לכל אחד מבעלי הדירות זכות להתנגד לפגיעה ברכוש המשותף שנעשית על-ידי בנייה בו ועל-ידי צירופו לאחת הדירות.
גבי וקרני ראוכברגר
נגד
.1עיריית רמת-גן
.2גניה קרמין
.3גרשון קרמין .4יחזקאל קצב .5ייגין קצב .6ברכה שפרכמן
.7רפאל ובובה ג'נאח
.8יחזקאל לוי
.9מאור וציפורה חורינז'צקי
בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
[2.12.93]
לפני הנשיא מ' שמגר והשופטים א' גולדברג, מ' חשין
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ס"ח 259, סעיפים 8, 62(א), 77א (המונחים "בית", "רכוש משותף"), 77ב, 77ג, פרק ו', פרק ו'1, התוספת סעיף 12- 13- צו החלת פרק ו' 1לחוק המקרקעין (מחוז תל-אביב), תשמ"ג-1983, ק"ת .671
°
°
המשיבה 1 היא הבעלים הרשום של חלקה, שעליה הוקם בניין ובו שמונה דירות. הבניין לא נרשם כבית משותף. כל אחת מן הדירות מוחכרת בחכירה לדורות. החוכרים הם המערערים והמשיבים 2-9, כל אחד לגבי דירתו. המערערים רשמו את זכות החכירה שלהם במרשם המקרקעין. על-פי הרישום ניתנה להם זכות חכירה בשמינית מן החלקה, בדומה לכך, רשמו את זכות החכירה שלהם בשמינית מן החלקה. גם המשיבים 2- 3 רשמו את זכות החכירה שלהם בשמינית מהחלקה. יתר החוכרים לא רשמו את זכויותיהם. המערערים קיבלו היתר בנייה מן הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה להרחבת דירתם באמצעות בנייה נוספת. על גבי היתר הבנייה ניתן אישור של מחלקת נכסים של המשיבה 1. המשיבים 2- 9 מתנגדים להרחבת דירתם של המערערים, מאחר שהמדובר בבנייה בחצר הבניין שהיא רכוש משותף של כל הדיירים. המשיבים 2- 9 ביקשו וקיבלו צו מניעה זמני בבית משפט השלום. בית משפט השלום החליט כי על המערערים להראות במסמכים שהיתר הבנייה שבידיהם אינו פוגע בזכויות בעלי זכות החכירה האחרים במה שנוגע לרכוש המשותף. בהתאם לכך, הגישו המערערים תביעה לחייב
את המשיבה 1 לרשום לזכותם חכירה לדורות בשתי רצועות קרקע שבחצר הבית בשטח כולל של 27 מ"ר. בית-המשפט המחוזי דחה את התביעה. מכאן הערעור, שנסב על השאלה אם זכאים המערערים לרישום של חכירה על חלק המקרקעין, שעליו הם מבקשים לבנות לשם הרחבת דירתם.
בית המשפט העליון פסק:
א. (1) כל עוד המרשם אינו מבטא את קיומו של הבניין שנבנה על החלקה, המדובר בחכירה בחלק בלתי מסוים של כל החלקה; היינו: לא קיימת, ולא יכולה להיות קיימת, כל הגבלה של החכירה אך לגבולותיהם של דירה פלונית או של שטח אלמוני בלבד ( 854ג-ד).
(2) הרישום בפנקס המקרקעין של חכירה בחלקים מן המגרש השלם מונע, לכאורה, גם רישום חכירה ב- 27המטרים המסוימים שעליהם מעוניינים המערערים לבנות כדי להרחיב את דירתם ( 854ד).
ב. (1) פרק ו' 1לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, חל על הבניין דנא, שהרי מדובר ב"בית" ( 854ו).
(2) עניינו של פרק ו' 1לחוק בניהול בלבד של הבית, והוא אינו דן בזכויות קנייניות כביטוין, לדוגמה, בסעיף 55( 854ז).
(3) במקרה דנן, בידי כל בעלי הדירות או מרביתם זכות לעשות שימוש בחצר, והזכות הוענקה להם על-ידי מי שבכוחו להעניק, היינו המשיבה 1 מכיוון שהמדובר גם בחלק של הבית אשר לפי מהותו מיועד לשימוש משותף, הרי שניתן בנקל לומר כי לעניין פרק ו' 1 של חוק המקרקעין, חצר הבית במקרה דנן היא חלק מן הרכוש המשותף לכלל החוכרים ( 856ב-ג).
ג. במקרה דנן, חתימתו של מנהל מחלקת נכסים של המשיבה 1, על היתר בנייה מעידה על כך כי המשיבה 1גם כבעלים, אינה מתנגדת לבנייה בחצר, אך אין בהסכמה זו כדי להטיל עליה חובה להחכיר אותן רצועות קרקע למערערים ( 857א).
פסקי-דין של בית המשפט העליון שאוזכרו:ו
[1] רע"א 698/85 י' בן צור ואח' נ' ששון ואח’, פ"ד מא (3) .144
[2] ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ (4) .673
ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופט א' גורן) מיום 0.3.92 1בה"פ 518/89. הערעור נדחה.
ה' אייזן - בשם המערערים;
ג' קימל - בשם המשיבה 1;
א' קוזלובסקי - בשם המשיבים 2-7, .9
פסק-דין
הנשיא מ' שמגר:נ .1ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, אשר דחה את בקשתם של המערערים ליתן צו המחייב את המשיבה הראשונה לרשום לזכות המערערים חכירה לדורות ביחס לשני שטחי מקרקעין בשטח כולל של 27מ"ר, כמפורט בהמרצת הפתיחה, על-פי אותם תנאי חכירה הקיימים לגבי דירה שהוחכרה למערערים בגוש 6203חלקה 84, ברמת-גן.
.2אלה העובדות הצריכות לענייננו:ב המשיבה הראשונה (להלן - עיריית רמת-גן) היא הבעלים הרשום של חלקה 84בגוש 6203הנ"ל. על החלקה הוקם בניין ובו שמונה דירות. הבניין לא נרשם כבית משותף, ובמרשם המקרקעין מופיע רישום החלקה בבעלות עיריית רמת-גן.
כל אחת מן הדירות מוחכרת בחכירה לדורות. החוכרים הם המערערים והמשיבים השני עד התשיעי, כל אחד לגבי דירתו. המערערים רכשו זכותם ביום 15.5.88, מועד בו נחתם "שטר העברת זכות שכירות". על-פי שטר זה רכשו המערערים את כל הזכויות והחובות הכלולות בהסכם החכירה, אשר נחתם במקור בין עיריית רמת-גן לבין אישה בשם פרלמוטר פאני. על-פי ההסכם, הוחכרה הדירה לתקופה של 98שנים (משנת 1951ועד שנת 2049), כולל אופציה לחידוש החכירה לתקופה נוספת של 99שנים.
שאר הדיירים בבניין הם החוכרים המקוריים, אשר מחזיקים בזכויות חכירה לדורות בדומה לזכות המערערים. המערערים רשמו את זכות החכירה שלהם במרשם המקרקעין. על פי הרישום ניתנה להם זכות חכירה בשמינית מן החלקה 84הנ"ל. גם המשיבים השני והשלישי (משפחת קרמין) רשמו את זכות החכירה שלהם בשמינית מן החלקה. יתר המשיבים, בעלי זכות החכירה בשש הדירות הנוספות בבניין, לא רשמו את זכויותיהם.
המערערים טענו, כי עובר לרכישת הזכויות בדירתם הם ביררו בעיריית רמת-גן אם קיימת אפשרות להרחבת הדירה באמצעות בנייה נוספת. המערערים קיבלו אישור כאמור, ואף קיבלו היתר בנייה מן הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. על גבי היתר הבנייה ניתן אישור של מחלקת נכסים של עיריית רמת-גן, בשתי הזדמנויות. ראשית נכתב:ו "אין התנגדות לדיון בועדה. אין לתת היתר בנייה ללא אישור נוסף ובכתב של מחלקת נכסים". במועד מאוחר יותר נרשם:נ "מאשר".
המשיבים השני עד התשיעי (להלן - המשיבים) , אשר, כפי שצוין, מתגוררים בבניין, מתנגדים להרחבת דירתם של המערערים, מאחר שהמדובר בבנייה בחצר הבניין, שהיא, לפי הטענה, "רכוש משותף" של כל הדיירים. המשיבים ביקשו וקיבלו צו-מניעה זמני בבית משפט השלום בתל-אביב-יפו. הדיון בבקשה לצו-מניעה טרם הסתיים. ביום 13.4.89נתן בית-משפט השלום החלטה, ולפיה על המערערים להראות במסמכים, כי אין היתר הבנייה שבידם "פוגע בזכויות בעלי זכות החכירה האחרים במה שנוגע לרכוש המשותף".
--- סוף עמוד 852 ---
זהו הרקע לתביעתם של המערערים, שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה, לחייב את עיריית רמת-גן לרשום לזכותם חכירה לדורות בשתי רצועות קרקע שבחצר הבית בשטח כולל של 27מ"ר. לטענת המערערים, היתר הבנייה שניתן להם מחייב את עיריית רמת-גן לא רק כרשות תכנונית, אלא גם כבעלת המקרקעין. עוד נטען, כי על-פי חוזי החכירה שנחתמו עם המערערים ועם שאר החוכרים, השאירה עיריית רמת-גן בידיה את שיקול הדעת המוחלט בדבר התרת ביצוע שינויים ותוספות בדירות, ולכן אין לשאר הדיירים אפשרות להתנגד להרחבת דירתם של המערערים על חשבון חצר הבית.
.3בית המשפט קמא דחה את תביעתם של המערערים. עיקר טעמו לכך היה שלא נתקיימה דרישת הכתב כמצוות סעיף 8לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, במערכת היחסים שבין המערערים לבין עיריית רמת-גן.
עמדת הערכאה הראשונה הייתה, כי "לכאורה זכאית העירייה להחכיר קטעים מתוך שטח החצר כפי שעותרים המבקשים בתובענה זו (המערערים - מ' ש') (כל עוד החכרה שכזו איננה סותרת זכויות של אחרים)". תביעת המערערים היא לרישום זכויות חכירה על שמם בחלק מן הרכוש המשותף. זו תביעה להקניית זכות במקרקעין, ועל-כן היא טעונה מסמך בכתב, על-פי סעיף 8לחוק המקרקעין. מסקנת בית המשפט קמא הייתה, כי "אין בחזקת המבקשים מסמך הקובע חד משמעית את זכותם לחכור שטח נוסף". בית המשפט נתן דעתו על שני מסמכים:ב ראשית, היתר הבנייה:ו אשר לכך סברה הערכאה הראשונה, כי אין זה יכול להוות מסמך בכתב להוכחת עיסקה במקרקעין. היתר הבנייה אינו מכיל את הפרטים הנחוצים להתקשרות על-פי דרישות הפסיקה, וכן - וזה העיקר - המדובר במסמך שאיננו מסמך התקשרות חוזי ולא יועד לכך:נ
"זהו מסמך המובא בפני רשויות התכנון כדי לקבל את ההיתר, כולו או מקצתו. אין מסמך זה רומז ולו גם בעקיפין על כוונה ליצור יחסים חוזיים, הן במישור גמירת הדעת והן במישור המסויימות".
עמדת עיריית רמת-גן הייתה ועודנה, כי אכן אישרה את הבקשה להיתר בנייה כבעלת המקרקעין, ואולם היא אינה נוקטת עמדה בסכסוך הקנייני שבין החוכרים.
שנית, חוזה החכירה:ב חוזה החכירה של המערערים נוקט לשון חד משמעית, ועל-פיה "אסור לחוכר לבצע שינויים בנכסים ו/או להוסיף על המבנים הקיימים בנכסים, את השינויים או התוספות יביאו להגדלת השטח הבנוי של הנכסים, אלא בהסכמתו המפורשת מראש ובכתב של המחכיר". חוזה חכירה זה נעשה בשנת .1967אשר לחוכרים אחרים בבניין, שקיבלו חכירה מן העירייה בשלב מוקדם יותר, נעשו חוזים דומים במתכונת קצת שונה. המערערים טוענים, כי נציג עיריית רמת-גן הצהיר כי אין בכוונת העירייה להפלות בין חוכרים של אותו נכס, ולכן יש לראות את הוראות הסכמי החכירה המוקדמים יותר כחלות גם עליהם. בית המשפט קמא סבר כי
--- סוף עמוד 853 ---
אפילו תאמר כך, אין בהסכמי החכירה מן הנוסח הישן מה שהמערערים מבקשים לקרוא לתוכם. כל שנאמר בסעיף 5שלהם הוא, כי אם יעשה חוכר שינויים בדירה, יהיו שינויים אלה חלק בלתי נפרד מהדירה, ויחולו עליהם תנאי החכירה האמורים בהסכם. לא ניתן ללמוד מן הכתוב על התחייבות של המחכיר להחכיר לחוכר שטחים נוספים מן הנכס.
אשר-על-כן החליטה הערכאה הראשונה לדחות את התביעה, ועל כך הערעור שלפנינו.
.4יש לפתוח את הדיון בתיק זה בניסיון להתחקות אחר טיב הזכויות שנמסרו למערערים ולמשיבים בקרקע. כפי שצוין, המדובר בבניין בן שמונה דירות, שלא נרשם כבית משותף (אגב, בחוזי החכירה החדשים, דוגמת זה של המערערים, ישנה הוראה שלפיה מסכים החוכר שהעירייה תרשום את הבניין שבו נמצאת הדירה כבית משותף "בתנאי שהדירה תירשם כיחידה נפרדת בבית משותף אשר יירשם כאמור, וזכות החכירה על-פי חוזה זה תהא רשומה על יחידת המשנה הנ"ל"). במרשם המקרקעין מופיעה החלקה כ"קרקע", וזכויות שניים מן הדיירים (המערערים והמשיבים השני והשלישי) כבר נרשמו, והן מתוארות כ"חכירה" בשמינית מן החלקה. על פני הדברים עולה מן המרשם, כי כל אחד משמונה החוכרים זכאי לרשום חכירה בשמינית מן החלקה, כפי שעשו אותם שני חוכרים שהזכרנו. כמובן, כל עוד המרשם אינו מבטא את קיומו של הבניין שנבנה על החלקה, המדובר בחכירה בחלק בלתי מסוים של כל החלקה. היינו:ו לא קיימת, ולא יכולה להיות קיימת, כל הגבלה של החכירה אך לגבולותיהם של דירה פלונית או של שטח אלמוני בלבד. המדובר אפוא בחכירה בשמינית מן החלקה כולה, ללא כל סייג או מגבלה.
הרישום האמור בפנקס המקרקעין של חכירה בחלקים מן המגרש השלם מונע, לכאורה, גם רישום חכירה ב- 27המטרים המסוימים שעליהם מעוניינים המערערים לבנות כדי להרחיב את דירתם, כפי שביקשו בעתירתם. בנסיבות כמתואר, לא ניתן לחכור או להעניק זכות חכירה ברצועת קרקע מסוימת של החלקה. הנושא לזכויות ולחובות הוא יחידת הרישום - היינו, החלקה - או חלקים בלתי מסוימים ממנה. עניין זה לא עלה כלל בטענות הצדדים, ולכן הערתנו הובאה לעיל אך אגב אורחא.
.5בסיכומי המשיבים השני עד התשיעי נטען, כי יש להחיל על הבניין בענייננו את הוראות פרק ו'1:נ בתים שאינם רשומים כבתים משותפים, לחוק המקרקעין. יתר בעלי הדין לא חלקו על כך ולא התייחסו לנקודה זו כלל בטענותיהם. אני סבור, כי אכן פרק ו' 1האמור חל על הבניין שלפנינו, שהרי לפנינו "בית", היינו "מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף" (סעיף 77א לחוק המקרקעין). הוראות פרק ו' 1הוחלו על אזור מחוז תל-אביב ביום 20.1.83(צו החלת פרק ו' 1לחוק המקרקעין (מחוז תל-אביב), תשמ"ג-1983). סעיף 77ב לחוק המקרקעין מונה אילו סעיפים של פרק ו':ב בתים משותפים, לחוק המקרקעין יחולו על בתים שאינם רשומים כאמור. כבר ציינו לא אחת, כי עניינו של פרק ו' 1"בניהול בלבד של ה'בית'..." (רע"א 698/85 י' בן צור ואח' נ' ששון ואח' [1], בעמ' 149), והוא "אינו דן בזכויות קנייניות כביטוין, לדוגמה, בסעיף 55" (ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב [2], בעמ' 678).
--- סוף עמוד 854 ---
המערערים תובעים, כי תינתן להם חכירה בחלקים מסוימים של החצר המשותפת של הבניין. סעיף 77א הנ"ל מגדיר "רכוש משותף" כ"כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע... המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". ברע"א 698/85 [1] הנ"ל נקבע על-ידי חברי הנכבד, השופט גולדברג, המבחן שעל-פיו ייקבע אילו חלקים מיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם ומהווים את הרכוש המשותף:ו
"...נוכח מסקנתנו, כי זכויותיהם של בעלי הדירות ב'רכוש המשותף' אינן נקבעות על פי החוק, אין מנוס מלתת למבחן הייעוד משמעות כפולה. האחת, כי אותם חלקי הבית מיועדים על-פי מהותם לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. והמשמעות האחרת, כי בידי כל בעלי הדירות או מרביתם זכות לעשות שימוש בחלק או בחלקים אלה של הבית, שהוענקה להם על-ידי מי שבכוחו להעניק זכות כזאת" (שם, בעמ' 150).
בענייננו המדובר בחצר המשותפת של הבניין, אשר בוודאי, על-פי מהותה, מיועדת לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. אשר למבחן הזכות, עיון בחוזי החכירה שנעשו עם המערערים והמשיבים מצביע על כך שלחוכרים יש לפחות זכות שימוש בחצר הבית.
כך, בפתח חוזי החכירה הראשונים שנעשו, למשל, עם משפחת ג'נח (המשיבים השביעי) מוגדרות זכויות החוכרים כך:נ
"הואיל והעירייה שהיא בעלים של הקרקע שהופקעה על ידה בגוש 6203הרשומה בשמה במשרד ספרי האחוזה הקימה על החלקה מס' 84ששטחה 1221מ"ר (שתיקרא להלן:ב 'המגרש') לשם שיכון ותיקים ופקידי העירייה ואנשים אחרים שאושרו על-ידי העירייה, בניין בן שמונה דירות (שיקרא להלן:ו 'הבניין') המכיל שמונה דירות בנות 2, 2וחצי חדרים, מטבח, פרוזדור וחדרי שירות כל אחת, והואיל וביקש החוכר מאת העירייה להחכיר לו דירה מס'-------------שבקומה ------------- ..., כמתואר בתרשים הרצוף לחוזה זה, ו-אחד חלקים מתוך שמונה חלקים של המגרש, וזכות שימוש בכל הנוחיות המשותפות לכל החוכרים בבניין, כגון:נ חדרי המדרגות, הגג, המרתף, חדרי הכביסה, בורות השופכין, מתקני האור, מתקני המים, החשמל, הביוב וכיוצא באלה (שיקראו להלן:ב 'הנוחיות המשותפת') בתנאים המפורטים בחוזה זה והסכימה לכך העירייה (הדירה ביחד עם החלקים הנ"ל במגרש עם זכות השימוש בנוחיות המשותפת יקראו להלן:ו 'הנכסים')".
על-פי האמור לעיל העניקה עיריית רמת-גן לחוכרים זכות חכירה ל- 98שנים בדירה ובשמינית מן המגרש, וכן זכות שימוש במיתקנים המשותפים.
חוזי החכירה המאוחרים שנעשו עם מקצת החוכרים, כולל המערערים, "מכווצים" יותר, ולא מופיעה בהם התיבה: "... חלקים מתוך ... חלקים של המגרש", ואולם הנסח שכח להשמיט
--- סוף עמוד 855 ---
את "המגרש" מן ההגדרה שבסיפא, ולכן הגדרת "הנכסים" גם בחוזים המאוחרים היא: "הדירה ביחד עם החלקים הנ"ל במגרש עם זכות השימוש בנוחיות המשותפת". היינו, ישנה הפניה לחלקים הנ"ל במגרש, ולמעלה מן הדברים אין כל איזכור של חלקים כלשהם במגרש. בכל מקרה, מנהל מחלקת הנכסים של עיריית רמת-גן הצהיר לפרוטוקול, כי עקרונית אין העירייה מתכוונת להפלות בין חוכרים שונים באותו בניין. די, לפיכך, לצורך ענייננו, אם נאמר כי לכל החוכרים ניתנה לפחות זכות שימוש בחצר הבניין.
.6פנייתנו לחוזי החכירה האינדיווידואליים נעשתה כדי לענות על הפן השני של מבחן הייעוד בהגדרת "רכוש משותף", כפי שנקבע ברע"א 698/85 [1] הנ"ל. מסקנתנו היא, כי בידי כל בעלי הדירות או מרביתם זכות לעשות שימוש בחצר, והזכות הוענקה להם על-ידי מי שבכוחו להעניקה, היינו עיריית רמת-גן. מכיוון שהמדובר גם בחלק של הבית אשר לפי מהותו מיועד לשימוש משותף, הרי שנוכל בנקל לומר כי לעניין
פרק ו' 1של חוק המקרקעין, חצר הבית במקרה שלפנינו היא חלק מן הרכוש המשותף לכלל החוכרים.
סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, אשר נמנה עם הסעיפים המוזכרים בסעיף 77ב הנ"ל, מורה, בין היתר, כי "אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". זאת ועוד, בסעיף 77ג לחוק המקרקעין נקבע, כי "בית יתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת". סעיף 12לתקנון המצוי (התוספת לחוק) קובע, כי החלטה של האסיפה הכללית המשנה את זכויותיו של בעל דירה, לא יהיה לה תוקף לגביו, אלא אם כן הסכים לה. משמעות הדברים היא, כי לכל אחד מבעלי הדירות זכות להתנגד לפגיעה ברכוש המשותף שנעשית על-ידי בנייה בו ועל-ידי צירופו לאחת הדירות. "תפיסת חזקה בלעדית על-ידי בנייה ב'רכוש המשותף', המיועד לשמש את כל 'בעלי הדירות', שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מ'הרכוש המשותף' משאר 'בעלי הדירות', ו'ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם' (ע"א 504/68, בעמ' 692; ע"א 31/70, בעמ' 391)" (רע"א 698/85[1], בעמ' 151).
מסקנתנו היא, כי בעובדותיו של תיק זה - במישור היחסים ההדדיים שבין החוכרים לדורות לבין עצמם - שמורה הזכות לכל אחד מן הדיירים להתנגד לבנייה בחצר, שתכליתה להרחיב את אחת הדירות על חשבון הרכוש המשותף.
.7סיכומם של דברים: מן הבחינה הקניינית עולה, לכאורה, כי לכל אחד מן החוכרים, שלא רשמו זכות חכירה על שמם, זכות לקבל זכות חכירה - בנוסף לדירה
שהם מחזיקים בה - גם בשמינית של חלקים בלתי מסוימים מן המגרש. גם בידי המערערים ובידי המשיבים השני והשלישי אשר רשמו את זכויותיהם במרשם המקרקעין זכות חכירה כאמור, וכפי שביארנו, אין היא מיוחדת לשטח פלוני או אלמוני בחצר. משמעות הדברים היא - שוב, לכאורה - כי העירייה כבר החכירה את כל המגרש, ואין בידיה חלקים נוספים - מסוימים או בלתי מסוימים - שאותם היא יכולה להחכיר למערערים.
אפילו נאמר, כי העירייה רשאית לייחד, על דרך של החכרה, שטחים מסוימים מן החצר
--- סוף עמוד 856 ---
המשותפת לחוכר זה או אחר, הרי, כפי שקבעה הערכאה הראשונה, אין כל מסמך המעיד על כך שהיא עשתה כן בעניינם של המערערים. אשר להיתר הבנייה, המדובר במסמך המבטא את העמדה התכנונית של עיריית רמת-גן, כי מבחינה זו - היינו, מן הבחינה התכנונית - הבנייה בחצר מותרת. חתימתו של מנהל מחלקת נכסים על ההיתר מעידה על כך כי עיריית רמת-גן, גם כבעלים, אינה מתנגדת לבנייה בחצר, אך, כמובן, אין בהסכמה זו כדי להטיל עליה חובה להחכיר אותן רצועות קרקע למערערים, מה גם שעמדתה היא, כי אין היא מביעה עמדה לגופו של הסכסוך הקנייני שבין החוכרים. אשר להסכם החכירה, מקובלת עליי עמדת הערכאה הראשונה כי אין בינו לבין התחייבות להחכרה נוספת ולא כלום.
בשולי הדברים אעיר, כי תוצאה זו, שלפיה תלויים המערערים בהסכמתם של המשיבים לבנייה הנוספת בחצר הבית, בנוסף להסכמת עיריית רמת-גן, בעלת הנכס, היא מובנת ומחויבת המציאות. לו היה מדובר בענייננו בבית משותף, כהגדרתו בפרק ו' לחוק המקרקעין, לא היה לאיש ספק כי נדרשת הסכמה של כל אחד מבעלי הדירות כדי להרחיב אחת הדירות על חשבון הרכוש המשותף. העובדה שבענייננו מדובר בחוכרים לדורות אינה צריכה לשנות לעניין זה; הוא הדין בעובדה שהבניין טרם נרשם כבית משותף. ניסיונם של המערערים להרחיב את דירתם על חשבון החצר המשותפת אינו יכול להצליח ללא קבלת הסכמתם של כל הדיירים לכך.
הייתי דוחה את הערעור ומחייב את המערערים לשאת בהוצאותיה של המשיבה הראשונה בסכום של 000, 3ש"ח, ובהוצאות המשיבים השני עד השביעי והתשיעי בסכום כולל של 500, 3ש"ח.
השופט א' גולדברג: אני מסכים.
השופט מ' חשין: אני מסכים.
הוחלט כאמור בפסק-דינו של הנשיא.
ניתן היום, י"ח בכסלו תשנ"ד (2.12.93).
--- סוף עמוד 857 ---
מאמרים קשורים
פלישת שכן לשטח משותף
פלישה לשטח משותף הינה השתלטות שלא כדין על שטחים בבית משותף, תוך מניעת זכותם של שאר הדיירים בבניין...
הצמדת רכוש משותף לדירה
חוק מסים עקיפים קובע כי מי ששילם מס ביתר לא יזכה להשבת המס ששולם אם גלגל את מס היתר על הצרכנים...
