ביטול חוזה מכר דירה

• מבוא
• פגם בגמירות דעת ו/או במסוימות כעילה לביטול חוזה דירה.
• פגם בתום הלב במו"מ כעילה לביטול הסכם מכר דירה.
• פגם בדרישת הכתב בעסקת מקרקעין כעילה לביטול חוזה דירה.

מבוא:

מה הם דרכי הפעולה העומדים לרשותכם כאשר צד לחוזה גרם להפרת חוזה לרכישה / מכירה של דירה? במאמר זה נפרט את העילות לביטול חוזה, תוך מתן דגש על ביטול חוזה מכר דירה או מקרקעין בכל.

ביטול חוזה מכר מקרקעין נעשה, כאמור בסעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי) על דרך של הודעה לצד האחר על ביטול ההסכם. לאור העובדה שבד"כ עסקת מקרקעין הינה עסקה משמעותית יש להודעת הביטול השלכות מרחיקות לכת. כאמור, במקרים מסויימים השלכות אלו יכולות לחול גם כאשר טרם נחתם חוזה, אך הצדדים היו במו"מ מתקדם לחתימתו. אף על פי כן וכאמור לעיל פגמים בחוזה, כגון פגם בגמירות הדעת, פגם במסויימות החוזה או כאשר הפר צד לחוזה את חובות תום הלב המוטלות עליו הן בשלב המו"מ ואף לאחר חתימת החוזה, הינם עילות ראויות לביטול הסכם מכר דירה ובתנאי שהצד הנפגע פעל תוך זמן סביר לאחר שהתגלה לו הפגם.

כעורך דין למקרקעין, מודע היטב הח"מ לעובדה כי עסקה לרכישה / מכירת דירה הינה אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מן הישוב עושה בחייו. נדגיש כבר כי כאשר עולה עסקה כזו על שרטון, ולאחר שמבין הצד הנפגע שהמו"מ הגיע למבוי סתום והוא מבקש לאכוף את חוזה המכר - המטרה הראשונה במעלה היא שמירת המצב הקיים באמצעות סעדים זמניים ומקדימים. 

פגם בגמירות דעת ו/או במסוימות כעילה לביטול חוזה דירה:

על מנת להכריז על חוזה כחוזה משפטי מחייב יש לקבוע תחילה כי מתקיימים בו 2 תנאים יסודיים ומצטברים: "גמירות דעת" ו- "מסוימות". על קצה המזלג נציין כי גמירות דעת היא הכינוי לבירור כוונת הצדדים להתקשר בהסכם משפטי מחייב. מסוימות הינה הגדרה למקבץ פרטים או התייחסויות בהסכם אשר בהיעדרם לא משתכלל החוזה. הפסיקה קבעה כי לשם מילוי דרישת הכתב והמסוימות בחוזה מקרקעין חובה לציין בו פרטים אלו: מהות הנכס, מחיר העסקה, הוצאות ומיסים.

כמובן שבאופן טבעי ישנם יחסי גומלין בין דרישת גמירות הדעת לדרישת המסוימות. ככל שדרישת המסוימות מתמלאת בעוצמה גבוהה יותר יש בה כדי ללמד על גמירות דעת של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב, וההיפך. עוד על יסוד גמירות דעת והמסוימות בחוזה תוכלו ללמוד במאמר משרדנו "ביטול חוזה".

פסק דין שניתן בענייננו בע"א 8320/09 אלחדד נ' שמיר, (פורסם בנבו 29.3.2011)  שם נפסק כי השאלה אם הצדדים התכוונו לקיים ביניהם חוזה משפטי מחייב היא שאלה עובדתית בעיקרה, היינו נסיבותיו הספציפיות של המקרה שמונח לפתחו של בית המשפט. הנטל הראייתי מוטל על הטוען לאכיפה / ביטול הסכם המכר. 

היה ואכן הוכח פגם בגמירות הדעת של הצדדים להתקשר בחוזה ו/או במידה והחוזה אינו מסוים דיו – ייטה בית המשפט להורות על ביטול הסכם מכר הדירה. היה ואין פגם כאמור, ייטה בית המשפט לאכוף את הסכם המכר, כמובן (וכפי שיפורט בהמשך) בכפוף לקיום דרישת הכתב בחוזה מקרקעין ודרישת תום הלב הקבועה בחוק החוזים.

פגם בתום הלב במו"מ כעילה לביטול הסכם מכר דירה:

החובה לניהול משא ומתן לכריתת חוזה בתום לב קבועה בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי):

"במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב."

החובה לקיום חוזה בדרך מקובלת ובתום לב קבועה בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי):

"בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה"

לא פעם עולה השאלה היכן עובר הגבול, היינו היכן מפסיק להיות ניהול המשא ומתן ו/או קיום חוזה לגיטימי והופך להיות הפרה של חובת תום הלב המוטלת על צד לחוזה. את הגבול שם כמובן בית המשפט העליון ואט אט נקבעו ההלכות אשר יצקו תוכן לסעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי).

החובה לנהוג בתום לב בשלב המשא ומתן:

על החובה לנהוג בתום לב בשלב המו"מ דנו בהרחבה במאמר משרדנו "תום לב במו"מ לכריתת חוזה" ומומלץ לעיין במאמר זה על מנת להרחיב את ידיעותיכם בסוגיה זו. על קצה המזלג נאמר כי חובת תום הלב בשלבי המו"מ לכריתתו של חוזה מכר דירה מוטלת על פי רוב על המוכר. חובת מוכר דירה באה לידי ביטוי במסגרת חובת הגילוי המוטלת על המוכר לגלות פרטים מהותיים על הדירה / הנכס שהוא מתכוון למכור. חריג לחובה זו הינו פגם נסתר שהמוכר לא ידע, או לא צריך היה לדעת עליו. פן נוסף של חובת תום הלב המוטלת על מוכר מקרקעין בשלב המו"מ הוא החובה להימנע מהצגת מצג שווא ביחס לדירה ו/או הזכויות הנמכרות.

כאמור, הדין מטיל על מוכר דירה לגלות את כל הפרטים הרלוונטיים לגבי הנכס שיש בהם כדי להשפיע על גמירות דעתו של הרוכש. הסתרת פרט מהותי לעסקה או לחילופין הצגת מצג שווא אשר גורם לרוכש להאמין שהנכס שהוא רוכש מתאים לדרישותיו, בעוד שהמציאות אינה תואמת אמונה זו, מהווה הפרת חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי).

עמד על הדברים בית המשפט העליון בד"נ 7/81 פנידר , חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד ל"ז (4) 696,673 :

"הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה לבוש צורה של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני, אלא יש נסיבות, בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה...כללי התנהגות נאותים אינם שתיקה והימנעות משקר בלבד ... יש נסיבות, בהן חובה על הצדדים לנקוט פעולה אקטיבית של גילוי ... ובמיוחד כאשר ברור הדבר לבעל המידע שבין מנהלי המשא ומתן, שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר-השגה על-פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו"

החובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת בשלבי קיום החוזה:

החובה המוטלת על צדדים לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת עד לסיום עסקת מכר הדירה קבועה כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי). הוראת סעיף 39 מטילה על צדדים לחוזה לפעול בנאמנות ובכנות להגשמת כוונותיהם ומימוש הסכמותיהם במועד החתימה על הסכם מכר הדירה.

בהקשר זה נדגיש כי גם הזכות לביטול הסכם כפופה גם היא לחובת תום הלב המוטלת על הצדדים בקיומו של חוזה. עמד על כך בית המשפט העליון בעא 4377/91 אורלי שפירא נ' פרידה פאר (פורסם בנבו, 03.10.1993):

"שותף אני לעמדתו העקרונית של בית משפט קמא, כי השימוש בזכות לבטל חוזה כפופה לחובת תום הלב הקבועה בסעיף 39 הנ"ל לחוק החוזים"

בפרשה זו גרמו המערערים לעיכוב בקיום ההסכם שגרם לשינוי נסיבות מהותי. שינוי נסיבות זה גרם גם לעיכוב בהתארגנותם של המשיבים לתשלום התמורה הקבועה בהסכם. בית המשפט העליון סמך את ידו על פסק הדין של בית המשפט המחוזי אשר קבע כי סירובם של המערערים להתחשב בנסיבות החדשות שנוצרו, לאחר העיכוב שהם עצמם יצרו, והודעתם על ביטול ההסכם – מהווה חוסר תום לב בקיום ההסכם.

בבג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר שבע נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד לח(1)828,834) נפסק כי חובת תום הלב בקיומו של הסכם מטילה על הצדדים לפעול:

"תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה"

ובהמשך:

"... בהקשר של התנהגות ראויה לביצועה של זכות קיימת... דרישת תום הלב היא להתנהגות שתעשה ביושר והגינות ובאמון ביחסים שבין בעלי החוזה בינם לבין עצמם. זו חובה מקבילה המוטלת על שני בעלי החוזה"

ראה בהקשר זה גם את האמור בע"א 158/80 שלום נ' מוטה פד"י לו' (4) 793:

"סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) עלול להטיל על בעלי חוזה חובות נוספות שזכרן אינו בא בחוזה עצמו, אך הן מתבקשות מהצורך להביא להגשמת החוזה בדרך מקובלת ובתום לב"

ובהמשך הדברים לעניין הזכות לביטול חוזה:

"יש לקיים כל חיוב הנובע מחוזה בדרך מקובלת ובתום לב, והוא הדין לגבי שימוש בזכות הנובעת מחוזה, ובכלל זה הזכות לבטל את החוזה בשל הפרת תניה, שהיא בגדר הפרה יסודית"

לסיכום חובת תום הלב הקבועה בסעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי) יפים דבריו של השופט א' ברק בפסק הדין המנחה רע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון (פורסם בנבו):

"תום-הלב אינו דורש כי האחד לא יתחשב באינטרס העצמי שלו. בכך שונה עקרון תום-הלב מעקרון הנאמנות (החל על דירקטור, שלוח, אפוטרופוס או עובד ציבור.....) עקרון תום-הלב קובע רמת התנהגות של אנשים הדואגים, כל אחד לאינטרס שלו עצמו. עקרון תום-הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם – לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם – אדם".

פגם בדרישת הכתב כעילה לביטול חוזה מכר דירה:

סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: חוק המקרקעין) קובע כדלקמן:

"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב"

על פניו נראה כי משמעות הדברים היא שללא חוזה מכר דירה בכתב לא ניתן לאכוף עסקת דירה. ואולם בבית המשפט, לעיתים הדברים לא תמיד כפי שהם נראים, לא פעם חוזה מכר מקרקעין יהיה תקף, גם אם הוא לא נעשה על פי הוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין. במילים אחרות, אם יישאל השואל האם כאשר צדדים מסכימים על מכירת דירה באמצעים אחרים, שאינם כוללים הסכם מכר בכתב, לא ניתן לאכוף הסכם כזה ? תשובתנו תהיה, כתשובתו של עורך דין טיפוסי, "תלוי..."

תשובה זו מקורה בעובדה שבמהלך השנים ריכך בית המשפט העליון את הדרישה הגורפת לגבי בסעיף 8 לחוק המקרקעין הנ"ל. הפסיקה קובעת כי במקרים מסוימים וכאשר התקיימו כל המרכיבים האחרים הנחוצים לשכלול חוזה משפטי מחייב, כגון גמירות דעת, מסויימות וקיום חובת תום הלב, רוכש או מוכר דירה לא יוכלו לבטל את הסכם מכר הדירה אך ורק כי פרטי העסקה לא הועלו על הכתב.

בפסק הדין המנחה בע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא (פורסם בנבו, 12/06/1996) קבע בית המשפט העליון כי עמידה דווקנית על סעיף 8 לחוק המקרקעין מהווה "גזירה שאין הציבור יכול לעמוד בה" וקבע כי:

"... במשך השנים ריככה ההלכה את דרישת הכתב. כיום קובעת ההלכה כי אין הכרח שיהיה חוזה כתוב וחתום על כל פרטיו ודקדוקיו. "

בפרשת קלמר הנ"ל פסק בית המשפט כי דרישת תוך הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים גוברת על דרישת הכתב כאמור בחוק המקרקעין. נפסק כי למרות שלא נחתם חוזה מכר מחייב חובת תום הלב והביצוע החלקי של הסכמות הצדדים (על פי פסק דינו של השופט זמיר) ו/או חובת תום הלב לכשעצמה (על פי פסק דינו של השופט א' ברק) מביאה למסקנה כי ניתן לאכוף את הסכמות הצדדים ולקיים את עסקת המקרקעין ביניהם. 

בע"א 7591/13 פלונים נ' פלונית (פורסם בנבו, 25.01.2016). חזר בית המשפט העליון ואשרר את ההלכה שנקבעה בפסק דין קלמר הנ"ל לפיה עקרון תום הלב גובר על דרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין. בית המשפט קבע שכריכה יחדיו של הצעת הרכישה ושל טיוטת חוזה המכר (הלא חתומה) מביא למסקנה כי התקיימה דרישת המסוימות ונתקיימו הפרטים ההכרחיים שהפסיקה קבעה שנחוצים לשם עמידה בדרישת הכתב בחוזה מקרקעין. לא מן המיותר לציין כי בית המשפט אישר את הסכם המכר למרות ששמות הצדדים לא צוינו במסמכים הנ"ל ולמרות שממסמכים אלו נעדרו חתימות חלק מהצדדים לעסקה.

כ עורך דין לחוזים ידגיש הח"מ כי הכלל המנחה הוא שעסקה במקרקעין יש לערוך בכתב. רק במקרים קיצוניים, הזועקים חוסר הגינות וחוסר צדק, יורה בית המשפט לאכוף הסכם החורג מדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין.

כאמור לעיל, במאמר משרדנו "ביטול חוזה" הרחבנו בסוגיות הנ"ל ובסוגיות נוספות כגון טעות בכריתת חוזה, הטעיה בכריתת חוזה, כפיה ועושק כעילה לביטול חוזה וסוגיות נוספות הנוגעות לביטול חוזה בכלל ולביטול חוזה דירה בפרט.