אין לשלול בעלותם של יתר בעלי הדירות ברכוש המשותף רק על ידי פרשנות בדרך ההיקש או על ידי הנחה בדבר קיום הסכמה מכללא כביכול, העולה כאילו מן ההסכמה להעברת חלק אחר מן הרכוש המשותף.
מכאן כי אם מוצמד שטח גג אין לראות כרכוש צמוד אלא את מה שהוצמד מפורשות. אם הוענקה זכות לבנות על השטח המוצמד, איננו נובע מכך עדיין כי כל חלקיו החיצוניים של מה שנבנה (קירות חיצוניים או גג) גם הם מוצמדים לדירה כל עוד לא נקבע מפורשות אחרת, בהסכמת כל בעלי הדירות. אגב, לעניין זה יש לאבחן בין ההצמדה של חלק מן הרכוש המשותף לדירה מסוימת לבין הרשות לבנות. גם אם יש הסכמה להצמדה, אין פירושו עדיין כי יש בכך גם משום הסכמה של יתר בעלי הדירות לבניה ודרושה בכל מקרה הסכמתם כתנאי לקבלת ההיתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, הכל כמפורט בתקנות הנוגעות לעניין.
בבית-המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 239/79
בפני : כבוד מ"מ הנשיא מ' לנדוי, כבוד השופט ח' כהן, כבוד השופט מ. שמגר
המערער: ישראל גלבורט
נגד
המשיבה: הממונה על המרשם
ערעור על פסק-דין בית-משפט המחוזי בתל-אביב-יפו בתיק ע"ש 209/78 מיום 27.2.1979 שניתן על-ידי כבוד השופט הגין.
בשם המערער: עו"ד מ' לם
בשם המשיב : עו"ד ע' ראובני
--- סוף עמוד 807 ---
פסק-דין
השופט שמגר:
1. ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, שדחה ערעור על החלטת הממונה על מרשם המקרקעין, לפיה נדחתה בקשת המערער כי הגג של מבנה חדש שהוקם על ידי המערער על גבי שטח הגג שהוצמד לדירה מסוימת שבתוך בית משותף, ייחשב גם כן כשטח הצמוד לדירה האמורה.
2. המערער הוא בעלים של דירה (חלקה 420/29 בגוש 6107) בבית משותף בן 30 דירות שנרשם כדין בפנקס הבתים המשותפים. בהתאם להוראותיו של התקנון המוסכם של הבית הוצמד לדירת המערער חלק מגג הבניין ששטחו 134.30 מ"ר. (סעיף 2(א)(2) לתקנון). סעיף 3(ד) לתקנון האמור קבע כי רוכשי הדירות אליהן הוצמדו שטחים רשאים יהיו, בכפוף לחוקי התכנון והבניה, לבנות עליהם ולנהוג בהם מנהג בעלים לכל דבר ועניין. המערער בנה על הגג האמור דירה נוספת וביקש לרשמה כדירה בבית המשותף ולהצמיד את הגג שמעליה לדירה החדשה האמורה. המפקח דחה את הבקשה בהתנותו את הרישום של הצמדת הגג כמבוקש בתיקון התקנון – על-פי בקשת כל בעלי הדירות. חלק מבעלי הדירות לא הסכימו להצמדת הגג החדש. ערעוריו של המערער לממונה על המרשם ולבית-המשפט המחוזי נדחו שניהם.
3. (א) בבית-המשפט המחוזי הסתמך המערער על הוראות הסיפא של סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 לפיו:
"...הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה אליה הוצמד".
לפי הוראותיו של סעיף 53 חלו כל הוראותיו של החוק הנ"ל החל על מקרקעין גם על דירה בבית משותף; משמע כי על הדירה גם חל סעיף 11 לחוק לפיו:
"הבעלות בשטח של קרקע ... מתפשטת בחלל הרום שמעליו ...".
מכאן, לפי הטענה, כי אף חלק מן הדירה החדשה איננו חלק מן הרכוש המשותף, היינו לא קירותיה החיצוניים ועיקרו של דבר, גם לא הגג שמעליה. אם הגג של הדירה החדשה צמוד אליה, גם היה צריך לתקן את התקנון בהתאם.
(ב) בית-המשפט המחוזי דחה טענה זו: כל הפחתה מן הרכוש המשותף חייבת להיעשות בלשון ברורה וחד-משמעית. הצמדת הגג, אין משמעה עדיין הסכמה לבניה עליו ללא הסכמת יתר בעלי הדירות בבית המשותף ובהתאם לאותו עקרון, אם ניתנה הסכמה לבנות על הגג, אין פירושו של דבר עדיין כי ניתן ללמוד מן ההרשאה האמורה כי גם הגג שייבנה על הדירה יהיה צמוד אליה והוא כל עוד לא נקבע הדבר מפורשות בתקנון, בהסכמת בעלי הדירות. לבעלי הדירות זכות באחוזי הבניה הבלתי מנוצלים. האמור בסעיף 3(ד) הנ"ל לתקנון אין פירושו, לדעת בית-המשפט המחוזי, אלא כי על הגג שהוצמד מותר לבנות וכי מותר לנצל את אחוזי הבניה של הגג הזה. אולם ללא הוראה נוספת בתקנון זה לומר כי כעבר תוקנו על ידי בעלי הדירות אחוזי הבניה של גגות נוספים שהתווספו על ידי בניית הדירה האחת הנוספת. הגג הקודם אמנם צמוד לדירה של המערער, (420/79) ודינו כדין אותה דירה, אך לא כן הגג של הדירה החדשה וכל מבנה אחר שנבנה מעליו.
4. ערעור זה דינו להידחות.
המונח "רכוש משותף" מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 והוא כולל בין היתר, את כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות ולרבות הגגות. בעלי הדירות יכולים לקבוע בתקנון כמשמעותו לפי סעיף 61 לחוק הנ"ל, כי חלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית וזאת בכפיפות לסייגים שנקבעו בסעיף 55(ג) לחוק שאין עניינם לכאן. לפי סעיף 62(א) לחוק רשאים בעלי הדירות לשנות את הוראותיו של התקנון ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות אלא בהסכמתם ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מן הרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. במלים אחרות, תיקון בתקנון המעביר חלק מן הרכוש המשותף לבעל דירה מסוים, דורש הסכמת כל בעלי הדירות ולא די ברוב כלשהו של בעלי הדירות, בלבד.
אין חולק כי במקרה נשוא ערעור זה הוצמד לדירה 420/79 - שהיא בבעלות המערער - חלק מן הגג ששטחו 134.20 מ"ר וכי כל רוכשי הדירות הסכימו לכך בשעתו. מכאן כי עלינו לבחון מה משמעותה של הצמדת הגג ואם היא יכולה ליצור כתוצאה של מעין פעולת שרשרת, גם הצמדה של כל חלק נוסף מן הרכוש המשותף שנוצר וייווצר על ידי שימוש כדין ברכוש שהוצמד כבר. במה דברים אמורים, סעיף 3(ד) לתקנון קבע כי רוכשי הדירות אליהן יוצמדו שטחים נוספים יהיו רשאים, בכפוף לחוקי התכנון והבניה לבנות עליהם ולנהוג בהם מנהג בעלים לכל דבר ועניין. האמור בתקנון תואם את הוראותיו של סעיף 55(ג) לחוק, אשר לפיו אם הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק ו' לחוק (בעניין בתים משותפים) בנוגע לרכוש המשותף ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
מה כולל "מנהג הבעלים" וביתר פירוט, האם גם הגג של הדירה הנוספת דינו כדין הדירה אשר אליה הוצמד הגג העיקרי, עליו נבנתה הדירה הנוספת? המערער סומך טענתו לעניין זה על האמור בסעיף 11 לחוק הנ"ל אשר לפיו:
"הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום".
אין אפשרות ליישם את האמור בסעיף 11 לקושיה שבפנינו. סעיף 53 לחוק קובע, מפורשות, כי כל הוראה בחוק הנ"ל וכל דין החל על מקרקעין יחולו גם על דירות בבית משותף, אך זאת בשינויים הנובעים מן העניין. ממילא גם ההוראות של סעיף 11 שצוטט לעיל יכולות להיות מיושמות לדירות בבית משותף רק בשינויים הנובעים מן העניין. כך ברור, למשל, שההוראה בעניין התפשטותה של הבעלות בכל העומק שמתחת לקרקע (קרי, לפי הטענה, גם מתחת לדירה) אינה ישימה כלל, שהרי בעלות בדירה בקומה ב', למשל, אינה מקנה מיניה וביה גם בעלות בכל מה שמתחתיה - ודירה אחרת בכלל זה - בכל העומק. בדומה לכך, אין בעלות בחלל הרום יכולה להיות מותאמת לדירה בקומה א' אשר מעליה יש דירה בקומה ב'. אולם עיקרו של דבר, יש לבחון את נושא הבעלות בדירה על-פי מהות יחסי הגומלין עם יתר בעלי הדירות בבית המשותף. זה אחרון בנוי על חלוקה מוחשית של הרכוש לדירות, אך כולל בכל מקרה בהכרח גם רכוש משותף, שקיומו נובע בדרך הטבע מבנייתו של הבית המשותף (למשל, בכל מקרה - המסד). כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה ואין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא, ותחומי הפרט, מאידך גיסא. הווה אומר, המבקש ליטול חלק מן הרכוש המשות, זקוק כאמור להסכמת כל בעלי הדירות ולא יראוהו כזכאי לבעלות בחלק מן הרכוש המשותף, אלא אם נאמרו הדברים מפורשות וברורות (ע"א 310/64, אחים גולדשטיין בע"מ ואח' נ' ז'אק יעקב ואח', פ"ד י"ט (2) 72, 77; ע"א 136/63, לווינהיים נ' שורצמן ואח', פ"ד י"ז (3) 1722). אין לשלול בעלותם של יתר בעלי הדירות ברכוש המשותף רק על ידי פרשנות בדרך ההיקש או על ידי הנחה בדבר קיום הסכמה מכללא כביכול, העולה כאילו מן ההסכמה להעברת חלק אחר מן הרכוש המשותף. (השווה גם ע"א 555/74, משה מאיר נ' וייץ, פ"ד ל (2) 687, 692 מול האות ו').
מכאן כי אם מוצמד שטח גג אין לראות כרכוש צמוד אלא את מה שהוצמד מפורשות. אם הוענקה זכות לבנות על השטח המוצמד, איננו נובע מכך עדיין כי כל חלקיו החיצוניים של מה שנבנה (קירות חיצוניים או גג) גם הם מוצמדים לדירה כל עוד לא נקבע מפורשות אחרת, בהסכמת כל בעלי הדירות.
אגב, לעניין זה יש לאבחן בין ההצמדה של חלק מן הרכוש המשותף לדירה מסוימת לבין הרשות לבנות. גם אם יש הסכמה להצמדה, אין פירושו עדיין כי יש בכך גם משום הסכמה של יתר בעלי הדירות לבניה ודרושה בכל מקרה הסכמתם כתנאי לקבלת ההיתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, הכל כמפורט בתקנות הנוגעות לעניין. במקרה שבפנינו כלל התקנון לא רק הסכמה מראש להצמדה אלא גם הסכמה מראש לבניה על הרכוש המוצמד ועל כן לא היה המערער זקוק להשגתה של הסכמה נוספת בנושא זה, מעבר למה שנאמר בתקנון. אלמלא זאת היה כאמור נזקק להסכמה נפרדת של בעלי הדירות לבניה על אף קיומה ותקפותה של ההסכמה להצמדה.
טענה נוספת הייתה כי בשל הסכמתם מראש של בעלי הדירות לבניה על הגג היה בעל הרכוש זוכה להיתר בניה כדי להקים בעת ובעונה אחת שתי קומות או יותר על הגג המקורי; משמע, כי היה זוכה בכך ברשות להשתמש בגג של הקומה הראשונה הנוספת שהוקמה על הגג, כאילו מדובר על רכוש שהוצמד ואין על כן לנהוג כלפיו אחרת רק בשל כך שקבע הפסקה בין בניה לבניה.
יתכן וההסכמה מראש של בעלי הדירות לבניה על הגג שהוצמד הייתה פותחת פתח לקבלת היתר כדין לבניית שתי קומות או יותר בעת ובעונה אחת (הכול בכפיפות לדיני התכנון והבניה) מבלי שבעלי הדירות יכלו למחות בידיו של המערער אך מכל מקום, אין צורך שנכריע כאן בכך מה הדין כאשר ייווצרו נסיבות תיאורטיות כמתואר. כשלעצמי, הנני סבור כי אין בכך עדיין כדי ללמד מאומה לצורך העניין שבפנינו: כאשר מבנה מוקם כדין כחטיבה אחת והדברים נמצאים בתהליך הבניה, עדיין איננו מתגבש הרכוש המשותף, אך כאשר הושלם המבנה הנוסף ונוצר על ידי כך גג חדש, הרי יש לבעלי הדירות מיניה וביה זכויות בו והוא כל עוד לא הסכימו בקשר לכך אחרת. אין לשכוח בהקשר זה כי הרכוש המשותף איננו רק תולדה של דרך טיפול מוסכמת בבעלות המשותפת על מבנה אלא נוסף לכך גם ביטוי לצורך המעשי של כל בעל דירה לממש זכותו ולהיזקק לשימוש ברכוש המשותף. מכאן הדרישה להסכמה מפורשת וברורה והוא שנאמר: הסכמה להצמדת גג אין משמעותה עדיין גם הצמדתו של הגג הנוסף, אם לא נאמר מפורשות אחרת והסכמה להצמדה אין משמעותה האוטומטית הסכמה לבנות.
אי לכך הייתי דוחה את הערעור.
אני מסכים.
השופט ח' כהן:
אני מסכים.
הוחלט לדחות את הערעור.
המערער ישא בהוצאות המשיב שכר-טרחת עורך-הדין בסכום של 7,000 ל"י.
ניתן היום, י"ד באדר תש"ם (2.3.1980).
5129371
54678313ח' כהן 54678313-239/79
נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה
--- סוף עמוד 812 ---
מאמרים קשורים
פלישת שכן לשטח משותף
פלישה לשטח משותף הינה השתלטות שלא כדין על שטחים בבית משותף, תוך מניעת זכותם של שאר הדיירים בבניין...
הצמדת רכוש משותף לדירה
חוק מסים עקיפים קובע כי מי ששילם מס ביתר לא יזכה להשבת המס ששולם אם גלגל את מס היתר על הצרכנים...
