/images/titles/toolsDownBig.jpg /images/titles/internationalDownBig.jpg /images/titles/intrestDownBig.jpg /images/titles/articlesDownBig.jpg /images/titles/officeDownBig.jpg

כתב תביעה - אכיפת הסכם מכר דירה

 

למאמר משפטי מקיף בסוגיות הנוגעות לביטול הסכם, אכיפת הסכם, לרבות חוסר תום לב, הטעיה, טעות וכיו"ב הנכם מוזמנים לעיין במאמר משרדנו "ביטול הסכם". מידע נוסף בסוגיות הקשורות לדיון אזרחי מסחרי והוצל"פ תוכלו למצוא בדף המאמרים של משרדנו, מאמרים – דיון אזרחי.  כמו כן, חוקים בתחום הדיון האזרחי והמסחרי תוכלו למצוא במאגר החוקים והתקנות באתר בחלק  חוקים – דיון אזרחי והוצל"פ.

 

כתב תביעה שהוגש לאחר שמוכרת דירה סירבה לקיים הסכם מכר דירה בטענות מטענות שונות. לאחר הגשת התביעה לאכיפת ההסכם לבית המשפט המחוזי בתל אביב קויים החוזה במלואו.


בבית המשפט המחוזי

בתל אביב

 

            התובע:             ראובן ראובני ת.ז 012345678

                                    מרח' יהודה הנשיא 10 רמת השרון

באמצעות משרד עו"ד בר אל ירון ואח'

מרח' אבא הילל 7 רמת גן 52522

טל: 03-6129124 פקס: 03-6129125

דואר אלקטרוני: office@barelaw.co.il

 

 

            הנתבעת:          שמעונה שמעוני ת.ז 0123456789

                                    מרח' היסמין 5 סביון

ע"י ב"כ עו"ד רייפנברג ואח'

ממגדל עתידים ת.ד 58083 תל אביב                 

 

תובענה לאכיפת הסכם מכר דירה

 

 

התובע, באמצעות ב"כ, מתכבד להגיש לבית המשפט הנכבד את תובענתו לאכיפת הסכם מכר דירה שנערך ונחתם ביום 09/10/07. כן יתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעת בפיצויים המוסכמים כאמור בהסכם.

 

מצ"ב הסכם המכר כנספח א'.

 

הצדדים:

 

 

            ב.        הנתבעת הינה הבעלים בנאמנות של הדירה.

 

הרקע העובדתי:

 

 

כ- 40% מהתמורה הועברו לידי התובעת מבלי שהתובעת מאפשרת רישום הערת אזהרה:

 

 

מצ"ב העתקי ההפקדות שבוצעו בחשבונו של ב"כ הנתבעת כנספח ב'.

 

למצער, ונוכח העובדה שהנתבעת ו/או מי מטעמה לא העביר את הנדרש להעברה ע"פ ההסכם לא נרשמה עדיין הערת אזהרה על הנכס לטובתו של התובע והדברים יפורטו בהרחבה בהמשך.

 

 

הבקשה לצו ירושה הוגשה ע"י התובעת באיחור בלתי סביר:

 

 

ב.         יצוין למען השלמת התמונה כי התשלום המאוחר הותנה בתנאים נוספים ( להלן: "התנאים הנוספים") ואולם כאמור בהסכם באם לא יקוימו התנאים הנוספים צריך התשלום להיות מועבר לב"כ הנתבעת שיפקידם עבור התובעת בנאמנות עד לקיום התנאים הנוספים.

 

ג.          כאן המקום להדגיש כי להבדיל מהתנאים הנוספים, הגשת הבקשה לרשם לענייני ירושה הינה תנאי הכרחי להעברת התשלום המאוחר אל הנתבעת ואם לא יתקיים תנאי זה לא יועבר התשלום המאוחר, לא אל הנתבעת ולא אל בא כוחה.

 

 

הנתבעת ו/או מי מטעמה ידעו עוד לפני הגשת צו הירושה כי התובע מתכוון לקחת משכנתא:

 

 

 

הנתבעת לא אפשרה לתובע לרשום הערת אזהרה על הנכס:

 

 

כתוצאה מכך נמנע מהתובע, למרות שהעביר כבר בחתימת ההסכם חלק גדול מהתמורה, לרשום הערת אזהרה בטאבו.

 

 

 

מצ"ב העתק צילומי מהוראות רשם המקרקעין מיום 10/10/07 כנספח ג'.

 

הח"מ שוחח עם ב"כ הנתבעת, עו"ד ארי מור וזה אכן שלח ביום 21/10/07 את הסכם הנאמנות. ואולם היות והיה על הנתבעת להגיע לצפון לקבל את אישורה של הנהנית על מכירת הדירה נתבקש הח"מ להמתין מס' ימים נוסף. למצער, עד למועד כתיבת שורות אלו לא נשלח אל הח"מ כתב ההוראות הבלתי חוזר מאת הנהנית.

 

מצ"ב הסכם הנאמנות שהועבר אל הח"מ ביום 21/10/07 כנספח ד'.

 

40% מהתמורה לדירה הועברה לתובעת ע"י הנאמן עובר שנרשמה הערת אזהרה לטובת התובע:

 

 

הנתבעת ו/או מי מטעמה ידעו כי צו הירושה הוא תנאי לקבלת המשכנתא לתובע:

 

 

 

 

התמהמהותה של הנתבעת בהגשת הבקשה לצו ירושה מנעה ומונעת מהתובע לקבל משכנתא:

 

 

 

מצ"ב העתק מכתבו של הבנק למשכנתאות מיום 06/02/08 כנספח ה'.

 

 

 

הנתבעת ו/או מי מטעמה לא טענו דבר לעניין התשלום המאוחר במשך חודשיים לאחר המועד לתשלום המאוחר:

 

 

 

מצ"ב מכתבו של ב"כ הנתבעת מיום 07/02/08 כנספח ו'.

 

הנתבעת ו/או מי מטעמה התעלמו מבקשותיו של התובע וב"כ לנסות ולהגיע להסדר כלשהו שיאפשר קבלת המשכנתא והעברת הסכום שאינו שנוי במחלוקת בתשלום המאוחר:

 

 

מצ"ב מכתבו של הח"מ מיום 10/02/08 כנספח ז'.

 

 

 

 

טענות התובע:

 

התובעת ו/או מי מטעמה ניצלו לרעה  את יחסי האמון בין הצדדים:

 

 

למצער וכידוע במחוזותינו, נפילת הדולר גוררת עמה הפסדים כאלו ואחרים למוכרים אשר הצמידו את התמורה לדולר (למיותר לציין כי ניתנה לנתבעת האפשרות לקבע את התמורה בשקלים במועד חתימת ההסכם). נפילת הדולר פגעה גם במוכרת אשר למצער מגלה התנהגות חסרת תום לב באופן קיצוני ויוצא דופן בחומרתו כלפי התובע תוך ניצול העובדה שברשותה חלק גדול מהתמורה על הדירה ללא שרשומה הערת אזהרה לטובתו של התובע. במעשיה ומחדליה מנסה הנתבעת להפעיל על התובע לחץ לפצותה שלא כדין על הסיכון שלקחה בהצמדת מחיר הדירה לדולר ולא לשקל.

 

 

הנתבעת הפרה את סעיף 5.2.2 להסכם:

 

 

           כאמור לעיל, ההסכם נחתם ביום 09/10/07 ואילו המועד להעברת החזקה המשפטית בדירה היה ביום 22/11/07. הגשת הבקשה לצו הירושה היא תנאי להעברת התשלום המאוחר לידיה של התובעת.

 

ב.        בעניין זה יודגש כי הנתבעת ו/או דני ידעו גם ידעו כי התובע מבקש לקבל משכנתא וכי הבנק מבקש כתנאי לטיפול במשכנתא את צו הירושה. הדברים הועברו לדני פעמים אין ספור בשיחות בינו לבין התובע, שאת רובם יזם התובע.

 

ג.        ויודגש עוד: על האיחור ועל מועד הגשת הבקשה לצו ירושה לא הודע לתובע או לבא כוחו. גם התראה על איחור כביכול בהעברת התשלום המאוחר לא הועברה אל התובע או אל ב"כ. הפעם הראשונה בה קיבל ב"כ התובע התייחסות כלשהי לאיחור כביכול בתשלום המאוחר הועברה כאמור לעיל ביום 07/02/08 נספח ד' לעיל).

 

ד.        כאמור לעיל, כתוצאה מהגשת הבקשה למתן צו ירושה לאחר המועד הקבוע למסירת החזקה המשפטית בדירה דורש עתה הבנק, כתנאי להעברת המשכנתא, את הסכמת הצדדים לקיום ההסכם לאחר המועד הקבוע להעברת החזקה בדירה (נספח ג' לעיל)

 

הנתבעת מושתקת מלטעון על עיכוב בהעברת התשלום המאוחר:

 

 

"אם יחול עיכוב בביצוע החיובים שעל הצדדים לקיים כתוצאה מגורמים שאינם תלויים בצדדים או שאין להם שליטה עליהם כולל ומבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, הצורך בקבלת אישור בית המשפט לביטול הנאמנות ו/או להעברת נכסי הנאמנות ו/או הצורך בהוצאת צו קיום ירושה ו/או מלחמה, שביתות של משרדים ממשלתיים, מוסדות הנותנים משכנתאות, כוח עליון וכיו"ב, ידחה מועד ביצוע ההתחייבות (לרבות ההתחייבות השלובה באותה התחיבות) לזמן סביר הנובע מהעיכוב הנ"ל" (ההגשה אינה במקור י.ב).

 

           התובע ייטען כי, לא רק שהעיכוב בטיפול במשכנתא שביקש התובע לקחת נבעה בגורמים שאינם תלויים בו, אלא שהעיכוב בקבלת המשכנתא נבע דווקא מהתנהלותה של הנתבעת ו/או מי מטעמה אשר השתהו זמן בלתי סביר עד להגשת צו הירושה. כאמור לעיל, התובע הודיע פעמים אין ספור לדני כי התחייבותו של התובע להעביר את התשלום המאוחר שלובה בהתחייבותה של הנתבעת להוציא צו ירושה.

 

ב.         מהתנהגותם ומשתיקתם של הנתבעת ו/או מי מטעמה, לרבות בא כוחה, ניתן היה להבין כי האמור בדבר העיכוב בהעברת התשלום המאוחר הובנו בהקשר לסעיף 13.3 להסכם. כאמור לעיל, חודשים לאחר האיחור כביכול בהעברת התשלום המאוחר לא נתקבלה אצל התובע או בא כוחו טענה כזו או אחרת בדבר האיחור, לא בע"פ ולא בכתב.

 

ג.         אשר על כן ייטען התובע כי הנתבעת מושתקת מלהעלות טענות על איחור בתשלום המאוחר הן ע"פ הוראות סעיף 13.3 להסכם והן מחמת שתיקתה במשך חודשים לאחר האיחור, כביכול, בהעברת התשלום המאוחר.

 

הנתבעת הפרה את סעיף 8.1 להסכם:

 

 

הנתבעת הפרה ומפרה את סעיף 10 להסכם:

 

 

הצדדים הסכימו מה דינו של סכום דולרי שלא שולם במועד:

 

 

".. הרי שסכום זה יושב בערכו הדולרי כפי ששולם ללא כל הפרשי הצמדה בין לשקל ו/או לדולר וללא כל הצמדה ובערכי הקרן הדולרית בלבד..."

 

התובע ייטען כי הצדדים הסכימו מה דינו של סכום דולרי שישולם ותהיה חובה להשיבו.   ומקל וחומר ייטען התובע כי הצדדים הסכימו מה דינו של סכום דולרי שלא שולם כתוצאה ממחדליה של הנתבעת וכי סכום זה צריך להיות משולם "בערכו הדולרי כפי ששולם...". כל תוצאה אחרת תהיה קיפוחו של התובע בהסכם שלא כדין.

 

הנתבעת לא קיימה ולא מקיימת את התחייבויותיה בהסכם בתום לב ובדרך מקובלת:

 

 

"משמעות של החובה לקיים חוזה בתום לב ובדרך מקובלת היא כי הצדדים ליחס החוזי חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל פי המקובל על בעלי חוזה הוגנים. אמת הדבר, אין הצדדים לחוזים מלאכים זה לזה, אך שוב, אל להם להיות זאבים זה לזה... על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת תוך נאמנות ומסירות למטרה שעמדה לנגד עיניהם ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה... ניתן לתאר את מערכת היחסים הנוצרת בין בעלי חוזה בעקבות סעיף 39 לחוק החוזים כיחסי נאמנות, כאשר בעל חוזה חייב לבצע את החוזה באמונה, תוך הגשמת האמון שהצד האחר נותן בו...".

התובע ייטען כי בהתנהגותה של התובעת ו/או מי מטעמה הפרה את חובת תום הלב המוטלת עליה. הנתבעת עיכבה מסיבותיה את קבלת צו הירושה אשר היה דרוש לשם קבלת המשכנתא. לאחר שנתקבל צו הירושה ולאחר שנוכח הבנק למשכנתאות כי חלף עבר לו המועד להעברת התשלום המאוחר הוא ביקש את הסכמתה לדחיית המועדים ואולם בשלב זה הודיעה הנתבעת, באמצעות מכתבו של בא כוחה מיום 07/02/08 כי היא מתכוונת לבטל את ההסכם אם לא יועבר התשלום המאוחר עד ליום 10/02/07.

 

בעניין זה קבע בית המשפט ב רע"א 1233/91 ג'רבי נ' בן דוד, פ"ד מה(5) 661:

"כאשר מתבצע על ידי מי שזכאי לקבלת תשלום, תימרון כדי להכביד על קיום התחייבות או כאשר יש באורח ההתנהגות של הנפגע משום היתפסות לפגם פורמלי שולי או התחמקות מקבלת תשלום גרידא... במה דברים אמורים? יש לראות את התנהגותו של צד לחוזה בפרופורציות הנכונות ואין לקבל כנאותים מעשים המעלים את המסקנה כי צד לחוזה ארב למישנהו כדי לתפוס כל החלקה או מעידה פורמליות קלות ערך וחסרות משמעות כדי שיוכל להתנער מהתחייבותו" (ג' רבי נ' בן דוד, פד"י מה(5) 661, 667).

 

 

"שזאת לדעת, שבקיום חוזה יש לנהוג בתום לב - והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). זכות הנובעת מחוזה - אף זכות הביטול במשמע; ואם נעשה שימוש בזכות לבטל חוזה שלא בתום לב, כי אז יהיה הביטול בלתי צודק, כמשמעות דיבור זה בסעיף 7(ב) לחוק התרופות. ואימתי נפגם תום הלב בביטול חוזה, כשמבטלו יודע שהמפר רוצה בכל לבו לקיים את החוזה, שהפרתו לא נבעה מרצונו שלא לקיימו אלא מסיבות שלא הייתה לו שליטה עליהן, ושהוא מוכן ומזומן לעשות ככל שביכולתו להביא את ההפרה על תיקונה ולשפות את הנפגע מכל נזק אפשרי."

 

עד למועד כתיבת שורות אלו שוחח ומשוחח התובע עם דני ומבקש ממנו לאפשר את קבלת המשכנתא על מנת לאפשר את העברת הסכום שאינו שנוי במחלוקת בתשלום המאוחר. למצער מתעלמת התובעת ו/או דני ו/או מי מטעמם לעשות זאת ועד כתיבת שורות אלו כאמור לעיל לא הועברה כל תגובה לבקשתו של בא כוח התובע לקיים פגישה ולנסות להגיע להסדר כלשהו שיאפשר את קיום ההסכם.

 

 

"לבסוף, סעיף 39 לחוק החוזים עשוי להטיל על בעלי החוזה חובות נוספות, שזכרן אינו בא בחוזה עצמו, אך המתבקשות מהצורך להביא להגשמת החוזה בדרך מקובלת ובתום לב..."  

 

התובע ייטען כי הגם שחסרות בהסכם הוראות ספציפיות לעניין המשכנתא שאמור היה לקבל על מנת להעביר לנתבעת את התשלום המאוחר קיימות בהסכם הוראות נוספות הקובעות מה הדין במקרה של דרישת מסמכים או פעולות שעל הצדדים לקיים על מנת לאפשר את ביצוע התחייבויותיהם ההדדיות (סעיף 10 סיפא להסכם). כמו כן קובע ההסכם את הדין אם יחול עיכוב בביצוע החיובים שעל הצדדים לקיים כתוצאה מגורמים שאינם תלויים בהם (סעיף 13.3 להסכם). לחילופין ייטען התובע כי סעיף 39 לחוק החוזים מטיל על התובעת את החובה לאפשר לתובע לקבל לידיו את המשכנתא ולהעביר את התשלום המאוחר לידיה.

 

 

בעניין זה נאמר בע"א 246/79 הוועד הציבורי להקמת ישיבת פורת נ' ספדיה, פד"י לד(3) 505, 511

 

"אין אדם יכול לבטל חוזה אם אינו רשאי לעשות כן על-פי דין או על-פי החוזה עצמו. 'ביטול שלא כדין' אינו אלא הפרה, היינו סירוב שלא כדין למלא התחייבויות שעל-פי החוזה."

 

 

 





_________________________

בר אל ירון, עו"ד

ב"כ התובע

 

 

מפת האתר +
Decor-D.com -בניית אתרים

New-YorkLondonMelbourneIsrael