Accessibility Tools

כתב תביעה - חוסר תום לב במשא ומתן בחוזה מכר בית

כתב תביעה שהוגש על ידי משרדנו בגין חוסר תום לב במשא ומתן לכריתת חוזה דירה. מרשנו ניהל מו"מ ארוך עם מוכר בית שנמשך כמה חודשים. בסופו של דבר ובעקבות עליית מחירי הדירות חזר בו המוכר ממכירת הבית, לא לפני שניסה להעלות את מחיר הבית בניגוד להסכמות הצדדים במהלך המו"מ.

תביעה זו הוגשה לפיצוי על נזקיו של מרשנו, שנובעים בעיקר מעליית מחירי הדירות.

 

כתב תביעה

התובע, באמצעות ב"כ, מתכבד בזאת להגיש לבית המשפט הנכבד את תביעתו כנגד הנתבע שבכותרת, הכול כפי שמעון פורט בהרחבה בכתב תביעה זה.

הצדדים:

1. התובעים ניהלו מו"מ לרכישת ביתם של הנתבעים בגוש 456 חלקה 55 ברח' ברלב פתח תקוה (להלן: "הנכס") שהתנהל בין יום 21/02/21 עד ליום 19/08/21 (להלן: "תקופת המו"מ")

נסח טאבו הנכס מצ"ב כנספח א'.

2. הנתבעים, הבעלים של הנכס בתקופת המו"מ עד שבשלב מסוים וכפי שמעון פורט להלן הודיעו לנתבעים, כי הם אינם מעוניינים למכור לתובעים את הנכס. בדיעבד התברר כי זמן קצר לאחר מכן נמכר הנכס לצד ג'.

הסעדים המבוקשים:

3. בית המשפט הנכבד יתבקש לחייב את הנתבעים בנזקיהם של התובעים בעקבות פרישתם מהמו"מ בחוסר תום לב על דרך של פיצויי הסתמכות בסך של 500,000 ₪. פיצוי זה הינו על עליית המחירים בתקופת המו"מ בין הצדדים שהנו ההפרש בין המחיר עליו הסכימו הצדדים למחיר בהם נמכר הנכס בפועל זמן קצר לאחר פרישתם של הנתבעים בחוסר תום לב מהמו"מ.

4. כמו כן יתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעים על עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים בסך 100,000 ₪.

5. בסך הכול יתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעים בסך של 600,000 ₪ בצירוף הפרשמעון הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה.

תמצית העובדות הנחוצות לביסוסה של עילת התביעה ומתי נולדה:

6. החל מיום 21/02/21 ועד ליום 19/08/21 ניהלו הצדדים מו"מ לרכישת הנכס.

7. בין לבין היו הצדדים בקשר רציף, עורכי הדין של הצדדים שוחחו (אך לא החליפו טיוטת) והתובעים, בידיעתם המלאה של הנתבעים, מכרו את דירתם על מנת לממן את רכישת הנכס.

8. ביום 19/08/21 לאחר שניסו להעלות את המחיר המוסכם בין הצדדים (אך לא נתקלו בסירוב מוחלט מצד התובעים) ביטלו ללא נימוק וללא סיבה את המו"מ ואולם הנכס נמכר, כאמור זמן קצר לאחר מכן, לצד ג'.

העובדות המקנות סמכות לבית המשפט:

9. סמכותו המקומית של בית משפט נכבד זה מוקנית לו לאור מקום מגוריהם של הנתבעים. סמכותו העניינית של בית משפט זה מוקנית לו לאור סכום התביעה.

הרקע הועבדתי:

10. ביום 21 לפברואר 2021 ראו התובעים בפייסבוק מודעה למכירת הנכס וכבר באותו היום יצרו קשר עם המתווך, מר תומר קולב מחברת רימקס, שפרסם את המודעה ונחתם ביניהם חוזה תיווך.

המודעה על פרסום הנכס מצ"ב כנספח ב'.

11. ככל הזכור לתובעים, באותו היום או למחרת, ביום 22/02/21 הם הגיעו לראות את הנכס והתברר כי הם מכירים את הנתבעים מעברם המשותף. הצדדים הסכימו כי ייפגשו שוב כדי לנסות ולבדוק כיצד ניתן להתקדם.

12. בסמוך ליום 09/03/21 כשבוע וחצי לאחר פגישתם הראשונה נפגשו הצדדים שוב בנכס וסיכמו שוב על המחיר בסך 3.8 מיליון ₪ (הדרישה במודעה הייתה 3.950 מיליון ₪). הצדדים לא קבעו עדיין מועד פינוי מאחר והתובעים לא מכרו בשלב זה את דירתם.

13. ביום 06/04/21 שלח הנתבע 1 (להלן: "ראובן ") לתובע 1 (להלן "שמעון ") הודעה ששלח לו המתווך לגבי לקוחות אחרים שמעוניינים לקנות את הנכס. זאת על מנת לזרז את התובעים לסגור סופית גם את מועד הפינוי ותנאי התשלום.

יצוין כי עד ליום 06/04/21 הסכימו הצדדים כי כל עוד לא מכרו התובעים את ביתם הם לא יכולים להתחייב כלפי הנתבעים. יודגש כי זו הפעם האחרונה שהודיע ראובן שהוא מראה את הדירה לרוכשמעון ם פוטנציאלים אחרים.

צילום מסך מהודעת ראובן לשמעון (שהועברה מהמתווך) מיום 06/04/21 מצ"ב כנספח ג'.

14. יום או יומיים לאחר ההודעה הנ"ל מיום 06/04/21, וכפי שצפה ראובן כאשר שלח את ההודעה הנ"ל, הגיעו התובעים שוב אל הנכס לפגישה עם הנתבעים. בפגישה זו התחייבו לראשונה הצדדים האחד לשני: מצד אחד התחייבו התובעים כלפי הנתבעים לרכוש את הנכס ומצד שני התחייבו הנתבעים כלפי התובעים למכור להם את הנכס. יודגש כי הנתבעים הודיעו לתובעים כי ממילא הם לא יכולים לעשות חוזה מכר בשלב זה וזאת לאור העובדה כי לא עבר פרק הזמן שלאחריו הם יכולים לקבל פטור ממס שבח על המכירה. כמו כן עדיין לא התקבל טופס 4.

בפגישה זו אף התחייב ראובן כי עד לחודש אוגוסט 2021 יהיה כבר לנכס טופס 4.

הצדדים חזרו ואישרו את המחיר המוסכם בסך 3.8 מיליון ₪ והסכימו סופית כי ביום שבו יימכרו התובעים את דירתם יוסכם גם על מועד הפינוי והסדר התשלום.

15. ביום 11/05/21 שלח שמעון לראובן הודעת וואטסאפ אשר בה המליץ לו על חברה מקצועית לטיפול מהיר ומקצועי בקבלת טופס 4 (ראו צילום מסך אשר צורף לעיל כנספח ג').

16. לקראת סוף אפריל 2021 מצאו התובעים רוכשמעון ם לדירתם ובתחילת מאי כבר התקדם המו"מ לרכישת דירת התובעים ושמעון הודיע על כך לראובן . יודגש למען הסר ספק כי ראובן ידע כי התובעים מוכרים את הדירה שלהם לאור הסכמות הצדדים כאמור לעיל.

17. ביום 13/05/21 נחתם בשעה טובה ההסכם למכירת דירת התובעים.

העתק הדף הראשון של הסכם המכר ונספח להסכם ובו מפורטים מועדי התשלום ומועד הפינוי מצ"ב כנספח ד'.

18. ביום 15/05/21 במוצאי שבת נפגשו התובעים והנתבעים בנכס. לאור חתימת הסכם המכר כאמור לעיל של דירת התובעים הסכימו בשלב זה הצדדים על מועד הפינוי והסדרי התשלומים שהותאם בדיוק לאמור בנספח להסכם המכר של התובעים את דירתם אשר צורף כנספח ד' לעיל.

באותה פגישה ביקשו הנתבעים סך של 1.4 מיליון ₪ כתשלום ראשון על מנת שמעון וכלו לסלק את המשכנתא שרבצה על הנכס.

19. ביום 21/05/21 שלח שמעון לראובן הודעת וואטסאפ על חברה נוספת שמסייעת בקבלת טופס 4 ענה ראובן בהודעה קולית כדלקמן:

"וואלק אחי אני צוחק אני נזכר מה עברתי אני אומר מסכן זה בטח אם אין לו קשרים אחי הוא יכול לקפוץ לשמים עד שהוא יוציא. לא לא צריך את זה אח שלי לא צריך אני בניתי את הכול מאפס עברתי את כל החתימות רק הדיירת תשתחרר אני אעשה מדרגות הכול בסדר. חודש חודשמעון ים גג כבר החתמתי את הכול אחי זהו, פקח בא רואה את המדרגות מצלם להתראות הולך טופס 4"

צילום מסך של משלוח ההודעה משמעון לראובן ותמלול ההודעה הקולית של ראובן מיום 21/05/21 מצ"ב כנספח ה'

20. בין לבין שוחחו הצדדים בטלפון על ההתקדמות בהמצאת טופס 4. יודגש כי הצדדים עדיין לא יכלו לחתום על הסכם מכר מאחר ולדברי הנתבעים כאמור לעיל לא עדיין לא עברה התקופה של שנה וחצי לקבלת פטור ממס שבח ועדיין לא התקבל טופס 4.

21. ביום 01/06/21 א בי שלח בוואטסאפ לשמעון "הודעת רשות מקרקעי ישראל על פי תקנה 17(ב) לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה) התשע"ו 2016" מיום 22/11/17 לגבי הנכס. כמו כן שלח ראובן את ההודעה הקולית כדלקמן:

"שמעון , רשום לך גוש וחלקה, את כל הפרטים. זה של הרכישה של האדמה מהמנהל, תגיד לעורך דין שתיכנס לאתר של העירייה, היא יכולה להוציא, דרך האתר של העירייה יכולה להוציא את היתר הבניה ואת קווי הבנייה ואת הצילום, ראית הכל, מה שהי רוצה היא יכולה להיכנס דרך האתר. ואם היא מסתבכת, תגיד לי, אני אוציא את זה מהנדסה כשחבר שלי יחזור ביום רביעי"

בנוסף שוחחו הצדדים על מגרש נוסף שרצה ראובן לרכוש שאינו קשור לענייננו.

הודעת ראובן בוואטסאפ מיום 01/06/21, הודעת רשות מקרקעי ישראל מיום 22/11/17 ותמלול הודעת ראובן מאותו היום מצ"ב כנספח ו'.

22. ביום 17/06/21 שלח שמעון לראובן הודעה שהוא אינו זמין. שמעון ביקש להיות בקשר עם ראובן ולשאול אותו האם יש משהו חדש בקשר לבית. הצדדים המתינו לבוא המפקח ושמעון רצה לדעת האם יש התקדמות בדבר.

הודעת הוואטסאפ מיום 17/06/21 מצ"ב כנספח ז'.

23. ביום 22/06/21 שלח ראובן לשמעון בוואטסאפ את דוח ביקור המפקח בעירייה מיום 21/06/21 (ראו לעניין ההודעה נספח ז' לעיל).

העתק דוח המפקח מיום 21/06/21 מצ"ב כנספח ח'.

24. למען הסר ספק, מעבר להתכתבויות הוואטסאפ הצדדים בקשר רציף בטלפון מידי כמה ימים בעניין התקדמות מתן ההיתר לנכס.

25. ביום 05/07/21 שלח ראובן לשמעון את הטלפון של עורך הדין שלו. שמעון העביר את מספר הטלפון לעורך דין מטעמו, עו"ד עופר סאני שמעון צר קשר עם ב"כ שמעון עוד באותו היום.

הודעת ראובן לשמעון מיום 05/07/21 עם מספר הטלפון של ב"כ ראובן מצ"ב כנספח ט'.

26. ב"כ שמעון התכתב עם ב"כ ראובן , ואולם מסיבות שנראה שהיו קשורות לב"כ ראובן אשר יצא לחופשה, לא נשלחה טיוטה. על כל פנים, ביום 18/08/21 לאחר ששוחחו ב"כ הצדדים ניסו הצדדים כבר לתאם מועד לפגישה ביום 29/08/21.

הודעות ב"ב הצדדים בוואטסאפ מצ"ב כנספח י'.

27. ביום 05/08/21 שלח ראובן לשמעון צילום מסך מהבקשה שלו לשמעון נויים מדוח המפקח והוא צילם עבור שמעון את הודעת המייל שהוא שלח בעניין (ראה לעניין זה צילום מסך ההודעות שצורף כנספח ט' לעיל).

צילום המסך של הודעת האי מייל מיום 05/08/21 מצ"ב כנספח יא'1

כמו כן שלח ראובן לשמעון את צילום ההיתר עם הודעה קולית כדלקמן:

"תורג'מן ביקשת את ההיתר. אני בדיוק עכשמעון ו גם מבקשמעון ם ממני את זה, אז הוצאתי את זה מהמחשב, הנה ההיתר"

צילום המסך של הודעת הוואטסאפ הקולית מיום 05/08/21 ותמלול ההודעה הקולית בצירוף צילום ההיתר מצ"ב כנספח יא' 2.

28. ביום 17/08/21 שוחחו בוואטסאפ הצדדים שוב.

· תחילה שלח ראובן לשמעון קובץ קול שלו בשמעון חה עם איש מהעירייה כדלקמן:

"ראובן , עכשיו שמעון ו דיבר איתי אורן, התקשר אלי, אמר לי שאי אפשר להעלות את הקבצים ואת כל הדברים האלו כמו שגדי ניסה דרך האתר, הוא צריך ללכת לקומה 7 לבחור בשם לירון, ולעשות את זה שם בצורה מסודרת. תגיד לגדי אור הזה שמעון חך ללירון ויעשה את זה בצורה מסודרת"

כמו כן העביר ראובן לשמעון את צילומי המסך ששלח על ידי אותו אדם ששלח לראובן את ההודעה הקולית הנ"ל .

· שמעון ענה להודעה זו של ראובן שהועברו אליו כאמור לעיל כדלקמן:

"ראובן , דיברתי עם העורך דין שלי עכשיו ומחר הוא יהיה בקשר עם העורך דין שלך, נתאם פגישה ביחד, נשב ונסגור את כל העניין הזה. אז אם הוא יהיה איתך בקשר, תענה לו ותיתן כתובת. אנחנו כל יום, כל יום אחר צהריים אנחנו יכולים. ערב טוב.

· בתגובה להודעת שמעון הנ"ל ענה ראובן :

"אין בעיה, אין בעיה, שמעון , אין בעיה, הכול בסדר, אין בעיה"

· בהמשך יום 17/08/21 בשעה 19:46 מעדכן ראובן את שמעון בהודעה שהוא קיבל מהמהנדס.

צילום המסך מההודעות מיום 17/08/21 מצ"ב כנספח יב'1

תמלול ההודעה הקולית ששלח ראובן לשמעון שהועברה בשעה 18:54 ביום 17/08/21 מצ"ב כנספח יב'2.

תמלול ההודעה הקולית ששלח שמעון לראובן ביום 17/08/21 בשעה 19:01 מצ"ב כנספח יב'3

תמלול ההודעה הקולית ששלח ראובן לשמעון ביום 17/08/21 בשעה 19:12 מצ"ב כנספח יב' 4

צילום המסך של ההודעה מיום 17/08/21 בשעה 19:46 מצ"ב כנספח יב' 5

29. ביום 18/07/21 שוחחו שמעון וראובן בטלפון על מנת לסכם את הדברים. בשמעון חה זאת התברר לראשונה כי למרות הסכמת הנתבעים כי הסיכום בין הצדדים היה 3.8 מיליון ₪ עתה המחיר עלה והינו בין 3.9 מיליון ₪ ל- 4 מיליון ₪. כמו כן עלתה הצעה חילופית כי הסכום יעמוד על 3.8 ש"ח ואולם הפינוי יהיה בתוך שנה.

בסופה של השמעון חה הסכימו הצדדים לקיים פגישה מסודרת עם נשותיהם של הצדדים, שהרי גם הן היו עדות למו"מ עד כה ושמעון בתמימותו סבר שמשם תבוא האמת.

תמלול השמעון חה בין שמעון לראובן מיום 18/08/21 מצ"ב כנספח יג'.

30. למחרת, ביום 19/08/21 התקשרה שרה, אשתו של ראובן אל שמעון ובשמעון חה זו התכחשה שרה לכל מו"מ שהיה בין הצדדים או במילותיה "לא סיכמתי איתך שום דבר, זה הכול נאמר בשמעון חה שבעל פה של חצי שעה, זה לא דברים שסגרנו" וכך, כאילו לא היה מו"מ מעולם וכאילו לא מכר שמעון את דירת משפחתו נוכח המו"מ והסכמות הצדדים חזרו בהם הנתבעים מההסכמות אשר פורטו בהרחבה לעיל.

על כל טענותיו של שמעון ענתה שרה "אני מצטערת" ובכל ביטלה את המו"מ בין הצדדים מבלי לטרוח לתת אפילו הסבר.

תמלול השמעון חה בין שרה לשמעון מיום 19/08/21 מצ"ב כנספח יד'.

31. בסופו של דבר וזמן קצר וככל הידוע לתובעים לאחר זמן קצר, ביום 29/12/21 מכרו הנתבעים את הנכס בסך של 4.3 מיליון ₪.

פירוט הטענות:

32. התובעים ייטענו בראשמעון ת הדברים כי יחסי האמון הנוצרים במהלך המשא ומתן מטילים על הצדדים לו חובות שונים, החל מחובת גילוי וכלה בהטלת מגבלות על זכות הפרישה (ראו גם ניתוח עקרונות תום הלב על פי הגישה הכלכלית למשפט, ע' בן שחר ו-י' פרוקצ'יה הגישה הכלכלית למשפט בעריכת א' פרוקצ'יה, עמ' 165 (2012)).

כמובן שלא כל פרישה ממשא ומתן מהווה התנהגות בחוסר תום לב כאמור בע"א 416/89 משה (גלר) גל אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ (4.3.1992) בו קבע ביהמ"ש העליון:

"הכלל הוא, כידוע, שלכל צד למשא ומתן עומדת הזכות העקרונית לפרוש ממנו בכל עת. אך גם פרישה ממשא ומתן צריך שתיעשה בתום לב; ו"המגבלה העקרונית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום – הלב"... פרישה ממשא ומתן, שאיננה מודרכת על ידי שמעון קולים ענייניים, הנובעים ממהות העיסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו, חשודה כנגועה בהיעדר תום לב... לאמור: שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן טעונה בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, ובייחוד בשאלה לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים...".

33. על השאלה מהי פרישה ממו"מ "בתום לב", נכתב בספרה של המלומדת גבריאלה שלו, במאמרה "סעיף 12 לחוק החוזים: תום לב במשא ומתן" (משפטים ז, עמ' 117, בעמ' 137):

"כך יש לשקול בכל מקרה של פרישה ממשא ומתן את הגורמים הבאים:

(1) השלב אליו הגיע המשא ומתן...

אולם גורם זה אינו קובע תנאי בל יעבור. יתכן כי אפילו בשלב מאוחר של המשא ומתן ערב כריתת החוזה, יתברר קיומו של פער עמוק בין עמדות הצדדים. פרישת אחד הצדדים מן המשא ומתן לא תחשב כנגועה בהעדר תום לב רק מחמת השלב המתקדם אליו הגיע המשא ומתן.

(2) סיבת הפרישה – הוכחת סיבה לפרישה ממלאה לכאורה, אחר דרישת תום הלב. אולם סיבה כזו צריכה להיות מוצדקת...".

34. בהתאם להלכה הפסוקה, במקרה של הפרת חובת תום הלב בשלב הטרום חוזי, שלב המו"מ, הפיצויים המגיעים למי שכלפיו הופרה חובת התום הלב, הינם בעיקר פיצויי הסתמכות, כפי שעולה מהוראות סעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973, כך שהצד הנפגע יעמוד, באמצעות הפיצוי, במצב שבו היה נמצא אלמלא נהגו כלפיו בחוסר תום לב בשלב ניהול המו"מ לקראת כריתת החוזה (למעט מקרים חריגים המצדיקים גם פיצויי ציפייה, מה שלא הוכח בענייננו) (השוו: ג' שליו במאמרה הנ"ל, בעיקר בעמ' 132- 133, ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ (17.2.2002).

35. אכן מושכלות יסוד עליהם מושתתים דיני החוזים הן עקרון חופש החוזים המאפשר לכל צד לנהל משא ומתן ללא חשש שמא יקשר בחוזה מחייב מבלי שגמר אומר בדעתו לעשות כן, ואין לאלץ צד להעדיף את רצונו וטובתו של הצד האחר על פני טובתו ורצונו שלו. כך, חופש החוזים מתיר לכל צד במשא ומתן להחליט, כי אינו רוצה להתקשר בחוזה. כך גם כל צד הנכנס למשא ומתן, נוטל על עצמו סיכון, כי בסופו של יום, העסקה לה ציפה, לא תצא אל הפועל (ר' ת.א. (ת"א) 1018/06 אורי וקנין נ' Saint Gobain Glass France [פורסם בנבו] (3/4/12).

ואולם עיקרון בסיסי זה, לרבות הפעלתה של הזכות לפרישה ממשא ומתן לגיבוש הסכם, כפופים לחובת תום הלב הקבועה בסעיף 12 האמור. על פי עיקרון תום הלב, פרישה ממשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה צריך שתיעשה בתום לב, כשפרישה בתום-לב היא פרישה המודרכת על-ידי שמעון קולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו. בתוך כך נקבע כי פרישה שאינה מודרכת על ידי שמעון קולים כאמור חשודה כנגועה בהיעדר תום-לב הגם שלא תמיד הינה, בהכרח, כזאת (ר' ע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו (2) 177, 185 (1992)).

הנתבעים ייטענו כי נוכח התנהלות התובעים, כפי שפורטה בהרחבה לעיל מהווה ניהול ופרישה מהמו"מ בין הצדדים בחוסר תום לב, כאמור בסעיף 12 לחוק החוזים

36. ראוי להזכיר כי דיני החוזים המודרניים נוטים אל עבר ההכרה בכך שתכליתם אינה רק מתן כלים למימוש רצון הצדדים, אלא גם הכרה במערכת יחסי האמון שנוצרת בין הצדדים. לעיתים ניתן לומר כי מרגע שהחלו הצדדים לנהל משא ומתן נוצרת מערכת יחסי אמון משולשת הכוללת את הצדדים ואת הציבור. דיני תום הלב מבטאים את ההכרה בצורך להגן על מערכות יחסי אמון אלו (ראו בהרחבה מאמרו של ע' בוקשפן "רעיון האמון הבין-אישמעון ומודל "משולש הציפיות" בדיני החוזים - דיני החוזה הפסול, דיני תום-הלב ודיני כריתת החוזה כמקרי-מבחן" ספר אור 397 (2013)).

הנזק שנגרם לתובעים והפיצוי לו הם זכאים:

37. הלכה היא, כי בהתאם להוראות סעיף 12(ב) לחוק החוזים, הפיצויים המגיעים למי שהופרו כלפיו החובות הקבועות בסעיף 12(א) לעניין אופן ניהול משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, הינם פיצויי הסתמכות (דהיינו: פיצויים "שליליים") בלבד. מטרתם של פיצויים אלה היא "העמדת הצד הנפגע, באמצעות כסף, במצב שבו היה נתון אלמלא נכנס למשא ומתן או אלמלא הופרה כלפיו החובה לנהוג בתום-לב במהלך המשא ומתן" (ר' ג' שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 156).

התובעים ייטענו כי בנסיבות התביעה דנן, ונוכח עליית המחירים בתקופה שבין תחילת המו"מ ועד לפרישת הנתבעים ממנו בחוסר תום לב הרי שעיקר הנזק של הנתבעים הינו עליית המחירים וכי השבת המצב לקדמותו משמעו לענייננו ההפרש שבין מחיר הנכס במועד כניסת הצדדים למו"מ לבין מחירו ביום 29/12/21 במחיר של 4.3 מיליון ₪.

38. וכך נפסק לענין פיצויי הסתמכות וניצול בחוסר תום לב של חופש הפעולה במו"מ בפס"ד קל בנין הנ"ל (בעמ' 300 – 301):

"... אם חופש פעולה זה מנוצל לרעה – והמשא והמתן מתנהל שלא בתום-לב – מטילים על הפוגע פיצוי המשקף את נזקו של הנפגע מעצם ניהולו של המשא והמתן.

פיצוי אחר אינו אפשרי, שכן אין לדעת את תוכנו של ההסכם שהצדדים היו כורתים אילו נוהל המשא והמתן בתום-לב. כך בוודאי באותם מקרים שבהם ניהול המשא והמתן בתום-לב היה מגלה מידע שהיה מביא להפסקת המשא והמתן. אך גם במקום שניהול המשא והמתן בתום-לב היה מביא להמשך המשא והמתן, אין לדעת, לרוב, אם משא ומתן זה היה מסתיים בהסכם וגם אין לדעת מה היה החוזה שהיו הצדדים כורתים. במצב דברים זה – ועל רקע התפיסה הבסיסית שבית-המשפט אינו כורת לצדדים חוזה שהם עצמם לא כרתו – אין מקום לספקולציות באשר לתוכנו של החוזה שהיה נכרת אם היה נכרת. מכאן שלילתם של פיצויי הקיום והסתפקות בפיצויי ההסתמכות. אכן, במצב דברים זה האיזון הראוי בין החופש לעצב את תוכנו של החוזה מזה לבין החובה לנהל משא ומתן בתום-לב מזה נמצא בהטלת חובה ל"פיצויים שליליים" בלבד.

פיצויים אלה הם המגשמעון מים את עקרון היסוד של "השבת המצב לקדמותו". על-פיו מעמידים את הצדדים במצב שבו היו נתונים לולא נכנסו למשא ולמתן."

39. יש להדגיש כי ככל הנראה, ומהתנהגות הנתבעים במועד הפרישה מהמו"מ והמועד בו נחתם הסכם המכר עולה כי אלו ניהלו במקביל למו"מ עם התובעים מו"מ מקביל עם רוכשמעון ם פוטנציאלים אחרים וזאת מבלי לידע את התובעים. אכן, ניהול משא ומתן במקביל עם מציעים שונים אינו פסול לכשעצמו, שהרי כל מוכר נכס רשאי למקסם את הרווחים ולבחור בהצעה הטובה בעיניו. עם זאת, מוכר שעושה כן, צריך להעמיד את המציעים על כך שהוא מנהל משא ומתן מקביל או לכל הפחות כי הוא אינו מתחייב שלא לעשות כן (ראו ה"פ (מחוזי מר') 10105-08-09 רשת דובדבן – רשת מרגלית נ' קלמן (15/3/10)).

התובעים ייטענו כי בנסיבות מקרה לאחר שהסכימו הצדדים על פרטי העסקים יצרו הנתבעים מצג כי הם אינם מנהלים משא ומתן נוסף וכי העסקה עם התובעים מסוכמת. לפיכך ייטענו התובעים כי פרישה ממשא ומתן בשלב זה, מבלי להודיע לתובעים על ההצעה החלופית ומבלי לאפשר להם לשפר הצעתם או לנקוט בכל פעולה אחרת, מהווה פרישה ממשא ומתן שלא בתום לב.

40. לעניין גובה הנזק שנגרם להם ייטענו התובעים כי עובר לביטול המו"מ בין הצדדים, בשמעון חה עם ראובן ביקשו הנתבעים ככל הנראה להעלות את מחיר הדירה עליו סוכם בתחילת המו"מ בין הצדים למחיר השוק הריאלי באותה עת (בה "השתוללו" כלפי מעלה -מחירי הנדל"ן).

לפיכך ייטענו התובעים כי הם זכאים לפיצויי הסתמכות בגובה ההפרש בין המחיר עליו סוכם בהצעת הרכישה לבין מחיר הדירה שהיה במועד הסמוך להפסקת המו"מ שהינו גם המועד הסמוך למכירת הבית לצד ג' ביום 29/12/21 בסך של 4.3 מיליון ₪ ובסה"כ ההפרש כאמור 500,000 ₪ (3.8 מיליון ₪ - 4.3 מיליון ₪).

41. כמו כן ייטענו התובעים כי נוכח עוגמת הנפש הגדולה שנגרמה לתובעים לאחר שמכרו את דירתם בהסתמך על מצג השווא שהציגו הנתבעים ועם ביטול המו"מ שבחוסר תום לב על ידי הנתבעים נאלצו לחפש בית חדש להם ולמשפחתם, בשוק שבכל שבוע מחירי הדירות קופצים בהם.

42. אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד לזמן את הנתבעים לדין ולחייבם בסכום התביעה ובהוצאותיהם לרבות שכ"ד עו"ד ומע"מ כחוק.

______________________

בר אל ירון, עו"ד

ב"כ התובעים

מאמרים קשורים

  • ביטול חוזה

    ביטול חוזה הינה זכות העומדת לצידו של צד שנפגע מהפרת חוזה. ביטולו של החוזה ייעשה בהתאם לעילות...
  • דיני חוזים - 7 מושגי יסוד שכדאי לדעת לפני חתימה על חוזה

    דיני חוזים הינם שילוב של הוראות החוק וההלכות שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בכל הנוגע לחוזים...
  • ביטול חוזה מכר דירה

    ביטול חוזה מכר דירה ייעשה בהתבסס על מספר עילות עיקריות אשר ביניהן הפרת התחייבות של אחד הצדדים על...
  • תום לב במשא ומתן לכריתת חוזה

    תום הלב במו"מ לכריתת חוזה הינה חובה המוטלת כי על הצדדים בשלב הטרום חוזי לנהוג האחד כלפי השני בדרך מקובלת ובתום לב...
  • זכרון דברים דירה

    זיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין, חתימה על זיכרון דברים בכתב לרכישת נכס מקרקעין הינה...