Accessibility Tools

כתב תביעה - אכיפת הסכם מכר דירה

המדובר בתביעה שהוגשה על ידי משרדנו (כמשרד עורכי דין לחוזי מקרקעין) לבית המשפט המחוזי בגין ביטול הסכם מכר בטענה כי התובעת רומתה ונעשקה על ידי רוכש הדירה וגיסו. בסופו של דבר בוטל הסכם המכר כאמור בפסק דינו של בית המשפט המחוזי לביטולו של ההסכם. 

סיכומים מטעם התובעת

התובעת, באמצעות ב"כ, מתכבדת להגיש לבית המשפט הנכבד את סיכומיה בתיק שבכותרת.

הסעדים שהתבקשו בכתב התביעה:

1. כאמור ברישא לתובענה שהוגשה על ידי התובעת, הסעדים שביקשה התובעת מבית המשפט הנכבד הינם כדלקמן:

א.להצהיר כי חוזה המכר אשר נערך ונחתם בתל אביב, ביום 08/01/17 למכירת הדירה המצויה ברחוב עין יהב 9/14 חולון, הידועה כתת חלקה 14 בחלקה 70 בגוש 7127 (להלן בהתאמה: "חוזה המכר" ו- "הדירה") בטל ומבוטל.

 

ב. להורות כל הוראה אחרת אשר תבטל את ההסכם המכר והסכמים אחרים לרבות תוספות להסכם, ייפויי הכוח, או כל מסמך וחוזה אחר, שנערך בעקבות אותו הסכם מכר מיום 08/01/17.

 

ג.להורות על ביטול הערת האזהרה לפי סעיף 126 שנרשמה על זכויות התובעת לטובת הנתבע 2 בלשכת רישום המקרקעין בחולון ביום 11/01/17 על פי שטר 923/2017/1.

 

ד.להצהיר כי הסך של 123,286 ₪ שהועברו (אם הועברו) על ידי הנתבע 2 לידי הנתבע 1 לזכותה התובעת על פי חוזה המכר - נותרו בידיו של הנתבע 1.

 

2. כמו כן ובכתב התביעה טענה התובעת כי אגמי וסדאוי אחד הם לעניין ההתנהלות מולה (סעיפים 44 - 46), כייש לבטל את חוזה המכר מחמת היותו חוזה למראית עין(סעיפים 47 - 51), כי יש לבטל את חוזה המכר מחמת הפרתו על ידי סדאוי (סעיפים 52 - 57), כי יש לבטל את הסכם המכר מחמת עושק (סעיפים 58 - 60), כי יש לבטל את הסכם המכר מחמת טעות והטעיה (סעיפים 61 - 62) וכי יש לבטל את הסכם המכר מחמת חוסר תום לב קיצוני מצד אגמי ו/או סדאוי והיעדר גמירות דעת מצד התובעת למכירת דירתה (סעיף 63).

פתח דבר:

3. כמו בכל סיפור טוב גם בפרשיה שלפנינו 3 גיבורים מרכזיים, התובעת, הנתבע 1 (להלן: "אגמי") והנתבע 2 (להלן: "סדאוי"). וכמו בכל אגדה שמכבדת את עצמה גם בפרשתנו נמצא את התם, הרשע ואת זה שאינו יודע לשאול. בעניינינו ידע גם ידע האחרון לשאול, אלא שכאשר באו השלושה להציג את טענותיהם התברר כי פה לא ולא ידבר, עיניים לו ולא ייראו, אוזניים לו ולא ישמעו. ומכאן יעבור הח"מ מהמשל לענייננו אנו.

4. כפי שיוכח להלן, וכפי שהוכיח אגמי בעצמו בעדותו שמדברת בעד עצמה כאלף עדים - אגמי פעל כלפי התובעת במרמה מראשית היכרותם ועד לעדותו המפותלת והשקרית בפני בית משפט נכבד זה. המניע להתנהלותו מול התובעת ברור: מצד אחד הוא הרוויח מאות אלפי שקלים לכיסו ואילו מצד שני גיסו, אחיה של אשתו הרוויח גם הוא "דירה בהנחה" של מאות אלפי שקלים.

5. בעוד שהמרמה שביצע אגמי על התובעת ברורה נותרה לאורך כל הדיון בתיק זה השאלה האם סדאוי היה שותף לתרמית. המניע לשותפות בן השניים ברור, כמו גם האינטרס של סדאוי לשתף פעולה עם גיסו ואחותו. כאמור לעיל עמד סדאוי לכל הפחות להרוויח מהעסקה כ- 200,000 ₪ כ- "החזר הלוואה" בתוספת 2,500 ₪ לחודש כריבית נוספת על ההלוואה. ואולם בכל מקרה שהתובעת אינה מצליחה להחזיר לסדאוי את הסכומים הרי שרווחיו מוכפלים: במקרה כזה הוא מרוויח דירה בשווי של כ 1.1 מיליון ₪ בכמעט חצי מחיר, 610,000 ₪ ובנוסף הוא מקבל לידיו שוב את אותה תוספת של 2,500 ₪ לחודש כריבית נוספת שהצטברו גם הם למאות אלפי שקלים.

 

התובעת תטען כי "אותות המרמה" שהתגלו בתיק זה מביאים למסקנה כי התובעת הרימה את נטל ההוכחה המוטל עליה לשיתוף הפעולה בין אגמי לסדאוי בתרגיל המרמה שבוצע עליה.

6. אכן, אין בידי התובעת צילום וידאו של אגמי וסדאוי מחככים בידיהם ומסכמים בקולם על המרמה תוך שהם צוחקים בקול גדול. ואולם לאורך הדיון התגלו עוד ועוד "אותות מרמה" שמביאים ללא ספק כי אגמי וסדאוי היו שותפים למרמה.

7. "מעשה מירמה מאופיין בכך שתכליתו האמיתית מוסתרת ואינה גלויה לעינו של האובייקט המרומה. אותות המירמה מתגלות מאוחר יותר דרך כלל, אם בכלל"[1]. התובעת אינה יודעת מה טיבו המדויק של מעשה התרמית אשר לו נפלה קורבן ואת מלוא הפרטים או המנגנון שהיה בין אגמי לסדאוי למעט העובדה שהמניע הכספי להתנהלותם ברור.

8. על העברת נטל ההוכחה להראות כי עסקה נעשתה בתום לב ראו הדברים שנאמרו בת"א (מחוזי י-ם) 56273-04-19 שלום מיידנבאום נ' אהרון פישמן (נבו 02.09.2022), אמנם בהקשר אחר אך הדברים יפים גם לעינינו:

"בית המשפט מפעיל אמות מידה קפדניות בבואו לבחון טענה כזו שכן מדובר בהוצאת נכס מקרקעין מבעליו הרשום, תוצאה מרחיקת לכת שעלולה לפגוע בקניינו של הבעלים הרשום. עם זאת, לעיתים ניתן להקל בנטל הראיות המוטל על הטוען נגד הרישום. אפשרות אחת היא באמצעות הכלל הראייתי בדבר מידע שמצוי ברשות הנתבע. אפשרות אחרת היא באמצעות חזקות שבעובדה. בהקשר זה פותחו במשפט האנגלו-אמריקאי כללי "אותות המרמה", שמשמשים להוכחת כוונה להברחת נכסים. אמנם נטל השכנוע נותר על כתפי התובע, אולם ככל שמצטברים יותר "אותות מרמה" כך עובר הנטל על הנתבע להפריכם ולהראות כי העסקאות נעשו בתום לב או שיש להן הסבר שמניח את הדעת. אם חזקות אלה נותרות ללא מענה, התוצאה המשפטית היא, שהן מצביעות על קיומו של מרמה. אותות המרמה כוללים בין היתר קשרים בין מעביר לנעבר; שמירת הנאה למעביר ושמירת החזקה בידיו; חקירות פליליות נגד המעביר; הגשת כתב אישום נגדו; הרשעתו בעבירות מרמה; חשדות להעלמות מס; חשאיות בפעילות הכלכלית; חריגה מדרכם המקובלת של עסקים והעברת כל נכסי החייב. אין מדובר ברשימה סגורה, וניתן להרחיבה או לצמצמה לפי נסיבות העניין... בסופו של יום על בית המשפט לקבוע אם הצטברו אותות מרמה במידה שמצדיקה את העברת הנטל לנתבע להפריכם וזאת על פי התמונה הכוללת שעולה ממארג הראיות."

9. בעניינינו, וכפי שעולה ממסכת הראיות בתיק ובמיוחד עדותם הבלתי קוהרנטית, עמומה, מבולבלת ובלתי אמינה עד כדי חוסר הגיון של אגמי וסדאוי הרי שהצטברו כפי שיפורט להלן עוד ועוד אותות מרמה המלמדים על שיתוף פעולה ביניהם. בוודאי ברמה הדרושה בדין האזרחי ואף הרבה מעבר לכך. זאת ועוד, התובעת תטען כי בנסיבות אלו, בהן כפי שיפורט להלן הצטברו עוד ועוד אותות מרמה הרי שהנטל להראות שהתנהלות אגמי וסדאוי נעשתה בתום לב מועבר על כתפיהם.

10. ייאמר כאן המובן מאליו, אגמי וסדאוי אינם זרים זה לזה. המדובר בבני משפחה שהצדדים הודו במפורש כי מערכת היחסים שלהם מעולה כפי שהיטיבה לתאר זאת הגב' שרונה אגמי כשנשאלה על מערכת היחסים בינה לבין אחיה סדאוי " אני במערכת יחסים נהדרת, מאחלת לכל משפחה בישראל. אנחנו 4 אחים שגדלנו שנה שנה שנה ואנחנו חברים טובים, גדלנו בבית קטן כל החברים שלנו הם חברים משותפים, החגיגות שלנו חגיגות משותפות, מעולם, מעולם לא היה ריב או ניסיון לתקוע אחד את השני. אין דברים כאלו אצלנו במשפחה. חונכנו כמו שצריך, מאחלת לכל משפחה בישראל "[2]. כמו כן העידה הגב' שרונה אגמי כי בניגוד לטענת בעלה יוסף אגמי כי הוא והתובעת עשו קנוניה ביניהם "אני לא חושבת שבעלי יעשה קנוניה על גיסו"[3]. כמו כן העידה הגב' שרונה אגמי כי החשבון ממנו יצאו הכספים אל התובעת היו שלה ושל בעלה אגמי[4]. הדברים מדברים בעניינינו בעד עצמם ומחזקים את חוסר ההיגיון בטענת סדאוי ואגמי כי הם לא היו שותפים במעשה המרמה כנגד התובעת ומהווים מסגרת לאותות המרמה שהוכיחה התובעת, כפי שיפורט בהרחבה להלן.

 

11. ויודגש למען הסר ספק, בסיכומים אלו לא תסתמך התובעת אך ורק על מערכת היחסים המשפחתית ה- "נהדרת" כדברי הגב' אגמי בין סדאוי אחותו ואגמי. בהמשך הדברים תביא התובעת בפני בית המשפט ראיות לכך שמעורבותו של אגמי בעסקה לא התמצתה בהגיית העסקה, לא בחיבור בין סדאוי התובעת ועו"ד קוטשבסקי, לא בהשתתפות פעילה במועד עריכת הסכם המכר, אלא גם בשותפות פעילה מלאה ואינטנסיבית גם לאחר מכן עד למועד הגשת התביעה ולמעשה גם לאחריה בניסיונותיו בפני בית המשפט הנכבד להגן על גיסו ולקחת את האחריות עליו (שהרי כחדל פירעון אין לו באמת מה להפסיד). כל זאת כאשר סדאוי בוחר לעצמו היכן להיות מעורב והיכן שלא, על פי האינטרסים שלו ולמען הגדלת רווחיו בעסקה. מעבר לכך תביא התובעת בפני בית המשפט אותות מרמה רבים נוספים המלמדים על מעורבותם המשותפת של סדאוי ואגמי בעסקה.

התובעת הוכיחה מעורבותו של אגמי לפני חתימת ההסכם:

12. על היכרותה של התובעת עם אגמי הצהירה הנתבעת בתצהיר העדות הראשית שלה בסעיף 1 - 11. הדברים לא נסתרו מעולם על ידי אגמי ולמעשה כעולה מעדותו אף אינם שנויים במחלוקת. העובדות שעולות מסעיפים אלו על קצה המזלג הינם כדלקמן:

12.1. בסמוך לחודש יולי 2016, לאחר שהגיעה התובעת למצב כלכלי קשה ולא הצליחה לקבל הלוואה מהבנק היא שמעה אל אגמי, שעסק אז בהלוואות בריבית. אגמי סירב לענות על השאלה אם הוא עסק בהלוואות, רק לאחר מכן במסגרת "נאום הסיום" לעדותו נאמרו הדברים במפורש על ידו [5]

12.2. התובעת ביקשה הלווה של 250,000 ₪ שלא קיבלה מעולם ואולם את ייתרת המשכנתא עבור דירתה של התובעת בסך של 21,714 ₪ שילם אגמי מכיסו[6]. זאת מבלי שהיה הסכם כלשהו בין הצדדים לא לתשלום זה ולא בכלל. אישור סילוק ההלוואה צורף כנספח ב' לתצהירה של התובעת.

12.3. כאמור בסעיף 35 לתצהיר התובעת במהלך חודש דצמבר העביר אגמי אל התובעת סכומים נוספים של בין 3,000 ₪ ל- 10,000 ₪ שהצטברו לסך כולל של 30,000 ₪ נוספים (אישורים על העברות אלו מחשבונה של שרונה אגמי, רעייתו של אגמי ואחותו של סדאוי צורפו כנספח ה' לכתב התביעה). סך הכל, התשלומים שהעביר אגמי אל התובעת ללא הסכם הלוואה עמדו על סך של 51,714 ₪ (סילוק המשכנתא + העברות תשלומים לחשבונה של התובעת).

12.4. על השאלה מדוע שילם אגמי את המשכנתא של התובעת ואף העביר לה כספים לא ניתן היה לקבל תשובה[7], כך גם לא הסביר אגמי מעולם מדוע העביר בנוסף 30,000 ₪ נוספים. ואולם דבר אחד אינו שנוי במחלוקת: ערב חתימת הסכם המכר של הדירה התובעת חבה לאגמי סך של כ- 51,000 ₪ ללא הסכם הלוואה, ללא תנאים כלשהם וכל זאת כאשר היה ברור לו מעבר לכל ספק כי התובעת לא תהיה מסוגלת להחזיר לו סכום זה. אגמי לטענתו שלו אפילו לא ביקש ממנה סכום זה [8] .

12.5. אכן, בית המשפט אינו חוקר לב וכליות, ואולם בהתחשב באופיו ועברו של אגמי ובהיעדר ראיות כלשהן כי מר אגמי פילנתרופ ואיש צדקה וחסד, לכל הפחות ניתן להניח בסבירות גבוהה כי בשלב זה כבר התגבשה בליבו של אגמי התוכנית להחזר כספו וככל הנראה גם רווח נאה לצדו.

התובעת הוכיחה את מעורבותם המשותפת של אגמי וסדאוי במועד חתימת ההסכם:

13. נסיבות חתימת הסכם המכר פורטו על ידי התובעת בסעיפים 12 - 22 לתצהירה ועדותה הקוהרנטית והברורה רק חיזקה את טענותיה כאמור בתצהירה.

14. ואלו העובדות שהוכחו על ידי התובעת בנוגע לנסיבות חתימת הסכם המכר:

14.1. אין מחלוקת כי הפגישה על חתימת ההסכם נערכה אצל עו"ד קושטבסקי ביום 08/01/17, יום חתימת הסכם המכר. אין גם מחלוקת כי הנוכחים במועד החתימה היו התובעת, עו"ד קושטבסקי, אגמי [9] וסדאוי (ייאמר כי עו"ד קושטבסקי היה היחיד שטען שהוא לא זוכר אם אגמי היה בפגישה לחתימה על ההסכם ואולם הוא סתר את עצמו בהמשך העדות כשענה שאכן כאמור על ידי התובעת בתצהירה יכול להיות שהיא ישבה עם יוסי בחדר צדדי לפני החתימה על ההסכם[10]).

14.2. מהעדויות עולה כי היה זה אגמי מי שדאג לעורך הדין שייצג את סדאוי בעסקה : "ש. ...את עו"ד קושטבסקי הכרת מראש, לפני הפגישה אצלו עם ענת וסדאווי. ת. כן. ש. תסביר לי למה דווקא אצל עו"ד קושטבסקי. ת. כי הוא זה שמייצג. ש. את מי? ת. אותי בכל מיני עסקאות, כל מיני דברים..." [11] . סדאוי ניסה להתחמק מהשאלה מי הכיר לו את עו"ד קושטבסקי תוך שהוא מתפתל ומנסה לטעון שהייתה זו ענת שהכירה את עו"ד קושטבסקי (בניגוד לעדות אגמי) ואולם בסופו של דבר ענה כי הוא לא הכיר מראש את עו"ד קושטבסקי [12] . כמו כן העיד עו"ד קושטבסקי כי: "... אם אני זוכר נכון ויש גברת שקוראים לה ענת ושהיא רוצה למכור דירה ושאח של אשתו רוצה לקנות את הדירה שאני אכין הסכם ושהם יבואו ויחתמו על חוזה " [13] .

14.3. מהעדויות עולה כי עובר למועד חתימת ההסכם, וכפי שהצהירה התובעת [14] , היא וסדאוי מעולם לא שוחחו . על כך העיד חד משמעית גם אגמי בחקירתו: "ש. היא דיברה עם סדאוי לפני הפגישה. ת. אני לא זוכר שהיא דיברה איתו. לא, כל עוד אני והיא דיברנו בינינו אלי לא היה בכלל בתמונה בשום מקרה" [15] . סדאוי העיד שהם כן נפגשו ולדבריו "לדעתי פעם אחת" [16] אך לא ידע להסביר לשאלת הח"מ ובית המשפט מדוע הדברים נאמרו בעדותו בפעם הראשונה ומעולם לא נכתבו בתצהירו [17] .

14.4. מעדויות עולה כי טענתה של התובעת כי הפעם הראשונה שהיא ראתה את הסכם המכר היה במועד חתימתו אצל עו"ד קושטבסקי [18] לא נסתרה . ראשית, כאמור לעיל העיד אגמי כי עובר לחתימת ההסכם "אלי לא היה בתמונה בשום מקרה".סדאוי ניסה לטעון כי הועברו טיוטות בין הצדדים ואילו עו"ד קושטבסקי ענה "יכול להיות שכן ויכול להיות שלא" ואולם שניהם לא ידעו להסביר לשאלות הח"מ ובית המשפט מדוע זה ולמה אין להם אפילו דוגמא לטיוטה אחת אחד שנערכה, לא כל שכן הועברה אל התובעת[19]. למותר לציין כי בתצהירו של סדאוי אין כל התייחסות לטיוטות שהועברו בין הצדדים עובר לחתימת ההסכם והדברים הועלו לראשונה רק בעדותו.

14.5. מהעדויות עולה כי מי ששילם לעו"ד קושטבסקי עבור העסקה היה אגמי . על כך העיד עו"ד קושטבסקי: ש. אז במסגרת העבודות שעשית בשביל יוסי והוא שילם לך, הוא שילם לך גם על העסקה הזאת? ת. כן"[20]. אגמי טען לעומת זאת שהייתה זו התובעת ששילמה לעו"ד קושטבסקי, וכך הוא ענה לאחר שאלות רבות שנשאלו בעניין זה : "אני לא יודע, אין לי. מי ששילם לו שילם לו, ענת שילמה לו, אני חושב שענת שילמה לו" [21] אלא שעדות זאת לא מסתדרת עם עדותו של סדאוי: "ש. מי שילם לעו"ד קושטבסקי את השכר. ת. יוסי אמר לי תביא לי כסף ואני אתן לו" [22] הדברים לא פורטו בתצהירו של סדאוי וממילא הסתירה בין העדויות של אגמי וסדאוי מלמדת כי אכן מי ששילם עבור טיפולו של עו"ד קושטבסקי בעסקה היה אגמי כאמור בעדותו של קושטבסקי ואלו אגמי וסדאוי לא אמרו אמת בעניין זה, או נכון יותר לומר גם בעניין זה.

15. כאן המקום להתייחס לעדותו של עו"ד קושטבסקי וכהקדמה לדברים מחמת העובדה כי הדברים רלוונטניים להפליא גם לעניינינו יצוטט האמור על ידי בית המשפט בתיק ת"א (שלום ת"א) 59906-10-17 יצחק בוסקילה נ' מיכאל עמר (נבו 29.07.2019) שם נתבע אגמי על עסקת מרמה נוספת שביצע עם שותף. עו"ד קושטבסקי נתבע בגין רשלנות בעסקה זו:

 

"...לאחר שעיינתי בנוסח התצהיר (נספח ד' לתצהיר התובע) לא שוכנעתי מדברי עו"ד קושבטסקי כי כך היו פני הדברים, והתרשמתי כי גירסתו נבנתה בדיעבד כדי להגן על עצמו ועל מרשו אגמי.

 

עו"ד קושבטסקי לא טען כי הסביר לתובע כי לאחר מחיקת הערת האזהרה, הוא ייוותר ללא כל בטוחה להחזר ההלוואה, ועובדה זו אף לא צוינה בתצהיר שניסח עו"ד קושבטסקי, הגם שהייתי מצפה, כי אם טרח עו"ד קושבטסקי לנסח תצהיר המבטא את הסכמת התובע למחיקת הערת האזהרה, למרות שההלוואה טרם הוחזרה, מן הראוי היה, להדגיש "ברחל בתך הקטנה" את העובדה, לפיה ברור לתובע כי למרות שההלוואה לא הוחזרה לו, נמחקת הערת האזהרה וכי התובע נותר ללא כל בטוחה להחזרת ההלוואה.

....

סיכומם של דברים הוא שעו"ד קושבטסקי לא ניסח את ההסכם בצורה מקצועית, לא דאג לחתימת ערב על ההסכם, לא הזהיר את התובע מפני תוצאות ניסוח ההסכם באופן בו נוסח ומפני תוצאות אי חתימת הערב על ההסכם ולא הזהיר אותו מתוצאות ביטול הערת האזהרה בטרם נפרעה ההלוואה.

 

(לא מן הנמנע לציין כי בפסק דין זה נפסק 22 פעמים כי אגמי שיקר לבית המשפט)

15.1. מהעדויות עולה כי טענתה בסעיף 17 לתצהירה לפיה אף אחד, כולל עו"ד קושטבסקי, לא הסביר לה את המשמעות האמיתית של חתימתה על הסכם המכר ועל המסמכים הנלווים לא רק שלא נסתרה אלא שחוזקה דווקא על ידי עו"ד קושטבסקי. מעדותו, כפי שמתבטאת בפרוטוקול חקירתו, עולה כי זכרונו של עו"ד קושטבסקי מאד סלקטיבי. לטענתו הוא זוכר שהוא הסביר לתובעת את המשמעות של המסמכים עליהם היא חותמת אך לא השיב כיצד הסביר, למעט אמירתו כי הדברים כתובים בהסכם וכך לשאלתו של בית המשפט: " שואלים אותך אדוני, שואלים אותך איך אתה ווידאת שהלקוחה שלך יודעת את זה? ת. היא חותמת על ההסכם. ש. איך אתה ווידאת שהלקוחה שלך יודעת ת. היא קראה את ההסכם גבירתי. ש. איך אתה וידאת? ת. איך אני וידאתי? איך אני אמור? "[23]. מכאן ואילך ובמשך דקות ארוכות מנסה בית המשפט להבין כיצד הסביר עו"ד קושטבסקי לתובעת (בהיותה לא מיוצגת) על מהות העסקה ללא הצלחה.

15.2. קושטבסקי היה היחיד שהעיד שהתובעת הייתה במשרדו מספר פעמים [24] אך שוב לשאלת בית המשפט האם יש אינדיקציה כלשהי במסמכים שהיא אכן ביקרה אצלו כמה פעמים על מנת לאמת עדות זו ענה עו"ד קושטבסקי "לא" [25] וכך גם לא ידע עו"ד קושטבסקי לענות לשאלות בית המשפט מדוע היא הייתה אצלו מספר פעמים, מה היא שאלה ובאילו תאריכים היא הגיעה למשרדו[26]. כך נראתה גם שאר עדותו של קושטבסקי אשר זכר בפרפראזה לאמרה הידועה "טפח ושכח טפחיים". מקריאת עדותו עולה המסקנה המתבקשת כי כל מטרתה, כפי שנאמר על ידי בית המשפט בפרשת יצחק בוסקילה הנ"ל, "להגן על עצמו ועל מרשו אגמי".

15.3. לסיום עדותו ייאמר כי עורך דין קושטבסקי לא ענה אמת כאשר נשאל על ידי בית המשפט "ש. ופסקי דין כן יש קביעה על מרמה? לא הבנתי. בהסכמים שאתה ערכת, לאחר מכן קבע בית המשפט שהם לא תקינים? ת. לא, היה כמו שאני אמרתי בהתחלה היה איזשהו דיון, הייתה איזושהי תביעה לפני גם בסביבות שש שנים. ש. שמה נקבע בקשר לאותו פסק דין? אני לא יודע אני הוזמנתי לשם כעד..."[27]. מפרוטוקול הדיון ניתן ללמוד כי הוא נערך ביום 26/04/22 ואילו פסק הדין בעניין בוסקילה אשר חלקו צוטט לעיל והתייחס גם לעריכת ההסכם שעשה עו"ד קושטבסקי ניתן ביום 29/07/19.

16. גם על צורתו של ההסכם, מהותו והסכם השכירות שצורף אליו ניתן לזהות בקלות את טביעת האצבע הברורה של אגמי :

16.1. כאמור בסעיפים 54 - 58 לתצהירה של התובעת בתא (ת"א) 24978-02-11 דינה מדר נ' יוסי אגמי (להלן: "פרשת מדר") (פורסם בנבו) עמד כב' השופט י. אטדגי בסעיפים 113 - 114 לפסק דינו על הדרך בה חתם אגמי על הסכם מכר עם אלו שהגיעו אליו לצורך מתן הלוואה כאשר בפועל מה שהסתתר מאחורי הסכם המכר הינו הסכם הלוואה וכמו כן נחתם הסכם שכירות בין הצדדים (להלן המערכת כולה תיקרא: " השיטה של אגמי"). בקריאה של סעיפים אלו בפרשת מדר עולה מייד המסקנה כי גם בעניינו המדובר ב "העתק הדבק" המדובר בשיטה של אגמי. למען הסר ספק, אין המדובר בפעם הראשונה או השנייה שאותה שיטה מובאת בפני בית המשפט. ראו לעניין זה הפ (מרכז) 40244-02-14‏ ‏ מרים הרוש נ' אגמי השקעות ש.א. בע"מ (פורסם בנבו)[28]; תא (ת"א) 11089-09-15 דינה ירושלמי נ' אגמי השקעות ש.א. בע"מ (פורסם בנבו) [29] וקיימים רבים נוספים שאין עליהם החלטות במערכת נבו ולפיכך נמנע הח"מ להביאם כאן. כמו כן תלוי ועומד היום בבית המשפט המחוזי, בפני כב' השופט אטדגי תביעה נוספת ת"א 29718-07-19 יעקב עדס נ' אגמי מגנטיק ואח' שם נתבע אגמי בדיוק על אותו תרגיל של הלוואה שהוסוותה כעסקת מכר דירה וחתימת הסכם שכירות במקביל ולאחר מכן גזל הדירה (מחרדי נכה וחולה סרטן) מבלי לשלם עליה ולאחר מכן לבנק תמורת מיליונים. אגמי בעצמו הזכיר עניין זה בעדותו [30] (מי שמייצג את התובע בתיק שם הוא הח"מ ואת אגמי מייצג עו"ד סמוכה).

16.2. כשנשאל אגמי על האם עשה שימוש באותה שיטה של בקשת הלוואה - חתימת הסכם מכר - אופציה לרכוש את הדירה שוב - ובינתיים הסכם שכירות בעבר לא ניתן היה לקבל ממנו תשובה. רק לאחר התערבותו של בית המשפט הודה אגמי כי אכן, הוא ביצע בעבר עסקאות באותה שיטה[31].

16.3. עולה מן המקובץ בעניין זה כי גם בעניינינו, גם לעניין מהותו של ההסכם, צורתו והסכם השכירות שנלווה אליו - אין המדובר במערכת הסכמים תמימה. כזו שנחתמת במהלך עסקים רגיל. בעניינינו המדובר בעסקה שבמהותה עבדה על פי השיטה של אגמי. אלא שבעוד שבמקרים קודמים היה אגמי הרוכש בעסקאות - בעסקה נשוא התיק דנן נכנס סדאוי לנעליו של אגמי תמורת רווח נאה כאמור לעיל.

16.4. זאת ועוד, סדאוי ידע לספר כי הוא ראה את התחקיר שנעשה על אגמי על ידי ערוץ 10 שם תיארו קורבנותיו של אגמי בדיוק כיצד נעקצו קורבנותיו על ידי השיטה של אגמי[32]. התובעת תטען כי גם עובדה זו מצטרפת לאין ספור ראיות למעורבותו של סדאוי, יחד עם אגמי בעסקה בה רומתה התובעת.

התובעת הוכיחה את מעורבותו של אגמי לאחר חתימת ההסכם:

 

17. עד כה הוכיחה התובעת את מעורבותו של אגמי בעסקה עובר לחתימת ההסכם ובמהלך חתימת ההסכם. עתה תפורט מעורבותו הפעילה והאינטנסיבית של אגמי בעסקה גם לאחר חתימת ההסכם, למעשה עד להגשת כתב התביעה ואפילו לאחריה.

18. בסעיף 68 לתצהירה של התובעת (על תת סעיפיו שיפורטו להלן) הציגה התובעת חלקים מהתכתבותה בוואטסאפ עם אגמי[33]. בין השאר הראתה התובעת כי את השיקים של סדאוי עבור התמורה כאמור בהסכם המכר העביר אל התובעת אגמי ולא סדאוי (68.1), כי היה זה אגמי שהתעסק עם השיקים על סך 2,500 ₪ בחודש שהעבירה התובעת לסילוק ההלוואה לטענתה (68.2), כי היה זה אגמי שהתעסק עם האישורים לעירייה (68.3), כי אגמי התעסק גם עם אישורי מס השבח (68.4) וכי אגמי ולא סדאוי היה זה שטיפל בענייני החזר ההלווה וביטול הסכם המכר (68.5). למעשה גם אחרי הגשת התביעה היה זה אגמי שהמשיך בניסיונותיו המדומים "לעזור" לתובעת וראו לעניין זה תמלול השיחה עמו לאחר הגשת התביעה [34] למרות שברור עתה שבשלב זה הוא פרט את השיקים של סדאוי למזומן והוא כבר היה בעיצומם של הליכי חדלות פירעון.

כאמור לעיל, קשה היה לקבל מאגמי תשובות ישירות על שאלות שהוא נשאל, ושאלות לעניין מעורבותו כאמור בסעיף 68 לתצהיר התובעת כאמור לעיל נשאל אגמי הן על ידי הח"מ והן על ידי בית המשפט. כך, לעניין השיקים (ע"ס 2,500 ₪) כאמור בהתכתבות האמורה בסעיף 68.2 התחמק אגמי מלתת תשובה ישירה[35]. רק לבסוף לשאלת בית המשפט, על עניין אחר ענה אגמי "ת. השקים זה השכירות. ש. אדוני אתה אמרת שהגב' העבירה דרכך את השיקים. ת. איזה שיקים של השכירות כן" [36] כך גם לעניין אישורי העירייה באותה התכתבות אשר גם לעניין זה לא ניתן היה לקבל ממנו תשובה ישירה, לא לשאלות הח"מ ואף לא לשאלות בית המשפט בעניין זה [37] עד שלבסוף השיב לשאלה למה הוא היה זה אשר התעסק באישור העירייה "ת. מה אני אגיד לך למה כי אלי ביקש ממנה כמה פעמים אישור עירייה. ש. או קיי. ת. אחר כך הוא בא ואמר לי יוסי היא לא מביאה לי את אישור העירייה אז דיברתי איתה אמרתי לה ענת צריך להביא את האישור העירייה וזהו"[38]. כך גם נשאל אגמי בהמשך חקירתו לעניין ההתכתבות שפורטה בסעיף 68 לתצהירה של התובעת אך פעם אחר פעם לא ניתן היה לקבל ממנו תשובה מדוע הוא היה זה שהיה בקשר עם התובעת לעניין אישורי העירייה, לעניין עיכוב הפקדת השיקים ע"ס 2,500 ₪ (שעה שברור שהשיקים היו אצל סדאוי בשלב זה) ובכלל לעניין מעורבותו בקידום קבלת המסמכים לצורך העברת הדירה על שמו של סדאוי כאמור בהתכתבות אשר פורטה בסעיף 68 על תת סעיפיו לתצהיר התובעת.

19. הוכח כי אגמי היה זה אשר עסק בשיקים שניתנו כתמורה כאמור בהסכם: נספח יד' לתצהיר התובעת הינו צילום 4 שיקים ששולמו על ידי סדאוי ואישור בכתב ידו של סדאוי לפיו התובעת מאשרת את קבלת השיקים בצירוף חתימתה של התובעת. טענת סדאוי לעניין מסמך זה שהועלתה לראשונה בחקירתו הנגדית מבלי שהיה לה זכר בתצהירו הייתה שהוא היה זה שמסר לתובעת מסמך זה והחתים אותה עליו[39]. טענה זו התגלתה, בהיעדר הגדרה אחרת כשקרית ונסתרה על ידי לא אחר מאשר אגמי שהעיד "ש. ראית את המסמך הזה לפני היום שהצגתי לך? ת. אם ראיתי אותו אני לא יודע אם ראיתי אותו אבל אלי תמיד רצה לדעת שהיא מאשרת את קבלת השיקים. ש. אלי תמיד רצה לדעת. ת. תמיד, אמר אני רוצה לדעת שהיא מקבלת את השיקים, כן"[40]. לאחר שאלה זו הח"מ לא הצליח לקבל מאגמי תשובה מי נתן לתובעת את המסמך הזה לחתימה. לעומת זאת לבית המשפט כן ענה, בקושי רב, אגמי על שאלה זו: "ש. אתה לא יודע אם אתה קיבלת את המסמך? ת. אני באמת לא זוכר. ש. אתה לא יודע שאתה קיבלת. ת. צריך לשאול את ענת אם היא קיבלה את זה ממני. אם ענת אומרת ממני אז ממני. ש. אז אתה מאשר? ת. ענת אומרת ממני אז ממני. ש. אתה מאשר את זה. ת. אם ענת אומרת שזה ממני אז זה ממני אין בעיה"[41]. ניכר היה שאגמי מתחמק מלענות על שאלה זו ישירות ולכן נשאל שוב על ידי הח"מ " ש. מעולה, הוא אומר לך קח את הצילום הזה עם כתב היד שלי, זה כתב היד שלו (הכוונה לסדאוי י.ב)ותחתים את ענת על זה, וזה מה שאתה עשית כשליח, זה מה שאתה אומר לי. ת. נניח כן"[42].

20. הוכח כי אגמי עסק בהסכם הביטול ובחיבור ענת וסדאוי עם עורך דין מטלון שערך טיוטת הסכם ביטול : וכך השיב אגמי לעניין זה "ש. אז אתה זה שביקשת את ההסכם של הביטול. ת. נכון. ש. ואתה זה שבעצם חיברת, אתה זה שהיית שם בחיבור. ת. כן. ש. בין מטלון ענת וסדאוי. ת. קודם עם ענת היינו אצל מטלון..."[43]. עו"ד מטלון העיד על התנהלות משותפת בין אגמי לבין אלי מולו "ת. אני אסביר, בהתחלה יוסף הוא זה שפנה אלי ואמר איך תתבצע העסקה. ברגע שהוא אמר לי שאלי לקוח של (לא ברור) מול אלי, אני דאגתי כמה שפחות לדבר עם יוסף ולדבר יותר עם אלי כי הוא היה בעצם הלקוח שלי, לכן גם אלי היה אצלי במשרד והוא זה שמאותו רגע הכתיב לי את התנאים "[44]. בתשובותיו של מטלון לחקירת אגמי מעיד שוב מטלון על עניינו ודאגתו לכספים לסדאוי "ש. כן בבקשה, כשאני הגעתי אליך למשרד בעצם ואני זה שקישרתי באמת, מה סך הכל הייתה המטרה שלי כשבאתי אליך, מה לעשות? ת. לבטל את העסקה ושיגיעו כספים לאלי "[45].

21. הוכח שלאחר שעו"ד מטלון לא המשיך בטיפול בביטול העסקה היה זה אגמי שבחר בעו"ד סמוכה להמשיך ולטפל בעניין שבינו סדאוי והתובעת : על עניין זה העיד אגמי בעצמו "ש. אלי סדאוי הכיר גם את סמוכה. ת. ממש לא. אז מי שידך עוד פעם בין סדאוי. ת. אני. ש. לבין, ת. אני באתי לראובן אמרתי לו תשמע..."[46].

22. גם מעדותו של העד נפתלי פייבלזון הוכח שאגמי היה גם הרוח החיה מאחורי הניסיונות לביטול הסכם ולקבלת משכנתא . העד נפתלי פייבלזון היה יועץ המשכנתאות של ענת. מר פייבלזון העיד כי היה לתובעת פעמיים אפשרות לקבל משכנתא ולהמשיך עם ביטול הסכם המכר אלא שהדברים "התמסמסו" לדבריו[47]. כמו כן העיד מר פייבלזון גם על מעורבותו של אגמי בהסכם הביטול, ככל שהוא קשור לקבלת המשכנתא וקבלת הכספים "ש. אז זאת אומרת אם אני מבין נכון בכל השלבים היית בקשר עם יוסף אגמי. ת. כן. ש. ... נשלח אליך הסכם שבו אלי הרי הוא היה הצד, למה לא דיברת עם אלי. ת. ענת אמרה לי מראש, הגורם הרלוונטי פה זה יוסי. אני הבנתי שהוא המוח מאחורי הדברים (לא ברור) מה היחסים ביניהם אבל הבנתי שהגורם הנכון לדבר איתו זה יוסי. ש. ובאמת הוא ענה לך אני משער. ת. כן הוא ענה לי וגם מעולם לא ראיתי צורך, אני אפילו לא זכרתי אפילו את השם של סדאוי "[48]. לאחר מכן העיד מר פייבלזון בפירוש על מעורבותו הכמעט בלעדית של אגמי "... אני הייתי תחת הרושם שהגורם הרלוונטי פה בסיפור זה אגמי "[49].

לאחר מכן ולשאלותיו של עו"ד סמוכה ושאלות בית המשפט העיד מר פייבלזון גם לעניין העובדה שאת טיוטת ההסכם העביר לו אגמי[50]. וראו ו עדותו המצוטטת הנ"ל של עו"ד מטלון שם הוא מעיד כי הוא דיבר דווקא עם אלי על ההסכם והדברים מדברים בעד עצמם לעניין החיבור הרציף בין אגמי לסדאוי במהלך תקופה. בהמשך העיד מר פייבלזון לשאלת עו"ד סמוכה האם בכל זאת היה לו קשר עם סדאוי ותשובתו הייתה "ת. פעם אחת פניתי אליו, אחרי השיחה איתך. פעם אחת בלבד פניתי אליו, זהו. ש. באיזה נושא פנית אליו. ת. אני פניתי אליו לגבי הנושא של, חשבתי אולי לנסות לשכנע אותו. אם אני לא טועה נדמה לי שדיברתי עם יוסי והוא אמר לי תדבר עם אלי. לגבי הנושא של המכתב של הבנק שכן ניתן לסמוך עליו, כמקובל, אנשים סומכים על מכתבים בבנקים. אם אני לא טועה, זאת הסיבה שפניתי אליו ואז הוא אמר זה בכלל לא הנושא. ש. מה היה הנושא מבחינתו. ת. שמגיע לו יותר כסף"[51]. שוב, העירוב בין אלי וסדאוי בעסקה ברור אלא שאגמי דואג לחלק אחד בה ואילו סדאוי דואג לחלקו.

 

ראיות נוספות לשיתוף הפעולה בין אגמי לסדאוי:

 

23. התובעת הוכיחה כי סדאוי ידע בזמן אמת כי המדובר בעסקת מרמה : לעניין ידיעתו של אלי על הרמאות העיד עורך דין מטלון, דווקא לשאלותיו של עו"ד סמוכה "ש. האם אלי ידע שהגברת בן זימן אמרה לך שהיא חשה מרומה. ת. אני בטוח שזה עלה בשיחות בינינו. אני לא זוכר במפורש שאמרתי לו את זה. אי חושב שזה עלה בשיחות "[52]. גם בהמשך עדותו מעיד עו"ד מטלון שוב ושוב שהוא משוכנע שהוא אמר לסדאוי את הדברים. הדברים.

 

לעניין ידיעתו כי לכל הפחות משהו אינו תקין בהתנהלות בעסקה זו ראו גם תמלול השיחה של התובעת עם סדאוי שצורף כנספח כא' לתצהירה. בעמ' 1 לתמלול התובעת מדברת במפורש על עניין הנאמנות והכספים אצל יוסי ועל עניין ההסבה ליוסי ואילו גם את דברים אלו מבטל סדאוי ומפנה את התובעת אל יוסי. וראה עמ' 2 לאותו תמלול ""ענת. זה כסף שלא לקחתי. אלי. תדברי על זה עם ... ענת. לא קיבלתי אלי"

24. הוכח כי סדאוי אפשר באופן פעיל את עסקת המרמה שטווה אגמי : אין מחלוקת כי מבלי שהשיקים שהעביר סדאוי היו סחירים היו מתקשים אגמי ואחותו של סדאוי להפקיד את השיקים בחשבונותיהם או להמירם למזומן. ובכל זאת למרות האמור בסעיף 7 להסכם לפיו נכתב כי התמורה תועבר בשיקים בנקאים דווקא העדיף סדאוי להעביר את הכספים בשיקים אישיים שלו. כמו כן בניגוד לכל היגיון למרות שטרח סדאוי לשרטט קרוס על השיקים שהעביר הוא נמנע מלרשום ביניהם את המילים "למוטב בלבד" ובכך להקל על הסבת השיקים לאחותו ובעלה אגמי. לטענת סדאוי הייתה זו ענת שביקשה לעשות זאת, בנוכחות עורך דין קוטשבסקי אך לא בנוכחות אגמי (שלטענתו של סדאוי בדיוק הלך להכין קפה)[53].

כמו כן ובניגוד לרשום בסעיף 7 בהסכם לענין הסדר התשלומים על פיו הסך של 305,000 ₪ ישולם רק במועד העברת החזקה בדירה שילם "בהתנדבות" סדאוי את מלוא התמורה (פחות 50,000 ₪) לפני שהועברה לידיו החזקה, בוודאי לפני שנרשמו על שמו הזכויות. סדאוי נשאל לעניין זה [54] ואולם תשובתו, כשמאי מקרקעין וככזה שמודה שעשה כמה וכמה עסקאות במקרקעין כי לשיטתו "העברת הזכויות" נעשתה ביום חתימת הסכם השכירות וזאת מבלי שהוצג בתיק זה ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת עו"ד קוטשבסקי להעברת הזכויות ו/או מבלי שהוצגו שטרות מכר חתומים (הוצגו שטרות מכר ריקים כנספח 3 לתב ההגנה של סדאוי) וממילא לא יכול היה סדאוי להעביר את הדירה על שמו.

25. הוכח כי סדאוי שיקר לגבי הסכומים במזומן שהופיעו בחשבון שלו לאחר חתימת העסקה : כאמור בסעיף 73.2 לתצהיר התובעת, מקורות המימון היחידים שהציג סדאוי למימון העסקה (שיקים על סך 560,000 ₪[55]) הינם הלוואה שקיבל מהבנק הבינלאומי ביום 25/01/17 ע"ס 130,000 ₪ וכמו כן הלוואה מבנק דיסקונט מיום 25/01/17 גם היא ע"ס 130,000 ₪ ובסך הכל 260,000 ₪. מלבד זאת, ולגבי שאר 300,000 השקלים שהועברו לא הצביע סדאוי על מקור כלשהו מלבד הצגת חשבון הבנק שממנו נמשכו השיקים. והנה, כאמור בסעיף 74 לתצהירה ל התובעת, עולה מדפי החשבון שצרף סדאוי ומסמכי ההפקדה במזומן [56] כי מיום 04/11/16 עד ליום 22/03/17 בוצעו 17 הפקדות במזומן בסך כולל של 123,995 ₪. ויוזכר כי השיקים שהעביר סדאוי לתובעת, שנפרטו ברובם במזומן על ידי אגמי שאישר את הדברים[57].

לאחר שהח"מ הגיש בקשות מספר בדרישה כי סדאוי יסביר מה מקור הכספים המזומן ענה סדאוי בסעיף 11 בקשתו למתן החלטה מיום 03/08/21 לראשונה כי "הנתבע 2 יבקש לציין כי ככספים אלו ואחרים ניתנו לו על ידי חמו וחמתו של הנתבע 2, הגב' דורה ובצלאל מלר, הן לפני חודש 09/16 והן אחריו וזאת בסך כולל של 250,000 ₪ אשר נועדו למטרת השקעה ותשואה בכספו..." ואולם בעדותה של הגב' מילר (בה התערב סדאוי עד שבית המשפט הורה לו לצאת מהאולם) לא הצליחה להסביר הגב' מילר כיצד היה להם סכום של 250,000 ₪ במזומן בבית ומלבד זאת לא ידעה להציג לשאלת בית המשפט מדוע אין לה אישור לטענתה כי היא משכה את הכסף במזומן[58]. רק בסוף עדות הודתה הגב' מילר כי ההעברה אל סדאוי בוצעה בשני שיקים[59]. לבסוף גם סדאוי מודה שהכספים האלו מבני הזוג מילר הועברו לו בשנת 2014 ולא בתאריכים שנטענו על ידו כאמור לעיל "... מה אתה מערב את חמתי, זה בכלל לא קשור ל 2017 זה ב 2014 בכלל" [60]

26. הוכח כי החל מיום 22/03/17 (כחודשיים לאחר ההלוואות שנטל סדאוי למימון העסקה כדבריו) עד ליום 25/06/19 הועברו על ידי אגמי לסדאוי תשלומים חודשיים על סך כ- 2,325 ₪ בכל חודש ובסך הכך 60,765 ₪ [61] וכי העברות אלו הופסקו חודשים מספר לפני כניסת בני הזוג אגמי להליכי חדלות פירעון לעניין זה ראו האמור בסעיף 75 לתצהיר התובעת. סדאוי העיד בחקירתו כי הסכום הועבר במזומן לפני חתימת הסכם המכר (מבלי שהוא הציג כל ראיה למשיכת סכומים אלו) ואילו ההחזר של הכסף שולם על ידי אגמי רק אחרי חתימת הסכם המכר כי הוא נתן לאחותו ואגמי "גרייס" כדבריו להחזר ההלוואה [62] ולטענתו במקרה נפל אותו "גרייס" לתשלום ראשון זמן קצר אחרי ההסכם בין הצדדים.

 

ייתרה מכך ומעבר להעברת הכספים עניין זה מוכיח גם הוא כי אגמי וסדאוי היו בקשרים עסקיים גם במועדים הרלוונטיים שלאחר חתימת הסכם המכר.

27. הוכח כי גרסתו של סדאוי לאירועים שאירעו לפני ואחרי חתימת הסכם המכר אינם מסתדרים עם ההיגיון והסדר הישר וכי סדאוי לא דובר אמת או שלחילופין הוא העדיף בכוונת מכוון לא לשאול ולא לברר כדי לא לסכן את רווחיו בעסקת המרמה.

 

27.1. ראשית אין מחלוקת כי בעסקת המכירה קיבל לידיו סדאוי "דירה בהנחה" של כמעט חצי מחיר וכשמאי מקרקעין ידע גם ידע זאת התובע. שמאות הדירה על ידי השמאי גדי יהודה וישראל נחמני שהוגשה לבית המשפט מלמדת כי שווי הדירה במועד עריכת הסכם המכר היה 1,080,000 ₪ ואילו בהסכם המכר נרשם הסך של 610,000 ₪ בלבד. סדאוי טען כי מחיר הדירה היה נמוך יותר אך לא הציג חוות דעת מטעמו לעניין זה ואף לא הסביר כיצד בעלת דירה שהוא מעולם לא הכיר מעניקה לו הנחה של כמעט 45% ממחיר הדירה הריאלי.

27.2. סדאוי הודה כי לא שאל מעולם את אחותו מדוע הסך של 100,000 ₪ מכספי התמורה מצאו את דרכם לחשבונה. על כך העיר בית המשפט בחקירתו של סדאוי " ש. אבל על זה בדיוק מה שהוא שואל. הוא אומר זה לא הגיע לאיזה פלוני אלמוני זה הגיע לאחותך. לא מתקבל על הדעת זה לא הגיוני זה אחותך. אתה בהליכים. הוא אומר למעשה מה שעולה מהשאלה שלו שאתה בכוונה לא הלכת לשאול, אתה לא רצית לשמוע את התשובות " [63]

27.3. כך גם נשאל סדאוי האם הוא שאל את אגמי מדוע השיקים שלו נפרעו במזומן על ידיו "ש. שאלת את אגמי למה הוא פרע את הצ'קים שלך במזומן? ת. לא שאלתי אף פעם. ש. הוא סיפר לך הוא אמר לך למה הוא עשה את זה? ת. לא" [64] וברור שגם עניין זה לא מסתדר עם ההיגיון והשכל הישר.

27.4. כך גם לא שאל סדאוי את אחותו שרונה אגמי מדוע היא זו שמגיעה לקחת ממנו את השיקים כתמורה עבור הדירה לתובעת. וגם על כך העיר בית המשפט "ש. מה בן אדם אומר לי אני לוקח צ'ק בשביל משה, אתה לא אומר מה, בסמול טוק אפילו, לא בהתעניינות, זה לא הגיוני נו, אז סדאוי, אתה מבין שזה נקודה לא הגיונית?" [65]

27.5. סדאוי מודה שהוא לא ראה את הדירה קודם לחתימת הסכם המכר ואולם לטענתו הוא ראה את הבניין. לפיכך נשאל סדאוי מדוע, אם הוא היה בבניין הוא פשוט לא עלה ואמר לתובעת שהוא מתכוון לרכוש את הדירה שלה. תשובתו שוב לא מסתדרת עם ההיגיון והשכל הישר ועל זה מעיר בית המשפט "רק לפי מה שגרסתך או קיי? אתה אומר בא אלי יוסי הציע לי דירה ששווה 600, בערך בסכום של 610,000 שקל, שלפי גרסתך המחיר הוא נמוך בערך ב 250,000 ₪ פחות ממחיר השוק. לגרסתך. אתה אומר, אני באתי בדקתי שהנסח באמת על שמה, בדקתי את תיק הבניין, הלכתי לראות את הבניין כדי לראות על מה מדובר אז הוא אמר לך עו"ד בר אל תקשיב זה לא הגיוני, דופקים בדלת מתעניינים למה את מוכרת את הדירה, מה פשר המחיר, על מה מדובר, כאילו זה מאוד טבעי שאם אתה כבר שם, שתדפוק לה בדלת תגיד שלום אני אלי, אני הולך לקנות את הבית, דיברתי ככה, זה טבעי. אז אומר לך איך לא עשית את זה בנסיבות האלה. ת. המצב העובדתי שלא עשיתי את זה. ש. כן ברור[66]"

27.6. ככל הנראה הבין סדאוי שמשהו אכן בטענותיו לגבי התנהלותו אינו הגיוני ולפיכך העלה טענה חדשה, שזכרה לא בא בתצהירו מעולם לפיה הוא שוחח עם התובעת לפני חתימת הסכם המכר. על כך גם נשאל על ידי בית המשפט לענין טענתו זו (שהתבררה כשקרית לא רק על פי ההיגיון והשכל הישר אלא כאמור לעיל גם על ידי עדותו של אגמי) שהוא דיבר עם התובעת לפני מועד חתימת ההסכם ואולם בכל זאת הוא לא שאל אותה למה היא מוכרת לו את הדירה בהנחה כה משמעותית "ש. ז"א שאתה אומר שבשיחה הראשונה שאתה דיברת עם הגברת אתה אמרת לה אני קומה ממך את הדירה במחיר שאתה יודע שהוא 30% פחות מהמחיר, משהו, שליש מהמחיר, רבע מהמחיר פחות, ואתה אומר לה כן אבל תוכלי לקנות את זה בחזרה. זה מה שאתה טוען? ת. גברתי אני ש. זו הייתה השיחה שלך איתה? ת. אני הסברתי את זה. ש. באותה שיחה אתה שאלת אותה אבל למה את מוכרת במחיר, ת. לא שאלתי אותה למה, אני לא שואל בן אדם שרוצה למכור לי בעסקה טובה למה הוא רוצה למכור. אני לא שואל אותו. עכשיו כבודה. ת. אנחנו בני אדם זה לא הגיוני..... ש. מר סדאוי אני לא מדברת עכשיו אם אתה אומר לי אמת או שקר. אני אומרת רק אתה מבין שזה לא הגיוני. תראה הגרסה שלה זה שאתה פגשת אותה לראשונה אצל עוה"ד. הגרסה שלך זה שאתה שוחחת אתה בטלפון קודם. אני מנסה להבין. אתה מדבר עם הגברת, אני לא יודעת, אני הלכתי לקנות דירה אז אתה מפטפט עם המוכר, אתה שואל אותו למה אתם מוכרים את הדירה. אתה רוצה לברר אולי יש להם בעיון עם השכנים, אולי היה שם קרה משהו בבניין... פרטים אתה מדבר עם הבן אדם"[67].

27.7. לסיום חלק זה יוזכר גם האמור על ידי בית המשפט הנכבד לאחר שהוצג בפני סדאוי העובדות לפיהן (1) הוא ידע שיוסי עסק או עוסק בנושא של הלוואות (2) שיוסי הוצג בתחקיר שבוצע עליו כנוכל ושהוא מבצע הלוואות בצורה של מכר דירה (3) שהוא בא ומציע לו דירה בסכום שהוא מהותי נמוך ממחיר השוק וכך שואל בית המשפט "... אמר לך אדון בר אל כשאתה אומר אני לא שאלתי אני לא התעניינתי, הוא אמר לך בעצם, באיזשהו מקום אתה ידעת שמשהו לא תקין. אתה ידעת שזה אחת המניפולציות של יוסי ואתה פשוט נמנעת מלשאול כדי שלא יתגלה לך. זה מה שהוא אומר. מה זה עצמת א העיניים, אתה ידעת שאם אתה תשאל יגידו לך, יתנו לך תשובה שאתה לא רוצה לשמוע. והוא אומר את זזה על רקע שלושת העובדות הללו וע זה אתה צריך לתת תשובה או קיי? ..." [68] . בתשובה עונה סדאוי "אמרתי שאני טיפש בה בעניין הזה" ואולם סדאוי הופיע שעות בפני בית המשפט והעיד בפניו, ברור לחלוטין כי הרבה דברים הוא כן, טיפש ברור שהוא לא.

***

אשר על כן ובסיכום ביניים שני תטען התובעת כי המסקנה מהראיות אשר צורפו לעיל כי אגמי וסדאוי חד הם !!! ממועד יידעו של סדאוי על העסקה ועד לעדותם בפני בית המשפט שחיפתה האחת על השנייה.

 

הוכח כי אגמי הגה את העסקה. הוכח כי העסקה נערכה במתכונת "השיטה של אגמי" אשר פורטה לעיל. הוכל כי סדאוי ידע כי גיסו מלווה בריבית וידע כי נטענו כנגדו טענות של נוכלות ומרמה בעסקאות מקרקעין ולמרות זאת הוא התעלם מכך. הוכח כי אגמי דאג להובלת התובעת למשרדו של עו"ד קושטבסקי ודאג שהעסקה תיחתם. הוכח כי גם במועד חתימת ההסכם היה אגמי הרוח החיה מאחורי ההסכם (השיחה עם התובעת בחדר הצדדי של משרד קוטשבסקי, קביעת מחיר הדירה, העובדה כי לא הועברו טיוטות בין הצדדים וההתנהלות הכללית בה סדאוי היה פסיבי ואילו אגמי ניהל את הדברים) והכל בשעה שסדאוי מאפשר לו זאת בשתיקה. הוכח כי סדאוי התעלם ממחיר הדירה הנמוך משמעותית ממחיר השוק, מהעובדה שלא הועברו טיוטות, מהעובדה כי עומדת מולו בעסקה כה גורלית לה מוכרת ללא ייצוג עורך דין. הוכח כי סדאוי דאג להעביר את התמורה בשיקים סחירים לאחותו ולאגמי ולא לתובעת ישירות. הוכח כי מרבית הכספים שהעביר סדאוי שמצאו את דרכם ברובם לחשבונה של אחותו ונפרט במזומן על ידי גיסו. הוכח כי אגמי היה זה שבחר את שני עורכי הדין (מטלון וסמוכה) ל "ביטול העסקה" והוכח כי אגמי וסדאוי היו בקשר עם עורכי הדין יחד. הוכח כי אגמי היה בקשר עם התובעת והיה זה שדאג למסמכים לצורך העברת הזכויות בדירה לסדאוי. הוכח כי אגמי היה בקשר עם יועץ המשכנתאות וכך גם סדאוי כשהדברים תאמו את האינטרסים שלו להגדלת רווחיו

 

בשורה התחתונה, עד שלב זה הוכח כי לא ניתן היה להמשיך בעסקה ללא מעורבותו של אגמי במשולב עם מעורבותו של סדאוי. למעשה עולה תמונה ברורה, כפי שעולה בעצם מעדותו כולה בפני בית המשפט, כי היה לסדאוי נוח להסתתר מאחורי גבו של אגמי כל עוד הוא מקבל כסדרם את השיקים להחזר ההלוואה וכל עוד רווחיו מובטחים ואילו כאשר הייתה בעיה כלשהי מייד התערב סדאוי כדי להבטיח את האינטרסים שלו.

 

***

לחילופין תטען התובעת כי עצימת עיניו של סדאוי מעסקת המרמה שאמורה הייתה להאיר את כל נורות האזהרה האפשריות שוללת את טענתנו המיתממת לתום לב:

 

28. בדנ"א 6364/20 שר הביטחון נ' עבד אלפתאח סאלחה (פורסם בנבו) התייחס בית המשפט למצב של עצימת עיניים השקול כנגד ידיעה ושולל טענות של תום לב, אמנם ביחס לעניינים אחרים הנוגעים לחוק המקרקעין ואולם הדברים יפים גם לעניינינו:

"סטנדרט תום הלב שבו נדרשים לעמוד המבקשים לחסות תחת תקנות שוק אחרות הוא, במרבית המקרים, תום לב סובייקטיבי. כך למשל, ביחס לתום הלב לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין נקבע, מפי הנשיא א' ברק:

 

"'תום-הלב' בהקשר הסובייקטיבי הוא מצב נפשי. משמעותו יושר הלב. [...] משמעותו אמונה, הלכה למעשה, של הקונה כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו זו נקייה מכל זכות של אדם אחר. אמונה כזו אינה קיימת אם הקונה יודע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק. כמו כן אמונה זו אינה קיימת אם הקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק, אך הוא חשד באשר לזכותו של המוכר ובמודע נמנע מלברר הדבר. זהו מצב של עצימת עיניים. הוא שקול כנגד ידיעה והוא שולל תום-לב. לעומת זאת אמונתו של הקונה אינה נפגעת אם הוא לא ידע כי למוכר אין זכות במקרקעין או אם הוא לא חשד בזכותו זו, אך היה יודע או היה חושד אילו נקט אמצעים שקונה סביר היה נוקט. במצב דברים זה הקונה התרשל [...] אך אין בהתרשלותו כדי לשלול את תום-לבו. 'רשלנות ותום לב יכולים לדור בכפיפה אחת ' (השופט ח' כהן בע"א 92/78 שטרית נ' קאר טורס (ישראל) בע"מ, חברה להשכרת רכב, בעמ' 333)" (עניין סונדרס, בעמ' 852).

 

דברים דומים ניתן למצוא גם ביחס לתקנות שוק אחרות (וראו לגבי תום הלב הנדרש לפי סעיף 34 לחוק המכר: ע"א 716/72 רוזנשטרייך נ' חברה א"י לאוטומובילים בע"מ, פ"ד כז(2) 709, 713 (1973) (להלן: עניין רוזנשטרייך); ראו באופן כללי אצל דויטש, כרך ג, בעמ' 219; והשוו למשל לאמור בע"א 7916/13 ג'אביט נ' רוזן רכב, פסקה 6 [פורסם בנבו] (18.6.2014), ביחס לתקנת השוק שקבועה בסעיף 5 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967). נ יתן לומר כי ככלל אמת המידה הסובייקטיבית ביחס לרוכש הזכות משמיעה לו דרישה שיפעל ביושר ובאמונה, ובכלל זאת שלא יעצום עיניו מלראות עובדות גלויות ש"עשויות להעמידו על המשמר" (ע"א 842/79 נס נ' גולדה, פ"ד לו(1) 204, 212 (1981)). רעיונית, מדובר אפוא במצב ביניים: בין ידיעה בפועל לבין אי ידיעה רשלנית ; כלומר כשאדם עצם את עיניו מלראות או אטם את אוזניו מלשמוע, נראה בו כמי שיודע את אשר חפץ לא לגלות (השוו: ע"א 7785/99 ארוך נ' פאריינטי, פ"ד נה(3) 85, 94 (2001)). נראה אפוא כי דרישת הבסיס לתום הלב הסובייקטיבי היא שהזכאי המאוחר לא יעצום את עיניו מלראות את האזהרות בדבר קיומו של בעלים שקדם לו בזמן, מאחר שבמצב דברים מעין זה קשה עד מאוד להצדיק את העדפתו על פני בעל הזכות.

 

בהקשר זה, כפי שצוין לא אחת - שאלת חשדו ועצימת עיניו של פלוני, עשויה להיות מוכרעת בסופו של דבר על בסיס נתונים אובייקטיביים. נתונים אלה מתוארים לא אחת בפסיקה במונחים ציוריים דוגמת "פעמוני אזהרה" ו-"נורות אדומות", ועניינם בפרטים שנודעו לפלוני אגב העסקה והעדר בדיקה ראויה שלהם תשלול ממנו את הגנת תום הלב (עניין עקל, פסקה 16 לפסק דינו של השופט ע' גרוסקופף; עניין מורדכיוב, פסקה מא; עניין סונדרס, בעמ' 840). יש לשוב ולהדגיש - אין מדובר בחוכמה שבדיעבד או בדרישת "חכמת שלמה" - אלא בהתקיימות נסיבות שבהן יתעורר חשד בראשו של אדם מן היישוב. וכפי שנקבע בעניין סונדרס ובעניין מורדכיוב שאוזכרו לעיל, כעוצמת צלצולי פעמון האזהרה - כן עוצמת הבדיקה הנדרשת (כן ראו עניין אלג'אבר, פסקה 15). מדובר אפוא בסטנדרט סובייקטיבי עם שוליים אובייקטיביים (ראו והשוו לאמור בפסק דינו של השופט ע' גרוסקופף בעניין עקל, פסקאות 19-14; ראו גם בפסק הדין נושא הדיון הנוסף, פסקה 13 לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) נ' הנדל).(ההדגשות אינן במקור)

 

ראו לעניין זה גם ע"א 7785/99 שלמה ארוך נ' ג'רארד פאריינטי (פורסם בנבו) בפסקה 11 לפסה"ד:

"... בית-המשפט המחוזי יצא מן ההנחה כי במעשיו של בא-כוח המערערים יש משום "עצימת עיניים" השוללת תום-לב. ... 'רואים אדם שחשד בדבר טיב ההתנהגות או בדבר אפשרות קיום הנסיבות כמי שהיה מודע להם, אם נמנע מלבררם'. וכך מן הראוי שהמצב יהיה גם במשפט האזרחי..."

וראו לעניין עצימת העיניים השוללת תום לב סעיף 91 לפקודת השטרות גם רע"א 8301/13 טל טריידינג קורפ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (פורסם בנבו)

 

29. התובעת תטען כי גם אם ייטען סדאוי כי למרות כל העדויות כאמור וכמפורט לעיל כי "כלל ומעולם לא הייתי מעורב ו/או קשור ו/או צד ו/או שותף ו/או בעל זיקה, בין במישרי ובין בעקיפין בכל דרך שהיא בכל עניין כזה או אחר שהתנהל בין...מר אגמי לתובעת" [69] וגם אם ייטען כי הוא "מעולם, אבל מעולם, לא היה מעורב ו/או קשור ו/או צד ו/או שותף ו/או בעל זיקה עם התובעת ו/או הנתבע..." [70] ואף אם יהיה מוכן להעמיד את עצמו יחד עם התובעת לבדיקה במכונת אמת כאמור בסעיף 4 לתצהירו (דבר שלמרות הצהרותיו לא עשה והציג את תוצאות הבדיקה) הרי שמהעדויות עולה שסדאוי עצם את עיניו.

30. כפי שבית המשפט העיר לסדאוי לעניין שאלת הח"מ "אמר לך אדון בר אל כשאתה אומר אני לא שאלתי אני לא התעניינתי, הוא אמר לך בעצם, באיזשהו מקום אתה ידעת שמשהו לא תקין. אתה ידעת שזו אחת המניפולציות של יוסי ואתה פשוט נמנעת מלשאול כדי שלא יתגלה לך. זה מה שהוא אומר. מה זה עצמת את העיניים, אתה ידעת שאם אתה תשאל יגידו לך, יתנו לא תשובה שאתה לא רוצה לשמוע..."[71]. תשובתו של סדאוי בהמשך הייתה "אולי לא הדליקו לי נורות שאולי היו צריכות להידלק לי. אמרתי אני הייתי טיפש פה בעניין הזה. אולי הייתי טיפש אולי הייתי תמים. זה המצב כבודה זה המצב אין לי מעבר לזה משהו להגיד". התובעת תטען כי כמפורט בהרחבה לעיל הנורות עליהם מדבר סדאוי כמעט נשרפו מרוב הבהוב וכמו כן וכאמור לעיל תטען התובעת שוב כי סדאוי הוא הרבה מאד דברים - ואולם ככל שעולה מהתנהלותו בבית המשפט טיפש או תמים הוא לא.

משמעות שיתוף הפעולה בין סדאוי לאגמי במעשה המרמה או לחילופין עצימת עיניו של סדאוי למעשה המרמה הנה הפנייתו של סדאוי לאחותו ואגמי בעלה לקבלת כספי התמורה שהם שלשלו לכיסם.

31. בע"א 6624/15 אבן פז נ' קנדקו (פורסם בנבו) נידון מקרה בו הועברו אל חשבונותיהן של הנתבעות ("הבנות" ככינוי בית המשפט אותן) סכומים שנגנבו על ידי אדם שלישי. וכך נכתב על ידי כבוד השופטת ברון:

"לעניין ערעור הבנות. מקובלת עליי קביעת בית המשפט כי מצופה היה מן הבנות, שהיו בגירות בעת הרלוונטית, לעקוב מעת לעת אחר מצב חשבון הבנק שלהן; והעובדה שארבעתן טוענות שהן לא עשו כן, אומרת דרשני. זאת על אחת כמה וכמה מקום שבו אין חולק כי הבנות עשו שימוש בחשבונות הבנק שלהם ומשכו מהם כספים. עם זאת, לא אכחד כי יש קושי בהטלת "אשמה" על הבנות שלא עבדו בחברה ומבלי שיש אינדיקציות לכך שהעברות הכספים נעשו על דעתן. לאחר שקילת הדברים, סבורתני כי קביעת בית המשפט שלפיה גילה מחויבת להשיב את הסכומים עם הבנות, ביחד ולחוד, מהווה איזון ראוי בנסיבות העניין ; וממילא אין מקום להתערב בקביעות העובדתיות של בית המשפט המחוזי שמבוססות בין היתר על התרשמותו הישירה מעדויות ארבע הבנות." (ההדגשות אינן במקור) .

 

32. התובעת תטען כי בעניינינו לא יכולה להיות מחלוקת כי הנסיבות שהוכחו בפני בית המשפט חמורות יותר מאשר פסק הדין אבן פז הנ"ל. זאת מאחר ובפרשת אבן פז הבנות לא בדקו את חשבונות הבנק שלהם ולכאורה התרשלו. בעניינינו אמנם בין השאר טען סדאוי כי לא רק שהוא לא בדק את חשבון הבנק שלו בזמן אמת (שאז היה רואה שלא התובעת אלא אחותו שלו פדתה את השיקים) אלא שעד היום לא שאל את אחותו או את אגמי מדוע זה ולמה הכספים שהוא נתן לתובעת מצאו את דרכם לכיסיהם של אחותו ואגמי גיסו[72].

33. ואולם זה אינו לב ליבו של העניין שהרי ברור שעניין הפקדת השיקים על ידי אחותו ואותו ורשבסקי שפרט את השיקים למזומן עבור אגמי ואי התעניינותו של סדאוי בעניין זה מהווה עצימת עיניים ולא רשלנות הינה רק אחד המקרים בהם עצם סדאוי את עיניו. התובעת הביאה בפני בית המשפט עשרות מקרים בהם עצם סדאוי את עיניו מלבד עניין זה וברור שהמקרה נשוא התיק דנן חמור בהרבה מבחינת סדאוי מאשר בפרשת אבן פז שם נקבע כי הבנות התרשלו ולא עצמו את עיניהן מלראות את מעשה המרמה.

34. אשר על כן תטען התובעת כי יצירת הסיכון שגרם לה סדאוי על ידי עצימת עיניו באין ספור מקרים כמפורט לעיל מתחילת העסקה ועד הגשת התובענה מחייבת את סדאוי להביא בחשבון את אחריותו לנזקים שייגרמו לה על ידי אחותו ובעלה אגמי. אין צורך להכביר במילים לעניין אחריותו הגובלת בפלילים של אגמי והתנהלותו בעניינינו לרבות עדותו בפני בית המשפט הנכבד.

 

35. סדאוי כמפורט לעיל היה המסייע והאחד שאפשר במעשיו ובמחדליו לאגמי לגזול את הכספים שמצאו את דרכם לאחותו וגיסו בעלה . אשר על כן תטען התובעת כי סדאוי אחראי כלפיה לנזק שנגרם לה עקב הסיוע של סדאוי לאחותו ואגמי להעביר חלק מכספי התמורה לכיסם.

 

הוכח כי ההסכם הינו הסכם למראית עין שהסווה הלוואת נשך ואשר גם את ההלוואה לא אפשרו אגמי וסדאוי להשיב וזאת על מנת להגדיל את רווחיו של סדאוי.

 

36. כאמור לעיל, בסעיפים 54 - 58 לתצהירה של התובעת פורטה בהרחבה ההשוואה בין פסק דינו של כב' השופט אטדגי בפרשת מדר לבין ההסכם נשוא התובענה דנן. "השיטה של אגמי" פעלה בשני המקרים בזהות מוחלטת כמעט והתובעת תטען כי אין כל ספק שאת המסקנה כי הסכם המכר והסכם השכירות שנלווה אליו היו הסכמים למראית עין יש ליישם גם בעניינינו.

 

37. ואולם לא רק מבנה החוזים והתאמתם לאמור בפרשת מדר מביא למסקנה כי המדובר בחוזה למראית עין אלא גם ראיות אחרות המבססות מסקנה זו מעבר לכל ספק ושאין מדובר בהסכם מכר רגיל, כזה שנערך בין שני צדדים המעוניינים האחד למכור דירה והשני לרכוש אותה.

38. על העובדה כי מלכתחילה, מעולם לא הייתה לתובעת גמירות דעת למכור את הדירה וכי המדובר היה בהסכם הלוואה הצהירה התובעת 12 עד 17 לתצהירה והדברים מעולם לא נסתרו. כמו כן העיד על הדברים עורך דין מטלון לשאלת עוד סמוכה" ש. ... האם אתה יכול לשתף את בית המשפט בשיחה שהגברת בן זימן העלתה ממך לעניין המרמה, מי רימה אותה, איך רימו, באיזה דרך רימו אותה, איך הדבר בא לידי ביטוי? ת. אני לא זוכר את השיחה בדיוק, אבל אני זוכר שהיא טענה שהיא לא הבינה שהיא מוכרת את הדירה שלה. היא הבינה שהיא לוקחת הלוואה ולא מוכרת את הדירה " [73] . ראו לענין זה גם את האירועים שהביאו לחתימת ההסכם כפי שתוארו בתצהירה של התובעת בסעיפים 1 - 11 לתצהירה שם ברור היה כי התובעת חיפשה הלוואה ולא למכור את דירתה בנזיד עדשים.

39. על העובדה כי בניגוד לעסקת מכר דירה רגילה (ובזהות מלאה לחוזים בפרשת מדר) ניתנה לתובעת מלכתחילה האפשרות לרכוש את דירתה בחזרה העיד סדאוי בעצמו "...ש. אני מפנה אותך לסעיף 6 לתצהיר שלך. האם זה נכון שביום החתימה על ההסכם, אתה אמרת לה שהיא יכולה לרכוש את הדירה בחזרה. ת. כן. ברור זה חלק במערכת שיקולים למה בעצם "[74]. סדאוי אף מודה בהמשך הדברים כי הוא מעולם לא ביקר בדירה[75].

40. לא רק שהוכח כי אין המדובר בהסכם מכר אלא בהסכם הלוואה אלא שהוכח כי המדובר בהסכם הלוואה דרקוני כאמור על ידי בית המשפט שאישר סדאוי "ש. אבל הוא אומר לך איך אתה טוען לתמימות כשאתה אומר, שבמהלך 3 השנים אתה אמור לקבל 200 ומשהו 250,000 שקל יותר. ז"א שכם אם היא הייתה מגיעה חצי שנה אחרי ההסכם, אז הייתה צריכה לשלם לך 850. ת. זה היה ההסכם שלי איתה"[76]. למעשה, כך תטען התובעת ב "שיטה של אגמי" קיבלה "שכלול" נוסף בעניינינו. הרי רוב הסכום עבר לאחותו של סדאוי ובעלה כך שממילא לא יכולה הייתה אף פעם להשיב את ההלוואה וממילא עם הפרת ההסכמה האמיתית של הצדדים להחזר ההלוואה בצירוף הריבית הדרקונית, הרי שהדירה מועברת לסדאוי והוא מרוויח מהעסקה כפול (כאמור, בהחזר ההלוואה הוא אמור היה לקבל בין 200 ל- 250 אלף ₪ ואילו אם לא מצליחה התובעת להחזיר את ההלוואה סדאוי מרוויח דירה בחצי מחיר ורווח של כמעט חצי מליון ₪). במאמר מוסגר ייאמר כי לא פלא שלמרות שהצליחה התובעת לגייס את הכספים, ולמרות שעורך דין מטלון ערך הסכם שנראה לו הגיוני, הגיע סדאוי וסיכל את ההסכמה על דרך של ניסוח חדש של ההסכם עד כדי כך שעורך דין מטלון הודיע לתובעת כי לא נכון שהיא תחתום על הסכם כזה[77]. התובעת תטען כי בנסיבות אשר תוארו לעיל הוכח בפני בית המשפט כי המדובר בהסכם המהוה עושק כלפיה.

41. לכל זאת יש לצרף את העובדה שאינה ניתנת להכחשה (למרות שכאמור לעיל סדאוי ועו"ד קוטשבסקי ניסו להכחיש) כי מעולם לא הועברו טיוטות בין הצדדים, כי מעולם לא היה מו"מ בין הצדדים לגבי מחיר הדירה (לעניין זאת וכאמור לעיל שיקר סדאוי בטענה כי הייתה שיחה כזו למרות שגם אגמי אישר שסדאוי "לא היה בתמונה" עד למועד חתימת ההסכם ולמרות שלא ידע להסביר על מה הוא דיבר עם התובעת כפי שהעיר בית המשפט כמפורט לעיל).

42. לא מן הנמנע לציין לבסוף את הסכם השכירות (גם הוא נוכח במתכונת דומה בפרשת מדר) אשר על פיו הייתה כאמור בסעיף 22 לתצהירה כי המדובר בהחזר עבור ההלוואה ולא באמת כהחזר דמי השכירות. הדברים בתצהירה מעולם לא נסתרו וממילא לא הסביר סדאוי כיצד קודם כל מוכרת התובעת את דירתה בהנחה של כ - 45% ואז בנוסף משלמת דמי שכירות של עוד כמאה אלף שקלים שבחישוב עם סכום ההנחה מביא למסקנה כי התובעת מכרה את דירתה בהנחה של יותר מ- 50% !!!

בסיכום ביניים תטען כי כל הסימנים מראים כי הסכם המכר והסכם השכירות הינם הסכם למראית עין שהסוו לא רק ריבית דרקונית אלא גם עסקת מרמה שבה אגמי וסדאוי סובבו כך שהתובעת לא תוכל להשיב אפילו את אותה ריבית דרקונית. כל זאת כדי למקסם את רווחיו של סדאוי שכאמור במידה ולא תעמוד התובעת בהסכם - יוכפלו רווחיו.

43. לעניין חובת ההוכחה לעניין הסכם למראית עין תטען התובעת כי נפסק בהקשר זה כי בית המשפט רשאי לבסס את הקביעה בדבר כוונתם של הצדדים במעמד כריתת החוזה על כלל הראיות המוצגות בפניו, לרבות ראיות נסיבתיות[78]. כמו כן נספק כי על כוונת הצדדים בהקשר לחוזה שנכרת ביניהם ניתן ללמוד מהתנהגות, אשר יש בה כדי להעיד על יחסם לזכיות והחובות הנובעות מהחוזה שנכרת ביניהם[79]. כמו כן ייאמר כי ככל שתתקבל הטענה כי החוזה הוא חוזה למראית עין, משמעות הדבר היא בטלות החוזה והשבה:

"חוזה למראית עין בטל מעיקרו, מאחר שמיסודו לא היה לו כל תוקף ביחסים בין הצדדים. לפיכך, משנקבעה בטלותו של חוזה למראית עין, קמה בעקבותיו חובת השבה, אשר נובעת מדיני עשיית עושר ולא במשפט, ולא מכוח חוק החוזים (ראו: ע"א 4305/10 אילן נ' לוי, פסקה 21 לפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (9.5.2012) (להלן: עניין אילן); עניין כהן, פסקה 6; עניין חזן, פסקה 24; ע"א 4360/90‏ בר חן ‎ ‎נ' כוכבי, פ''ד מז(2) 311, 321 (1993); שלו, עמ' 257-255)."[80]

44. הסכומים שהועברו אל התובעת והסכומים שהועברו אל אחותו של סדאוי שרונה אגמי ואגמי בעלה:

44.1. על פי על פי סעיף 41 לתצהירה של התובעת (שסיכם את סעיפים 37 - 40 שבה תיארה התובעת את קורות השיקים שהועברו על ידי סדאוי) אשר מעולם לא הוכחש או נסתר, עבור הדירה שהעביר סדאוי קיבלה התובעת בסופו של דבר את הסך של 181,714 ₪ [81] .

44.2. מתוך סכום זה אין מחלוקת כי התובעת החזירה את הסך של 82,500 ₪ עד למועד הגשת התביעה [82] ובנוסף הסך של 22,500 ₪ לאחר הגשת התביעה [83] ובסך הכל 105,000 ₪.

44.3. כאמור בסעף 42 לתצהירה של התובעת אשר לא נסתר הרי שאצל בני הזוג אגמי נותר הסכום של 378,268 ₪[84].

45. התובעת תטען לעניין ההשבה של הכספים שכן נותרו אצל התובעת הרי שנוכח התנהלותו של סדאוי כמפורט לעיל וסיועו לאחותו ובעלה אגמי בעסקת המרמה הרי שלבית המשפט נתונה הסמכות כאמור בסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 להפחית מחובת ההשבה, ככל שייקבע שעל התובעת להשיב את הכספים שקיבלה או לחילופין לאפשר לה להשיב את הסכום בתשלומים של 2,500 ₪ או לחילופי חילופין לפטור את התובעת מהריבית. זאת נוכח התנהלותו של סדאוי שכאמור אין כל ספק ששיתף פעולה עם עסקת המרמה של אגמי ו/או עצם את עיניו.

סוגיית אכיפת ההסכם "שמאחורי" ההסכם למראית עין

46. משהוכיחה התובעת כי הסכם המכר והסכם השכירות הינו הסכם למראית עין הרי שצפה ועולה השאלה מה הסתתר מאחורי הסכם המכר והסכם השכירות נשוא כתב התביעה. או במילים אחרות האם על בית המשפט לאכוף הסכם הלוואה שכטענת סדאוי על התובעת לשלם לו ריבית של 250,000 ₪ (מעבר לתשלומים השוטפים ששילמה התובעת ע"ס 2,500 ₪) על סך של כ- 181,000 ₪ שהיא קיבלה ממנו. או במילים אחרות ריבית אסטרונומית של כ 150% מהיום הראשון למתן ההלוואה.

47. התובעת תטען כי המדובר בחוזה בלתי חוקי בעליל וכי אין לאוכפו. כמפורט לעיל נסיבות חתימת ההסכם מתחילתו ועד סופו "נודפים" ריח של אי חוקיות מרמה והוא מהווה הסכם שנחתם בעושק תוך ניצול מצוקתה של התובעת. אגמי העביר כמה עשרות אלפי שקלים לתובעת על מנת לנקות את נסח הטאבו של דירת התובעת ומשם נכנסה התובעת למחול שדים של מרמה על מרמה על מרמה. גם כשניסתה התובעת לשים את הדברים אחוריה והיה לה כבר את האפשרות לשלם את הריבית האסטרונומית שדרש סדאוי הוא ואגמי עשו כל שביכולתם על מנת להכשיל אפשרות כזו (ולעניין זה ראו עדות יועץ המשכנתאות נפתלי פייבלזון שהעיד שפעמיים הוא הצליח להשיג עבור התובעת משכנתא לתשלום אותה ריבית).

48. התובעת תטען כי עתה, אם ייקבע בית המשפט הנכבד כי ההסכם דנן הינו הסכם למראית עין שנחתם במרמה והמשכו מרמה על ידי אגמי באותו תרגיל "נאמנות" על הכספים שהעביר סדאוי הרי שלא יהיה זה מן הצדק לאכוף חוזה מרמה אחר שמטיל על התובעת, בהיותה חסרת אונים מול אגמי סדאוי ועורכי דינם את הריבית האסטרונומית כ "ברירת מחדל". משל אם מרמה אחת "גדולה" בדמות העברת הדירה לסדאוי נכשלה ובית המשפט ייקבע כי הסכם המכר הינו הסכם למראית עין הרי שאולי עתה יטען הטוען כי יש לאכוף את הסכם המרמה השני, שקובע ריבית אסטרונומית כאמור לעיל על הלוואה שאת רובה ממילא שילמה התובעת בזמן אמת.

49. זאת ועוד, כאמור לעיל עובר לחתימת ההסכם התובעת פנתה לאגמי לקבלת הלוואה, כמו כן הוכח לעיל כי אגמי היה שותף מלא לנסיבות חתימת ההסכם אצל עו"ד קושטבסקי. בנוסף וכאמור לעיל אין מחלוקת כי אגמי עסק בהלוואות וכי סדאוי ידע זאת כפי שהודה בחקירתו. בנסיבות אלו נכנס ההסכם לגדרי חוק אשראי הוגן, תשנ"ג - 1983. אין מחלוקת כי הסכמת הצדדים כי ההסכם יהווה הסכם הלוואה אינו עומד בתנאי סעיפים 2 - 8 לחוק אשראי הוגן וכי על פי סעיף 9 לחוק רשאי בית המשפט, במקרה של אי עמידה בהוראות החוק, לבטל את החוזה או לשנותו כדי להתאימו לדרישות החוק.

50. תוסיף ותטען התובעת כי וממילא לא התייחס סדאוי לעניין זה כלל בכתבי הטענות שהגיש וכל טענה שתטען בשלב זה הינה בבחינת הרחבת חזית אסורה.

_____________________

בר אל ירון, עו"ד

ב"כ התובעת



[1] ת"א (מחוזי נצרת) 70751-09-16 מיימון נ' מפעלי גרינשפון להנדסה בע"מ (פורסם בנבו)

[2] וראו חקירת שרונה אגמי עמ' 330 שורה 33 עד עמ' 331 שורה 6 וראו גם חקירת סדאוי עמ' 268 שורה 34 עד עמ' 269 שורה 5

[3] עמ' 331 שורה 18 וראו גם המשך עדותה בעניין זה.

[4] עמ' 334 שורה 6 - 8

[5] עמ' 267 שורה 9 - 26

[6] ראו אישור אגמי על תשלום המשכנתא בעמ' 166 שורה 33 לפרוטוקול

[7] ראו חקירתו בעמ' 167 - 168 לפרוטוקול

[8] ראו חקירתו בעמ' 174 שורות 22 - 29 לפרוטוקול

[9] אגמי אישר את הדברים בעמ' 180 שורה 6 - 8

[10] עמ' 26 שורה 25 - 28

[11] עמ' 125 שורה 26 - 32

[12] עמ' 285 שורה 4

[13] עמ' 19 שורה 35 עד עמ' 20 שורה 2

[14] סעיף 14 לתצהיר העדות הראשית מטעם התובעת

[15] עמ' 176 שורה 25 - 27

[16] עמ' 285 שורה 12

[17] עמ' 285 שורה 16 עד עמ' 286 שורה 7

[18] סעיף 15 לתצהירה

[19] ראו עדות סדאוי עמ' 284 שורה 2 עד 22 וראו עדות קושטבסקי עמ' 37 שורה 27 עד 32 שם הוא מאשר סופית כי גם יוסי היה באותה פגישה.

[20] עמ' 22 שורה 16 - 18

[21] עמ' 179 שורה 16

[22] עמ' 284 שורה 25 - 26

[23] עמ' 22 שורה 31 עד עמ' 23 שורה 2

[24] עמ' 24 שורה 23 - 24

[25] עמ' 25 שורה 4 - 7

[26] עמ' 25 שורה 8 - 25

[27] עמ' 29 שורה 20 - 25 וראו גם בהמשך עד עמ' 30 שורה 3

[28] ראו החלטה מיום 12/12/17 בהחלטה לעניין בזיון בית המשפט שם פרט בית המשפט את הרקע לתיק בקצרה: "ברקע - מחלוקת בין הצדדים בדבר הסכם שנערך בין הצדדים לפיו טוענת המבקשת כי המשיבה "עקצה" אותה, עת גזלה את דירת מגוריה כנגד סכום זניח שלוותה ממנה, תוך שהחתימה אותה בעורמה על הסכם מכר דירתה במקום הסכם הלוואה, ומנגד, טענה המשיבה, כי המדובר בהסכם מכר דירה, כשר וחוקי לכל דבר ועניין, בו לא עמדה המבקשת"

[29] ראה החלטה בצו מניעה זמני מיום 18/10/18: "לגרסת המבקשים, ביקשו להתקשר עם המשיבה בהסכם לקבלת הלוואה בסך 120,000 ₪ בהתאם להסכם קודם שנערך בינם לבין המשיבה, אולם המשיבה הודיעה להם כי אם הם מעוניינים לקבל את ההלוואה המבוקשת עליהם לחתום על הסכם מכר שישמש בטוחה לפירעון ההלוואה. כדי לשכנע את המבקשים שמדובר בבטוחה בלבד ערכה המשיבה הסכם שכירות, לפיו הושכרה החנות למבקשים ואף ניתנה להם אופציה לרכישת החנות תמורת סך של 657,000 ₪. עוד מוסיפים המבקשים, כי נוכח דרישת המשיבה ומצוקתם הכלכלית חתמו על הסכם המכר והסכם השכירות (נספח ג לבקשה) באותו היום"

[30] עמ' 267 שורה 33 עד עמ' 268 שורה 3

[31] עמ' 211 שורה 5 - 14

[32] עמ' 283 שורה 16 - 17

[33] ההתכתבות המלאה צורפה כנספח יט לתצהירה

[34] נספח כ' לתצהיר התובעת

[35] עמ' 230 שורה 32 עד עמ' 231 שורה 8

[36] עמ' 247 שורה 19 - 22

[37] עמ' 231 שורה 9 עד עמ' 232 שורה 8

[38] עמ' 32 סעיף 19 - 22

[39] עמ' 278 שורה 4 עד עמ' 279 שורה 13

[40] עמ' 221 שורה 17 - 21

[41] עמ' 222 שורה 28 עד עמ' 223 שורה 2

[42] עמ' 223 שורה 11 - 13

[43] עמ' 224 - שורה 9- 14

[44] עמ' 14 שורה - 8

[45] עמ' 17 שורה 29 - 31

[46] עמ' 225 שורה 33 עד עמ' 226 שורה 4

[47] עמ' 41 שורה 32 עד עמ' 42 שורה 27 וראה לעניין זה גם עדותו בעמ' 53 שורה 27 - 33

[48] עמ' 43 שורה 29 עד עמ' 44 שורה 3

[49] עמ' 49 שורה 7 - 8

[50] עמ' 46 שורה 18 עד עמ' 47 שורה 3 (טיוטת ההסכם הוגשה וסומנה מוצג ת'1)

[51] עמ' 49 שורה 10 - 18

[52] עמ' 15 שורה 10 - 12

[53] עמ' 275 שורה 1 - 22

[54] עמ 272 שורה 33 עד עמ' 275 שורה 22

[55] ראו סעיף 8 לתצהיר סדאוי

[56] צורפו כנספח כב' לתצהיר התובעת

[57] עמ' 187 שורה 18 - 24

[58] עמ' 326 שורה 29 - 33

[59] עמ 327 שורה 3 - 5

[60] עמ' 318 שורה 18

[61] סדאוי חשף את הדברים רק בבקשתו למתן החלטה מיום 03/08/21 לאחר שהוא נאלץ להשלים את גילוי דפי החשבון מטעמו

[62] עמ' 319 שורה 4 עד עמ' 320 שורה 17

[63] עמ' 270 שורה 15 - 18

[64] עמ' 271 שורה 16 - 20

[65] עמ' 281 שורה 3 - 5

[66] עמ' 302 שורה 4- 14

[67] עמ' 303 שורה 4 - 26 וראה גם דברי בית המשפט בעמ' 304 שורה 18 - 20 "... אנחנו מנסים לברר מה היה מה עלה בשיחה שאתה שוחחת עם הגברת בזמן אמת ואתה אומר לא דיברתי איתה על שום דבר בעצם "

[68] עמ' 306 שורה 23- 34

[69] סעיף 2 לתצהיר העדות הראשית של סדאוי

[70] סעיף 3 וסעיף 4 לתצהיר העדות הראשית של סדאוי

[71] עמ' 306 שורה 28 - 33

[72] עמ' 269 שורה 30 עד עמ' 272 שורה 6

[73] עמ' 16 שורה 33 עד עמ' 17 שורה 3

[74] עמ' 300 שורה 23 - 26

[75] עמ' 300 שורה 28

[76] עמ' 314 שורה 7 - 10

[77] ראו עדותו של עו"ד מטלון עמ' 16 שורה 5 - 12

[78] ע"א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אולצ'יק (פורסם בנבו)

[79] ראו: ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, חברה קבלנית לבניין ופיתוח בע"מ (פורסם בנבו) וראו גם ע"א 810/17 גיל באשה נ' סמי גרדג'י (פורסם בנבו)

[80] ראו סעיף 35 לפסק דין גיל באשה הנ"ל

[81] בסעיף זה סוכמו הסכומים שנשארו אצלה על ידי אגמי מהשיקים שהעביר סדאוי (פירוט סכומים אלו לרבות מסמכים ראו סעיפים 37 - 40 לתצהירה)

[82] 32 חודשים X 2,500 ₪ מיום תחילת "הסכם השכירות" (15/02/17) אשר צורף כנספח טז' לתצהיר התובעת ועד ליום 11/19 כאמור בסעיף 11 לתצהיר עדות ראשית סדאוי.

[83] 9 חודשים X 2,500 ₪ מיום 01/01/20 על פי החלטת בית המשפט בפרוטוקול מיום 01/01/20 ועד ליום 01/09/20 כאמור בבקשת סדאוי לביטול צו איסור דיספוזיציה.

[84] ראו עדותה של שרונה אגמי עמ' 335 שורה 14 - 16 וראו גם עדותו של אגמי שמאשר שהועברו אליו 400,000 ₪ בעמ' 181 שורה 3 - 7. לא מן הנמנע לציין את התפתלותו של אגמי בעדות מול שאלות בית המשפט לעניין השאלה מה הבעיה שסדאוי ידע על כך שהוא מחזיק בכספים שסדאוי העביר.

מאמרים קשורים

  • עסקאות נוגדות במקרקעין

    עסקאות נוגדות במקרקעין הוא מצב משפטי מורכב שנוצר כאשר אדם מוכר נכס מקרקעין לאדם אחד ולאחר מכן מוכר...
  • ביטול חוזה מכר דירה

    ביטול חוזה מכר דירה ייעשה בהתבסס על מספר עילות עיקריות אשר ביניהן הפרת התחייבות של אחד הצדדים על...
  • ביטול חוזה

    ביטול חוזה הינה זכות העומדת לצידו של צד שנפגע מהפרת חוזה. ביטולו של החוזה ייעשה בהתאם לעילות...
  • תום לב במשא ומתן לכריתת חוזה

    תום הלב במו"מ לכריתת חוזה הינה חובה המוטלת כי על הצדדים בשלב הטרום חוזי לנהוג האחד כלפי השני בדרך מקובלת ובתום לב...
  • דיני חוזים - 7 מושגי יסוד שכדאי לדעת לפני חתימה על חוזה

    דיני חוזים הינם שילוב של הוראות החוק וההלכות שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בכל הנוגע לחוזים...