הצמדה של רכוש משותף לדירה מבין הדירות אפשרית היא, וזאת בהתאם לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969- (לפנים סעיף 40(ג) לחוק בתים משותפים תשכ"א1961- [נוסח משולב]), אך הצמדה מעין זו טעונה הסכמת כל השכנים.
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 2307/99
בפני:נ כבוד הנשיא א' ברק
כבוד השופטת ד' דורנר
כבוד השופט י' אנגלרד
המערער:ב מכלוף רפאל
נגד
המשיבים:ו 1. חג'ג' קלימו
2. מוזס אהרון
3. מוזס אליס
4. בן נעים חביב
5. בן נעים יפה
6. פינטו ראובן
7. פינטו אסתר
8. סאסי חלומה
9. סאסי טוני
10. הקרן הקיימת לישראל ע"י מינהל מקרקעי
ישראל מחוז חיפה
11. רשם המקרקעין
12. טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ
13. משכן בנק הפועלים למשכנתאות
14. עיריית חדרה
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי
בחיפה מיום 1.2.99 בתיק ה"פ 36352/97
שניתן על ידי כבוד השופט ד' ביין
בשם המערער:נ עו"ד ציגי דיקשטיין
בשם המשיבים 1-9:ב בעצמם
בשם המשיב 10:ו עו"ד משה גולן
פסק-דין
השופט י' אנגלרד:נ
זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר דחה את בקשתו של רפאל מכלוף (להלן:ב המערער) לרשום זכויות של חוכר לדורות בחלקת אדמה בגבעת אולגה, הרשומה כבית משותף.
1. אביא בקצרה את הרקע העובדתי לבקשה זו. על קרקע שבבעלותה של הקרן הקיימת לישראל, נבנה בשנות החמישים המוקדמות, על ידי חברת עמידר, בית בעל ארבע דירות בעלות שטח של 38.70 מ"ר כל אחת. הדירות הוחכרו בחכירה לדורות לדיירים. אחת הדירות הוחכרה לאדם בשם גדליה קריסקה (להלן:ו קריסקה). בחודש אוגוסט 1959, מכר קריסקה את כל זכויותיו בנכס ליוסף מכלוף. בהסכם המכר צוין כי, בנוסף לדירה, קריסקה הוא בעל זכויות במחסן בלוקים הנמצא בחצר הבית וכן במחסן קטן מעץ. בהסכם נכללו ב"דירה" גם התוספות הנזכרות. בסמוך להסכם העברה זה, דהיינו בחודש נובמבר 1959, נרשם הבית, ביוזמת הקרן קיימת לישראל, כבית משותף בעל ארבע דירות שסומנו כתת חלקות 1 - 4 בגוש 10570 חלקה 58. יצוין כי בתת חלקה 4 הוגדר שטח רצפתה של הדירה, בהבדל משלוש הדירות האחרות, כשטח של 60.12 מ"ר, כשבתיאור הדירה צוין "שני חדרים, שירותים ומחסן". מתיאור זה עולה, לכאורה, כי המחסן, ששטחו היה כנראה כ- 22 מ"ר, היה מלכתחילה חלק של הדירה בתת חלקה 58/4. יצוין, כי הרכוש המשותף של הבית נרשם כתת חלקה 58/5.
2. בשנת 1961 העביר יוסף מכלוף את החזקה בשטח המחסן ללא תמורה לאחיו, רפאל מכלוף, שהיה בעת ההיא מחוסר דירה. רפאל מכלוף, המערער בתיק הנידון, הפך את המחסן לדירה, אשר התפשטה בסופו של דבר עד לסמוך לבית, בשטח כולל של 128 מ"ר. בנייה זו נתקלה בהתנגדות ונעשתה תחילה ללא היתרי בנייה. בעקבות זו הוצא אף צו הריסה, שבוצע, כך נראה, חלקית על ידי המערער. לגבי יתר הבנייה, נראה כי ניתן בסופו של דבר, ביום 28.10.93, היתר בנייה מטעם הרשות המקומית, כפי שעולה מת"פ 1611/90 בבית משפט השלום בחדרה.
3. בשנת 1962, מכר יוסף מכלוף את זכויותיו בדירתו (דהיינו תת חלקה 58/4) למאיר דהירי. בהסכם צוין במפורש כי המוכר אינו מעביר את "זכויותיו בנוגע לרכוש המשותף, הינו לחלקת משנה 58/5." נראה כי הכוונה היתה למגורים שבנה בינתיים אחיו, המערער, בשטח המחסן.
4. בשנת 1980 הוגשה הצהרה לשלטונות מס שבח על רכישת זכויות במקרקעין, שבה צוין כי עוד בשנת 1961, הועברה בין האחים מכלוף, דירה בת שלושה וחצי חדרים בשטח ריצפה של 90 מ"ר, ללא תמורה. בתצהיר שצורף נאמר כי שטח קרקע זה, הנמצא בחלק האחורי של הבית, צמוד לדירה בת שני חדרים, הידועה כחלקה 58/4 בגוש 10570.
5. לפי הרשום בנסח של לשכת מרשם המקרקעין, הועברו זכויותיו של מאיר דהירי לידי בני הזוג פינטו, שהם המשיבים 6 ו- 7 בערעור זה. נראה כי זכויותיהם של בני הזוג פינטו בדירה הועברו לידי חלומה וטוני סאסי, שהם המשיבים 8 ו- 9 בערעור זה.
6. בשלב כלשהו, כנראה בשנות השמונים, הגיש המערער בקשה למינהל מקרקעי ישראל (להלן:נ המינהל) ל"פיצול הבית המשותף" ורישום דירת מגוריו כיחידה חמישית בו. ביום 21.11.84 נתן המערער תצהיר בתמיכה לבקשה למינהל ובו כתב כי אחיו נתן לו רשות, עוד בשנת 1961, לבנות לעצמו דירה בשטח קרקע השייך לתת חלקה 4 ונמצא "בשטח האחורי של הבית".
7. ביום 15.3.89 נשלח ליוסף מכלוף מכתב קצרצר מטעם המינהל. במכתב נאמר בזו הלשון:ב
הנידון גו"ח 10570/58/1 על שם מכלוף רפאל
1. מצורף בזה שובר לתשלום דמי חכירה.
2. נא להשלים הסכמת השכנים.
3. התחייבות לתיקון בי"מ ורישום היחידה בטאבו.
כפי שעולה מן המכתב, חלה כנראה טעות במספר תת החלקה. כמו כן, מתברר כי פנייתו של המערער למינהל לא עלתה יפה ונשארה ללא תוצאות מעשיות.
8. ביום 11.11.97, הגיש המערער בקשה לבית המשפט המחוזי בחיפה, בדרך של המרצת פתיחה, להצהיר כי הינו "זכאי להירשם כחוכר לדורות של חלק מתת חלקה 4 ... בשטח של 128 מ"ר... ולחילופין, כי ... זכאי להירשם כבעל זכות חכירה לדורות ברכוש המשותף הצמוד ל[תת חלקה 4] ו/או לשאר תת החלקות... באופן ששטח בן 128 מ"ר ירשם בחכירתו הייחודית...".
9. לשם הבהרה נוספת של הרקע העובדתי, מן הראוי להביא כאן את עמדתו של מינהל מקרקעי ישראל, כפי שעולה מסיכומיו שהוגשו לבית המשפט המחוזי:ו
1. המבקש - מכלוף רפאל, בנה שלא כדין בית מגורים בגו"ח 10570/58.
המבנה נבנה בסמוך לבית מגורים בן 4 יחידות דיור, ואשר רשום בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לנסחי רישום שצורפו לתצהיר המבקש.
יחידת משנה מס' 5, עפ"י הרישומים הנ"ל הוא הרכוש המשותף, שעליו בנה המבקש את המבנה נשוא הדיון.
2. המבקש מעולם לא ביקש אישור או הסכמה מראש מהמינהל להקצאת קרקע או לבניית המבנה, אלא יצר עובדות בשטח, תוך השתלטות שלא כדין על קרקע של קק"ל. מובן גם שמעולם לא הוחכר למבקש השטח, ולא נחתם הסכם חכירה איתו.
[...]
3. מבחינה קניינית, ברור שמדובר כאן בגזל נטו של זכויות במקרקעין, הן של קק"ל בעלת הקרקע, והן של בעלי זכויות החכירה האחרים בחלקה אשר יכולים היו לבצע תוספות בניה עפ"י התב"ע ובהתאם לנוהלי המינהל, ובמידת הצורך כנגד תוספת תשלום דמי חכירה למינהל.
4. בהתאם לתגובה שהגיש המינהל בתיק זה, ואשר לא השתנתה, גם לאחר שמיעת הראיות בתיק זה, התנאים לפיהם יסכים המינהל להתקשר עם המבקש בחוזה חכירה בתמורה לסכומים שהמבקש חייב בתשלומם למינהל, הינם כדלקמן:
4.1. הסכמה של כל בעלי הזכויות בחלקה עפ"י דין, להימצאותו של המבנה שבנה המבקש בחלקה, עפ"י הבנוי בפועל כיום.
4.2. אישור של הועדה המקומית לתכנון ובניה בחדרה על כך שהבנוי בפועל בחלקה, כפי שנבנה על ידי המבקש, נבנה כדין ועפ"י היתר מטעם הועדה.
4.3. המצאת תשריטים מאושרים ונכונים של המבנה עפ"י המצב כיום ועפ"י שטחו המעודכן היום, לידי המינהל.
4.4. תיקון צו בית משותף באופן שיכלול גם את היחידה הנוספת + תוספת שבנה המבקש כיחידה מס' 5, כולל עדכון והגדרה מחודשים של הרכוש המשותף.
4.5. תשלום דמי חכירה מלאים (ראשוניים ושנתיים) למינהל, עפ"י נוהלי המינהל.
10. בית המשפט המחוזי, מפי השופט ד"ר ד' ביין, קבע כי הסעד היחיד בו באמת מעוניין המערער הוא הסעד החלופי, הנוגע להכרה בזכויותיו בחלק מהרכוש המשותף, ועל כן התייחס רק לבקשה זו. בית המשפט קבע כי המערער לא קיבל היתר מהמינהל לבנות את ביתו במתחם המחסנים וכי אין ראיות לכך שלאחיו היו זכויות במתחם זה. העובדה כי בחוזה בין האח יוסף מכלוף לבין דהירי, נקבע כי הראשון שומר לעצמו את הזכויות במתחם המחסנים, אינה מוכיחה כי אכן הוא בעל זכויות אלה. כמו כן, לא הוכח שדמי החכירה ששילם יוסף מכלוף למינהל שולמו בגין מתחם המחסנים, ויש להניח כי מדובר בתשלום עבור הדירה אותה רכש. לפיכך פסק בית המשפט שלא היה בכוחו של יוסף מכלוף להעביר לאחיו המערער זכויות במתחם המחסנים שלא היו בידו מלכתחילה.
11. יתרה מזו, בית המשפט הוסיף כי הוא מקבל את עמדת המינהל כי רישומו של המערער כבעל זכויות בלעדיות ברכוש המשותף, או בחלק ממנו, מותנה בהסכמת יתר השכנים. בענין זה נקבע, כי העובדה שחלק מהשכנים לא התנגד באופן פעיל להחזקת המחסנים על ידי המערער או לבנייה במתחם, אינה מספקת בכדי להוות ויתור על חלקיהם ברכוש המשותף.
12. על החלטה זו של בית המשפט המחוזי מוגש הערעור בפנינו. המערער טוען כי היה על בית המשפט לבחון גם את רישום זכויותיו כחוכר לדורות במבנה בתור חלק מתת חלקה 4, מכיוון שהשטח הוצמד לחלקה זו. כראיה לזכויותיו הבלעדיות בשטח מתבסס המערער על חוזה המכר בין אחיו לבין קריסקה שבו נכתב במפורש כי המחסנים כלולים בדירה הנמכרת. לטענתו, חוזה זה מהווה ראיה בכתב ועל פי סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמאני יש לסתור ראיה כזו רק על ידי מסמך בכתב. מכיוון שמסמך כזה לא הובא כנגדו, יש לקבוע כי זכויות אלה הועברו לידי המערער וזאת גם לאור העובדה שהאח יוסף מכלוף קבע במפורש בחוזה בינו לבין דהירי כי זכויות אלה יישארו בידיו של הראשון. כן טוען המערער כי אין להתנות רישום זכויותיו בהסכמת שכניו, זאת משום שאלה לא פעלו כנגדו במשך כל שנות מגוריהם בחלקה. יתרה מכך, מעדות השכנים בבית המשפט עולה כי הם אינם מתנגדים לרישומו של המערער, אלא רק חוששים מהעברת זכויותיו לאדם אחר בעתיד או מבנייה שיבצע במתחם לכשיירשמו זכויותיו בו. לחלופין, אם אכן מדובר בהתנגדות מטעם השכנים, התנגדות זו מהווה פגיעה בסעיף 3 לחוק יסוד:ב כבוד האדם וחירותו, וזאת ללא הסמכה בחוק.
13. בערעור זה אין ממש ודינו להידחות. גם בהנחה כי המערער רכש זכויות במחסן - הנחה אליה נחזור בהמשך - הרי המדובר היה במבנה של כ- 22 מ"ר, בעוד אשר שטח הבית העכשווי שבו מחזיק המערער משתרע על 128 מ"ר. נמצא, כי גם אם המערער רכש זכויות כלשהן במחסן מידי אחיו, הוא השתלט שלא כדין על מעל ל- 100 מ"ר מן השטח, שלכל הדעות הוא רכוש משותף של כלל הדיירים. בעלי הדירות הם שותפים בחלקים בלתי מסויימים בשטח החצר - כל אחד ב- 2/8 מן השטח. המערער אינו בעל דירה על פי רישום הבית המשותף. לכן, אין לו חלק ונחלה ברכוש המשותף של בעלי הדירות המקוריות. התוצאה היא כי השתלטותו על כרבע מחצר הבית היא שלא כדין. בנייתו תוך הפרת זכויות השכנים ברכוש המשותף, לא זו בלבד שהיא מונעת את שימושם ברכוש זה, אלא גם גורעת מאחוזי הבנייה שעשויים היו לעמוד לרשות כלל השכנים.
14. אמנם, הצמדה של רכוש משותף לדירה מבין הדירות אפשרית היא, וזאת בהתאם לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין תשכ"ט1969- (לפנים סעיף 40(ג) לחוק בתים משותפים תשכ"א1961- [נוסח משולב]), אך הצמדה מעין זו טעונה הסכמת כל השכנים, כפי שהובהר גם בסיכומיו של המינהל.
15. נכון, המערער השקיע ממשאביו בבניית המבנה וגר בו שנים רבות, אך מבנה זה נוצר מתוך הפרת זכויות בוטה הן של הדיירים והן של המינהל. אין ספק, כי מעמדו המשפטי של המערער במבנה תלוי על בלימה, אך בשל כך אין לו אלא להלין על עצמו. הוא נהג בקניינם של אחרים ביד רמה ובריש גליי. צדק בית המשפט המחוזי במסקנתו כי בנסיבות העניין עמדתם הפסיבית של השכנים אינה יכולה ליצור זכויות קנייניות יש מאין.
16. באשר למחסן המקורי, המצב מורכב מעט יותר. לפי רישומו המקורי של הבית המשותף, מחסן זה היה חלק מן הדירה בתת חלקה 4. נראה לי כי מבחינה פורמלית אין המדובר בהצמדה של רכוש משותף, משום שמלכתחילה מחסן זה צורף לדירה עצמה, והרי אין מניעה לרשום דירה המורכבת מחלקים שאינם רצופים (ראה:ו י' ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף (תשנ"ז), 385-384). אולם, ספק רב אם ניתן היה להפריד בין דירת המגורים לבין המחסן בעת העברתם לאחרים. הפרדה מעין זו טעונה שינוי ברישום הבית המשותף. יש לזכור, כי הרישום של הדירה בבית משותף מאפשר את ראייתה של הדירה כנושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות על פי סעיף 54 לחוק המקרקעין, וזאת על אף האמור בסעיף 13 לחוק. התוצאה היא כי רואים את הדירה כמקרקעין שלמים ולא כחלק מסויים במקרקעין, במובן סעיף 13 לחוק. לכן, ניתן לעשות עסקאות בדירה בנפרד מהבית המשותף (עסקאות החלות גם על הרכוש המשותף הצמוד לדירה זו). עם זאת, היות והדירה מהווה יחידת מקרקעין אחת, אין לעשות עיסקה בחלק מן הדירה ללא שינוי מתאים ברישום הבית המשותף.
17. יתרה מזו, העברת הזכויות הקנייניות בדירה היא עיסקה במקרקעין הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין. רישום כזה לא נעשה על ידי המערער. נראה, כי רישום כזה טעון אף הסכמה מצד המינהל על פי חוזה החכירה המקורי. העדר רישומה של זכות החכירה, משמיטה את הקרקע מתחת לרגלי טענה נוספת של המערער לגבי זכותו במחסן המקורי. הטענה היא, כי על פי הוראת סעיף 78 לחוק המקרקעין, ניתן להשכיר חלק מסוים של מקרקעין, גם אם אינו בבחינת דירה בבית משותף. התוצאה היא - כך הטענה - שניתן היה להחכיר את המחסן בנפרד מן הדירה בבית המשותף (שגם היא חכורה). כלומר, בעל הדירה יכול היה להחכיר את המחסן בחכירת משנה לאח יוסף מכלוף, מבלי להיזקק לשינוי הרישום של חלקי הבית המשותף. כאמור, הקניית זכות החכירה במחסן לא הושלמה בהעדר רישום, ולכן אף טענה זו אינה יכולה לעמוד.
18. לבסוף, וזהו העיקר, כל הדיון במעמד המחסן אינו עוד בעל משמעות מעשית, משום שהלה נעלם מזמן שעה שנבלע לתוך מבנה המגורים ששטחו גדול ממנו מעל לפי חמישה. לכן, השאלה מה היה מעמדו של המערער לו הצטמצמה דרישתו למחסן בצורתו המקורית אינה מעשית עוד.
אי-לכך הערעור נדחה. המערער ישלם הוצאות בסך כולל למשיב 1 2500.- ש"ח, למשיבים 2, 3 2500.- ש"ח, למשיבים 4, 5 2500.- ש"ח, למשיבים 8, 9 2500.- ש"ח וכן למשיב 10 2500.- ש"ח.
ש ו פ ט
הנשיא א' ברק:נ
אני מסכים.
ה נ ש י א
השופטת ד' דורנר:ב
אני מסכימה.
ש ו פ ט ת
הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אנגלרד.
ניתן היום, י"ט בסיון תשס"א (10.6.2001).
ה נ ש י א ש ו פ ט ת ש ו פ ט
_________________
העתק מתאים למקור 99023070.Q08 /שב
נוסח זה כפוף לשינויי עריכה טרם פרסומו
בקובץ פסקי הדין של בית המשפט העליון בישראל.
5129371
שמריהו כהן - מזכיר ראשי
בבית המשפט העליון פועל מרכז מידע, טל' 02-6750444
נוסח זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח
--- סוף עמוד 5 ---
__________________________
מאמרים קשורים
הצמדת רכוש משותף לדירה
חוק מסים עקיפים קובע כי מי ששילם מס ביתר לא יזכה להשבת המס ששולם אם גלגל את מס היתר על הצרכנים...
פלישת שכן לשטח משותף
פלישה לשטח משותף הינה השתלטות שלא כדין על שטחים בבית משותף, תוך מניעת זכותם של שאר הדיירים בבניין...
