עא 305/87 שרביב בע"מ נ' משה פרוביזור (פז)

ערעור אזרחי מס' 305/87

.1 שרביב בע"מ

.2 סלי השקעות בע"מ

נגד

.1 משה פרוביזור (פז)

.2 סילביה פרוביזור (פז)

.3 אברהם כהן

וערעור שכנגד

בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

 [8.7.90]

לפני השופטים א' ברק, ש' לוין, ת' אור

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1979, ס"ח 16, סעיפים 7(ב), .8

מיני-רציו:

המערערות, שהקימו בניין, התחייבו בהסכם עם המשיבים למכור להם חנותבאותו בניין. הם התחייבו, שעד לתאריך מסוים יירשם הבניין כבית משותף ותועבר למשיבים הבעלות בחנות. המערערות לא עמדו בהתחייבויות אלו, ולמשיבים גם התברר, כי העירייה מסרבת להעניק רישיון עסק לחנות, וזאת בשל סטיות מתכניות הבנייה שנעשו על-ידי המערערות. כשנתיים לאחר התאריך האחרון לקיום התחייבויות המערערות הודיעו המשיבים למערערות כי הם נותנים להן ארכה של 40יום לביצוע התחייבויות אלו, לרבות הסדרת נושא קבלת רישיון העסק. המערערות לא קיימו את הדרישות, ולפיכך, כחודשיים וחצי לאחר מכן, הודיעו המשיבים למערערות על ביטול ההסכם ודרשו השבת התמורה ששילמו למערערות ופיצויים. משסירבו המערערות להיענות לדרישות אלה, עתרו המשיבים לבית המשפט המחוזי וביקשו סעד הצהרתי בדבר ביטול החוזה וכן תבעו השבה ופיצויים. בית המשפט המחוזי נעתר לבקשתם, אם כי לא פסק להם את מלוא הפיצויים שביקשו. מכאן הערעור והערעור שכנגד.

בית המשפט העליון פסק:

(2)במקרה דנן, הודעת ביטול ההסכם, שניתנה על-ידי המשיבים כשנתיים לאחרתום המועד לקיום התחייבויות המערערות ולאחר הארכה שניתנה למערערות לביצוע המוטל עליהם, לא ניתנה מעבר לסביר בנסיבות העניין. אין ראי, מתי הוברר למשיבים שלא ניתן לקבל רישיון לחנות בשל הסטיות בבנייה ושיש קשיים ועיכובים ברישום הבניין כבית משותף. אדרבא, מהראיות עולה, שהדבר הובהר למשיבים רק זמן קצר לפני הודעת הביטול, ולא באו ראיות לסתור ( 43א, ב).

(3)במקרה דנן, המדובר בהפרה נמשכת, שבסופה ניתנה למערערות ארכה למילוי תנאי ההסכם שהופר. בנסיבות אלה של מתן ארכה - אפילו הייתה ההפרה יסודית והמשיבים רשאים היו לבטל את החוזה ללא מתן ארכה - אין בזמן שחלף עד למתן הארכה כדי לשלול את זכות הביטול עקב אי-קיום ההסכם לאחר הארכה שניתנה למערערות ( 43ב-ג).

(4)במקרה דנן, ארכה של 40 ימים לרישום בית משותף ולביצוע העברת הזכויות הינה לכאורה סבירה, ובפרט לאור הזמן הארוך שעמד לרשות המערערות לבצע פעולות אלה עד להודעה בדבר מתן ארכה, מה עוד שלמרות שהארכה הייתה ל- 40ימים, הודעת הביטול באה לאחר כחודשיים וחצי. כמו כן, גם לאחר מכן נוהל משא ומתן בין הצדדים, ובידי המערערות לא עלה במשך שנים נוספות לדאוג לביצוע רישום הבית כבית משותף מנימוקים התלויים בהן ( 43ד-ו).

פסקי-דין של בית המשפט העליון שאוזכרו:

[1]ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' הוך, פ"ד לז(3) .393

[2]ע"א 283/81 ג'קוב קומפני (ישראל) בע"מ נ' החברה לפיתוח חוף אילת בע"מ, פ"ד לז(3) .658

[3]ע"א 207/76 הרשקו נ' ריכטר, פ"ד לא(2) .85

הערות:

.1להפרה יסודית באי-עמידה בלוח זמנים ראה: ע"א 646/85 יצירות ברנע בע"מ ואח' נ' דניה חברה לפיתוח בע"מ, פ"ד מב (2) .793

.2לזמן הסביר לביטול חוזה ראה: ע"א 759/83 חצרוני נ' זוהר ואח’,  פ"ד מ (1) .85

ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט מ' בן-יאיר) מיום 29.3.87בת"א 473/83. הערעורים נדחו.

א' שילה - בשם המערערות (המשיבות בערעור שכנגד);

ד' גדרון - בשם המשיבים (המערערים בערעור שכנגד).

פסק-דין

השופט ת' אור: .1ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט מ' בן-יאיר), על פיו נעתר לתביעת המשיבים בדבר ביטול חוזה מכר מקרקעין והורה על השבה ועל חיוב המערערות לפצות את המשיבים.

.2בין הצדדים נכרת ביום 5.9.79הסכם לרכישת חנות שהייתה חלקמפרויקט בנייה שהוקם על-ידי המערערים בחיפה. בהסכם התחייבו המערערות, שעד לתאריך 31.12.79יירשם

הבניין כבית משותף. כן התחייבו, שבד בבד עם רישום הבניין כבית משותף תועבר הבעלות בחנות על שם המשיבים.

המערערות לא עמדו בהתחייבויות אלו. הבית לא נרשם כבית משותף, וממילאלא הועברה הבעלות על שם המשיבים בתאריך הנדרש. לאחר כריתת ההסכם גם הוברר למשיבים, שהעירייה מסרבת להעניק רישיון עסק לחנות בשל סטיות מתכניות הבנייה, שנעשו על-ידי המערערות.

ב- 15.12.81העבירו המשיבים הודעה למערערות, בה נתנו למערערות ארכה של 40יום לביצוע התחייבויותיהן החוזיות - רישום הבית כבית משותף והעברת הבעלות על שם המשיבים וכן הסדרת נושאקבלת רישיון העסק.

מאחר שהמערערות לא קיימו את דרישותיהם, שלחו המשיבים למערערות ב-28.2.82הודעה על ביטול ההסכם, וכן דרשו השבת תמורה ששילמו למערערות ופיצויים. הודעת הביטול ודרישת ההשבה והפיצוי נדחו על-ידי המערערות. המשיבים פנו לערכאה הראשונה וביקשו סעד הצהרתי בדבר ביטול החוזה, וכן תבעו השבה ופיצויים. בית המשפט נעתר לבקשתם - אם גם לא פסק להם את מלוא הפיצויים שביקשו - ומכאן הערעורים שלפנינו.

.3לא יכול להיות ספק, שצדק השופט המלומד כשקבע, שהייתה הפרה מצד המערערות באי-רישום הבית המשותף עד 31.12.79ובאי-העברת החנות על שם המשיבים סמוך לאחר מכן. יש גם לדחות את טענת המערערות שעל-ידי רישום הערתאזהרה לזכות המשיבים הובטחו זכויותיהם, ועל-כן לא היה מקום לחשש מצד המשיבים ביחס לשמירת זכויותיהם. הוא הדין ביחס לטענת המערערות, לפיה המשיבים עמדו על זכויותיהם לפי ההסכם שלא מתוך שימוש בתום-לב בזכויותיהם על-פי ההסכם. בצדק אומר על טענה זו בית המשפט:

"עסקה שלא נסתיימה ברישום אינה אלא התחייבות לעשות עסקה, לאמר - אין בה הקניה של הזכות. ובמלים אחרות - זכויות הבעלות שהתובעים רכשו בחנות לא הוקנו להם. כיוון שכך, אני מסכים עם עמדתם שלאחר שחלפה תקופה כה ארוכה שבה הופרה חובת ההקניה, אין לראות את תוצאות ההפרה כנזק בלתי תמים, שעושה את ביטול ההסכם לבלתי צוד" (ראה עמ' 7).

בנוסף להפרה זו של ההסכם הוכח גם, שהמערערות בנו את הפרויקט בסטייה מתכניות הבנייה המאושרות. בשל כך לא ניתן היה לקבל רישיונות עסק לחנויות שבפרויקט, לרבות לחנות. אומר על כך בית המשפט, וגם בעניין זה דבריו מבוססים:

"אני בדעה שגם היעדר האפשרות לקבל רשיון עסק לבנות, בשל הסטיה בבניה של הקומות המסחריות שבבנין מהווה הפרה של חיוב שהנתבעות נטלו על עצמן בהסכם. החיוב הוא להעמיד לרשות הקונה מימכר שניתן לקבל רשיון לנהל בו עסקים. בהיעדר אפשרות לקבל רשיון כזה, מתקפחת המטרה העיקרית לרכישתו של המימכר. ניתן להניח שבעת כריתת ההסכם, קונה סביר היה נמנע מרכישת החנות אם היתה נצפית הפרה כזו" (עמ' 8).

.4בין יתר טענות המערערות נטען גם, שההודעה עלביטול ההסכם ניתנה על-ידי המשיבים לאחר חלוף תקופה סבירה מאז ההפרה - כשנתיים ימים - והארכה שניתנה למערערות לביצוע המוטל עליהם - 40ימים - לא הייתה סבירה בנסיבות המקרה. גם טענה זו דינה להידחות.

הטענה בדבר הזמן שחלף עד להודעת הביטול אינה יכולה לעמוד מכמה טעמים. ראשית, אין ראיה מתי הוברר למשיבים, שלא ניתן לקבל רישיון לחנות בשל הסטיות בבנייה וכן שקיימים קשיים ועיכובים ברישום הבית כבית משותף. נטל הוכחת הטענה, שחלף זמן מעבר לסביר, וכי על-כן אין המשיבים יכולים להסתמך על הודעת הביטול, הוא על המערערות (ראה חיבורו של א' ידין, "חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970" פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, מהדורה 2, תשל"ט) 84). בענייננו, על-פי מכתב הודעת הביטול (מוצג 6א), הוברר הדבר למשיבים רק זמן קצר לפני משלוח המכתב, ולא באו ראיות לסתור. שנית, המדובר בהפרה נמשכת, כשבסופה ניתנה למערערות ארכה למילוי תנאי ההסכם שהופר. בנסיבות אלה של מתן ארכה - אפילו הייתה ההפרה יסודית והמשיבים רשאים היו לבטל את החוזה ללא מתן ארכה - אין בזמן שחלף עד למתן הארכה כדי לשלול את זכות הביטול עקב אי-קיום ההסכם לאחר ארכה שניתנה למערערות (ראה סעיף 7(ב) והסיפא לסעיף 8לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, וכן ע"א 464/81 [1], בעמ' 403-404; ע"א 283/81 [2], בעמ' 666והאסמכתאות שם).

.5בנסיבות המקרה גם אין ומר, שבשל שניתנה ארכה של 40ימים למערערות, ניתנה להם ארכה בלתי סבירה, ובשל כך ביטול ההסכם שבא לאחר מכן אינו תקף. ארכה של 40ימים לרישום בית משותף ולביצוע העברת הזכויות הינה לכאורה סבירה, ובפרט לאור הזמן הארוך שעמד לרשות המערערות לבצע פעולות אלה עד להודעה בדבר מתןארכה. ולא רק זאת. אף שמתן הארכה היה ב-15.12.81, הודעת הביטול באה רק ב- 28.2.82(ראה ההודעה מוצג 6ב), וזאת לאחר שלבקשת המערערות ניתנה להן ביום 26.1.82ארכה של שבועיים להשיב להודעה מיום .15.12.81רואים אנו, שניתנה למערערות ארכה של כחודשיים וחצי לקיים את חיוביהם על-פי ההסכם (השווה לדברי השופט ויתקון בע"א 207/76 [3], בעמ' 96מול אות השוליים ג). לא למיותר יהיה להזכיר, שעוד לאחר מכן נוהל משא ומתן בין הצדדים, ובכל מהלכו לא עלה בידי המערערות, במשך שנים נוספות, לדאוג לביצוע רישום הבית כבית משותף מנימוקים התלויים בהן.

העולה מכל האמורלעיל, שאין מקום להתערב בקביעת הערכאה הראשונה שההסכם בין הצדדים בוטל כדין.

.6עם ביטול ההסכם הורה בית המשפט להשיב את המצב לקדמותו, ובמסגרת זוחייב את המערערות לשלם למשיבים את הסכומים ששולמו על-ידיהם בפועל בצירוףהפרשי הצמדה וריבית על כל תשלום ששולם מיום תשלומו על-ידי המשיבים ועד להחזרתו בפועל. כן חייב את המערערות לשלם למשיבים סכום של 500, 6ש"ח, שהיה שווה במועד פסק הדין לכ-000, 4דולר של ארצות-הברית, כפיצויים. פיצויים אלה פסק למשיבים כנזק שנגרם להם מאי-השכרתו של

החנות, ככל שהיא נובעת מהפרת ההסכם. פיצוי אחרון זה נקבע על-ידי בית המשפט בדרך אומדן גלובאלי. כן חייב בית המשפט את המערערות לשלם למשיבים שכר טרחת עורך-דין בסך 500, 15ש"ח.

מבין טענות המערערות כנגד החיובים הכספיים נגדן שתיים ראויות להתייחסות:

א. לא היה מקום לפסוק למשיבים פיצוי גלובאלי בסך 000, 4דולר, כאשר לא הוכחו הסיבות לאי-השכרת החנות. ב. סכום שכר טרחת עורך-דין שנפסק למשיבים הינו מוגזם.

טענות המשיבים בערעור שכנגד מופנות כלפי זאת שלא נפסק להם פיצוי בשל אי-שימוש מצדם בכספים ששילמו למערערות על חשבון הממכר, ולחלופין, על כך שלא נפסקה להם ריבית בנקאית על כל הסכומים שתבעו מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

.7את טענת המערערות כנגד פסיקת סכום הפיצויים סד 500, 6ש"ח יש לדחות.

הוכח, שבשל ההגבלות באפשרויות השכרת החנות בהיעדר אפשרות לקבל רישיון לעסק בה, נגרעו מהמשיבים סכומים, אותם יכלו לקבלמהשכרת החנות. בית המשפט לא קיבל את ראיות המשיבים וטענותיהם בעניין זה במלואן, והוא הפחית מהסכום אותו תבעו והעמיד את נזקם בפריט זה על הסכום של 500, 6ש"ח (מחושב עד יום ביטול ההסכם). בנסיבות המקרה, לאור הראיות שהיו לפני בית המשפט, קביעת סכום הפיצוי, כאמור, בדרך אומדן הינה סבירה ואינה מצדיקה התערבות.

.8גם בשכר טרחת עורך-דין שקבע בית המשפט אין יסוד שנתערב. לאור שוויהנכס שבמחלוקת, ולאור טיבם והתמשכותם של ההליכים בערכאה הראשונה - אין שכר טרחת עורך-דין שנקבע חורג מסכום סביר, ובוודאי אין המקרה הנדון אחד מאותם מקרים חריגים, המצדיקים התערבותה של ערכאת הערעור בגובה שכר הטרחה שנקבע בערכאה הראשונה.

.9גם דין הערעור שכנגד להידחות. כפי שמציין השופט המלומד בפסק-דינו, לא תבעו המשיבים בתביעתם תשואה על כספם אשר היה בידי המערערות. וגם זאת: עד למתן פסק הדין המשיכו המשיבים להחזיק בנכס, ואין הם זכאים גם להנאות של החזקה בו וגם לתשלום פיצוי בגין מניעת כספים מהם.

.10התוצאה היא, שדין הערעור והערעור שכנגד להידחות. בנסיבות המקרה, הייתי מחייב את המערערות לשאת בהוצאות המשיבים בסך 000, 4ש"ח להיום.

השופט א' ברק: אני מסכים.

5129371

54678313השופט ש' לוין: אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אור.

ניתן היום, ט"ו בתמוז תש"ן (8.7.90).