סיכומים בתביעה לביטול חוזה הלוואהבבית משפט המחוזי

בתל אביב

התובעים:

1. ישראל ישראלי מן ת.ז 646646525

2. ישראלה ישראלי  ת.ז 646925887

באמצעות משרד עו"ד בר אל ירון (37881)
מרח' שחם 1 פתח תקווה (ב.ס.ר סיטי, בניין C)
03-6129125 03-6129124
דואר אלקטרוני: office@barelaw.co.il

הנתבעות:

1. א.ק קרן בטחונות ממוקדת שותפות מוגבלת מס' שותפות 540292430
מרח' סוקולוב 46 רמת השרון

2. קווואלטי קרדיט פאנד 2 שותפות מוגבלת 550273312
מרח' אלנבי 12 חיפה

3. דנוס יוסף וכהן אמיר ניהול בע"מ ח.פ 516959145
מר' לוי משה 11 ראשון לציון

 

כתב תביעה

התובעים, באמצעות ב"כ, מתכבדים להגיש לבית המשפט הנכבד את תביעתם כנגד הנתבעת כאמור בכותרת התביעה.

הנכס:

1. כמפורט להלן, הנתבעת 1 רשמה משכנתא בדרגה ראשונה לטובת הנתבעת 1 על כל זכויותיהם של התובעים בדירת מגורים ברח' רמת לח"י 1146 בית שמש הידועה כגוש 5211 חלקה 152 תת חלקה 16 הרשומה בלשכת רישום המקרקעין בירושלים (להלן: "הנכס" או "הדירה").

נסח רישום הנכס מיום 22/05/25 מצ"ב כנספח א'

הצדדים:

2. הצדדים נשוא התובענה דנן הינם כדלהלן :

2.1. התובעים, בני זוג המתגוררים בנכס. התובע עוסק בתחום ניסור וקידוח בטון שכרגע אינו עובד ואילו הנתבעת הינה מטפלת סיעודית.

2.2. הנתבעת 1 וככל הידוע לתובעים הינה שותפות מוגבלת העוסקת במתן הלוואות חוץ בנקאיות והיא אשר עמה חתמו התובעים ביום 30.08.22 על הסכם הלוואה על סך של 857,693 ₪. כפי שיפורט להלן, סכום זה אינו הסכום שקיבלו בפועל התובעים.

נסח רישום שותפות הנתבעת 1 מיום 15/07/25 מצ"ב כנספח ב'

2.3. הנתבעת 2 וככל הידוע לתובעים הינה שותפות מוגבלת העוסקת במתן הלוואות חוץ בנקאיות והיא אשר עמה חתמו התובעים ביום 27.03.19 על הסכם הלוואה על סך של של 240,000 ₪. כפי שיפורט להלן, סכום זה אינו הסכום שקיבלו בפועל התובעים.

נסח רישום שותפות הנתבעת 2 מיום 15/07/25 מצ"ב כנספח ג'

2.4. הנתבעת 3 רשמה ביום 04.04.24 הערת אזהרה על הנכס. לתובעים לא ידוע מכוח איזה זכות או הסכם נרשמה הערה זו.

נסח חברה הנתבעת 3 מיום 15.07.25 מצ"ב כנספח ד'

2.5. כפי שיפורט להלן, התובעים ייטענו כי הנתבעות כולן מהוות יחידה אחת שהרוח החיה מאחוריהן הן דנוס יוסף וכהן אמיר אשר כנגדם הוגש כתב אישום בגין אישומים הנוגעים למרמה בעסקאות מקרקעין.

הסעדים המבוקשים:

3. ואלו הסעדים עליהם יתבקש בית המשפט הנכבד להורות :

3.1. להצהיר כי הסכם ההלוואה עליו חתמו התובעים עם הנתבעת ביום 30/08/22 בטל ומבוטל.

3.2. להצהיר כי שטר המשכנתא עלי חתמו התובעים לטובת הנתבעת באותו יום, 30/08/22, בטל ומבוטל.

3.3. להורות על ביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעת 1 ביום 12/09/22 בלשכת רישום המקרקעין בירושלים.

3.4. להורות על ביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעת 3 ביום 04/04/24 בלשכת רישום המקרקעין בירושלים.

3.5. להורות על כל סעד אחר שיראה לבית המשפט ראוי וצודק.

תמצית העובדות הנחוצות לביסוסה של עילת התביעה ומתי נולדה:

4. תביעה זו עניינה מסכת אירועים המהווה, לטענת התובעים, יישום מדויק של שיטת הונאה מאורגנת, אשר נחשפה במסגרת חקירה פלילית והגשת כתב אישום חמור כנגד הגורמים המרכזיים שפעלו מול התובעים - אמיר כהן ויוסף דנוס .כתב האישום מתאר "שיטת עוקץ" שפעלה לאיתור לווים במצוקה כלכלית, מתן הלוואות בתנאים שנועדו מראש לכישלון, ניפוח החוב באמצעות עמלות מוסוות וריביות דרקוניות, והובלת הלווים לחדלות פירעון במטרה להשתלט על נכסיהם. תביעה זו תראה כי התובעים היו קורבן לשיטה זו בדיוק.

5. בעניינינו פעלה השיטה כך:

5.1. שלב א' - הפיתיון (ההלוואה הראשונה, מרץ 2019):
ביום 27.03.2019, על רקע מצוקה כלכלית, חתמו התובעים על הסכם הלוואה מול הנתבעת 2 ("קוואלטי") בסך נומינלי של 240,000 ₪, מתוכם קיבלו בפועל כ-200,000 ₪ בלבד. ההלוואה נבנתה במבנה "בלון": תשלומים חודשיים של ריבית בלבד, ופירעון מלוא הקרן בתשלום אחד בתום התקופה - מבנה שכמעט ומבטיח כישלון עבור לווה במצוקה. הנתבעות ידעו היטב כי התובעים לא יעמדו בהלוואה זו וכל מה שעניין אותם היא העובדה כי לתובעים קיים נכס עם משכנתא קטנה יחסית לשוויו של הנכס. כצפוי, התובעים לא עמדו בפירעון הקרן, והחוב, באמצעות ריביות פיגורים והוצאות, תפח עד לסך של 344,113 ₪ נכון למאי 2022.

5.2. שלב ב' - המלכודת (ההלוואה השנייה, אוגוסט 2022)
כצפוי, התובעים לא עמדו בפירעון הקרן, והחוב, באמצעות ריביות פיגורים והוצאות, תפח עד לסך של 344,113 ₪ נכון למאי 2022. 30.08.2022, כשהם נתונים בלחץ ואיום בהליכי מימוש, הובלו התובעים על ידי אותם גורמים לחתום על הסכם הלוואה חדש מול הנתבעת 1 ("א.ק. קרן") בסך של 857,693 ₪. הלוואה זו לא העניקה לתובעים כסף נזיל, אלא שימשה כמכשיר ל"ניקוי" נסח הטאבו ולהעברת כספים בין הנתבעות לגורמים הקשורים אליהן: כ-400,000 ₪ שולמו לנתבעת 2, כ-256,000 ₪ לסילוק המשכנתא הבנקאית, כ-100,000 ₪ לרשויות המס, וכ- 100,000 ₪ נוספים נגבו כ"דמי ייעוץ" לחברה קשורה לנתבעות. במסגרת עסקה זו, חתמו התובעים על שטר משכנתא בדרגה ראשונה לטובת הנתבעת 1. בכך הושלם המהלך: הנתבעות מחזיקות בשעבוד נקי וראשון בדרגה על הנכס, להבטחת חוב מנופח.

5.3. שלב ג' - המימוש (פתיחת תיק ההוצאה לפועל):
התובעים, כצפוי, לא יכלו לעמוד בתנאי ההלוואה השנייה, שהייתה דרקונית מקודמתה. לאחר ששילמו התובעים כ 200,000 ₪ פתחה הנתבעת 1 תיק למימוש המשכנתא בלשכת ההוצאה לפועל.

5.4. נכון למועד הגשת התביעה תלויה ועומדת בקשת הנתבעת 1 למימוש הנכס.

העובדות המקנות סמכות לבית המשפט.

6. סמכותו העניינית של בית משפט נכבד זה נתונה לו על פי עילות התביעה והסעדים המבוקשים בה. סמכותו המקומית של בית המשפט נתונה לו על פי מקום מושבה של הנתבעת 1

הרקע העובדתי:

7. ההלוואה הראשונה - קוואלטי קרדיט פאנד 2 (2019-2022):

7.1. על רקע קשיים כלכליים, פנו החייבים בשנת 2019 לגורמים בשוק האשראי החוץ-בנקאי. לטענתם, בעקבות פרסומת, יצרו קשר עם אדם בשם אמיר כהן אשר הפנה אותם לגורם נוסף בשם משה,מחברת "קוואלטי".

7.2. ביום 27.03.2019 נחתם הסכם הלוואה בין החייבים לבין הנתבעת 2 "קוואלטי קרדיט פאנד 2 שותפות מוגבלת" (להלן: "קוואלטי"). במסגרת ההסכם, קיבלו החייבים הלוואה בסך 240,000 ₪ בריבית שנתית של 12%.

הסכם ההלוואה הראשון מיום 27.03.19 מצ"ב כנספח ה'

7.3. להבטחת ההלוואה, נרשמה התחייבות לרישום משכנתא על הנכס. לא ברור אם התחייבות זו קוימה. על כל פנים זו המשכנתא נשוא כתב התביעה דנן נחתמה ביום 30.08.22 במסגרת ההלוואה השנייה, עליה יפורט בהמשך הדברים.

7.4. כאן המקום להדגיש כי התובעים עולים מאוזבקיסטן ובולגריה משנת 2001 שנים אך עדיין אינם יודעים עברית על בוריה ובוודאי לא לקרוא ולכתוב כראוי בעברית ו/או עם הבנה מינימלית בעסקאות כגון אלו עליהם הוחתמו כאמור בכתב התביעה דנן. במועד חתימתם הוסבר להם ההסכם בכמה דקות ספורות והם לא הבינו בדיוק את משמעותו.

7.5. יש להדגיש כי עו"ד אלכס וייג, שלכאורה אישר כי התובעים קראו את ההסכם, כי הוא הוסבר להם בשפה העברית והרוסית וכי הם הבינו את ההסכם לא הקריא, לא הסביר ואף לא יכול היה להיות משוכנע כי התובעים הבינו את משמעויותיו של ההסכם. כפי שיובהר בהמשך הדברים ולמרבה הצער, הוא ועורכי דין אחרים שאישרו את חתימותיהם של קורבנות אמיר כהן ויוסף דנוס היו אלו שבפועל אפשרו את פעולות המרמה והגזל שלהם.

7.6. עוד יובהר כי למרות שהדבר אינו כתוב בהסכם, הנתבעים לא קיבלו לידם את סכום ההלוואה הנקוב בסך של 240,000 שקל אלא סך של כ 200,000 שקל בלבד. העמלות על פי סעיפים 2.4 ו- 2.5 להסכם עמדו ע"ס של 10,125 ₪ ששולמו מתוך ההלוואה והשאר בסך של כ- 29,875 ₪ הועברו למר אמיר כהן כ "עמלה".

העתק דף חשבון מיום 02/04/19 ובו העברת ההלוואה הראשונה מצ"ב כנספח ו'

7.7. הסכם ההלוואה אשר נחתם בין התובעים קוואליטי לא היה עסקת הלוואה לגיטימית, כי אם השלב הראשון והמכריע במארג פעולות מתוכנן, שנועד לפתות את התובעים, אשר היו נתונים במצוקה כלכלית, להיכנס ל"ביצה טובענית" פיננסית אשר כמעט ובלתי אפשרי להיחלץ ממנה. כפי שיפורט להלן, ההסכם הראשון נבנה באופן שיטתי ומחושב, תוך שילוב בין מבנה הלוואה מסוכן ותניות דרקוניות, באופן המבטיח למעשה את אי יכולתם של התובעים לעמוד בהתחייבויותיהם, ומוביל אותם באופן ישיר לצורך במחזור ההלוואה בתנאים קשים עוד יותר, או לעמוד בפני הליכי מימוש נכסם היחיד.

7.8. בלב המלכודת עומד מבנה ההלוואה עצמו. על פי סעיפים 2.2, 2.3 ו-4.1 להסכם, ההלוואה ניתנה במתכונת של הלוואת "בלון" התובעים נדרשו לשלם תשלומים חודשיים בסך 2,400 ₪ בכל חודש המהווים ריבית בלבד, בעוד קרן ההלוואה בסך 240,000 ₪ עומדת לפירעון בתשלום אחד ויחיד בתום 12 חודשים.

7.9. מבנה זה הינו מטעה ומסוכן במיוחד עבור לווים שאינם מתוחכמים פיננסית, דוגמת התובעים. הוא יוצר אשליה של יכולת החזר נוחה (תשלום חודשי נמוך יחסית), בעודו מסתיר את העובדה שהחוב אינו פוחת כלל. מנגנון זה כמעט ומבטיח כי בתום התקופה, הלווה, אשר מלכתחילה היה נתון במצוקה כלכלית, לא יוכל לעמוד בפירעון הקרן, וייאלץ להיכנס למעגל של מחזור הלוואות בתנאים גרועים יותר, או לעמוד בפני הליכי מימוש נכס. כפי שיפורט בהמשך הדברים, כך אכן קרה.

7.10. סביב מבנה ההלוואה שולבו בהסכם הראשון שורה של תניות מקפחות שנועדו לנעול את התובעים בהתקשרות הפסדית ולמקסם את רווחי המלווה בכל תרחיש לרבות עמלת פירעון מוקדם עונשית (סעיף 4.2): הסעיף אוסר על פירעון מוקדם, וקובע כי אם התובעים יבקשו לעשות כן, הם יחויבו בתשלום מלוא הריבית עבור כל תקופת ההלוואה המקורית (12 חודשים) תניה זו שוללת מהתובעים את הזכות הבסיסית למחזר את חובם בתנאים טובים יותר, ומבטיחה למלווה רווח מקסימלי גם אם ההלוואה תסתיים טרם זמנה. ריבית פיגורים גבוהה (סעיף 5): ההסכם קובע ריבית פיגורים בשיעור של 1.5% לחודש (18% שנתי), שנועדה להאיץ את תפיחת החוב באופן דרמטי במקרה של כל איחור בתשלום. עמלות וניכויים מראש (סעיפים 2.5,2.4): ניכוי סך של 10,125 ₪ מראש, עוד בטרם קיבלו התובעים שקל אחד, הקטין את הסכום הנזיל שקיבלו והגדיל את העלות האמיתית של האשראי, וזאת בנוסף לעמלות נוספות שנגבו מהם, ללא כל תיעוד.

7.11. צירוף כלל המאפיינים – מבנה הלוואה המבטיח כישלון, תניות דרקוניות החוסמות כל דרך מילוט, וניצול מצוקתם וחוסר הבנתם של התובעים - מצביע על כך שההסכם הראשון נגוע בחוסר תום לב קיצוני, וכי תנאיו גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל.

8. הפרת ההסכם והסדר החוב הראשון (2022-2021)

8.1. לאחר כשנה הפסיקו התובעים לעמוד בתשלומי ההלוואה. כתוצאה מכך, ביום 21.12.2021 נשלח אליהם מכתב דרישה מטעם קוואלטי. במכתב זה עמד החוב על סך של 270,944 ₪.

8.2. ראוי להתעכב על מכתב זה זה באשר מסעיף 10 לו נראה כי התובעים שילמו את סכומי הריבית החודשיים על ההלוואה בסך 2,400 ₪ בחודש מחודש אפריל 2019, היינו 21 תשלומים ע"ס 2,400 ₪ ובסה"כ 50,400 ₪ אך הקרן ועוד כ- 1,000 ₪ לא שולמו. מאחר והקרן לא שולמה במועד "תום תקופת האופציה" להארכת החזר קרן ההלוואה - יום 07.03.21 - חויבו התובעים בריבית פיגורים בסך של 29,796 ₪.

מכתב הפרת הסדר מיום 21/12/21 מצ"ב כנספח ז'

8.3. כשלושה חודשים לאחר מכן ביום 15.03.2022 הוחתמו הנתבעים על הסדר תשלומים חדש, אשר העמיד את החוב על סך 289,677 ₪

הסדר התשלומים מיום 15/03/22 מצ"ב כנספח ח'

8.4. התובעים לא עמדו גם בהסדר תשלומים זה ובמכתב שנשלח ביום 23/05/22 על ידי קוואלטי באמצעות ב"כ על הפרת ההסדר צוין כי התובעים שילמו עד מועד משלוח המכתב סך של 4,000 ₪. בסופו של דבר העמידה התובעת ולפיכך הועמד החוב בסכום המעודכן של 344,113 ₪.

מכתב הפרת הסדר שנשלח לתובעים ביום 23.05.22 מצ"ב כנספח ט'

בסיכום ביניים תפח החוב על ההלוואה הראשונה בשיעורים כדלקמן: תקופה 1: מקבלת ההלוואה ועד לדרישה הראשונה (02.04.2019-21.12.2021) קרן ההלוואה (על הנייר): 240,000| סכום שהתקבל בפועל (נטו): 200,000 תשלומים שהוחזרו בתקופה זו: ₪50,400 | חוב נדרש בסוף התקופה: 270,944 ₪ בתקופה זו, שנמשכה כשנתיים ושמונה חודשים, החוב על הקרן המקורית (240,000 ₪) גדל ב-30,944 ₪, וזאת בנוסף לסכום של 50,400 ₪ שכבר שולם על ידי החייבים. סה"כ עלות ההלוואה לתקופה זו: 30,944 ₪ (גידול בחוב) + 50,400 ₪ (תשלומים) = 81,344 ₪. שיעור ריבית שנתי ממוצע: חישוב עלות זו ביחס לקרן המקורית מגלם ריבית שנתית ממוצעת של כ-12.4% שיעור זה תואם יחסית את הריבית החוזית (12%), והפער הקטן נובע ככל הנראה ממועדי התשלומים המדויקים וחישובי ריבית דריבית.

תקופה 2: מהדרישה הראשונה ועד להסדר התשלומים 15.03.2022 21.12.2021) חוב בתחילת התקופה: 270,944 ₪ | חוב בסוף התקופה: ₪289,677 בפרק זמן של 84 ימים בלבד,החוב תפח בסכום של 18,733 ₪. שיעור ריבית שנתי אפקטיבי: גידול זה מגלם ריבית שנתית אפקטיבית של כ-30%. בשלב זה, לאחר הפרת ההסכם, הופעלו על החייבים ריביות פיגורים והוצאות משמעותיות, שהקפיצו את הריבית האפקטיבית לשיעור הגבוה בהרבה מהריבית החוזית המקורית.

תקופה 3: מהסדר התשלומים ועד לדרישה האחרונה 15.03.2022-23.05.2022) חוב בתחילת התקופה: 289,677 ₪ | תשלומים שבוצעו בתקופה זו: 4,000 ₪ | חוב בסוף התקופה: ₪ 344,113 בפרק זמן של 69 ימים בלבד,החוב גדל ב-54,436 ₪, וזאת בנוסף ל-4,000 ₪ ששולמו. סך החיובים לתקופה זו עומד על 58,436 ₪. שיעור ריבית שנתי אפקטיבי: גידול חריג זה מגלם ריבית שנתית אפקטיבית של כ- 106%. שיעור ריבית זה הינו חריג ודרקוני בכל קנה מידה. הוא מצביע על הפעלת מנגנוני הצמדה, ריבית דריבית על ריבית הפיגורים, והוספת הוצאות משפטיות והוצאות גבייה באופן אגרסיבי ביותר, שהובילו לתפיחה אקספוננציאלית של החוב בפרק זמן קצר מאד.

הנה כי כן, הלוואה שהחלה בריבית שנתית של כ-12.4%, הסלימה במהירות לריבית אפקטיבית של 30%, ולבסוף הגיעה לשיעור עצום של מעל 100% לשנה. תהליך זה מדגים את המנגנון הדרקוני של ההלוואה, אשר נועד להכניס את הלווה לסחרור חובות שממנו כמעט בלתי אפשרי להיחלץ.

למעשה סכום החוב שהלך ותפח ללא החזר לא באמת הטריד את הנתבעות והעומדת מאחוריהן נוכח שעבוד הדירה שהייתה כל מטרתם הסופית.

ההסכם הראשון היווה רק את הצעד הראשון בביצה הטובענית אליה נכנסו התובעים. השלב הבא הגיע בהמשך.

9. ההלוואה השנייה - א.ק. קרן בטחונות (2022 - )

9.1. במהלך שנת 2022, מצבם הכלכלי של התובעים הלך והחמיר. החוב לנתבעת 2 ("קוואלטי") תפח, לאחר מספר הסדרים כושלים, לסך של 344,113 ₪ (נכון ליום 23.05.2022), והם עמדו בפני איום ממשי של נקיטת הליכים משפטיים ומימוש הבטוחה על דירתם. במקביל, הם התמודדו עם חובות נוספים, לרבות חוב משמעותי לרשויות המס.

9.2. נוכח מצוקתם וחוסר הבנתם, פנו התובעים פעם נוספת לאותו אדם אשר הוביל אותם להתקשרות הראשונה, מר אמיר כהן. מר כהן הציג עצמו כמי שיכול לארגן עבורם "פתרון" כולל - הלוואה חדשה, גדולה יותר, אשר תאפשר להם הן לסלק את החוב התופח ל"קוואלטי" והן לכסות את יתר חובותיהם.

9.3. במיוחד נתן אמיר כהן חשיבות לתנאי שבלעדיו לא הייתה ניתנת לתובעים ההלוואה - היינו סילוק המשכנתא הרובצת על דירתם. תנאי זה היווה תנאי שבלעדיו אין שהרי המטרה עתה הייתה לרשום משכנתא בדרגה ראשונה על דירתם של התובעים כאשר הנתבעים ידעו היטב כי במוקדם או במאוחר משכנתא זו תמומש ורוב כספי המימוש או הדירה בשלמות תעבור לידיהם.

9.4. כשלב מקדים לקראת "הפתרון" שהוצע, הוחתמו התובעים ביום 02.06.2022 על "הסכם קבלת ייעוץ משכנתא" עם חברת "סאנקוד בע"מ (חברה הקשורה גם היא למר אמיר כהן) במסגרת הסכם זה, התחייבו התובעים לשלם לחברה שכר טרחת ייעוץ מופקע בשיעור של 10% בתוספת מע"מ מסכום ההלוואה העתידית שיקבלו. חתימה על הסכם זה היוותה תנאי בלעדי להמשך התהליך, ונועדה להבטיח עמלה שמנה למתווכים.

העתק הסכם הייעוץ עם סאנקוד בע"מ מצ"ב כנספח י'

9.5. הסכם ההלוואה השני (אוגוסט 2022): ביום 30.08.2022, הובלו התובעים על ידי אמיר לחתום על הסכם הלוואה חדש, הפעם מול הנתבעת 1, "א.ק קרן בטחונות ממוקדת שותפות מוגבלת " (להלן: "קרן בטחונות") סכום הקרן הנקוב בהסכם עמד על סך אסטרונומי של 857,693 ₪.

העתק הסכם ההלוואה השני מיום מצ"ב כנספח יא'

טופס בקשת הלוואה מיום 30/08/22 מצ"ב כנספח יב'

9.6. ך 857,693 ₪ שכביכול קיבלו התובעים חולק כדלקמן:

• כ 400,000 ₪ הועברו ל"קוואלטי" לסילוק החוב מההלוואה הראשונה.

• כ 256,000 ₪ הועברו לבנק לאומי לסילוק המשכנתא המקורית של התובעים.

• כ 100,000 ₪ הועברו לרשויות המס לכיסוי חובם

• 100,349 ₪ (10% + מע"מ) הועבר כ"דמי ייעוץ" לחברת "סאנקוד."

9.7. בשורה התחתונה: ההלוואה כולה שימשה כמכשיר להעברת כספים בין הנתבעות והגורמים הקשורים אליהן, תוך "ניקוי" נסח הרישום של דירת התובעים.

9.8. הסכם זה, אשר נפרש על פני 16 עמודים של מלל משפטי צפוף, נבנה במתכונת שלתובעים לא הייתה כל דרך להבין וכל מטרתו להבטיח את אי יכולתם של התובעים לעמוד בו.

להלן עיקרי המנגנונים והתניות הבעייתיים השזורים בו :

9.8.1. התניית שירותים ועלות אשראי כוללת החורגת מהמותר: כאמור לעיל קבלת ההלוואה הותנתה בחתימה מוקדמת על הסכם "ייעוץ" נפרד עם חברת "סאנקוד", אשר גבתה עמלה בסך 100,349 ₪. עמלה זו, שהיוותה תנאי לקבלת ההלוואה, היא חלק בלתי נפרד מעלות האשראי. צירוף עמלה זו (כ-11.7% מהקרן) לריבית החוזית (14.32%) מביא את העלות הכוללת והאמיתית של האשראי לשיעור של מעל 26% לשנה,שיעור החורג מהתקרה המותרת בחוק.

9.8.2. גילוי מטעה: "טופס בקשת ההלוואה" מציג "שיעור עלות ממשית של האשראי " בשיעור של 15%. נתון זה מטעה באופן מהותי, שכן הוא אינו כולל את "דמי הייעוץ" האמורים, אשר מהווים חלק מהותי מעלות ההלוואה.

9.8.3. מנגנון ניפוח חוב מובנה (הלוואת "בלון" בריבית נצברת): על פי "טופס בקשת ההלוואה" המצורף להסכם, התובעים נדרשו לשלם תשלום חודשי בסך 4,000 ₪ בלבד. אולם, תשלום זה הוגדר במפורש כ "תשלום על חשבון ריבית חלקית". הריבית השנתית הנומינלית עמדה על 14.32%, שהם כ-10,200 ₪ לחודש. ההסכם קובע כי "יתרת הריבית שלא משולמת תצבר לקרן ההלוואה" המשמעות היא שגם אם התובעים היו עומדים בתשלום החודשי, חובם היה גדל באופן אוטומטי מדי חודש בסכום של כ-6,200 ₪. זהו מבנה המבטיח את כישלון הלווה ואת תפיחת החוב באופן אקספוננציאלי.

9.8.4. נעילת הלווה וחסימת פירעון מוקדם (סעיף 5 להסכם): ההסכם שולל מהתובעים באופן מוחלט את היכולת למחזר את ההלוואה או לסלקה טרם זמנה. סעיף 5.1 קובע כי פירעון מוקדם יתאפשר רק "בכפוף להסכמת החברה לכך מראש ובכתב ובתנאים שייקבעו לכך ע"י החברה. "באופן חמור אף יותר, סעיף 5.8 אף קובע במפורש כי "הוראות סעיף 13(ב) לחוק המשכון... לא יחולו" ובכך מבטל את יכולתם של התובעים לפדות את הנכס הממושכן על ידי סילוק החוב.

9.8.5. ריבית פיגורים סותרת ומטעה ("טופס בקשת ההלוואה" וסעיף 4.3 להסכם): מסמכי ההלוואה מציגים תמונה סותרת ומטעה בנוגע לריבית הפיגורים. מצד אחד, ב"טופס בקשת ההלוואה", המהווה חלק בלתי נפרד מההסכם, נקבעה ריבית פיגורים שנתית בשיעור של 17% ציון הערה כי ריבית זו באה "חלף" הריבית החוזית. מצד שני, בסעיף 4.3 לגוף ההסכם עצמו, נקבע במפורש כי במקרה של פיגור, החוב יישא "בנוסף לריבית ההלוואה, ריבית פיגורים" סתירה מכוונת זו נועדה להטעות את התובעים. בפועל, כפי שעולה ממכתבי הדרישה ששלחה, הנתבעת בחרה לפעול לפי הפרשנות הדרקונית יותר, וגבתה את שתי הריביות במצטבר, באופן שהביא את הריבית הכוללת לשיעור של מעל 31% - שיעור החורג מהמותר בחוק. בנוסף, מצורף להסכם "תעריפון" עמלות המאפשר לנתבעת לחייב את התובעים בסכומים ניכרים עבור כל פעולה, ובכך מעניק לה כלי נוסף לניפוח מלאכותי של החוב.

9.8.6. עילות דרקוניות להעמדה לפירעון מיידי (סעיף 9): ההסכם כולל רשימה ארוכה של עילות המאפשרות לנתבעת להעמיד את מלוא החוב לפירעון מיידי, לרבות סעיפים סובייקטיביים לחלוטין כמו סעיף 9.5, המאפשר זאת "אם לדעת החברה, לפי שיקול דעתה הבלעדי, חלה הרעה מהותית במצבו הכלכלי... של הלווה". סעיפים אלו מעניקים לנתבעת את שיקול הדעת הבלעדי האם להעמיד את ההלוואה לפירעון מיידי.

הנה כי כן ובסיכום ביניים, מההלוואה הראשונה ע"ס 200,000 ₪ שקיבלו התובעים ביום 22.04.2019 הגיעו התובעים למצב שבו הם חותמים כשלוש שנים לאחר מכן, ביום 30.08.2022 על הלוואה בסך של 857,693 ₪ וכל זאת כאשר בין לבין הם משלמים לנתבעות עשרות אלפי שקלים כתשלומי ריבית. על כן עומדת לתובעים הטענה המוצדקת לביטול הסכם. 

10. הסכומים בפועל שקיבלו והחזירו התובעים לנתבעות 2-1:

10.1. התובעים ייטענו כי סך התועלת הכלכלית הישירה שקיבלו התובעים משתי ההלוואות יחד הוא הסכום שהתקבל בידם במזומן והחובות החיצוניים שסולקו עבורם: מהלוואה ראשונה 200,000 ₪. מהלוואה שנייה (סילוק משכנתא ומס) 356,000 ₪. סה"כ: 556,000 ₪

10.2. "על פי הנתונים הידועים לתובעים שולם לנתבעות לאורך כל התקופה בגין שתי ההלוואת סך של כ-277,400 ₪. תשלומים בגין ההלוואה הראשונה (מול "קוואלטי"): 21 תשלומי ריבית שוטפים בסך של 2,400 ₪ כל אחד, ובסך הכל 50,400 ₪. תשלום נוסף במסגרת הסדר 4,000 ₪. תשלומים בגין ההלוואה השנייה (מול "א.ק. קרן בטחונות"): 2 תשלומים שוטפים בסך 4,000 ₪ כל אחד, ובסך הכל 8,000 ₪. תשלום במסגרת הסדר בתיק ההוצאה לפועל: 215,000 ₪.

11. המשכנתא:

11.1. המשכנתא הייתה השלב האחרון בהשתלטות הנתבעים על דירת התובעים. בשלב זה כבר היה ברור לנתבעים כי במוקדם ובמאוחר משכנתא זו תמומש.

11.2. במעמד חתימת הסכם ההלוואה השני, ביום 30.08.2022, החתימו הנתבעים את התובעים על שטר משכון ועל שטר משכנתא בדרגה ראשונה על דירתם, להבטחת החוב החדש והמנופח.

11.3. בשלב זה מטרתם האמיתית של הנתבעים כבר הייתה ברורה: לאחר שדאגו לסלק את השעבוד של בנק לאומי על הנכס (המשכנתא שנטלו התובעים במועד רכישת דירתם) הם רשמו לטובת הנתבעת 1 משכנתא "נקייה" בדרגה ראשונה על סך 885,000 ₪ בכך, הם הבטיחו לעצמם שליטה מלאה בנכס ועדיפות על פני כל נושה אחר, כשהם יודעים שההלוואה שבנו מיועדת לכישלון וסופה בהליכי מימוש.

שטר המשכון, שטר המשכנתא והודעה על רישום משכנתא מצ"ב כנספח יג'

12. תיק ההוצאה לפועל למימוש המשכנתא:

12.1. כצפוי, התובעים לא יכלו לעמוד בתנאי ההלוואה. במכתב התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים ששלחה הנתבעת 1 אל התובעים מיום 01.11.2023, נטען כי הם שילמו שני תשלומים בלבד. למעשה כל שהיה על הנתבעת 1 היה להמתין מעט ולאחר כשנה בלבד, כבר עמד חובם של התובעים על סך 1,003,514 ₪.

מכתב ההתראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים מיום 01.11.23 מצ"ב כנספח יד'

12.2. ביום 13.02.2024 פתחה א.ק קרן תיק למימוש משכון בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב, 520102-0-24. החוב במועד פתיחת התיק עמד על 1,078,772.83 ₪.

12.3. ביום 04.04.2024 וכמפורט בנסח הטאבו של הנכס נרשמה הערת אזהרה נוספת על הנכס, הפעם לטובת הנתבעת 3 "דנוס יוסף וכהן אמיר ניהול בע"מ". הרישום התבסס על התחייבות מיום 27.03.2024. יצוין כי מסמכי רישום אלו מעולם לא נמסרו לתובעים והם אינם בידם.

12.4. ביום 16.07.2024 הגישה א.ק קרן בקשה למינוי כונס נכסים על דירת החייבים. בהחלטה מיום 18.07.2024 הורה הרשם על המצאת הבקשה לתגובת בעלי הערות אזהרה נוספים על הנכס, לרבות חברת "ע.ט החברה להתחדשות עירונית לישראל (נופי בית שמש) בע"מ" (להלן: "אשר לטובתה רשומה הערת אזהרה קודמת בזמן מכוח הסכם פינוי-בינוי.

12.5. 28.08.2024 נחתם הסדר פירעון חוב נוסף בין החייבים לא.ק קרן, אשר קיבל תוקף של החלטה ביום 22.09.2024 וההליכים בתיק עוכבו. הסכם זה מעולם לא הוסבר ו/או הובהר לתובעים. כל שנאמר להם כי אם הם לא רוצים שיוציאו אותם מביתם עליהם לחתום על הסכם זה. ההסכם נחתם על ידם באמצעות הנייד, כאמור מבלי שהובהרה משמעותו.

הודעה בתיק ההוצל"פ על הסדר פירעון חוב מיום 28.08.24 מצ"ב כנספח טו'

12.6. החייבים שילמו סך של 215,000 ₪ על חשבון הסדר זה אך לא הצליחו לשלם את יתרת החוב שם. כתוצאה מכך, ביום 28.04.2025 נשלחה אליהם הודעה על הפרת ההסדר, אישור כי שולמו בתיק 215,000 ₪ וכמו כן הודעה חידוש הליכי המימוש.

מכתב א.ק קרן לתובעים מיום 28.04.25 על חידוש הליכי המימוש מצ"ב כנספח טז'

12.7. נכון למועד הגשת התביעה תלויה ועומדת בפני רשם ההוצאה לפועל בקשת א.ק קרן מיום 13.07.25 להמשך הליכי מימוש הנכס.

בקשת א.ק קרן להמשך הליכי מימוש הנכס מיום 13.07.2 מצ"ב כנספח יז'

13. הליכים פליליים ואזרחיים כנגד הנאשמים אמיר כהן ויוסף דנוס:

13.1. ההתנהלות מול החייבים אינה עומדת בפני עצמה, ומתקשרת באופן ישיר לחקירה פלילית ולהליכים אזרחיים נוספים כנגד הגורמים המעורבים.

13.2. הנאשמים המרכזיים: אמיר כהן ויוסף דנוס הם הדמויות המרכזיות אשר מולם התנהלו החייבים. כנגד השניים הוגש כתב אישום חמור בגין הונאה, עושק וסחיטה שיטתית של לווים במצוקה. במסגרת ההליך הפלילי ה"ת שלום (73853-11-24), ניתנה ביום 08.12.2024 החלטה על העברת כספים מחשבונותיהם הפרטיים לידי האפוטרופוס הכללי.

13.3. כפי שפורסם בהרחבה באמצעי התקשורת, ביום 23.12.2024 הגישה פרקליטות מחוז תל אביב כתב אישום חמור כנגד אמיר כהן ויוסף דנוס, וכן כנגד חברות שבשליטתם, לרבות "דנוס יוסף וכהן אמיר ניהול בע"מ" (הנתבעת 3 בתיק זה). כתב האישום, המונה 27 אישומים, מייחס לנאשמים שורה ארוכה של עבירות חמורות, ביניהן קשירת קשר לביצוע פשע, עושק, קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, סחיטה באיומים, הלבנת הון ועוד.

צילומי כתבות מאתרי "מעריב", "דה מרקר" ו-"mynet" מצ"ב כנספח יח'

13.4. מכתב האישום, כפי שתואר בכתבות, עולה תיאור מדויק של "שיטת העוקץ" אשר הופעלה על התובעים בתיק זה:

• איתור קורבנות במצוקה: הנאשמים פרסמו עצמם כמומחים המסייעים לאנשים שנקלעו למצוקה כלכלית ומסורבי הלוואה על ידי הבנקים. הם התמקדו באוכלוסיות מוחלשות, לרבות נכי צה"ל ואנשים עם מוגבלויות.

• מתן הלוואות בתנאים שנועדו לכישלון: הנאשמים העניקו הלוואות תוך שיעבוד דירות המגורים של הלווים.

• גזילת כספי ההלוואה: מיד לאחר העמדת ההלוואה, הנאשמים דרשו וגבו מהלווים סכומים גבוהים תחת מסווה של "עמלות" ו"דמי ייעוץ", ובכך הבטיחו כי ללווים לא יוותר די כסף לעמוד בהחזרים.

• הובלה לחדלות פירעון: כתוצאה ישירה מניפוח החוב וגזילת כספי ההלוואה, הלווים נקלעו במהירות למצב של חדלות פירעון.

• ההשתלטות על הנכס: בשלב זה, הציעו הנאשמים "להושיע" את הלווים באמצעות רכישת דירתם במחיר הנמוך בעשרות אחוזים משווי השוק, תוך שימוש באיומים ובמצגי שווא.

13.5. עוד עולה מהכתבות כי בפרשה היו מעורבים אנשי מקצוע נוספים שפעלו בתיאום עם הנאשמים, ובכללם: עו"ד משה גדנסקי: מוזכר כמי שייצג את הגופים המלווים (לרבות "א.ק. קרן בטחונות") ואישר את מתן ההלוואות מבלי לבדוק את יכולת ההחזר של הלווים. השמאית רינה אלקיים: מוזכרת כאשתו של הנאשם אמיר כהן, אשר הכינה דוחות שמאי עבור דירות הלווים וגם עבור דירתם של התובעים, ככל הנראה בהכוונת הנאשמים אמיר כהן ויוסף דנוס.

13.6. הקשר בין הנאשמים בכתב האישום לבין הנתבעות בתיק זה הוא ישיר וברור. מדובר באותן דמויות מרכזיות (אמיר כהן ויוסף דנוס), באותן חברות קשורות (דנוס וכהן ניהול בע"מ), ובאותה שיטת פעולה בדיוק, אשר הופעלה כלפי התובעים והובילה אותם אל סף אובדן ביתם.

13.7. להלן הקשר לחברות המלוות:

• קוואלטי: פסק דין בתיק ת"א (שלום ) 14328-09-21 מיום 18.06.2024, קושר באופן ישיר את יוסף דנוס ואמיר כהן כנתבעים יחד עם "קוואלטי קרדיט פאנד " ו"קוואלטי הנדסה פיננסית".

• א.ק קרן: החלטה בתיק ת"א (מחוזי ת"א 38966-12-20 מיום 21.06.2022, קושרת את אמיר כהן, יוסף דנוס, עו"ד משה גדנסקי וחברת "ע.נ הכוונה וייעוץ בע"מ "כנתבעים יחד עם "א.ק. קרן בטחונות ממוקדת". התיק מתאר דפוס פעולה של "עוקץ" הדומה למקרה דנן.

• שותפות דנוס יוסף וכהן אמיר - הדירקטורים בשותפות זה הם דנוס יוסף וכהן אמיר.

ככל הידוע לתובעים, צו המניעה הרשום בנסח הטאבו על ידי בית המשפט מיום 04.12.24 ניתן בהליכים הפליליים כנגד דנוס וכהן.

טענות התובעים:

14. מרמה והטעיה (סעיף 15 לחוק החוזים)

14.1. התובעים יטענו כי התקשרותם בהסכם ההלוואה השני נבעה כתוצאה ישירה ממרמה והטעיה מכוונת ושיטתית מצד הנתבעות והגורמים הפועלים מטעמן. הנתבעים הציגו בפני התובעים מצג שווא לפיו מדובר בהלוואת "הצלה" לגיטימית שנועדה לסייע להם לצאת ממצוקתם, בעוד שבפועל, ההסכם היווה מכשיר מתוחכם שכל מטרתו הייתה להובילם באופן מתוכנן לאובדן ביתם.

14.2. התובעים ייטענו כי המרמה באה לידי ביטוי, בין היתר, בהיבטים הבאים:

• הסתרת העלות האמיתית והבלתי חוקית של האשראי: הנתבעות הסתירו מהתובעים את העובדה כי "דמי הייעוץ" בסך 100,349 ₪ שנגבו מהם באמצעות חברת "סאנקוד" מהווים חלק בלתי נפרד ובלתי חוקי מעלות ההלוואה, והציגו בפניהם שיעור עלות אשראי מטעה ונמוך באופן משמעותי מהעלות האמיתי.

• הסתרת המבנה הדרקוני של ההלוואה: הנתבעות הציגו בפני התובעים תשלום חודשי נמוך בסך 4,000 ₪, תוך הסתרה מכוונת של העובדה כי מדובר בתשלום "ריבית חלקית" בלבד, וכי מבנה ההלוואה נועד להבטיח שהחוב יצמח ויגדל מדי חודש באופן אוטומטי, גם אם יעמדו בתשלומים.

• הסתרת הכוונה האמיתית: התובעים יטענו כי מטרתם האמיתית של הנתבעים, אשר הוסתרה מהם, לא הייתה להעניק הלוואה, אלא לנצל את מצוקתם על מנת להשתלט על דירת מגוריהם, שהיא נכסם היחיד.

15. עושק (סעיף 18 לחוק החוזים)

15.1. התובעים יטענו התובעים כי הסכם ההלוואה השני בטל מחמת עושק, שכן התקיימו בו כל יסודות העילה באופן מובהק :

• מצוקת המתקשר: התובעים היו נתונים במצוקה כלכלית קשה ומוכחת, עמדו בפני הליכי מימוש בגין ההלוואה הראשונה, התמודדו עם חובות נוספים, ופעלו מתוך לחץ וחוסר ברירה מוחלט. כמו כן וכדרך פעולה כאמור בכתבות אשר תיארו את כתב האישום נגד כהן ודנוס הרי שאלו ניצלו את חוסר הבנתם של התובעים ואת חוסר ידיעתם עברית על בוריה על מנת לפתות אותם למלכודת בתמות החוזה והמשכנתא.

• ניצול המצוקה: הנתבעות והגורמים מטעמן היו מודעים היטב למצוקתם של התובעים, וניצלו את חולשתם, תמימותם וחוסר הבנתם כדי להחתימם על הסכם שתנאיו דרקוניים.

• תנאי חוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל: תנאי ההסכם, לרבות הריבית האפקטיביות העצומה (מעל 26% לשנה ובמקטעי זמן מסוימים כמפורט לעיל אף יותר 100% לשנה), מבנה הלוואת ה"בלון" שמבטיח כישלון, שלילת הזכות לפירעון מוקדם, והעמלות המופקעות, הינם גרועים במידה בלתי סבירה וקיצונית מהמקובל בשוק האשראי הלגיטימי.

16. חוסר תום לב קיצוני (סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים)

16.1. התובעים יטענו כי מסכת האירועים כולה, החל מההלוואה הראשונה, דרך הפנייתם לאותם גורמים, ניסוח הסכמים דרקוניים וחד-צדדיים, וכלה בהליכי המימוש המהירים, נגועה בחוסר תום לב קיצוני, הן בשלב המשא ומתן והן בשלב קיום החוזה. התנהלות זו סוטה באופן בוטה מנורמת ההתנהגות המצופה מצדדים לחוזה, וחושפת כי מטרת הנתבעות לא הייתה עסקה לגיטימית, אלא הונאה מתוכננת.

17. חוזה פסול (סעיף 30 לחוק החוזים)

17.1. התובעים יטענו כי הסכם ההלוואה הוא חוזה פסול שיש להורות על בטלותו, שכן כריתתו, תוכנו ומטרתו הם בלתי חוקיים וסותרים את תקנת הציבור. ההסכם מבוסס על הפרות בוטות של חוק אשראי הוגן, ומהווה תוצר של מעשי מרמה ועושק, המגיעים כדי עבירות פליליות, כפי שעולה מכתב האישום שהוגש נגד ראשי הנתבעות.

18. הפרות בוטות ויסודיות של הוראות חוק אשראי הוגן, התשנ"ג-1993

18.1. התובעים יטענו כי הסכם ההלוואה השני וההתנהלות הכרוכה בו נגועים בהפרות יסודיות ובוטות של הוראות חוק אשראי הוגן (להלן: "החוק"), אשר נועד להגן על לווים מפני ניצול ומפני כריתת הסכמים שתנאיהם בלתי הוגנים ובלתי חוקיים. ההפרות הרבות והחמורות שיתוארו להלן מקנות לבית משפט נכבד זה סמכות רחבה להתערב בתנאי החוזה, לשנותם ואף לבטלם כליל.

18.2. חריגה מהעלות המרבית של האשראי (בניגוד לסעיף 5 לחוק): העלות האמיתית והאפקטיבית של האשראי שנגבה מהתובעים חורגת באופן קיצוני ומתמשך מהתקרה המותרת בחוק. החריגה באה לידי ביטוי בשני מישורים:

• ראשית, במבנה ההלוואה הראשוני: הנתבעות, באמצעות פיצול מלאכותי של העסקה, גבו מהתובעים, בנוסף לריבית החוזית (14.32%), גם "דמי ייעוץ" בסך 100,349 ₪. עמלה זו, שהיוותה תנאי לקבלת ההלוואה והיא חלק בלתי נפרד מעלותה, מביאה את העלות הכוללת והאמיתית של האשראי לשיעור של מעל 26% לשנה,שיעור החורג מהתקרה המותרת בחוק כבר במועד כריתת החוזה.

• שנית, ובאופן חמור אף יותר, בתפיחת החוב בפועל: כפי שפורט בהרחבה בפרק העובדתי לעיל, לאחר הפרת ההסכם, הפעלת מנגנוני ריבית הפיגורים, ההצמדות וההוצאות הנוספות, הובילה לכך שהריבית השנתית האפקטיבית שנגבתה מהתובעים נסקה לשיעורים דרקוניים של 30% ואף למעלה מ-100% לשנה .שיעורים אלו מהווים הפרה בוטה ומתמשכת של העלות המרבית המותרת, והופכים את ההלוואה למנגנון השתלטות בלתי חוקי.

18.3. הפרת חובת הגילוי הנאות (בניגוד לסעיף 3 לחוק): הנתבעות הפרו באופן בוטה את חובת הגילוי המוטלת עליהן. הן הציגו ב"טופס בקשת ההלוואה" נתונים מטעים לגבי "שיעור העלות הממשית של האשראי" (15%) תוך התעלמות מכוונת מעמלת הייעוץ האדירה, ובכך מנעו מהתובעים להבין את העלות האמיתית של העסקה. יתרה מכך, ההסכם עצמו, באורכו ובמורכבותו, נוסח באופן המונע מלווה סביר, על אחת כמה וכמה הלווים מסוגם של התובעים שאינם מבינים עברית על בורייה, להבין את תנאיו לאשורם.

18.4. הגבלת פירעון מוקדם בניגוד לחוק (בניגוד לסעיף 1,6 3(11א) לחוק 7(ג)) : ההסכם שולל מהתובעים את זכותם החוקית לפרוע את ההלוואה בפירעון מוקדם. סעיפים 5.1 ו-5.8 להסכם מתנים פירעון מוקדם בהסכמת המלווה בלבד ואף מבטלים במפורש את תחולת הוראות חוק המשכון המאפשרות פדיון הנכס, ובכך כובלים את התובעים להסכם הדרקוני ללא כל אפשרות יציאה.

18.5. גביית ריבית פיגורים החורגת מהמותר בחוק (בניגוד לסעיף 6א לחוק): כפי שפורט לעיל, הנתבעת גבתה בפועל ריבית כוללת (חוזית + פיגורים) בשיעור של מעל 31% לשנה - שיעור הגבוה באופן משמעותי מהתקרה המותרת בחוק.

18.6. שימוש במנגנון "ייעוץ, לעקיפת החוק: התובעים יטענו כי דרישת הנתבעות להתקשרות נפרדת עם חברת "סאנקוד" ותשלום "דמי ייעוץ" מופקעים, מהווה מנגנון מלאכותי שכל מטרתו היא לעקוף את הוראותיו המהותיות של החוק, ובפרט עקיפת האיסור על חריגה מהעלות המרבית של האשראי (סעיף 5 לחוק) "דמי הייעוץ" אינם אלא ריבית מוסווית. באמצעות חיוב נפרד זה, גבו הנתבעות עלות כוללת לאשראי (ריבית + עמלה מוסווית) החורגת באופן בוטה מהתקרה המותרת בחוק. עקיפת חובת הגילוי (סעיף 3 לחוק. פיצול העסקה לשני חוזים נפרדים ("הלוואה" ו"ייעוץ") נועד להטעות ולהסתיר מהתובעים את העלות האמיתית והכוללת של האשראי, ובכך להפר את חובת הגילוי המלאה וההוגנת הנדרשת מהן כמלוות.

18.7. סמכות בית המשפט להתערבות (סעיף 9 לחוק): לאור ההפרות הבוטות והמצטברות של הוראות החוק, יתבקש בית המשפט הנכבד לעשות שימוש בסמכותו הרחבה מכוח סעיף 9 לחוק. סעיף זה מאפשר לבית המשפט, במקרים של הפרת הוראות החוק, לבטל את חוזה ההלוואה, לשנות את תנאיו, לחייב בהשבת כספים שנגבו ביתר, ואף לבטל חיובים עתידיים. התובעים יטענו כי חומרת ההפרות במקרה דנן, המצביעה על זלזול מוחלט בהוראות החוק ועל כוונה ברורה לעשוק אותם, מצדיקה את הפעלת הסמכות במלוא עוצמתה, ובכלל זה להורות על ביטול כל רכיבי הריבית, העמלות והחיובים הבלתי חוקיים שנגבו מהם.

19. עשיית עושר ולא במשפט בניגוד לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979

19.1. לחלופין, ומבלי לגרוע מטענותיהם לבטלות החוזה, יטענו התובעים כי הנתבעות התעשרו על חשבונם שלא על פי זכות שבדין.

19.2. התובעים ייטענו כי ההתעשרות הבלתי חוקית באה לידי ביטוי בגביית סכומים אדירים מהתובעים, אשר מקורם בריביות, עמלות וחיובים אשר נגבו בניגוד להוראות חוק אשראי הוגן ובחוסר תום לב קיצוני. כפי שפורט לעיל, הנתבעות גבו מהתובעים בפועל ריבית שנתית אפקטיבית שהגיעה עד למעלה מ-100%, וזאת באמצעות מנגנונים פסולים של פיצול עסקאות, ריביות פיגורים דרקוניות ועמלות מוסוות. התעשרות זו באה ישירות על חשבונם של התובעים, אשר נאלצו לשלם סכומים אלו תחת לחץ ואיומים במימוש דירת מגוריהם.

20. הרמת מסך מעל הנתבעות - מדובר בזרועות שונות שהרוח החיה מאחוריהן היא כהן ודנוס:

20.1. התובעים יטענו כי יש להרים את מסך ההתאגדות מעל הנתבעות להתייחס אליהן כאל יחידה כלכלית ותפעולית אחת.

20.2. התובעים יטענו כי לא היו שתי הלוואות, אלא מהלך הונאה אחד: התובעים יטענו כי פיצול העסקה לשתי "הלוואות" נפרדות משתי חברות שונות היה מהלך מלאכותי ומתוכנן, שכל מטרתו הייתה להסתיר את רצף הפעולות ולהעמיק את המלכודת שטמנו לתובעים. בפועל, שתי ההלוואות היו שני שלבים של מהלך אחד, אשר בוצע על ידי אותו גוף: שלב א' - הפיתיון (הלוואת "קוואלטי"): ההלוואה הראשונה נועדה להכניס את התובעים למעגל החוב, באמצעות חוזה דרקוני שנועד מראש לכישלון. שלב ב' - ההשתלטות (הלוואת "א.ק. קרן"): ההלוואה השנייה לא הייתה עסקה חדשה, אלא שלב ההמשך הישיר. מטרתה הייתה "למחזר" את החוב התופח מהשלב הראשון, ובמקביל לסלק את המשכנתא הבנקאית, ובכך "לנקות" את הנכס ולאפשר רישום משכנתא ראשונה בדרגה לטובת הנתבעים - מהלך המהווה את סגירת המלכודת.

20.3. המדובר בזהות מוחלטת בין הגורמים הפועלים. כפי שעולה מהמסכת העובדתית, מההליך הפלילי ומהליכים אזרחיים נוספים, אותן דמויות מפתח - אמיר כהן ויוסף דנוס – הן הרוח החיה והמוח המתכנן מאחורי שתי הנתבעות. הם אלו שניהלו את המשא ומתן בשני המקרים, הם אלו שנהנו מהעמלות, והם אלו שתיאמו את המהלכים בין שתי החברות.

21. ביטול המשכנתא כתוצאה ישירה מבטלות הסכם ההלוואה:

התובעים יטענו כי המשכנתא שנרשמה על דירתם הינה "זכות טפלה" ונספחת להתחייבותם על פי הסכם ההלוואה. קיומה ותוקפה של המשכנתא תלויים לחלוטין בקיומו ובתוקפו של החיוב העיקרי – הוא החוב על פי הסכם ההלוואה. משכך, משהוכח כי הסכם ההלוואה בטל מעיקרו, בשל כל אחת מהעילות שפורטו לעיל, הרי שנשמט הבסיס המשפטי לקיומה של המשכנתא. הבטוחה אינה יכולה לעמוד בחלל ריק, ועם ביטול החיוב, דינה של המשכנתא להתבטל אף היא, כדין. ראו לעניין זה גם הדברים בסיכומים בתביעת הגבלה אשר יפים הדברים שם גם לעניינינו. 

22. משקלם הראייתי של ההליכים הפליליים - כתב האישור כראיה לשיטת המרמה :

22.1. התובעים יטענו כי כתב האישום החמור שהוגש כנגד אמיר כהן, יוסף דנוס והחברות הקשורות אליהם, מהווה ראיה בעלת משקל מכריע להוכחת טענותיהם בתיק זה.

22.2. כתב האישום מתאר באופן מדויק את "שיטת העוקץ" אשר הופעלה על התובעים: איתור קורבנות במצוקה, מתן הלוואות בתנאים שנועדו לכישלון, ניפוח החוב באמצעות עמלות מוסוות וריביות דרקוניות, והובלת הלווים לחדלות פירעון במטרה להשתלט על נכסיהם. אין המדובר בדמיון מקרי, אלא בתיאור מדויק של המסכת העובדתית נשוא תביעה זו.

22.3. בעוד שכתב אישום אינו מהווה הרשעה, במשפט אזרחי, שובנטל ההוכחה הוא "מאזן ההסתברויות", קיומו של כתב אישום מפורט המבוסס על חקירת משטרה מקיפה, מהווה חיזוק משמעותי לגרסת התובעים ומטה את מאזן ההסתברויות לטובתם באופן מובהק.

22.4. כתב האישום חושף את הקשרים בין כלל הגורמים המעורבים - הנתבעות, המתווכים (אמיר כהן), ואנשי המקצוע (עורכי דין ושמאים) – ומבסס את הטענה כי התובעים לא עמדו בפני עסקת הלוואה לגיטימית, אלא בפני מנגנון הונאה מאורגן ושיטתי.

23. אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד לזמן את הנתבעת לדין ולהורות על הסעדים כאמור ברישא לתביעה. כמו כן יתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעת בהוצאות התובע לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.

בר אל ירון, עו"ד
ב"כ התובע

---

1. סעיף 2.3 להסכם ההלוואה הראשון

2. יצוין כי התובעים מעולם לא קיבלו חשבונית על תשלומים שהם העבירו והם פועלים על מנת לקבל לידיהם ולאתר את התשלומים שהועברו על ידם אל הנתבעים. 

3. למעשה לא ברור האם בכלל הועברו כספים בין הנתבעת 2 לנתבעת 1. הבסף לא הועבר דרך התובעים.

4. סכום זה משוער בלבד ומתבסס על נתוני הנתבעות. התובעים שומרים לעצמם את הזכות לעדכן סכום זה לאחר שיתקבלו כל הנתונים מחשבונות הבנק של התובעים.