן הצדדים חוזה זה הפרה יסודית, יהיה הצד הנפגע רשאי לבטל את החוזה, ובמקרה זה, בנוסף על הזכות להשבה ובנוסף על הזכות לתבוע את הנזק הממשי עקב ההפרה, יהיה על הצד המפר לשלם לצד הנפגע פיצויים קבועים ומוסכמים מראש בסך של 000, 30דולר (שלושים אלף דולר יציג), בסכום זה העריכו הצדדים את הנזק של הצד הנפגע. הפר הקונה את ההסכם בהפרה יסודית יהיה המוכר רשאי לחלט את סכום הפיצויים מתוך התמורה ששולמה לו ע"ח התמורה ששולמה לו ע"ח רכישת הדירה, ולהשיב לו את היתרה.

(ב) על אף האמור בס"ק (א) תהיה בידי הנפגע הזכות לעמוד על קיומו של החוזה ולדרוש את ביצועו בעין ואת הפיצויים המוסכמים הנ"ל או את הפיצויים על הנזק הממשי ו/או כל סעד אחר לו הוא זכאי לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-.1970

(ג) כל פיגור במסירת החזקה בדירה לידי הקונה יזכה את הקונה בפיצוי מוסכם ומוערך מראש בסך של 50(חמישים) דולר יציג לכל יום פיגור, וזאת בלי לפגוע בכל סעד אחר על פיהסכם זה ועל פי כל דין.

(ד) כל פיגור בתשלום יזכה את המוכר בקבלת ריבית על התשלום שבפיגור בשיעור הריבית החריגה בחשבונות חח"ד בבנק הפועלים, וזאת בלי לפגוע בכל סעד אחר על פי הסכם זה ועל פי כל דין".

(ב) הפרה יסודית הוגדרה בסעיף 11וכללה, בין היתר, את מחיר הדירהומועדי התשלום לפי שלבים ואת סעיף 8הנ"ל.

(ג) הוראותיו של סעיף 10הנ"ל להסכם צריכות להיבחן על-ידינו על-פי אמות המידה שהותוו בסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970(ע"א 53/86סולל נגד צוקרמן [1]; ע"א 707/78, 713יוסף ואח' נ' ש' קניאל ואח' [2]; ע"א 4481/90 י' אהרון ואח' נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובניין בע"מ ואח' [3]).

לפי האמור בסעיף 15 הנ"ל הפיצויים יהיו כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם, בית המשפט רשאי להפחית את הפיצויים המוסכמים ("להפחית" להבדיל מ"לבטל", וראה ע"א 748/80, 798, גולדשטיין נ' גוב-ארי חברה לבנין ולהשקעות נתניה (1976) בע"מ; גוב-ארי חברה לבנין ולהשקעות נתניה (1976) בע"מ נ' גולדשטיין [4], בעמ' 319, אולם הפחתה יכולה, מן הבחינה המעשית, להביא למזעורם). ההפחתה היא בגדר סמכותו של בית המשפט אם הערכאה השיפוטית מוצאת שהפיצויים נקבעו "ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה" (סעיף 15(א) ). המבט - כהכוונת המחוקק - הוא אל המועד שבו נכרת החוזה; זהו המקרא המפורש כפשוטו, כי כך נובע מן התיבות "מראש בעת כריתת החוזה". אולם, שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה דהיום. הווי אומר: איך ההפרה היסודית דהיום הייתה נבחנת לאור מהותה, מראש, בעת כריתת החוזה.

סעיף 11פירט את ההפרות שהן יסודיות, וכעולה מנוסחו אין בו התניה גורפת(ע"א 53/86 [1] הנ"ל; ע"א 126/84 ד' יצחקי ואח' נ' מ' שור ואח' [5], בעמ'628).

.6כפי שראינו, ביטול החוזה עקב הטעיה, כביכול, לא היה מעוגן בנסיבות העובדתיות. הביטול היה צעד מרחיק לכת אשר בעקבותיו גם נמנע הקונה מקיום הוראותיו של סעיף .3בכך הפר את ההסכם הפרה יסודית.

.7החוזה דן בהעברת נכס בשנת .1990כיום הזה אנו בשנת 1993, וההליכים בבית המשפט המחוזי נסתיימו ביום .26.6.92

.8משנת 1990עד 1992נגרר העניין בערכאות, והמוכרים של הנכס נאלצו

להתדיין במשך שנתיים ומעלה כדי לזכות בהצהרה על זכויותיהם. לשון אחר, הם פנולערכאות בשל ביטול ללא הצדקה של החוזה, ונגרם להם עיכוב משמעותי בביצוע העיסקה.

בתי המשפט מבקשים לטפח קיום חוזים ואינם אוהדים ביטולים שרירותיים של חוזים, כאשר צד נוהג כאילו אין בהתקשרות החוזית כדי ליצור חיוב אשר אותו יש לכבד. האם מי שמכרו דירה בסכום של 000, 170דולר או קנו נכס כאמור - היה סובר מתוך הסתכלות קדימה כי ביטול בלתי מוצדק של ההסכם, המחייב את בעל הדין הנוגע בדבר בפנייה לערכאות ובהתדיינות של מספר שנים, איננו יכול לגרור אחריו באופן סביר פיצוי מוסכם של כ-% 18ממחיר העיסקה? סבורני שיש להשיב על כך שאין מקום להתערבותנו, מאחר שאין להסיק כי אין כל יחס סביר בין הפיצויים שנקבעו לבין הנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של ביטול חד-צדדי בלתי מוצדק של החוזה.

הייתי דוחה את הערעור.

המשיבים האריכו בסיכומיהם הכתובים מעל למידה שהותרה. על-כן יישא כל צד בהוצאותיו.

השופט ד' לוין: אני מסכים.

השופט ת' אור: אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק-דינו של הנשיא.

5129371

54678313

ניתן היום, ד' בחשוון תשנ"ד (19.10.93).